论文部分内容阅读
摘 要：目前，我国城市垃圾排放量逐年增加，而政府在城市生活垃圾的处理上所采用的传统的环卫管理体制存在严重的资金不足、效率不高等问题，在这种形式下垃圾处理市场化势在必行。垃圾处理市场化在我国目前仍然处于摸索和试验阶段，本文将在研究PPP模式在垃圾处理市场化中遇到的种种问题的基础上，提出吸引民间资金投资的关键所在，并努力为PPP模式的广泛应用创造条件。
关键词：城市生活垃圾处理；市场化；PPP；法律法规；政策框架
1.绪论 垃圾处理的严峻性
城市垃圾处理已经是一个老生常谈的问题了。据统计，截止2005年底，我国城市生活垃圾年产生量约2亿吨左右，其中设市城市约为1.56亿吨，县城约为0.44亿吨，如此大的垃圾排放量，如果不及时处理处置，不但会侵占大量土地，给周边环境带来污染，也会给居民的生活带来很大困扰，严重阻碍了我国经济的发展。
下表是我国1980年到2005年城市垃圾处理情况的统计表：
注：① 1996年前数据含粪便处理； ②1996年前数据含粪便处理场； ③1996年前为垃圾粪便无害化处理率
从上表中可以看出，从1980年以来，随着我国改革开放的不断深入，城市居民生活水平不断提高，城市垃圾的排放量也不断增加，05年城市垃圾已经达到了1.56亿吨，而实际上，如此大的垃圾排放量，处理率也仅有50%左右，多年积累的未处理垃圾再加上逐渐新增的垃圾排放量，我国政府在垃圾处理上面临着很大的压力。
我国处理城市垃圾的传统作法是由政府补贴，通过环卫部门进行垃圾收运和处置(见图1)。然而随着每年垃圾排放量的不断增加，单纯依靠政府的力量已经远远无法解决垃圾处理的问题。
另外政府的环卫管理也存在着诸多问题。一方面，我国的可持续发展战略一直把把城市生活垃圾污染治理作为改善城市环境质量和人民群众生活质量的一项重要任务，“十五”期间国家计划投资230亿元用于城市生活垃圾的治理，每年投资相当于“八五”期间五年的总和，是“九五”期间投资的近3倍。而如此大的财政压力，由于垃圾处理费的收集上缺乏载体，上缴率只有10%左右，基本上都是靠政府自己补贴。
我国长期以来对环卫投入欠账已经太多，而新的垃圾收运、处理设施需要巨额投资，以目前比较适合我国的垃圾处理方式—卫生填埋场的投资为例，修建一个日处理能力1500吨的填埋场，投资大约需要1.5亿元左右，即使全国一半的城市都只建一座，投资将达500亿元，这是政府投资无论如何也满足不了的。资金问题是困扰我国城市生活垃圾管理的最大问题。另一方面，环卫部门作为政府的行政职能部门, 环卫队、垃圾处理厂实行的是事业化体制。这种体制由于没有利益驱动，使一些单位在改善工作质量、提高工作效率和降低处理费用等关键问题上缺乏动力，垃圾处理效率可想而知。
2. 市场化的提出以及PPP模式的应用
上世纪90年代，一些发达国家尝试建立公共部门与私人部门伙伴关系，代替原来的政府部门建设运营的传统模式。这种合作的伙伴关系被称做PPP，即Public - Private Partnership，该模式是指通过政府和非政府部门之间的合作进行城市基础设施建设，如城市供水、供电、污水处理、垃圾处理和交通建设等。在我国，非政府部门可以在广义上包括国有企业，民营(乡镇) 企业，股份公司，非政府组织，外国公司等。PPP模式目前在包括发展中国家在内的许多国家，在提供城市垃圾处理服务方面得到了广泛的应用。马来西亚以及菲律宾、泰国、香港、澳门和新加坡等东亚国家和地区，都出现了以授权合同和租赁合同形式让私人部分参与垃圾填埋或焚烧等处理设施的建设和运营。日本采用的方式是由地方政府出资兴建垃圾焚烧发电厂，然后委托私人企业运行，政府根据垃圾处置量给予垃圾处置费用及补贴，欧美的做法与次大同小异。
