论文部分内容阅读
有这样一句俚语：婚姻是爱情的坟墓。但如果没有房子，你或许连坟墓都进不去。房价不断上涨，采取按揭方式购房的年轻人越来越多。然而现代人的离婚率也和房价一样节节攀升，当婚姻走到尽头时，至关重要的房产引发争夺大战也就是必然的了。
2003年初，王刚在一次派对上结识了25岁的李丽，经过几次约会，王刚向李丽求婚，李丽虽同意，但前提是我刚得买个房子，随后两人逛遍各处搂盘，最后决定购买一处总价款为30万元的房屋，首付为9万元，剩会舒款10年还清，当时王刚手里有只有7万元积蓄，希望李丽出资2万元。李丽则提出这2万元算借给王刚，但要以李丽的名义购房，房产证也要办到李丽名下，直至王刚归还李丽2万元后，李丽再把产权无条件过户给王刚。随后李丽又根据上述内容起草了一份借款合同要王刚签，王刚心中不快，但为了能顺利娶到李丽，还是选择了签字。
两人于2003年6月办理了购房、贷款手续。随后正式登记步入婚姻殿堂。婚后一年多，沉浸于天伦之乐的双方便把借款的事情淡忘了，怎奈李丽天生喜欢交际，时间一长便厌倦了这种相夫教子的平淡生活，开始不理家务，经常半夜回家，王刚屡次劝说无效，致使矛盾日益激化，无奈之下，王刚向李丽提出离婚并要求把房屋过户到自己名下，李丽断然拒绝。当时房价飞涨，该房屋已经升值到50万元左右，2006年5月20日，王刚向人民法院提起离婚诉讼，提出如下诉讼请求：(1)离婚：(2)要求将房屋由李丽名下过户到王刚名下；(3)女儿由男方抚养，女方每月负担抚养费1000元至女儿18周岁。
庭审中，王刚诉称，产权证虽登记在李丽名下，但首付款是自己的婚前个人财产，李丽出资的2万元属于王刚向李丽的借款，现王刚同意归还李丽2万元，李丽应将产权过户给王刚。该房屋应属自己的个人婚前财产。
李丽辩称：产权证上登记的是自己的名字，根据《物权法》等法律规定，该房屋所有权人应为李丽。王刚的出资部分应视为借款，李丽愿意返还。
人民法院经审理认为，房屋为不动产，所有权应当以登记内容为准，产权证上登记的即是该房屋的所有权人。本案中诉争的房屋系婚前购买，且房屋产权证上登记的权利人是李丽，因此该房屋权利人应认定为李丽；关于子女及抚养费问题，二人没有争议，法院予以支持。
王刚思来想去，找到了二人结婚前的借款合同。经过详细咨询，王刚委托律师提起了第二场诉讼。
人民法院经审理认为，在两人出资购房前，双方曾签订借款合同并约定当王刚归还2万元购房款后，李丽将房屋所有权无条件变更在王刚名下，本合同签订为双方真实意思表示，是合法有效的。依据《合同法》相关规定，判决双方当事人应按照诚实信用原则全面履行合同约定。王刚偿还李丽2万元以后，李丽将房屋产权无条件过户到王刚名下。
律师解析：借款合同是关键
这次诉讼涉及到的核心法律问题是婚前个人出资按揭购房，婚后共同还款并在婚后取得房屋产权证书而引发的房屋产权归属，这种问题有一定的普遍性。因为一旦发生离婚诉讼，夫或妻一方往往提出因房产证是在婚后夫妻关系存续期间所得，且参与共同还贷，因此房屋应做为共同财产分割。
本案中，交纳首付款、办理按揭都是以李丽名义来办理，最重要的是房屋产权证是登记在李丽名下。依据《物权法》相关规定，不动产物权经依法登记，发生法律效力，所有权应当以登记的内容为准，产权证上登记的权利人是该房屋的所有权人。第一次诉讼原审法院的判决没有问题。
