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一、我国不动产登记制度中存在的不足
（一）不动产登记的法律不统一
我国的行政机关在进行不动产登记时所依据的是分散在各个法律法规中的登记规范。这此法律规范不仅散乱而且内容上存在着矛盾之处，既有民法性质的《担保法》中的登记规范，又有行政法性质的《土地管理法》中的登记规范；既有全国人大常委会颁布的法律，又有国务院下属部委制定的行政法规。这些性质、渊源、效力不同的登记法规都是计划经济时代的产物，己不能满足不动产物权根据物权公示原则进入市场进行公平交易的需要。
（二）不动产登记机关不统一
在传统的不动产登记中，中央政府各部门和地方各部门具有自己管理不动产登记的领域，体系庞杂，弊端重重，而分散的登记制度给有关不动产交易机关带来查阅信息不够全面的困难，造成土地和其上房屋分别抵押或重复抵押等现象，各登机关为了部门利益，争相登记，形成重形式轻审查、人浮于事的局面。
（三）不动产登记错误的赔偿问题缺乏规定
我国目前的法律法规中缺乏关于不动产登记赔偿问题的规定，在实践中造成不动产登记机关的权利和义务被剂裂的畸形现象。登记机关仅指向收费的权利，而对登记错误的后果不负任何责任，严重的损害了当事人的合法权益，由此产生了大量的不动产登记纠纷。因为登记机关不对错误的不动产登记负责，不利于加强不动产登记机关的责任感，缺乏压力和动力去认真履行不动产登记的义务，影响了不动产登记的公信力。
（四）不动产登记的信息不够公开化
我国相关法律法规没有明文规定公开查簿制度。在司法实践中经常遇到需要查询当事人不动产信息的情况，而掌握不动产登记信息的部门认为登记只是为了执行政府的管理职能，不愿或者不及时、不准确地提供不动产信息。
（五）不动产登记的效力绝对化
关于不动产登记对物权变动的影响效力，我国立法虽未明确登记模式，但从具体法律法规的规定看，其精神在于登记要件主义。如1983年国务院发布的《城市私有房屋管理条例》、1987年城乡建设环境保护部制定的《城镇房屋所有权登记暂行办法》，都渗透了登记要件主义。根据我国学者的一般看法，不动产所有权的取得、变更和消灭，非经登记不能产生法律效力。我国司法审判实践对不动产物权特别是房屋所有权的确认，原则上也以登记为准。我国现行法律，如《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《物权法》等立法均沿用登记要件主义。登记要件主义立法，有利于保护原所有权人的利益，在权利明晰的基础上便于第三人参与交易，有利于国家征税和调控市场。但是，绝对适用此原则又难免存在不合理现象。
二、完善我国不动产登记制度
不动产登记产生于不动产无权的产生、变更和消灭过程中，之所以设立不动产登记制度，就是因为不动产属于人们较大的财产内容，它的产生变更不仅对个人，对社会也有较大的影响，具体而言，设立不动产登记制度的功能有：（1）确立公示、公信原则，保障交易秩序的安全。登记制度使得经济领域发生的有关不动产物权的产生、变更和消灭情况及时登记于特定部门的文件上，让社会公众予以明晓。（2）确立登记物权的优先权原则。在物权法上，经过登记的不动产物权具有优先效力，如在不动产抵押登记中，记过登记的抵押物，对抵押物权的清偿具有优先性。
1、统一不动产登记的法律
登记是体现物权公示原则的实践，是物权的程序性规范，应当有专门的不动产登记法或土地登记法对登记的各个问题作出详尽的规定。权利登记制度在立法上加重不动产交易当事人法律行为的责任和风险，注重保护不动产转让中受让人的利益，维护了不动产交易的安全。在不动产交易市场不完善的我国，为了维护市场的合法性、安全性，采取这种严格的不动产登记制度是必要的。
2、建立不动产登记专门机关
笔者认为，可在国务院下设专门的国家不动产登记机关，在县以上的各级行政区域成立不动产登记专门机关，对各种类型的不动产分类统一进行登记。不动产登记机关实行垂直领导制，规定严密的登记程序，以加强管理的力度，防止不动产登记机关利用自己的服务进行牟利。
3、建立新型的不动产登记错误赔偿制度
在未来的不动产登记法中，可明确规定登记机关如发生以卜情况，应承担赔偿责任。登记机关由登记错误、遗漏的行为;违背登记程序，如不公告或违背公告登记期限、无故拒绝当事人查阅登记簿册的中请、拒绝变更登记等行为;登记官员与他人互相勾结、恶意串通，给当事人造成损害的。登记机关应设立登记赔偿备用基金。登记基金的来源应考虑。在不动产登记的业务中，如在登记、查询、使用不动产登记资料过程中由不动产登记机关根据一定的测算标准对登记人和使用人收取一定的费用，纳入不动产登记赔偿基金;登记机关可以向保险公司投保，设立责任保险。登记机关可以依法设立行政追偿权，以保证有足够的赔偿基金。
4、建立不动产登记信息公开制度
信息公开的对象应是社会全体成员，改变目前仅是向特定群体(当事人、法官、律师等)公开的做法，体现透明化管理、为人民服务的立场。信息公开的内容应包括所有资料，只有全而的信息才能使当事人作出正确的不动产交易决策。明确信息公开的力-式，包括布告栏、咨询服务小组、网上公告等，以实现全力位、高质量的服务。
