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摘要：上生新所融合历史建筑、营造全新时尚场景的同时，以人为本，精准提盖了主要客户群体，创造出一种独特的、融合的城市空间，真正做到了尊重历史丈脉、延续城市肌理。它不同于传统的产业园区项目加面积、卖面积的做法，它所出售的是社交空间和人文内涵，展现的是地区活力和海派文化。
关键词：城市更新;产业聚集;地标项目
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2020）08-0019-22 收稿日期：2020-06-21
位于上海市延安西路路口的“上生新所”，是万科在上海的一个城市更新项目。它的前身为上海生物制品研究所腾退厂房，总体量约39000平方米，2016年由万科接手并于2018年正式对外开放。目前项目涵盖了餐饮、共享办公、秀场、娱乐等多种业态，成为网红打卡的地标项目，租金约7-15元/平方米/天，建成后开业率达90%以上。入驻品牌包括纪梵希、葫芦寿司，MARS GYM、稻城书店（改造中）等网红项目。图1为“上生新所”概念图。
作为一个城市更新项目，以往我们会思维定式地认为是将厂房向传统产业园区方向改造，即主打办公，辅以部分配套商业的模式。而上生新所则不然，它更多是一个多重文化融汇共生空间，这里有秀场，定期举办各类时尚发布会;这里有可以坐下来看一下午书的地方;有人来这拍婚纱，也有上海老爷叔端着“半导体”来遥弯……，它成为“网红”的成功之处和内在逻辑在哪？本文将从“为什么”和“怎么做”的角度来做个解读。
1 项目概况
项目要成功，必须先从吸引周边人群开始，旧改项目周边居住人群有如下特点：
（1）周边半径2km范围内约有35万居住人群，女性居多（1.07：1），其中25-44岁年龄段的人群占到了三分之一以上（33.7%），见图2。（2）居住人群中占比最多的工作地点是徐家汇、新华路、静安寺等街道所在的城市核心商圈内。（3）本科以上学历占到了80%以上。（4）居住人群中白领和教师总和约60%，高收入（月薪10000元以上）人群超过三分之一，有房和有车群体过半数，见图3.
另一个群体是项目周边的工作人群：
（1）周边半径2km范围内约有59万工作人群，男女比例相近，其中25-44岁的年轻群体占到了近四成（38.1%）。（2）本科以上学历比例占到了惊人的83%。（3）居住人群中白领人群仍是主力军（43%），高收入（月薪10000元以上）人群超过三分之一，有房和有车群体过半。
综上，可以看出，上生新所周边的居住和工作的主要人群：（1）以青年人士為主;（2）有一定资产能力;（3）文化层次相对较高;（4）白领居多。
这类人群居住、工作在上海的“上只角”区域，一般消费层次较高，对文化、健康、生活品质等有更高的需求，一言以蔽之就是“小资”。那么上生新所是如何吸引这类人群的呢？我们从上生新所的前世今生说起。
上世纪20年代这里为“哥伦比亚乡村俱乐部”（见图4），1951年哥伦比亚俱乐部与相邻的孙科（孙中山长子，民国时期著名政治人物，曾任南京国民政府副主席）故居被上海生物制品研究所接手，到了2016年上生所进行搬迁，万科中标了这个城市更新项目，2018年上生新所对外开放。
孙科别墅（见图5）的设计者为设计过国际饭店、大光明影院、沐恩堂、市三女中的建筑大师邬达克。作为邬达克著名私宅作品，其贝壳拱门、无处不在的弧形、三角形、凹凸不平的外墙，无一不透露出巴洛克大宅的风采。
2 区域产业规划
那么这个位于市中心黄金地带、坐拥历史和故事的老建筑群，如何定位产业呢？我们看看区域的规划。
长宁区“十三五”奋斗目标：到2020年，基本建成精品城区、活力城区、绿色城区……加快向创新驱动、时尚活力、绿色宜居的国际精品城区迈进。时尚创意产业向“一圈三轴”（哥伦比亚生活圈、愚园路跨界生活美学街区、武夷路文化特色、新华路历史风貌保护街区）集聚，形成“东西联动、布局合理、产业突出、功能清晰”的区域。支持时尚创意地标打造。鼓励区内文化空间、创意园区、商圈、展馆等打造成时尚创意地标，见图60
那么作为长宁区主打的时尚创意产业发展如何呢？我们来看看这些数据：
