重塑南京东路“中华第一商业街”是上海在城市更新中对既有资源更新改造的一次实践。土地资源是有限的、可竭尽的，因而在城市空间规划过程中，对城市现有土地资源的更新自然成为了盘活存量土地的重要手段。倡导城市更新，告别大拆大建，已成为大城市发展的必然选择，因而众多专家认为，城市更新未来预计将撬动十万亿级的内需空间。

　　所谓城市更新，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。
　　1958年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会对城市更新作了有关说明：生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满。对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容。包括所有这些内容的城市建设活动都是城市更新。因而城市更新项目通常有政府、市场主体、产权主体等多个参与方。

政府主导

　　当前的政府主导项目主要用于公益性质的改造以及具有特殊意图的连片地区等。市场经济时期，政府内逐步分化出市政公司、城建公司、住房保障中心等经济部门承担委托动迁和工程等工作。
　　针对历史保护建筑、历史风貌区等的更新及开发，在政府主导下还能成立统一的权威机构（组织）来规划、实施、监督、管理。在对保护建筑、风貌区的评估甄别和保护开发上，确立合适的手法和模式，并建立起行业标准。同时通过教育市民、培养国际视野的城市管理者等多种方式加强对历史保护建筑及历史文化风貌街区的保护意识。

市场主体主导

　　以商业地产公司为代表的市场主导更新项目并不是先天存在的，而是政府逐步将主导的各个环节交给市场而出现。
　　比如瑞安房地产经典的上海新天地项目，就是通过牵手当地国企，积极配合上海市政府的城市发展规划，获得了该项目的后续开发资格。

　　今天的上海新天地不仅是上海的城市名片，更被福布斯评为“全球20大文化地标”之一。城市中心老街区在现代建筑中焕发新生，历史保护与多功能复合小区开发相结合，再造了集住宅、办公楼、零售、娱乐及文化和学习为一体的综合性城市中心小区。
　　可见在城市更新过程中，以商业地产公司为代表的市场主体对资金配置有更加丰富的手段和经验，对于空间产品适应房地产市场也有更灵敏的触觉和更直接的经验，能提供高质量开发和整体设计，有效地减轻政府的负担，并促进当地的经济发展。

产权主体主导

　　产权主体包括原村集体、原企业主等。产权主体主导的优势在于，改造中来自原产权主体的阻力较小，易于消弭冲突，参与者更易受惠。然而，大多主导者的开发经验不足、专业程度不高。在更新过程中可能出现资金短缺、难以寻找到专业团队、设计/建设的质量不高等情况。
　　在城市化进程中，许多国家和地区都经历了从造城到有机更新的过程，虽然各个国家的发展路径不尽相同，但政府的参与和引导无疑是共性的。
　　英国格拉斯哥大学艺术史硕士Sasa游学海外多年，即将入职清华建研院的她参与过国内多个街区的艺术更新改造，在她看来，政府主导、市场主导、产权主体主导分别代表的是更新项目涉及的公共利益、经济利益、产权利益，但这三方之间不可割裂，唯有协作才可实现城市更新中最重要的两大部分——内容更新与场景更新。

内容更新

　　内容更新在于业种业态的更新。过去，将百货改为购物中心是较为常见的操作，而近两年也有不少老项目通过引入教育综合体、众创办公，甚至菜场集市来做富有创造性的内容更新。
　　案例：创邑SPACE | 愚园（已完成）
　　愚园路是上海长宁区率先试点的“城市更新”案例，这条全长不过1486米的通幽小径已有百年历史，在上世纪20年代与当时的法租界平起平坐，是文化艺术界、金融界人士极其活跃的地方。

　　该项目由10栋风格各异的洋房、办公楼、商业楼等建筑组成，涉及的改造对象是20世纪初中国著名银行家孙衡甫的旧居，曾被称为“孙家花园”。项目由建筑设计师郭锡恩操刀设计，通过高品质的空间功能改造、为时尚产业量身定制的平台化资源布局，以及互联网创新技术的融合应用，打造以“互联网+时尚产业”为主题的标杆创意园区。

场景更新

　　场景更新则在于建筑、室内设计及软装部分。为迎合消费者对購物中心越来越高的要求，新旧购物中心都开始采用打造差异化形象的策略。通过鲜明的主题设计、多元化的互动、个性化的体验吸引人流，从而增加在商场的消费。如何再次吸引顾客，是这类项目的关注重点。
　　案例：新天地时尚I（升级中）
　　上海新天地是瑞安房地产旗下首个“城市中心总体规划社区”，首创历史建筑开发性保护的新理念。虽然该项目已成为黄浦区乃至上海的一张城市名片，但从2001年新天地南北里建成至今，上海新天地依然在探索商业更新和业态组合优化的发展，建立更具有标杆性的复合型商业零售空间。

　　通过智慧零售和大数据建模，上海新天地发现该区域对集结包括时尚、音乐、科技、运动、设计等诸多元素的品牌需求旺盛。因此2019年3月原南里商场作为上海新天地战略升级的新起点，启动了项目升级更新。升级后的南里商场更名“新天地时尚I”，在延续已有的潮流社交基因上进一步深化，充分满足潮流消费者的多元化需求，打造潮流文化社交空间，试图带来多元多样、年轻活力、独具创新的零售格局和概念。