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摘要：2020年年初新冠疫情爆发，房地产市场深受影响。我国长期持续推行限购政策对房地产市场进行调控，加之疫情后出台的一系列宽松货币政策对房地产市场也具有一定的调控作用。以北京市为例，以期结合疫情背景分析货币政策及限购政策对房地产住宅价格变动的影响。
关键词：货币政策;限购政策;疫情;北京市;住宅价格
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2020）09-0039-43收稿日期：2020-07-25
1 引言
2020年年初爆发的新冠疫情对国民经济产生巨大冲击，房地产业也深受影响。一季度，全国商品住宅销售面积同比下降25.9%，销售额同比下降22.8%;北京市商品住宅成交量同比下降约45%，住宅销售面积同比下降53.4%，销售额同比下降41.56%。为确保国民经济平稳运行，2020年第一季度央行出台了一系列货币宽松政策——三次降低法定存款准备金率，发放超6000亿元优惠贷款，加大对中小企业融资扶持。与此同时，“房住不炒”的理念及限购令也在持续推行。目前的调控政策和货币政策搭配能否在这个特殊时期稳定房地产住宅價格？北京市房地产市场是全国房地产市场的重要风向标，其住宅价格的稳定对我国经济持续稳定发展具有重要意义。
2 文献综述
房地产价格作为商品其均衡价格受到市场供给与需求两方面的影响，货币政策与限购政策作为政府调节市场供给需求的有效手段，主要影响着我国房地产价格的变动。
从货币政策来看，国内学者多将货币政策分为数量型工具和价格型工具，以此为出发点分析其对于房地产价格的影响。从两种类型的货币政策工具对房地产价格影响来看，杜萌和尹航（2019）认为对于数量型货币政策来说，紧缩的货币政策和宽松的货币政策都会显著影响房地产价格。相对而言，紧缩的货币政策对房地产市场的影响效果更明显。对于价格型货币政策来说，降低利率水平能够推动房地产价格的提升，而提高利率无法有效地约束房地产价格的上涨。从数量型工具对房地产价格影响来看，顾海峰（2014）研究发现：存款准备金率的调整对房地产价格确有影响，存款准备金率与房地产价格之间存在着长期稳定的均衡关系。而从价格型工具对房地产价格影响来看，吴小清（2019）认为我国利率的变动是房地产价格增长率变动的格兰杰原因，利率产生冲击时，房价增长率的响应由正向转为负向，负向响应较为显著，国家通过货币政策手段调控房地产市场是有效的。
从限购政策来看，如何合理运用限购政策约束房价成为研究热点。在李迎星和田露（2019）的研究中，限购政策虽然短期能减少房地产购买需求从而抑制房价增速，但是如果不能改变购房者房价长期预期，一旦限购政策力度放缓则将带来报复式反弹。同时，房地产调控政策应因城施策，依据各个城市经济特征及发展阶段来制定有效措施。此外，在刘江涛和张波（2012）研究中发现，限购能够降低住房价格，但降低幅度受到多种因素影响，包括限购对消费需求的缩减、开发商跨期调整供给的成本及预期。投资需求会改变住房的跨期需求和供给，对限购政策效果具有抵消作用。限购政策的作用大小与市场对政策不确定的预期紧密相关，市场预期管理对于稳定房价具有关键作用。
目前，已有文献充分分析了货币政策运行机制，揭示其调控房价的效力，也从行政管制的角度分析了限购政策稳定房价的效力。但综合限购令和货币政策分析疫情下宏观调控对房地产住宅价格的影响研究尚有所欠缺。因此，本文将从货币政策与限购政策两方面考虑宏观政策对房价的影响，并结合国家应对疫情的货币政策及限购政策特点，以北京市住宅价格实际情况为例来分析二者对房地产价格产生的影响。
3 疫情背景下北京市住宅价格的描述性统计
3.1 北京市住宅价格基本走势
