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摘要：通过对广州辖区内城中村、近郊村及远郊村的农户进行宅基地流转意愿问卷调查，采用Logistic模型，分析影响农户宅基地上市流转的影响因素。研究结果表明：不同类型行政村的农户宅基地上市流转意愿度并不一致，主要影响农户宅基地上市流转意愿的因素为宅基地的现状利用、受教育水平、家庭宅基地的数量、居住现状满意度、住房等级、改变土地用途作为宅基地使用；家庭总人数及宅基地管理满意度并不是影响农户宅基地上市流转意愿的主要因素。建议根据不同类型行政村农户宅基地上市流转的意愿度及具体影响其上市流转意愿的因素有针对性地构建宅基地上市流转机制，并在经济快速发展地区建立宅基地流转示范点，形成宅基地“退出—收购—补偿—安置—流转”的良性循环。
关键词：农户意愿；宅基地；上市流转；影响因素
中图分类号：F301.2 文献标志码： A文章编号：1002-1302（2016）05-0588-04
工业化和城镇化进程的加速不可避免地导致城市扩张对土地的需求加剧。扩张的土地大部分来源于农村土地国有化。但是在农村土地征收过程中，衍生大量问题。对于城中村和近郊村而言，大多数宅基地建设缺乏规划，受房屋出租等的利益驱使，宅基地违法使用问题突出，比如未批先建、少批多占、非法流转等，土地资源集约利用水平低下；对于远郊村而言，城镇化进程中劳动力外迁导致大量宅基地闲置，内地部分地区甚至出现“空心村”，造成农村土地的低效利用和浪费现象[1-3]。可见，产生于20世纪60年代的宅基地制度在社会主义市场经济体制转型以及快速城镇化的过程中暴露出许多问题，阻碍了改革进程，在一定程度上也成为干扰经济建设进一步持续发展的因素之一[4-7]。因此，学术界开始针对宅基地流转的问题在土地产权制度改革、征地制度改革、土地发展权、集体建设用地入市、宅基地使用制度改革等方面提出具体的对策建议，以探索和构建一体化的宅基地退出、收购及上市流转的市场运行机制[8-12]。然而，目前宅基地隐形流转现象已经相对普遍，但实际上却缺少具体的宅基地流转意愿调查数据及相关联的影响宅基地流转意愿的因素而无法构建有针对性的宅基地流转系统性的机制，成为城乡土地市场建设的短板。
本研究以广东省广州市城中村、近郊村及远郊村为例，在调查问卷与实地调研基础上，将Logistic模型引入农户宅基地上市流转意愿的分析中，进一步探索经济快速发展地区农户对宅基地上市流转的意愿度及影响宅基地上市流转意愿的关键因素，为提高宅基地利用的效益，健全城乡土地市场及政府部门制定宅基地上市流转政策提供实质性建议。
1研究区域及调查方法
2009年至今，广州市相继出台《加快形成城乡经济社会发展一体化新格局的实施意见》《广州市城乡统筹土地管理制度创新试点方案》等文件，成为经济快速发展地区积极探索空闲宅基地收购和退出机制改革及城乡统筹土地管理制度创新试点城市。为此，本项目组从2015年2月开始以广州市市辖区的荔湾、海珠、天河、黄埔、白云、萝岗、番禺、花都、南沙9区作为研究区域。值得指出的是，越秀区范围内村不多，面积小，又被城市紧密包围，研究意义不大，故未被选取。考虑到相邻村的总体情况相似度较高；在充分论证后，选定15个行政村作为研究对象，并根据行政村与区域中心之间的关系，将选定行政村划分为城中村、近郊村及远郊村3类村进行研究（表1）。
调查以随机性抽样方式为主，共发放问卷600份，由于受调研成员对问卷不熟悉，未能进行延伸式访谈，个别村干部戒备心强不愿接受调研，以及部分村民对调研问题较敏感存有抗拒心理三大主要方面影响，截至2015年6月，共回收问卷472份，回收率达到78.6%，剔除无效问卷后，有效问卷为375份，有效率达到79.5%。
2研究方法及变量选择
2.1研究方法
由于农户对宅基地流转意愿的回答是一个“是”与“否”类别所属区村名说明发放数量
（份）问卷有效率
（%）宅基地利用现状城中村荔湾区增滘村分布在城市内围，土地权属、户籍、4082.86宅基地违法使用问题明显，主要有南漖村行政管理体制保留农村模式的村落4075.86一户多宅、超标准占地、“未批先建”等；海珠区龙潭村4084.00建房缺乏规划约束，总量及人均住房建天河区柯木塱4088.57筑面积过大等；农民法律意识薄弱，“证黄埔区夏园村4079.41地”“证人”不符、多数宅基地房屋无完近郊村白云区陈洞村分布在城市外围，离城市较近，村内生活习惯与城市有相似性4079.49善批准手续、宅基地的非法转让等；宅秀水村4072.00基地的配置效率及利用率低，大量宅基、番禺区海心村4076.47地闲置建新不拆旧等官坑村4074.07萝岗区燕塘村4075.00远郊村花都区东升村分布在郊区，远离城市，生活习惯与城市不一致，有较强的农村生活氛围4077.42联民村4086.67南沙区新兴村4075.68小虎村4072.73民立村4087.10
的二分变量，即本研究反映的是分类数据（离散数据的一种）。因此，无法直接使用多元线性回归方法进行量化解读，而需要转化为效用模型进行估计。作为应用最为广泛、结果分析最为理想的效用模型，Logistic模型一直被用于个体决策行为的客观数理反映分析，模型表达如下：
Y=lnP1P2=β0 β1X1 … β13X13；
通过公式变换可得：