2002年12月27日，我国建设部发布《关于加快市政公用行业市场化进程的意见》指出，鼓励社会资金、外国资本采取独资、合资、合作等多种形式，参与市政公用设施的建设，形成多元化的投资结构。城市生活垃圾处理领域作为市政公用行业之一也成为改革的对象。
近年来，在城市供水，排水等环保项目中，目前已经有大量的民间资本和外资进入，不仅仅是提供设备或参与建设，而是深入到其具体的运营，由于这些项目投资相当巨大，回报稳定周期长等特点，现在，越来越多的资金进入了环保这个充满生机的朝阳产业中来。城市垃圾处理领域也不断的有民间资本和外资进入，特许经营、运营和维护服务以及租赁和约等多种模式都得到了运用，其中以BOT特许经营最为普遍。深圳龙岗中心区于1999年第一次将该模式引入到垃圾焚烧发电厂中。近几年，深圳市通过特许经营方式进一步将垃圾处理推向市场，深圳能源环保公司采用特许经营方式负责南山垃圾场、盐田垃圾场以及龙岗大工业区垃圾处理场的建设和运营；深圳瑞威环保再生能源有限公司负责平湖垃圾处理场的建设和运营。此外，上海的江桥垃圾焚烧场也通过管理和的方式交给由ONYX公司和上海振环实业公司共同提供运营服务。广州的兴丰垃圾处理厂则是国内首家由国外公司参与运营的垃圾处理场。同时，一些上市公司如，深能源、凯地电力等也将垃圾焚烧处理作为自己业务的一部分。另外，温东庄的垃圾发电场和四川崇州垃圾综合处理场是国内私人企业采用BOT模式建设的城市生活垃圾处理场，在运用PPP模式提高中小城市的垃圾处理能力方面进行了积极的探索和尝试。
3. PPP模式在城市垃圾处理中存在的问题及建议
随着国家对城市垃圾处理的重视程度的加强，尤其是PPP模式的应用，近年来，我国的垃圾处理还是取得了不错的成就，垃圾处理的市场化改革正在进行深入的探索。但是，我们必须清醒的认识到， PPP模式并非纯粹的市场化。市场化要求市场力量在资源配置中发挥基础性作用。市场化改革的三大目标,即大量吸纳非国有资本、提高投资效益、转变政府职能。而我国目前的PPP模式中，政府扮演的却是双重角色，对投资方来说，政府是需方,对排污者来说，政府又是供方，政府的职能，依然没有摆脱即使运动员，又是裁判员的角色。垃圾处理的种种风险因素，也导致了投资效益不高。我国的PPP模式在处理城市垃圾的过程中依然存在着很多难题，只有不断改革这一新模式中出现的新问题，才能吸引更多的民间资金投入到这个领域，而政府是否能够建立一套完整的法律法规，并在监管PPP模式的实施中得到广大投资商的信赖，更是促进PPP模式在我国垃圾处理中得到广泛应用的关键。
3.1如何吸引更多的民间资金的投入
首先，垃圾处理业的收入来源问题始终没有得到广泛的宣传，投资人不清楚垃圾处理业是否能带来利润，能带大多大的利润，而与之对应的风险又有多大。也就是说，“垃圾是放错了位置的资源”还没有深入人心。根据统计表明，垃圾通过废铁，废纸的回收、重复利用包装物、堆肥、垃圾发电、沼气供热等途径，利用率可以达到70%，垃圾处理存在着丰厚的利润空间。当然，现阶段的情况下，要想吸引更多的民间投资，政府的政策支持和财政补贴也是必不可少的。
其次，一般的PPP模式中，在垃圾的回收问题上，大多数都是由政府组织环卫部门收集垃圾并运到垃圾处理场，也就是说垃圾的收集及运输很多时候是有政府解决的。然而我国政府在垃圾收集的问题上依然存在着很多困难，没办法真正做到分类收集，给私人企业的垃圾回收后的处理无形中增加了难度和资金的投入。另外，垃圾处理厂的设计生产能力往往达不到，很多垃圾处理场建成后出现了“吃不饱”的现象，例如重庆的同兴垃圾处理场，早期运行一直存在这一情况，由于垃圾处理设施是按照设计的生产能力配置的，因此，垃圾的设计生产能力达不到，也就造成了投资效率低，重庆市政府通过免去垃圾运输的高速路收费等手段才使同兴垃圾填埋场逐渐达到了设计要求的生产能力，填埋场效益也逐渐转好。政府层面做出的努力和鼓励对PPP模式的应用是比不可少的。