从北京市房地产市场的整体趋势来看，基于安居客网站的北京市二手房平均住宅价格数据，从疫情爆发以来截至2020年6月，北京市平均住宅价格保持基本稳定。2020年年初受疫情影响，房价有所下跌，2月份开始小幅增长，4月份又有小幅下跌。但房价基本在58000元/平方米左右徘徊，维持了基本稳定，见图1。
自疫情爆发以来，北京市多地售房部停业，有些店铺试图通过网上直播卖房增加销售收入，但是成交量很低，购房者寥寥无几。北京市春节前后本来是购房旺季，但由于疫情影响，长期在外工作的返乡者购房热情骤减。另外，疫情短期内也抑制了三四月购房需求的释放。因此，从短期来讲疫情导致了北京市房价的低迷，但是随着疫情逐渐得到控制、社会恐慌情绪慢慢得到缓解、社会经营活动恢复经营，加之货币政策和限购政策的共同作用，房地产市场也逐渐回暖，房价趋于稳定。
3.2 描述性统计分析
本文将利用图1数据对北京市疫情前半年和疫情后半年的数据进行描述性统计分析，分析如下：
就疫情爆发前的北京市住宅价格来看，2019年7月到2019年12月半年中，北京市住宅价格的最高点为7月的60061元/平方米，最低价为11月的58540元/平方米，平均住宅价格为59295.5元/平方米，住宅价格的中位数为59358元/平方米，标准误差为267.8646，表明2019年下半年房价分布的离散程度较大，即房价波动较大。2019年下半年房价的方差为430508.7，相比疫情之后的数据来看，房价的波动性非常大。房价数据的偏度小于。，峰度值远小于3，表明2019年下半年的房价是呈左偏分布，且分布较陡，见表1。
而自疫情爆发以来，从2020年前两个季度的住宅平均价格来看，最低为2月的58150元/平方米，最高价为4月的58605元/平方米，住宅平均价格的均值为58368元/平方米。就整体趋势而言，房价2月份小幅下降，国家2月份出台一系列货币宽松政策后房价上升在4月恢复到2019年底的价格水平，5月份受第二波疫情影响北京市住宅均价开始回落。就数据的波动情况而言，2020年上半年北京市住宅均价分布离散程度较;平均价格标准差163.32与2019年三四季度住宅价格标准差656相比，样本波动程度小。样本峰度-0.49，远小于3，峰度值偏低。样本偏度0.06，样本右偏，见表2。可见，2020年上半年北京市的平均住宅价格十分稳定。 4 北京市住宅价格变动的原因分析
疫情对我国经济带来了不小的冲击，但北京市房地产价格保持基本稳定。究其原因，疫情发生以后，中央立刻出台了一系列货币政策，刺激需求，确保我国经济的稳定。但北京市由于长期以来保持限购政策，住宅价格被长期抑制。因此，房价的稳定与这两种政策的作用密不可分。以下，本文将对这两种政策具体分析。
4.1 货币政策对北京市住宅价格的影响分析
4.1.1 数量型工具
货币政策的数量型调控工具主要有存款准备金率、公开市场操作、再贴现再贷款。
疫情期间，央行通过下调法定存款准备金率来调控银行的信贷能力：今年3月16日实施普惠金融定向降准，对达标机构给予0.5或1.5个百分点的存款准备金率优惠，新达标机构净释放长期资金约4000亿元。当央行下调法定存款准备金率时，商业银行的超额存款准备金以及存款增加，即商业银行可用于放贷的资金增多，其信贷规模增加，信用创造能力增强。
一方面，对于房地产企业来讲，这会使房地产企业贷款的可获得性增强，帮助存在财务问题的房地产企业走出疫情带来的生存困境。继而传递给房地产企业经济恢复的信号，从而增加房地产企业擴大供给的意愿。但由于短期内供给调整并不显著，因此短期内房地产企业的供给小于需求，导致房地产价格上升，而长期随着供给的增加则会使房地产价格下降。
另一方面，对于个人而言，宽松的货币政策降低了消费者获得贷款的难度，消费者消费能力增强，提高消费者对未来财务状况好转的预期，从而提高其购买、投资不动产的意愿，进而资金流人房地产市场提振经济，提高住宅价格。
研究表明，一线城市的房价与货币供给趋势吻合。综合来看，北京市对于货币政策的反应较为迅速。疫情期间，存款准备金率的下调意味着货币数量增加，更多的货币流向北京市房地产市场，导致北京市房地产市场的供给的滞后增加和需求的有效增加，一定程度上推高了北京市的住宅价格。