第二次诉讼中，王刚找到了婚前签订的借款合同，使法院查明了该房屋的首付款来源和双方的约定，法律关系发生了变化。在夫妻婚前一方按揭购房的法律关系中，购房者独立承担与房屋销售商及银行所定合同的权利和义务，用个人财产购买房产并办理按揭贷款，其房屋产权当然属于婚前个人一方所有。婚后夫妻共同偿还银行贷款，以及婚后取得房产证书并不能改变房屋所有权性质。离婚时，这样的房产不能作为夫妻共同财产分割，一般认定为一方个人财产。至于共同还款部分，可视为婚后夫妻以共有财产偿还了一方的个人债务，另一方仅负有返还义务。至于房屋增值，应该由房屋所有权人单独享有。当然，如果房屋贬值，也是由房屋所有权人自行承担损失。
王刚个人出资及借款支付了首付款，却将产权人登记在李丽名下，对外向公众公示的状态为该房屋产权人为李丽，可以说，王刚承担的风险是相当大的。如果没有借款合同作为证据，法院无法支持王刚的请求，王刚的损失将无法避免。
律师提醒：结婚前后要签署协议
如果对个人或夫妻共同按揭的房产做出事前书面约定，即使婚后或离婚时某一方意图侵吞，终究会因签署了协议而受到限制，确保受害方减少不必要的财产损失。而且该协议双方签订后即生效，并不是必须办理公证手续。
如果没有协议，法院在审理按揭房屋的归属时，主要考虑当事人办理按揭手续和取得房产证的时间、产权证的书中记载的权利人姓名和按揭房屋的首付款资金来源、资金性质等因素确定。
(1)婚前办理按揭手续，以个人出资，并以个人名义签订房屋预售合同，婚后获得产权证并以夫妻共同财产还贷的，并不影响房屋所有权的归属，仍然属于个人财产。
(2)婚前产权证登记在一方名下，但是另一方有证据证明婚前购房是双方出资的，在离婚分割财产时，该房屋产权仍为登记人个人财产，未还房贷部分，属产权人债务。但首付款中和已归还的贷款中属于另一方的出资部分，应当予以返还。
(3)婚前产权证登记在一方名下，但是另一方有证据证明，双方约定所购房屋为共同所有，无论是哪方出资，都应认定为夫妻双方共同财产。
(4)婚后按揭购房，如果没有证据证明单归一方所有或双方约定单独归某方所有，则认定为夫妻的共同财产。
2003年初，王刚在一次派对上结识了25岁的李丽，经过几次约会，王刚向李丽求婚，李丽虽同意，但前提是我刚得买个房子，随后两人逛遍各处搂盘，最后决定购买一处总价款为30万元的房屋，首付为9万元，剩会舒款10年还清，当时王刚手里有只有7万元积蓄，希望李丽出资2万元。李丽则提出这2万元算借给王刚，但要以李丽的名义购房，房产证也要办到李丽名下，直至王刚归还李丽2万元后，李丽再把产权无条件过户给王刚。随后李丽又根据上述内容起草了一份借款合同要王刚签，王刚心中不快，但为了能顺利娶到李丽，还是选择了签字。
两人于2003年6月办理了购房、贷款手续。随后正式登记步入婚姻殿堂。婚后一年多，沉浸于天伦之乐的双方便把借款的事情淡忘了，怎奈李丽天生喜欢交际，时间一长便厌倦了这种相夫教子的平淡生活，开始不理家务，经常半夜回家，王刚屡次劝说无效，致使矛盾日益激化，无奈之下，王刚向李丽提出离婚并要求把房屋过户到自己名下，李丽断然拒绝。当时房价飞涨，该房屋已经升值到50万元左右，2006年5月20日，王刚向人民法院提起离婚诉讼，提出如下诉讼请求：(1)离婚：(2)要求将房屋由李丽名下过户到王刚名下；(3)女儿由男方抚养，女方每月负担抚养费1000元至女儿18周岁。
庭审中，王刚诉称，产权证虽登记在李丽名下，但首付款是自己的婚前个人财产，李丽出资的2万元属于王刚向李丽的借款，现王刚同意归还李丽2万元，李丽应将产权过户给王刚。该房屋应属自己的个人婚前财产。
李丽辩称：产权证上登记的是自己的名字，根据《物权法》等法律规定，该房屋所有权人应为李丽。王刚的出资部分应视为借款，李丽愿意返还。