目前，长宁区现有市级示范文化创意产业园1个，市级文化创意产业园10个，市级文化创意产业示范楼宇2个，市级文化创意产业示范空间6个，数量居上海各区首位。长宁区已经集聚了70余个国内外知名品牌，包括DAZZLE（地素），TOMMYHILFIGER（汤米费格）、LT（广派）、EdHardy（唐利）、Alexander Wang（亚历山大王）、ELLE（森浩）等均是注册在长宁的企业。与此同时，长宁也倾力扶持培育包括TaorayWang（王陶）、Fiona Chen（斐娜晨），ANZHENG（安正男装）、JI CHENG（吉承）、URBAN WALKERS（颜无界）等设计原创新品牌。
长宁区支持举办“2019时尚上海”共计30余场活动。包括长三角文博会、进博会、海创大会等大型市级活动。2017年7月至今，全区共为107个项目提供了1.18亿元的产业扶持资金。目前，长宁区共有时尚创意相关企业4154家，其中今年新设时尚创意企业313家，较上一年年增长11.79%。
3 项目实操
铺垫了这么多，剖析了人群、解读了产业规划，那么万科是怎么做的呢？
3.1 引入时尚、网红业态，空间共享
上生新所空间互动性非常强，有喷泉广场、秀场、咖啡、酒吧、下午茶、书店、健身房……没有任何强制消费，散个步进来说不定就撞见个发布会、走秀、展览，68元人民币的色拉套餐就能享受“泳池景观位”，32元人民币的Flat White就能坐一下午，对于到访者来说是“可达&可买（accessible&affordable）”、毫无门槛（见图7）。
3.2 注重现代VS历史的碰撞，保留故事和情怀
上生新所有建筑、有历史、有故事，对于文艺青年来说建筑和故事所营造的场景以及各类展览、发布会所散发的魅力是无法抵抗的。而对于年长的群体来说，建筑内所蕴含的历史会在心里产生情感和共鸣。70—00后带着单反来打卡，40—50后揣着三脚架来怀旧，60后带着10后来遛弯……，这个项目真正做到了对不同层次人群的全方位打击。
上生新所融合历史建筑、营造全新时尚场景的同时，以人为本，精准覆盖了主要客户群体，创造出一种独特的、融合的城市空间，真正做到了尊重历史文脉、延续城市肌理。它不同于传统的产业园区项目加面积、卖面积的做法，它所出售的是社交空间和人文内涵，展现的是地区活力和海派文化。
作者简介：景向礼，同策房产咨询股份有限公司咨询中心高级咨询经理。
万京全，同策房产咨询股份有限公司咨询中心咨询主任。
关键词：城市更新;产业聚集;地标项目
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2020）08-0019-22 收稿日期：2020-06-21
位于上海市延安西路路口的“上生新所”，是万科在上海的一个城市更新项目。它的前身为上海生物制品研究所腾退厂房，总体量约39000平方米，2016年由万科接手并于2018年正式对外开放。目前项目涵盖了餐饮、共享办公、秀场、娱乐等多种业态，成为网红打卡的地标项目，租金约7-15元/平方米/天，建成后开业率达90%以上。入驻品牌包括纪梵希、葫芦寿司，MARS GYM、稻城书店（改造中）等网红项目。图1为“上生新所”概念图。
作为一个城市更新项目，以往我们会思维定式地认为是将厂房向传统产业园区方向改造，即主打办公，辅以部分配套商业的模式。而上生新所则不然，它更多是一个多重文化融汇共生空间，这里有秀场，定期举办各类时尚发布会;这里有可以坐下来看一下午书的地方;有人来这拍婚纱，也有上海老爷叔端着“半导体”来遥弯……，它成为“网红”的成功之处和内在逻辑在哪？本文将从“为什么”和“怎么做”的角度来做个解读。
1 项目概况
项目要成功，必须先从吸引周边人群开始，旧改项目周边居住人群有如下特点：
（1）周边半径2km范围内约有35万居住人群，女性居多（1.07：1），其中25-44岁年龄段的人群占到了三分之一以上（33.7%），见图2。（2）居住人群中占比最多的工作地点是徐家汇、新华路、静安寺等街道所在的城市核心商圈内。（3）本科以上学历占到了80%以上。（4）居住人群中白领和教师总和约60%，高收入（月薪10000元以上）人群超过三分之一，有房和有车群体过半数，见图3.