另外，尽管垃圾处理中PPP模式的运用在我国虽然已经成为一种趋势，但要想规模化、产业化的PPP模式应用于这一行业还需要很长的一段时间，主要的关键问题在于政府，政府始终没有构建清晰、透明的有关PPP模式的法律法规和政策框架，潜在的风险让大多数有心投资垃圾处理业的一些人和企业望而却步。
3.2努力为PPP模式的应用创造条件
当前我国的国情，决定了我国的垃圾处理市场化依然需要一个漫长的过程，PPP模式作为一种“半市场化”模式，对于解决我国目前越来越严重的城市生活垃圾问题是可行的，也是必须的，政府必须为它的健康发展给予鼓励和支持，努力的为PPP模式在垃圾处理上的应用创造条件：
首先，也是最主要的，让垃圾处理真正做到“有利可图”。众所周知，要吸引民间资本和外资大量的进入到垃圾处理领域，必须要让城市生活垃圾真正的变成“放错了地方的资源”，PPP模式得以发展的关键是要做到在处理生活垃圾的过程中，投资人可以获得一定的利润。现阶段，政府在这一模式下依然要继续进行补贴，随着科技的进步，如何更加深入的挖掘垃圾处理中可以利用的能源，最大限度上减轻政府补贴的财政压力，是一个迫切需要解决的问题。
其次，适当的减少风险。城市生活垃圾处理不同于一般的城市供水、污水处理或者电力供应，投资的风险很大，尤其是在利润得不到保证的情况下，必须合理分担风险，比如在能源利用达不到目标利润时，如何解决利润的分配问题等等。总之，必须使项目风险的分配遵循以下三条主要原则: 由对风险最有控制力的一方控制相应的风险; 承担的风险程度与所得回报相匹配;承担的风险要有上限。这也是所有PPP项目在风险分担上都必须遵循的主要原则。另外，由于我国在于PPP模式相关的法律法规和政策框架的缺失，很多的民间投资商无法相信政府是否真的会兑现承诺。
最后，政府必须企业税收和政策方面的支持。在现行的PPP模式中，政府是一个很特殊的角色，PPP模式是否能够得以在垃圾处理上得到迅速、高效的应用，政府起着十分重要的作用。如果政府在政策上加以引导，税收上给予扶持，相信必然会吸引更多的非政府资金投入到垃圾处理这个领域中来。
4. 结束语
我国垃圾处理量大，随着垃圾处理新技术的不断应用，垃圾能源开发蕴藏着巨大的商机。当然，我国的城市生活垃圾处理投资环境商机和风险是并存的，商机大、风险也大，风险控制无疑成为保证这一行业健康发展的关键所在。PPP模式最大的风险就在于PPP模式相关的法律法规和政策框架的缺失，由此带来了巨大的政策不确定性， 05年3月31日在清华大学紫光国际会议交流中心举办的“项目融资（BOT/PPP）国际前沿论坛”上，与会代表普遍认为，政府的可信承诺将决定PPP项目执行的成功与否。因此，建立清晰的法律法规制度，是PPP模式在我国的应用真正做到有法可依，是目前迫切需要解决的问题。政府对PPP模式最大的支持也是体现在透明的、可以预见的法律框架的监管中。解决了这一主要问题，相信我国的PPP模式不仅在垃圾处理，在其他的环保投资领域也将获得快速、健康的发展。
参考文献：
［1］杨靖，乔寿锁等.城市垃圾处理业现状及对策分析. 中国环保产业，2007.10
［2］ 杨斌武，杨基成，蒋文举. 试论通过PPP 模式处理我国城市垃圾.中国人口·资源与环境.2003 年，第13卷,第2期
［3］宋丹.现阶段我国政府在PPP项目融资模式中的职能和作用研究.北方经济.2007年第一期
［4］龙海丽.乌鲁木齐城市垃圾管理市场化运作研究.2006.6
［5］李仕林.城市污水和垃圾处理市场化中的几个重要问题.城市管理与科技.2002年,第4卷,第4期
［6］ 李仕林.中国的环境管理思想必须适应市场经济体制. 城市管理与科技.2004年,第6卷,第4期