4.1.2 价格型工具
货币政策的价格型调控工具主要有超额存款准备金利率、中期借贷便利（MLF）等。央行通过利率来影响房地产市场参与者的借贷成本，进而导致房地产市场价格的波动。2020年4月7日，中国人民银行12年来首次调整超额存款准备金利率，由0.72%下调至0.35%，与活期存款利率保持一致。
具体来看，利率对房价的影响主要通过房企和个人两个主体的传导来对房价产生影响。
从房企端来看，房地产企业的贷款成本降低，则其可以获得更多的融资。由于利率是决定投资的主要因素，则房企有更多资金用来扩大投资及日常生产经营，从而房屋的有效供给增加，在供给增加幅度大于需求增加幅度时，房地产价格趋于下降。
从个人端来看，贷款利率的提高或降低会直接影响个人的贷款成本，但个人对利率变化的敏感性小于房地产企业。一方面，利率影响个人的消费需求，由于住宅价格通常较高，居民购买住宅需要较大的贷款量，贷款利率的下降会提高住宅需求;另一方面，贷款成本的变化影响个人的投资需求与投机需求，当贷款利率降低时，投资者有更充裕的资金进行房地产市场的投资，房地产市场由于大量资金的流人而导致房价升高。同时，房地产市场会出现更多“以租养贷”的投机现象，也会带来房价的上升趋势。
4.2 限购政策对北京市住宅价格的影响分析
除货币政策外，限购政策也是北京市住宅价格变动的重要一环。从投资者角度解释，个人对房地产的需求可以拆分为消费性需求和投资性需求以及投机性需求。限购目的在于限制投机性需求，促使房价理性回归，抑制房地产泡沫。但不可否认，限购令在打击投机需求的同时，也“误伤了”消费性需求。房价下降使更多消费者产生了“改善性购房”需求，但在限购政策实施背景下，对于北京市这样的一线城市需求者来说，通常会面临福利损失。限购短期内会导致住房需求下降，但长期来看，更多的刚性需求会转化为受价格影响较大的弹性需求，故长期来看限购令对消费性需求具有消极影响。
从房地产开发企业角度解释，目前，我国房地产市场最传统、最主要的融资方式为银行贷款，考虑到商业银行对房地产开发贷监管逐渐收紧以及限购政策对投机需求的抑制，房地产企业融资难度由比较宽松向长期趋紧转变。但疫情期间，随着宽松货币政策的实施，房地产开发企业融资难度相应下降，使其开发成本相应下降，继而使得房价不会随着房地产企业融资成本的增加而增加。
5 结论
北京市住宅价格稳定，能够引导居民树立正确的消费观念，抑制炒房行为，继而抑制投机需求。而房地产市场作为我国社会主义经济持续健康发展的重要命脉，对于人民安居乐业、国家繁荣兴盛也均具有重要意义。
北京市自国务院出台限购令以来，对限购政策从未放松，始终遵循“房住不炒”的核心指导思想。而在疫情期间经济下行的特殊阶段，国家所实施的宽松的货币政策在短期内会对北京市住宅价格有提升作用，两者作用方向相反。通过两个政策的相互作用有效地调节了北京市住宅价格，使北京市住宅价格能够在疫情期间趋于稳定，对全国房价也起到示范效应，进而推动国民经济平稳运行。在“限购”政策和良好的融资环境下，为进一步推动房地产行业长期稳定健康发展，满足全体国民住房刚需，政府应对症下药，针对引起局部住宅价格持续上升的原因采取相应对策，促使房地产市场通过供求关系自发调节，实现我国房地产市场健康、可持续的发展。
参考文献：
1.杜萌 尹航.数量型与价格型货币工具对房地产市场价格的影响机制研究.经济数学.2019.02
2.顾海峰 张元姣.货币政策工具对中国房地产价格的调控机制研究——基于利率与存准率的分析视角.经济与管理评论.2014.02
3.吴小清.货币政策对房地产价格的传导效应研究.现代经济信息.2019.07
4.李迎星 田露 杨梦.限购政策是否降低房地产价格增速.系统工程理论与实践.2019.04
5.李成 李一帆.货币政策、行政管制与房地产价格变动——基于百城住宅数据的经验分析.云南财经大学学报.2019.01