另一个群体是项目周边的工作人群：
（1）周边半径2km范围内约有59万工作人群，男女比例相近，其中25-44岁的年轻群体占到了近四成（38.1%）。（2）本科以上学历比例占到了惊人的83%。（3）居住人群中白领人群仍是主力军（43%），高收入（月薪10000元以上）人群超过三分之一，有房和有车群体过半。
综上，可以看出，上生新所周边的居住和工作的主要人群：（1）以青年人士為主;（2）有一定资产能力;（3）文化层次相对较高;（4）白领居多。
这类人群居住、工作在上海的“上只角”区域，一般消费层次较高，对文化、健康、生活品质等有更高的需求，一言以蔽之就是“小资”。那么上生新所是如何吸引这类人群的呢？我们从上生新所的前世今生说起。
上世纪20年代这里为“哥伦比亚乡村俱乐部”（见图4），1951年哥伦比亚俱乐部与相邻的孙科（孙中山长子，民国时期著名政治人物，曾任南京国民政府副主席）故居被上海生物制品研究所接手，到了2016年上生所进行搬迁，万科中标了这个城市更新项目，2018年上生新所对外开放。
孙科别墅（见图5）的设计者为设计过国际饭店、大光明影院、沐恩堂、市三女中的建筑大师邬达克。作为邬达克著名私宅作品，其贝壳拱门、无处不在的弧形、三角形、凹凸不平的外墙，无一不透露出巴洛克大宅的风采。
2 区域产业规划
那么这个位于市中心黄金地带、坐拥历史和故事的老建筑群，如何定位产业呢？我们看看区域的规划。
长宁区“十三五”奋斗目标：到2020年，基本建成精品城区、活力城区、绿色城区……加快向创新驱动、时尚活力、绿色宜居的国际精品城区迈进。时尚创意产业向“一圈三轴”（哥伦比亚生活圈、愚园路跨界生活美学街区、武夷路文化特色、新华路历史风貌保护街区）集聚，形成“东西联动、布局合理、产业突出、功能清晰”的区域。支持时尚创意地标打造。鼓励区内文化空间、创意园区、商圈、展馆等打造成时尚创意地标，见图60
那么作为长宁区主打的时尚创意产业发展如何呢？我们来看看这些数据：
目前，长宁区现有市级示范文化创意产业园1个，市级文化创意产业园10个，市级文化创意产业示范楼宇2个，市级文化创意产业示范空间6个，数量居上海各区首位。长宁区已经集聚了70余个国内外知名品牌，包括DAZZLE（地素），TOMMYHILFIGER（汤米费格）、LT（广派）、EdHardy（唐利）、Alexander Wang（亚历山大王）、ELLE（森浩）等均是注册在长宁的企业。与此同时，长宁也倾力扶持培育包括TaorayWang（王陶）、Fiona Chen（斐娜晨），ANZHENG（安正男装）、JI CHENG（吉承）、URBAN WALKERS（颜无界）等设计原创新品牌。
长宁区支持举办“2019时尚上海”共计30余场活动。包括长三角文博会、进博会、海创大会等大型市级活动。2017年7月至今，全区共为107个项目提供了1.18亿元的产业扶持资金。目前，长宁区共有时尚创意相关企业4154家，其中今年新设时尚创意企业313家，较上一年年增长11.79%。
3 项目实操
铺垫了这么多，剖析了人群、解读了产业规划，那么万科是怎么做的呢？
3.1 引入时尚、网红业态，空间共享
上生新所空间互动性非常强，有喷泉广场、秀场、咖啡、酒吧、下午茶、书店、健身房……没有任何强制消费，散个步进来说不定就撞见个发布会、走秀、展览，68元人民币的色拉套餐就能享受“泳池景观位”，32元人民币的Flat White就能坐一下午，对于到访者来说是“可达&可买（accessible&affordable）”、毫无门槛（见图7）。
3.2 注重现代VS历史的碰撞，保留故事和情怀
上生新所有建筑、有历史、有故事，对于文艺青年来说建筑和故事所营造的场景以及各类展览、发布会所散发的魅力是无法抵抗的。而对于年长的群体来说，建筑内所蕴含的历史会在心里产生情感和共鸣。70—00后带着单反来打卡，40—50后揣着三脚架来怀旧，60后带着10后来遛弯……，这个项目真正做到了对不同层次人群的全方位打击。
上生新所融合历史建筑、营造全新时尚场景的同时，以人为本，精准覆盖了主要客户群体，创造出一种独特的、融合的城市空间，真正做到了尊重历史文脉、延续城市肌理。它不同于传统的产业园区项目加面积、卖面积的做法，它所出售的是社交空间和人文内涵，展现的是地区活力和海派文化。
作者简介：景向礼，同策房产咨询股份有限公司咨询中心高级咨询经理。
万京全，同策房产咨询股份有限公司咨询中心咨询主任。