［7］纪彦军，雷飞伦.我国PPP模式及其运作研究.产业与科技论坛.2007年，第6卷，第8期
基金项目：西部城市PPP项目融资风险控制模式研究项目编号 70672011
(作者通讯地址：重庆大学建设管理与房地产学院 400045)
关键词：城市生活垃圾处理；市场化；PPP；法律法规；政策框架
1.绪论 垃圾处理的严峻性
城市垃圾处理已经是一个老生常谈的问题了。据统计，截止2005年底，我国城市生活垃圾年产生量约2亿吨左右，其中设市城市约为1.56亿吨，县城约为0.44亿吨，如此大的垃圾排放量，如果不及时处理处置，不但会侵占大量土地，给周边环境带来污染，也会给居民的生活带来很大困扰，严重阻碍了我国经济的发展。
下表是我国1980年到2005年城市垃圾处理情况的统计表：
注：① 1996年前数据含粪便处理； ②1996年前数据含粪便处理场； ③1996年前为垃圾粪便无害化处理率
从上表中可以看出，从1980年以来，随着我国改革开放的不断深入，城市居民生活水平不断提高，城市垃圾的排放量也不断增加，05年城市垃圾已经达到了1.56亿吨，而实际上，如此大的垃圾排放量，处理率也仅有50%左右，多年积累的未处理垃圾再加上逐渐新增的垃圾排放量，我国政府在垃圾处理上面临着很大的压力。
我国处理城市垃圾的传统作法是由政府补贴，通过环卫部门进行垃圾收运和处置(见图1)。然而随着每年垃圾排放量的不断增加，单纯依靠政府的力量已经远远无法解决垃圾处理的问题。
另外政府的环卫管理也存在着诸多问题。一方面，我国的可持续发展战略一直把把城市生活垃圾污染治理作为改善城市环境质量和人民群众生活质量的一项重要任务，“十五”期间国家计划投资230亿元用于城市生活垃圾的治理，每年投资相当于“八五”期间五年的总和，是“九五”期间投资的近3倍。而如此大的财政压力，由于垃圾处理费的收集上缺乏载体，上缴率只有10%左右，基本上都是靠政府自己补贴。
我国长期以来对环卫投入欠账已经太多，而新的垃圾收运、处理设施需要巨额投资，以目前比较适合我国的垃圾处理方式—卫生填埋场的投资为例，修建一个日处理能力1500吨的填埋场，投资大约需要1.5亿元左右，即使全国一半的城市都只建一座，投资将达500亿元，这是政府投资无论如何也满足不了的。资金问题是困扰我国城市生活垃圾管理的最大问题。另一方面，环卫部门作为政府的行政职能部门, 环卫队、垃圾处理厂实行的是事业化体制。这种体制由于没有利益驱动，使一些单位在改善工作质量、提高工作效率和降低处理费用等关键问题上缺乏动力，垃圾处理效率可想而知。
2. 市场化的提出以及PPP模式的应用
上世纪90年代，一些发达国家尝试建立公共部门与私人部门伙伴关系，代替原来的政府部门建设运营的传统模式。这种合作的伙伴关系被称做PPP，即Public - Private Partnership，该模式是指通过政府和非政府部门之间的合作进行城市基础设施建设，如城市供水、供电、污水处理、垃圾处理和交通建设等。在我国，非政府部门可以在广义上包括国有企业，民营(乡镇) 企业，股份公司，非政府组织，外国公司等。PPP模式目前在包括发展中国家在内的许多国家，在提供城市垃圾处理服务方面得到了广泛的应用。马来西亚以及菲律宾、泰国、香港、澳门和新加坡等东亚国家和地区，都出现了以授权合同和租赁合同形式让私人部分参与垃圾填埋或焚烧等处理设施的建设和运营。日本采用的方式是由地方政府出资兴建垃圾焚烧发电厂，然后委托私人企业运行，政府根据垃圾处置量给予垃圾处置费用及补贴，欧美的做法与次大同小异。
2002年12月27日，我国建设部发布《关于加快市政公用行业市场化进程的意见》指出，鼓励社会资金、外国资本采取独资、合资、合作等多种形式，参与市政公用设施的建设，形成多元化的投资结构。城市生活垃圾处理领域作为市政公用行业之一也成为改革的对象。