Y=β0 β1X1 … β13X13。
式中：Y是因变量，表示村民是否愿意上市流转宅基地；P1表示村民愿意宅基地上市流转，P2表示村民不愿意宅基地上市流转；Xi是自变量，用 X1～X13分别表示影响宅基地流转的若干因素；βi为影响因子的回归系数，β0为常数项。通过分析自变量和因变量之间的相关关系，可以清楚地反映影响农村宅基地流转的因素及其贡献值。
2.2变量选择及说明
关键词：农户意愿；宅基地；上市流转；影响因素
中图分类号：F301.2 文献标志码： A文章编号：1002-1302（2016）05-0588-04
工业化和城镇化进程的加速不可避免地导致城市扩张对土地的需求加剧。扩张的土地大部分来源于农村土地国有化。但是在农村土地征收过程中，衍生大量问题。对于城中村和近郊村而言，大多数宅基地建设缺乏规划，受房屋出租等的利益驱使，宅基地违法使用问题突出，比如未批先建、少批多占、非法流转等，土地资源集约利用水平低下；对于远郊村而言，城镇化进程中劳动力外迁导致大量宅基地闲置，内地部分地区甚至出现“空心村”，造成农村土地的低效利用和浪费现象[1-3]。可见，产生于20世纪60年代的宅基地制度在社会主义市场经济体制转型以及快速城镇化的过程中暴露出许多问题，阻碍了改革进程，在一定程度上也成为干扰经济建设进一步持续发展的因素之一[4-7]。因此，学术界开始针对宅基地流转的问题在土地产权制度改革、征地制度改革、土地发展权、集体建设用地入市、宅基地使用制度改革等方面提出具体的对策建议，以探索和构建一体化的宅基地退出、收购及上市流转的市场运行机制[8-12]。然而，目前宅基地隐形流转现象已经相对普遍，但实际上却缺少具体的宅基地流转意愿调查数据及相关联的影响宅基地流转意愿的因素而无法构建有针对性的宅基地流转系统性的机制，成为城乡土地市场建设的短板。
本研究以广东省广州市城中村、近郊村及远郊村为例，在调查问卷与实地调研基础上，将Logistic模型引入农户宅基地上市流转意愿的分析中，进一步探索经济快速发展地区农户对宅基地上市流转的意愿度及影响宅基地上市流转意愿的关键因素，为提高宅基地利用的效益，健全城乡土地市场及政府部门制定宅基地上市流转政策提供实质性建议。
1研究区域及调查方法
2009年至今，广州市相继出台《加快形成城乡经济社会发展一体化新格局的实施意见》《广州市城乡统筹土地管理制度创新试点方案》等文件，成为经济快速发展地区积极探索空闲宅基地收购和退出机制改革及城乡统筹土地管理制度创新试点城市。为此，本项目组从2015年2月开始以广州市市辖区的荔湾、海珠、天河、黄埔、白云、萝岗、番禺、花都、南沙9区作为研究区域。值得指出的是，越秀区范围内村不多，面积小，又被城市紧密包围，研究意义不大，故未被选取。考虑到相邻村的总体情况相似度较高；在充分论证后，选定15个行政村作为研究对象，并根据行政村与区域中心之间的关系，将选定行政村划分为城中村、近郊村及远郊村3类村进行研究（表1）。
调查以随机性抽样方式为主，共发放问卷600份，由于受调研成员对问卷不熟悉，未能进行延伸式访谈，个别村干部戒备心强不愿接受调研，以及部分村民对调研问题较敏感存有抗拒心理三大主要方面影响，截至2015年6月，共回收问卷472份，回收率达到78.6%，剔除无效问卷后，有效问卷为375份，有效率达到79.5%。
2研究方法及变量选择
2.1研究方法
由于农户对宅基地流转意愿的回答是一个“是”与“否”类别所属区村名说明发放数量
（份）问卷有效率
（%）宅基地利用现状城中村荔湾区增滘村分布在城市内围，土地权属、户籍、4082.86宅基地违法使用问题明显，主要有南漖村行政管理体制保留农村模式的村落4075.86一户多宅、超标准占地、“未批先建”等；海珠区龙潭村4084.00建房缺乏规划约束，总量及人均住房建天河区柯木塱4088.57筑面积过大等；农民法律意识薄弱，“证黄埔区夏园村4079.41地”“证人”不符、多数宅基地房屋无完近郊村白云区陈洞村分布在城市外围，离城市较近，村内生活习惯与城市有相似性4079.49善批准手续、宅基地的非法转让等；宅秀水村4072.00基地的配置效率及利用率低，大量宅基、番禺区海心村4076.47地闲置建新不拆旧等官坑村4074.07萝岗区燕塘村4075.00远郊村花都区东升村分布在郊区，远离城市，生活习惯与城市不一致，有较强的农村生活氛围4077.42联民村4086.67南沙区新兴村4075.68小虎村4072.73民立村4087.10
的二分变量，即本研究反映的是分类数据（离散数据的一种）。因此，无法直接使用多元线性回归方法进行量化解读，而需要转化为效用模型进行估计。作为应用最为广泛、结果分析最为理想的效用模型，Logistic模型一直被用于个体决策行为的客观数理反映分析，模型表达如下：
Y=lnP1P2=β0 β1X1 … β13X13；
通过公式变换可得：
Y=β0 β1X1 … β13X13。
式中：Y是因变量，表示村民是否愿意上市流转宅基地；P1表示村民愿意宅基地上市流转，P2表示村民不愿意宅基地上市流转；Xi是自变量，用 X1～X13分别表示影响宅基地流转的若干因素；βi为影响因子的回归系数，β0为常数项。通过分析自变量和因变量之间的相关关系，可以清楚地反映影响农村宅基地流转的因素及其贡献值。
2.2变量选择及说明