继新“京七条”从严调控之外，11月初，北京住建委再次举行“闭门会议”。据记者向多位业内人士求证，该会议旨在传递两项内容，一是对于出现涨价情况的楼盘不予发放预售许可证；二是单价4万元以上的项目年底前不再发放预售许可证。
　　会议之后的结果是，近期选择开盘的高端项目多擦边取证，贴着4万元“红线”开售；另一方面，刚需盘的价格涨势得到明显遏制，不少项目选择了平价入市。
　　在这些年几经市场风云突变的开发商，似乎也学会了见好就收，纷纷表示，适时回笼资金更为重要。
　　然而，土地价格的暴涨有目共睹，在经历了“面粉”价格高企的2013年之后，2014年的“面包”价格恐怕也难以不上涨。
　　高端盘擦边取证
　　“此前已经做好了12月份开盘计划，可是突然就拿不到预售证了。”日前，朝阳区某售价超过4万元/平方米的高端楼盘负责人向记者反映，由于“限价令”再次加码，该楼盘2013年将不再入市。
　　上述高价楼盘年底无法入市并非孤例。北京市住建委网站显示，11月1日至12月8日，发放预售证的17个项目中无一均价高于4万元。在12月计划入市的26个项目中，售价在4万元以上的楼盘仅有一个。
　　值得注意的是，也有部分楼盘选择了擦边取证。
　　11月底，多个取证入市的楼盘售价都贴着4万元/平方米的“红线”。例如，朝阳区来广营板块的世华泊郡3号楼取证，价格为38975元/平方米；顺义区的类别墅项目天竺新新家园11栋楼取证，价格区间为37000元/平方米至39600元/平方米。
　　伴随着多个高端楼盘的“平价闯关”，11月底北京楼市也迎来了一波高端楼盘的热销。
　　由于拟售价格在27400元/平方米至29600元/平米之间，和今年6月首次取证价格持平，且远低于购房者的价格预期，11月27日第二期开盘的葛洲坝·紫郡府3个半小时即售罄。据悉，葛洲坝·紫郡府此次共推出433套房，参与摇号的人数却有2100余人，房源与蓄客比达1：5。
　　11月30日，位于丰台郭公庄的京投万科·西华府开盘，共推出4栋楼540套房，开盘价在39000元/平方米左右。因为售价低于原先超4万元/平方米的预期，当天共吸引了近4000组客户，主力户型基本售罄，揽金近17亿元。
　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，伴随着2013年房价的总体走高，以及土地市场热潮的传导效应，只要稍微“让利”即可实现市场抢收。
　　刚需盘平价入市
　　尽管高端盘受到购房者的追捧，但在刚刚过去的11月份，中低端项目依旧是市场主力。根据亚豪机构统计数据显示，11月份单价1万/平方米至2万元/平方米的产品成交占据了全部成交的近半数，单价3万元/平方米以内的产品成交占比则高达78%。
　　从入市项目报价情况来看，年底入市项目价格快速上涨的势头已现衰落，平价入市或者价格小幅上涨的项目明显增多。
　　据了解，位于东南五环的润枫领尚报价为2.6万元/平方米，相比上期开盘价每平方米仅上涨1000元；位于通州的华远铭悦世家报价2.2万/平方米至2.3万元/平方米，基本与上期持平；大兴区六环外的纯新盘项目众美城则以1.65万元/平方米的价格入市，成为近期大兴区域的垫底价。
　　同时，11月底以12800元/平方米开盘的房山区中冶蓝城及从26000元/平方米开盘的顺义区中粮祥云，几乎都是所在区域的最低价。
　　“最主要的原因还是政府对房价的严格管控，因为对涨价楼盘不发放预售证，导致年底入市楼盘价格并没有出现明显上涨。”亚豪机构市场总监郭毅表示，除政策因素之外，近期新入市刚需项目多在六环周边，加之前一段时间已经历了一轮价格的上涨，房价出现了周期性的停涨。
　　此外，一些有开盘计划项目的售价已低于市场的预估价，某些项目甚至接近或低于周边的二手房价格。
　　以2013年楼市的热点区域大兴天宫院为例，在经历了前三期的火热销售之后，原计划趁热打铁在年末推出第四期的金融街融汇，预计开盘价格在24000元/平方米左右。而就在其不远处，万科城的拿地价格就达到了18000元/平方米，据此，有业内人士预测，天宫院区域房价将会在不久之后，涨到30000元/平方米上下。
　　同样位于大兴的另一个项目销售人员介绍，该项目销售均价将在28000元/平方米左右。记者了解到，周边二手房价多在25000元/平方米至27000元/平方米之间，且已有二手房报价达到30000元/平方米。


　　落袋为安最稳妥
　　不论是高端盘贴4万元/平方米“红线”取证，还是刚需盘平价入市，都反映出了年底北京楼市的一个显著特征——开发商更倾向于尽快出货。
　　“一些项目申报了几个月甚至半年才拿到预售证，虽然在价格上没有太多的抬高，但仍希望马上开盘。”采访中有项目负责人如此表述。
　　与此相对应的是，与往年“银十”之后房企纷纷放慢推盘节奏不同，据不完全统计，11月北京共有25个住宅项目入市，7个为纯新盘，另18个是老项目后期，共新增房源7756套，这也是今年前11个月以来的月均最高量。
　　“尽管开发商对市场走势的判断不同，但落袋为安总是稳妥的选择。”在郭毅看来，当前市场总体来说正在由供不应求向供大于求转变，“开发商也明白购房需求并不是无限度增加的，如果不把握时机清货，一旦购房人群被市场消化掉，明年或许会陷入被动的局面。”
　　郭毅同时指出，市场上单价在4万元/平方米及以上的楼盘比例正在增加，而这部分楼盘的购房者到底有多少还很难说。“这些高价楼盘总价多在400万元以上，且是针对改善型购房者，对购房人群的收入也有一定的要求。及早抢占这些客户不啻为一个不错的选择，毕竟当前二手房市场高价房源出售难度加大，已经有一定的警示作用。”
　　实际上，除去对未来市场走势的隐忧之外，在房企利润逐年下降的背景下，“高周转”也成为房企的普遍共识。“缩短开盘周期，实现快打快销，在获得利润的同时也加快楼盘去化率，一方面可以充分利用现金流，另一方面也能增加企业对抗市场风险的能力。”有开发商如是说。
　　任启鑫也指出，为避免与2013年出让的自住型商品房用地项目在2014年“迎头相碰”，部分房企选择在年底加大推盘力度。
　　2014年，在调控政策方面，或许最先将要面对的就是“4万元禁令”的失效问题。业内普遍认为对单价高于4万元/平米的楼盘，不予批预售许可证属于暂时禁令，一旦明年年初该政策解禁，将会出现大量积压中高端项目扎堆入市的现象。