作者简介：王欣雨、马佳欣、彭靖瑶、何昊轩，北京工商大学经济学院本科生。
基金项目：北京市哲学社会科学规划重点项目“京津冀地区房地产金融风险传递及预警研完”的阶段性成果（项目号：17YJA003）。
关键词：货币政策;限购政策;疫情;北京市;住宅价格
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2020）09-0039-43收稿日期：2020-07-25
1 引言
2020年年初爆发的新冠疫情对国民经济产生巨大冲击，房地产业也深受影响。一季度，全国商品住宅销售面积同比下降25.9%，销售额同比下降22.8%;北京市商品住宅成交量同比下降约45%，住宅销售面积同比下降53.4%，销售额同比下降41.56%。为确保国民经济平稳运行，2020年第一季度央行出台了一系列货币宽松政策——三次降低法定存款准备金率，发放超6000亿元优惠贷款，加大对中小企业融资扶持。与此同时，“房住不炒”的理念及限购令也在持续推行。目前的调控政策和货币政策搭配能否在这个特殊时期稳定房地产住宅價格？北京市房地产市场是全国房地产市场的重要风向标，其住宅价格的稳定对我国经济持续稳定发展具有重要意义。
2 文献综述
房地产价格作为商品其均衡价格受到市场供给与需求两方面的影响，货币政策与限购政策作为政府调节市场供给需求的有效手段，主要影响着我国房地产价格的变动。
从货币政策来看，国内学者多将货币政策分为数量型工具和价格型工具，以此为出发点分析其对于房地产价格的影响。从两种类型的货币政策工具对房地产价格影响来看，杜萌和尹航（2019）认为对于数量型货币政策来说，紧缩的货币政策和宽松的货币政策都会显著影响房地产价格。相对而言，紧缩的货币政策对房地产市场的影响效果更明显。对于价格型货币政策来说，降低利率水平能够推动房地产价格的提升，而提高利率无法有效地约束房地产价格的上涨。从数量型工具对房地产价格影响来看，顾海峰（2014）研究发现：存款准备金率的调整对房地产价格确有影响，存款准备金率与房地产价格之间存在着长期稳定的均衡关系。而从价格型工具对房地产价格影响来看，吴小清（2019）认为我国利率的变动是房地产价格增长率变动的格兰杰原因，利率产生冲击时，房价增长率的响应由正向转为负向，负向响应较为显著，国家通过货币政策手段调控房地产市场是有效的。
从限购政策来看，如何合理运用限购政策约束房价成为研究热点。在李迎星和田露（2019）的研究中，限购政策虽然短期能减少房地产购买需求从而抑制房价增速，但是如果不能改变购房者房价长期预期，一旦限购政策力度放缓则将带来报复式反弹。同时，房地产调控政策应因城施策，依据各个城市经济特征及发展阶段来制定有效措施。此外，在刘江涛和张波（2012）研究中发现，限购能够降低住房价格，但降低幅度受到多种因素影响，包括限购对消费需求的缩减、开发商跨期调整供给的成本及预期。投资需求会改变住房的跨期需求和供给，对限购政策效果具有抵消作用。限购政策的作用大小与市场对政策不确定的预期紧密相关，市场预期管理对于稳定房价具有关键作用。
目前，已有文献充分分析了货币政策运行机制，揭示其调控房价的效力，也从行政管制的角度分析了限购政策稳定房价的效力。但综合限购令和货币政策分析疫情下宏观调控对房地产住宅价格的影响研究尚有所欠缺。因此，本文将从货币政策与限购政策两方面考虑宏观政策对房价的影响，并结合国家应对疫情的货币政策及限购政策特点，以北京市住宅价格实际情况为例来分析二者对房地产价格产生的影响。
3 疫情背景下北京市住宅价格的描述性统计
3.1 北京市住宅价格基本走势
从北京市房地产市场的整体趋势来看，基于安居客网站的北京市二手房平均住宅价格数据，从疫情爆发以来截至2020年6月，北京市平均住宅价格保持基本稳定。2020年年初受疫情影响，房价有所下跌，2月份开始小幅增长，4月份又有小幅下跌。但房价基本在58000元/平方米左右徘徊，维持了基本稳定，见图1。