近年来，在城市供水，排水等环保项目中，目前已经有大量的民间资本和外资进入，不仅仅是提供设备或参与建设，而是深入到其具体的运营，由于这些项目投资相当巨大，回报稳定周期长等特点，现在，越来越多的资金进入了环保这个充满生机的朝阳产业中来。城市垃圾处理领域也不断的有民间资本和外资进入，特许经营、运营和维护服务以及租赁和约等多种模式都得到了运用，其中以BOT特许经营最为普遍。深圳龙岗中心区于1999年第一次将该模式引入到垃圾焚烧发电厂中。近几年，深圳市通过特许经营方式进一步将垃圾处理推向市场，深圳能源环保公司采用特许经营方式负责南山垃圾场、盐田垃圾场以及龙岗大工业区垃圾处理场的建设和运营；深圳瑞威环保再生能源有限公司负责平湖垃圾处理场的建设和运营。此外，上海的江桥垃圾焚烧场也通过管理和的方式交给由ONYX公司和上海振环实业公司共同提供运营服务。广州的兴丰垃圾处理厂则是国内首家由国外公司参与运营的垃圾处理场。同时，一些上市公司如，深能源、凯地电力等也将垃圾焚烧处理作为自己业务的一部分。另外，温东庄的垃圾发电场和四川崇州垃圾综合处理场是国内私人企业采用BOT模式建设的城市生活垃圾处理场，在运用PPP模式提高中小城市的垃圾处理能力方面进行了积极的探索和尝试。
3. PPP模式在城市垃圾处理中存在的问题及建议
随着国家对城市垃圾处理的重视程度的加强，尤其是PPP模式的应用，近年来，我国的垃圾处理还是取得了不错的成就，垃圾处理的市场化改革正在进行深入的探索。但是，我们必须清醒的认识到， PPP模式并非纯粹的市场化。市场化要求市场力量在资源配置中发挥基础性作用。市场化改革的三大目标,即大量吸纳非国有资本、提高投资效益、转变政府职能。而我国目前的PPP模式中，政府扮演的却是双重角色，对投资方来说，政府是需方,对排污者来说，政府又是供方，政府的职能，依然没有摆脱即使运动员，又是裁判员的角色。垃圾处理的种种风险因素，也导致了投资效益不高。我国的PPP模式在处理城市垃圾的过程中依然存在着很多难题，只有不断改革这一新模式中出现的新问题，才能吸引更多的民间资金投入到这个领域，而政府是否能够建立一套完整的法律法规，并在监管PPP模式的实施中得到广大投资商的信赖，更是促进PPP模式在我国垃圾处理中得到广泛应用的关键。
3.1如何吸引更多的民间资金的投入
首先，垃圾处理业的收入来源问题始终没有得到广泛的宣传，投资人不清楚垃圾处理业是否能带来利润，能带大多大的利润，而与之对应的风险又有多大。也就是说，“垃圾是放错了位置的资源”还没有深入人心。根据统计表明，垃圾通过废铁，废纸的回收、重复利用包装物、堆肥、垃圾发电、沼气供热等途径，利用率可以达到70%，垃圾处理存在着丰厚的利润空间。当然，现阶段的情况下，要想吸引更多的民间投资，政府的政策支持和财政补贴也是必不可少的。
其次，一般的PPP模式中，在垃圾的回收问题上，大多数都是由政府组织环卫部门收集垃圾并运到垃圾处理场，也就是说垃圾的收集及运输很多时候是有政府解决的。然而我国政府在垃圾收集的问题上依然存在着很多困难，没办法真正做到分类收集，给私人企业的垃圾回收后的处理无形中增加了难度和资金的投入。另外，垃圾处理厂的设计生产能力往往达不到，很多垃圾处理场建成后出现了“吃不饱”的现象，例如重庆的同兴垃圾处理场，早期运行一直存在这一情况，由于垃圾处理设施是按照设计的生产能力配置的，因此，垃圾的设计生产能力达不到，也就造成了投资效率低，重庆市政府通过免去垃圾运输的高速路收费等手段才使同兴垃圾填埋场逐渐达到了设计要求的生产能力，填埋场效益也逐渐转好。政府层面做出的努力和鼓励对PPP模式的应用是比不可少的。
另外，尽管垃圾处理中PPP模式的运用在我国虽然已经成为一种趋势，但要想规模化、产业化的PPP模式应用于这一行业还需要很长的一段时间，主要的关键问题在于政府，政府始终没有构建清晰、透明的有关PPP模式的法律法规和政策框架，潜在的风险让大多数有心投资垃圾处理业的一些人和企业望而却步。