（作者单位：中国政法大学）
（一）不动产登记的法律不统一
我国的行政机关在进行不动产登记时所依据的是分散在各个法律法规中的登记规范。这此法律规范不仅散乱而且内容上存在着矛盾之处，既有民法性质的《担保法》中的登记规范，又有行政法性质的《土地管理法》中的登记规范；既有全国人大常委会颁布的法律，又有国务院下属部委制定的行政法规。这些性质、渊源、效力不同的登记法规都是计划经济时代的产物，己不能满足不动产物权根据物权公示原则进入市场进行公平交易的需要。
（二）不动产登记机关不统一
在传统的不动产登记中，中央政府各部门和地方各部门具有自己管理不动产登记的领域，体系庞杂，弊端重重，而分散的登记制度给有关不动产交易机关带来查阅信息不够全面的困难，造成土地和其上房屋分别抵押或重复抵押等现象，各登机关为了部门利益，争相登记，形成重形式轻审查、人浮于事的局面。
（三）不动产登记错误的赔偿问题缺乏规定
我国目前的法律法规中缺乏关于不动产登记赔偿问题的规定，在实践中造成不动产登记机关的权利和义务被剂裂的畸形现象。登记机关仅指向收费的权利，而对登记错误的后果不负任何责任，严重的损害了当事人的合法权益，由此产生了大量的不动产登记纠纷。因为登记机关不对错误的不动产登记负责，不利于加强不动产登记机关的责任感，缺乏压力和动力去认真履行不动产登记的义务，影响了不动产登记的公信力。
（四）不动产登记的信息不够公开化
我国相关法律法规没有明文规定公开查簿制度。在司法实践中经常遇到需要查询当事人不动产信息的情况，而掌握不动产登记信息的部门认为登记只是为了执行政府的管理职能，不愿或者不及时、不准确地提供不动产信息。
（五）不动产登记的效力绝对化
关于不动产登记对物权变动的影响效力，我国立法虽未明确登记模式，但从具体法律法规的规定看，其精神在于登记要件主义。如1983年国务院发布的《城市私有房屋管理条例》、1987年城乡建设环境保护部制定的《城镇房屋所有权登记暂行办法》，都渗透了登记要件主义。根据我国学者的一般看法，不动产所有权的取得、变更和消灭，非经登记不能产生法律效力。我国司法审判实践对不动产物权特别是房屋所有权的确认，原则上也以登记为准。我国现行法律，如《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《物权法》等立法均沿用登记要件主义。登记要件主义立法，有利于保护原所有权人的利益，在权利明晰的基础上便于第三人参与交易，有利于国家征税和调控市场。但是，绝对适用此原则又难免存在不合理现象。
二、完善我国不动产登记制度
不动产登记产生于不动产无权的产生、变更和消灭过程中，之所以设立不动产登记制度，就是因为不动产属于人们较大的财产内容，它的产生变更不仅对个人，对社会也有较大的影响，具体而言，设立不动产登记制度的功能有：（1）确立公示、公信原则，保障交易秩序的安全。登记制度使得经济领域发生的有关不动产物权的产生、变更和消灭情况及时登记于特定部门的文件上，让社会公众予以明晓。（2）确立登记物权的优先权原则。在物权法上，经过登记的不动产物权具有优先效力，如在不动产抵押登记中，记过登记的抵押物，对抵押物权的清偿具有优先性。
1、统一不动产登记的法律
登记是体现物权公示原则的实践，是物权的程序性规范，应当有专门的不动产登记法或土地登记法对登记的各个问题作出详尽的规定。权利登记制度在立法上加重不动产交易当事人法律行为的责任和风险，注重保护不动产转让中受让人的利益，维护了不动产交易的安全。在不动产交易市场不完善的我国，为了维护市场的合法性、安全性，采取这种严格的不动产登记制度是必要的。
2、建立不动产登记专门机关
笔者认为，可在国务院下设专门的国家不动产登记机关，在县以上的各级行政区域成立不动产登记专门机关，对各种类型的不动产分类统一进行登记。不动产登记机关实行垂直领导制，规定严密的登记程序，以加强管理的力度，防止不动产登记机关利用自己的服务进行牟利。
3、建立新型的不动产登记错误赔偿制度
在未来的不动产登记法中，可明确规定登记机关如发生以卜情况，应承担赔偿责任。登记机关由登记错误、遗漏的行为;违背登记程序，如不公告或违背公告登记期限、无故拒绝当事人查阅登记簿册的中请、拒绝变更登记等行为;登记官员与他人互相勾结、恶意串通，给当事人造成损害的。登记机关应设立登记赔偿备用基金。登记基金的来源应考虑。在不动产登记的业务中，如在登记、查询、使用不动产登记资料过程中由不动产登记机关根据一定的测算标准对登记人和使用人收取一定的费用，纳入不动产登记赔偿基金;登记机关可以向保险公司投保，设立责任保险。登记机关可以依法设立行政追偿权，以保证有足够的赔偿基金。
4、建立不动产登记信息公开制度
信息公开的对象应是社会全体成员，改变目前仅是向特定群体(当事人、法官、律师等)公开的做法，体现透明化管理、为人民服务的立场。信息公开的内容应包括所有资料，只有全而的信息才能使当事人作出正确的不动产交易决策。明确信息公开的力-式，包括布告栏、咨询服务小组、网上公告等，以实现全力位、高质量的服务。
（作者单位：中国政法大学）