自疫情爆发以来，北京市多地售房部停业，有些店铺试图通过网上直播卖房增加销售收入，但是成交量很低，购房者寥寥无几。北京市春节前后本来是购房旺季，但由于疫情影响，长期在外工作的返乡者购房热情骤减。另外，疫情短期内也抑制了三四月购房需求的释放。因此，从短期来讲疫情导致了北京市房价的低迷，但是随着疫情逐渐得到控制、社会恐慌情绪慢慢得到缓解、社会经营活动恢复经营，加之货币政策和限购政策的共同作用，房地产市场也逐渐回暖，房价趋于稳定。
3.2 描述性统计分析
本文将利用图1数据对北京市疫情前半年和疫情后半年的数据进行描述性统计分析，分析如下：
就疫情爆发前的北京市住宅价格来看，2019年7月到2019年12月半年中，北京市住宅价格的最高点为7月的60061元/平方米，最低价为11月的58540元/平方米，平均住宅价格为59295.5元/平方米，住宅价格的中位数为59358元/平方米，标准误差为267.8646，表明2019年下半年房价分布的离散程度较大，即房价波动较大。2019年下半年房价的方差为430508.7，相比疫情之后的数据来看，房价的波动性非常大。房价数据的偏度小于。，峰度值远小于3，表明2019年下半年的房价是呈左偏分布，且分布较陡，见表1。
而自疫情爆发以来，从2020年前两个季度的住宅平均价格来看，最低为2月的58150元/平方米，最高价为4月的58605元/平方米，住宅平均价格的均值为58368元/平方米。就整体趋势而言，房价2月份小幅下降，国家2月份出台一系列货币宽松政策后房价上升在4月恢复到2019年底的价格水平，5月份受第二波疫情影响北京市住宅均价开始回落。就数据的波动情况而言，2020年上半年北京市住宅均价分布离散程度较;平均价格标准差163.32与2019年三四季度住宅价格标准差656相比，样本波动程度小。样本峰度-0.49，远小于3，峰度值偏低。样本偏度0.06，样本右偏，见表2。可见，2020年上半年北京市的平均住宅价格十分稳定。 4 北京市住宅价格变动的原因分析
疫情对我国经济带来了不小的冲击，但北京市房地产价格保持基本稳定。究其原因，疫情发生以后，中央立刻出台了一系列货币政策，刺激需求，确保我国经济的稳定。但北京市由于长期以来保持限购政策，住宅价格被长期抑制。因此，房价的稳定与这两种政策的作用密不可分。以下，本文将对这两种政策具体分析。
4.1 货币政策对北京市住宅价格的影响分析
4.1.1 数量型工具
货币政策的数量型调控工具主要有存款准备金率、公开市场操作、再贴现再贷款。
疫情期间，央行通过下调法定存款准备金率来调控银行的信贷能力：今年3月16日实施普惠金融定向降准，对达标机构给予0.5或1.5个百分点的存款准备金率优惠，新达标机构净释放长期资金约4000亿元。当央行下调法定存款准备金率时，商业银行的超额存款准备金以及存款增加，即商业银行可用于放贷的资金增多，其信贷规模增加，信用创造能力增强。
一方面，对于房地产企业来讲，这会使房地产企业贷款的可获得性增强，帮助存在财务问题的房地产企业走出疫情带来的生存困境。继而传递给房地产企业经济恢复的信号，从而增加房地产企业擴大供给的意愿。但由于短期内供给调整并不显著，因此短期内房地产企业的供给小于需求，导致房地产价格上升，而长期随着供给的增加则会使房地产价格下降。
另一方面，对于个人而言，宽松的货币政策降低了消费者获得贷款的难度，消费者消费能力增强，提高消费者对未来财务状况好转的预期，从而提高其购买、投资不动产的意愿，进而资金流人房地产市场提振经济，提高住宅价格。
研究表明，一线城市的房价与货币供给趋势吻合。综合来看，北京市对于货币政策的反应较为迅速。疫情期间，存款准备金率的下调意味着货币数量增加，更多的货币流向北京市房地产市场，导致北京市房地产市场的供给的滞后增加和需求的有效增加，一定程度上推高了北京市的住宅价格。
4.1.2 价格型工具