3.2努力为PPP模式的应用创造条件
当前我国的国情，决定了我国的垃圾处理市场化依然需要一个漫长的过程，PPP模式作为一种“半市场化”模式，对于解决我国目前越来越严重的城市生活垃圾问题是可行的，也是必须的，政府必须为它的健康发展给予鼓励和支持，努力的为PPP模式在垃圾处理上的应用创造条件：
首先，也是最主要的，让垃圾处理真正做到“有利可图”。众所周知，要吸引民间资本和外资大量的进入到垃圾处理领域，必须要让城市生活垃圾真正的变成“放错了地方的资源”，PPP模式得以发展的关键是要做到在处理生活垃圾的过程中，投资人可以获得一定的利润。现阶段，政府在这一模式下依然要继续进行补贴，随着科技的进步，如何更加深入的挖掘垃圾处理中可以利用的能源，最大限度上减轻政府补贴的财政压力，是一个迫切需要解决的问题。
其次，适当的减少风险。城市生活垃圾处理不同于一般的城市供水、污水处理或者电力供应，投资的风险很大，尤其是在利润得不到保证的情况下，必须合理分担风险，比如在能源利用达不到目标利润时，如何解决利润的分配问题等等。总之，必须使项目风险的分配遵循以下三条主要原则: 由对风险最有控制力的一方控制相应的风险; 承担的风险程度与所得回报相匹配;承担的风险要有上限。这也是所有PPP项目在风险分担上都必须遵循的主要原则。另外，由于我国在于PPP模式相关的法律法规和政策框架的缺失，很多的民间投资商无法相信政府是否真的会兑现承诺。
最后，政府必须企业税收和政策方面的支持。在现行的PPP模式中，政府是一个很特殊的角色，PPP模式是否能够得以在垃圾处理上得到迅速、高效的应用，政府起着十分重要的作用。如果政府在政策上加以引导，税收上给予扶持，相信必然会吸引更多的非政府资金投入到垃圾处理这个领域中来。
4. 结束语
我国垃圾处理量大，随着垃圾处理新技术的不断应用，垃圾能源开发蕴藏着巨大的商机。当然，我国的城市生活垃圾处理投资环境商机和风险是并存的，商机大、风险也大，风险控制无疑成为保证这一行业健康发展的关键所在。PPP模式最大的风险就在于PPP模式相关的法律法规和政策框架的缺失，由此带来了巨大的政策不确定性， 05年3月31日在清华大学紫光国际会议交流中心举办的“项目融资（BOT/PPP）国际前沿论坛”上，与会代表普遍认为，政府的可信承诺将决定PPP项目执行的成功与否。因此，建立清晰的法律法规制度，是PPP模式在我国的应用真正做到有法可依，是目前迫切需要解决的问题。政府对PPP模式最大的支持也是体现在透明的、可以预见的法律框架的监管中。解决了这一主要问题，相信我国的PPP模式不仅在垃圾处理，在其他的环保投资领域也将获得快速、健康的发展。
参考文献：
［1］杨靖，乔寿锁等.城市垃圾处理业现状及对策分析. 中国环保产业，2007.10
［2］ 杨斌武，杨基成，蒋文举. 试论通过PPP 模式处理我国城市垃圾.中国人口·资源与环境.2003 年，第13卷,第2期
［3］宋丹.现阶段我国政府在PPP项目融资模式中的职能和作用研究.北方经济.2007年第一期
［4］龙海丽.乌鲁木齐城市垃圾管理市场化运作研究.2006.6
［5］李仕林.城市污水和垃圾处理市场化中的几个重要问题.城市管理与科技.2002年,第4卷,第4期
［6］ 李仕林.中国的环境管理思想必须适应市场经济体制. 城市管理与科技.2004年,第6卷,第4期
［7］纪彦军，雷飞伦.我国PPP模式及其运作研究.产业与科技论坛.2007年，第6卷，第8期
基金项目：西部城市PPP项目融资风险控制模式研究项目编号 70672011
(作者通讯地址：重庆大学建设管理与房地产学院 400045)