人民法院经审理认为，房屋为不动产，所有权应当以登记内容为准，产权证上登记的即是该房屋的所有权人。本案中诉争的房屋系婚前购买，且房屋产权证上登记的权利人是李丽，因此该房屋权利人应认定为李丽；关于子女及抚养费问题，二人没有争议，法院予以支持。
王刚思来想去，找到了二人结婚前的借款合同。经过详细咨询，王刚委托律师提起了第二场诉讼。
人民法院经审理认为，在两人出资购房前，双方曾签订借款合同并约定当王刚归还2万元购房款后，李丽将房屋所有权无条件变更在王刚名下，本合同签订为双方真实意思表示，是合法有效的。依据《合同法》相关规定，判决双方当事人应按照诚实信用原则全面履行合同约定。王刚偿还李丽2万元以后，李丽将房屋产权无条件过户到王刚名下。
律师解析：借款合同是关键
这次诉讼涉及到的核心法律问题是婚前个人出资按揭购房，婚后共同还款并在婚后取得房屋产权证书而引发的房屋产权归属，这种问题有一定的普遍性。因为一旦发生离婚诉讼，夫或妻一方往往提出因房产证是在婚后夫妻关系存续期间所得，且参与共同还贷，因此房屋应做为共同财产分割。
本案中，交纳首付款、办理按揭都是以李丽名义来办理，最重要的是房屋产权证是登记在李丽名下。依据《物权法》相关规定，不动产物权经依法登记，发生法律效力，所有权应当以登记的内容为准，产权证上登记的权利人是该房屋的所有权人。第一次诉讼原审法院的判决没有问题。
第二次诉讼中，王刚找到了婚前签订的借款合同，使法院查明了该房屋的首付款来源和双方的约定，法律关系发生了变化。在夫妻婚前一方按揭购房的法律关系中，购房者独立承担与房屋销售商及银行所定合同的权利和义务，用个人财产购买房产并办理按揭贷款，其房屋产权当然属于婚前个人一方所有。婚后夫妻共同偿还银行贷款，以及婚后取得房产证书并不能改变房屋所有权性质。离婚时，这样的房产不能作为夫妻共同财产分割，一般认定为一方个人财产。至于共同还款部分，可视为婚后夫妻以共有财产偿还了一方的个人债务，另一方仅负有返还义务。至于房屋增值，应该由房屋所有权人单独享有。当然，如果房屋贬值，也是由房屋所有权人自行承担损失。
王刚个人出资及借款支付了首付款，却将产权人登记在李丽名下，对外向公众公示的状态为该房屋产权人为李丽，可以说，王刚承担的风险是相当大的。如果没有借款合同作为证据，法院无法支持王刚的请求，王刚的损失将无法避免。
律师提醒：结婚前后要签署协议
如果对个人或夫妻共同按揭的房产做出事前书面约定，即使婚后或离婚时某一方意图侵吞，终究会因签署了协议而受到限制，确保受害方减少不必要的财产损失。而且该协议双方签订后即生效，并不是必须办理公证手续。
如果没有协议，法院在审理按揭房屋的归属时，主要考虑当事人办理按揭手续和取得房产证的时间、产权证的书中记载的权利人姓名和按揭房屋的首付款资金来源、资金性质等因素确定。
(1)婚前办理按揭手续，以个人出资，并以个人名义签订房屋预售合同，婚后获得产权证并以夫妻共同财产还贷的，并不影响房屋所有权的归属，仍然属于个人财产。
(2)婚前产权证登记在一方名下，但是另一方有证据证明婚前购房是双方出资的，在离婚分割财产时，该房屋产权仍为登记人个人财产，未还房贷部分，属产权人债务。但首付款中和已归还的贷款中属于另一方的出资部分，应当予以返还。
(3)婚前产权证登记在一方名下，但是另一方有证据证明，双方约定所购房屋为共同所有，无论是哪方出资，都应认定为夫妻双方共同财产。
(4)婚后按揭购房，如果没有证据证明单归一方所有或双方约定单独归某方所有，则认定为夫妻的共同财产。