货币政策的价格型调控工具主要有超额存款准备金利率、中期借贷便利（MLF）等。央行通过利率来影响房地产市场参与者的借贷成本，进而导致房地产市场价格的波动。2020年4月7日，中国人民银行12年来首次调整超额存款准备金利率，由0.72%下调至0.35%，与活期存款利率保持一致。
具体来看，利率对房价的影响主要通过房企和个人两个主体的传导来对房价产生影响。
从房企端来看，房地产企业的贷款成本降低，则其可以获得更多的融资。由于利率是决定投资的主要因素，则房企有更多资金用来扩大投资及日常生产经营，从而房屋的有效供给增加，在供给增加幅度大于需求增加幅度时，房地产价格趋于下降。
从个人端来看，贷款利率的提高或降低会直接影响个人的贷款成本，但个人对利率变化的敏感性小于房地产企业。一方面，利率影响个人的消费需求，由于住宅价格通常较高，居民购买住宅需要较大的贷款量，贷款利率的下降会提高住宅需求;另一方面，贷款成本的变化影响个人的投资需求与投机需求，当贷款利率降低时，投资者有更充裕的资金进行房地产市场的投资，房地产市场由于大量资金的流人而导致房价升高。同时，房地产市场会出现更多“以租养贷”的投机现象，也会带来房价的上升趋势。
4.2 限购政策对北京市住宅价格的影响分析
除货币政策外，限购政策也是北京市住宅价格变动的重要一环。从投资者角度解释，个人对房地产的需求可以拆分为消费性需求和投资性需求以及投机性需求。限购目的在于限制投机性需求，促使房价理性回归，抑制房地产泡沫。但不可否认，限购令在打击投机需求的同时，也“误伤了”消费性需求。房价下降使更多消费者产生了“改善性购房”需求，但在限购政策实施背景下，对于北京市这样的一线城市需求者来说，通常会面临福利损失。限购短期内会导致住房需求下降，但长期来看，更多的刚性需求会转化为受价格影响较大的弹性需求，故长期来看限购令对消费性需求具有消极影响。
从房地产开发企业角度解释，目前，我国房地产市场最传统、最主要的融资方式为银行贷款，考虑到商业银行对房地产开发贷监管逐渐收紧以及限购政策对投机需求的抑制，房地产企业融资难度由比较宽松向长期趋紧转变。但疫情期间，随着宽松货币政策的实施，房地产开发企业融资难度相应下降，使其开发成本相应下降，继而使得房价不会随着房地产企业融资成本的增加而增加。
5 结论
北京市住宅价格稳定，能够引导居民树立正确的消费观念，抑制炒房行为，继而抑制投机需求。而房地产市场作为我国社会主义经济持续健康发展的重要命脉，对于人民安居乐业、国家繁荣兴盛也均具有重要意义。
北京市自国务院出台限购令以来，对限购政策从未放松，始终遵循“房住不炒”的核心指导思想。而在疫情期间经济下行的特殊阶段，国家所实施的宽松的货币政策在短期内会对北京市住宅价格有提升作用，两者作用方向相反。通过两个政策的相互作用有效地调节了北京市住宅价格，使北京市住宅价格能够在疫情期间趋于稳定，对全国房价也起到示范效应，进而推动国民经济平稳运行。在“限购”政策和良好的融资环境下，为进一步推动房地产行业长期稳定健康发展，满足全体国民住房刚需，政府应对症下药，针对引起局部住宅价格持续上升的原因采取相应对策，促使房地产市场通过供求关系自发调节，实现我国房地产市场健康、可持续的发展。
参考文献：
1.杜萌 尹航.数量型与价格型货币工具对房地产市场价格的影响机制研究.经济数学.2019.02
2.顾海峰 张元姣.货币政策工具对中国房地产价格的调控机制研究——基于利率与存准率的分析视角.经济与管理评论.2014.02
3.吴小清.货币政策对房地产价格的传导效应研究.现代经济信息.2019.07
4.李迎星 田露 杨梦.限购政策是否降低房地产价格增速.系统工程理论与实践.2019.04
5.李成 李一帆.货币政策、行政管制与房地产价格变动——基于百城住宅数据的经验分析.云南财经大学学报.2019.01
作者简介：王欣雨、马佳欣、彭靖瑶、何昊轩，北京工商大学经济学院本科生。
基金项目：北京市哲学社会科学规划重点项目“京津冀地区房地产金融风险传递及预警研完”的阶段性成果（项目号：17YJA003）。