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一段时间以来，关于东莞“破产”的报道屡见报端。曾是改革开放“排头兵”的东莞，何以陷入如此困境？
如果要用一个词概括30多年来本地乡民在当地经济发展中的角色，在苏南，这个词是“工人”（含技工）；在温州，这个词是“老板”；在珠三角，这个词是“房东”。
在这方面，东莞是珠三角的代表，其本地乡民的经济可以称为“房租经济”。
东莞房租经济“面广量大”
从量上看，东莞房租经济的特征是面广量大。
据报道，就房租经济占集体经济收入的比重而论，东莞乡村集体总收入中物业出租及相关收入的比重，2007年为77%，2011年为72.6%。就集体分红涉及面而论，2011年东莞村组两级分红为356257万元，人均分红2837元。这意味着东莞参与集体经济分红的人数约为126万人，这一数字比东莞当年全部农业户籍人口数还要高出大约四分之一。就乡村居民人均纯收入而论，2007年，东莞市农民人均纯收入中，集体直接分配的收入为3104元，占26.7%；因集体经济发展、外来人口聚集给本地乡村居民带来的租金收入为4100元，占35.3%；两者合计，占东莞市农民人均纯收入的62%。此外，乡村集体还向乡村居民提供医疗、养老等多项福利待遇。
从质上看，东莞“房租经济”最显著的特征是：
第一，建立在土地集体所有的基础上。东莞的土地制度，是在人民公社制度解体、乡村耕地承包到户后形成的。乡村土地承包通常以村民小组为单位，符合一定条件的村民小组成员才能承包耕地和获得宅基地。
当东莞各村组利用邻近香港的优势发展房租经济时，为了平衡村民的利益，通常以原来分田时的集体——村民小组为单位，把分田到户的全部或一大部分土地重新收归集体，统一建厂房出租；该集体所有的村民，无论耕地是否被厂房及配套的道路等设施占用，都可以平均地参与分红。
村民在宅基地上建设的出租房是谁建造、谁受益，但所建住房的租户主要是在村组所建厂房中工作的外来农民工，所建住房使用的道路等公共设施仍然是集体所建，因而依附于集体经济。
2004年后，东莞的村组集体改制为股份制企业。但与正常的股份制企业相比，差异在于：首先，作为村民小组的一员，村民只能加入特定的（即由本行政村或村民小组改制而来）股份制企业。其次，在同一村民小组中大多数人都主张土地重新收归股份制企业时，个别村民不能选择不加入股份制企业、继续耕种承包地；不能在加入集体后“用脚投票”、带着原有的承包土地自由退出；也不能选择加入哪个股份制企业——即不能选择决策者。换句话说，在经济上，东莞村组集体改制而来的股份制企业仍是与该村组的村民拴在一起。
在“拉郎配”式的集体经济条件下，为了保护自身的利益，防止决策者将决策失误造成的损失转嫁给村民，村民与集体达成了类似股份制中优先股的安排。厂房出租由集体统一决策，村民则享有稳定的、只能增不能减的分红和福利，决策失误的风险由集体承担。这被称为东莞集体经济分红的福利化。
与分红福利化相联系的是东莞集体经济的借债分红。2011年，按现行分配制度，东莞个人股东应分红22.2亿元，实际分配36亿元，超分配13.8亿元。
第二，集体地域上的公共支出，大部分由村组集体承担。
在东莞，无论是村组集体、还是村民个人的房租收入，都不用缴直接税（所得税或财产税），但这不意味着房租收入全部归集体或村民直接支配。随着工业化的进展，东莞乡村正在走向城镇化，而当地村民城镇化所增加的公共支出，很大程度上来自村组集体的房租收入。
工业化导致了大量外来企业进入东莞乡村，随之而来的是以农民工为主的大量外来人口。据东莞市公安局统计，外来人口数量最多的2006年，东莞共有外来人口587万人；2009年以后，东莞的外来人口虽然大量减少，但2010年仍有411万人，相当于当年东莞182万户籍人口的2.26倍，某些乡镇（如长安、塘厦）更高达7倍-9倍。
外来人口的聚集导致集体公共支出增长。2011年东莞全市乡村集体经济支出合计99亿元，其中用于农村社区治安、环卫、道路建设等的公共支出就高达约58亿元。除此以外，村组集体还要承担其他一些开支。例如，如果租用厂房的企业倒闭、企业主欠薪逃匿，则厂房出租方必须先行垫付欠薪。
低端工业化、候鸟式城镇化
对于东莞的发展，“房租经济”既有促进的一面，又有制约的一面。
改革开放之初，东莞是在一个农业县的基础上来搞工业化的。搞工业需要占用耕地，因而就牵涉到以耕作为生的农民的生计。
发展房租经济，乡民无论有无劳动能力都可以当房东，都可以从工业化中受益，这就从利益机制上把东莞本地乡民与外来企业以及随这些企业而来的外来农民工的利益绑在了一起，使得在当地相对强势的东莞乡民能够接受工业化——以及随之而来的城镇化——所带来的变化。
在外来农民工供过于求的情况下，东莞的劳动密集型企业为了更多地盈利，不断用高劳动生产率的青年农民工替代劳动生产率随年龄增大而下降的中年农民工。因此，绝大多数外来农民工不可能在东莞工作一辈子，他们工作几年或十几年后就只能回老家。
这些外来农民工需要在东莞住宿，但不需要永久性住宿，也就是不需要买房，只需要租房。东莞乡民提供的出租房，恰好满足外来农民工的租房需求。人们常说“铁打的营盘流水的兵”，根据东莞的情况，可以把这句话改为“铁打的东莞，流水的外来农民工”。如果这也算城镇化，可以叫做“兵营式的城镇化”。
总之，自上世纪80年代末以来，在东莞，房租经济与低端的劳动密集型工业、外来农民工候鸟式的城镇化，相互支持、相互促进，在2008年以前的20多年中，促进了东莞经济的快速发展。对这一时期东莞的工业化和城镇化，房租经济功不可没。
“房租经济”的生存条件
东莞房租经济之所以能够壮大，从收入总量的角度来讲，得益于三个因素。
首先是改革开放“先行先试”带来的政策优势。例如珠三角乡村集体可以在耕地上建厂收租，其他地方则不允许。 其次是地理优势，即因当年内地路桥建设落后而放大的深圳、东莞等地临近香港、交通便利的优势。
最后是当年国内外生产要素与产品成本的巨大差异，吸引了大批外商来东莞投资办厂。低成本出口产品供不应求带来的高附加值，使得东莞各类生产要素——无论是集体收取的厂租、村民收取的房租，还是企业利润与外来农民工的工资，都处于历史高位。
30年前，猪肉1元一斤，东莞农村厂房租金每平方米就达到8元-10元；现在猪肉涨至每斤20元，厂房租金还是30年前的价格，可见当年厂租之高。论外来农民工的工资，20世纪80年代末，深圳、东莞等地外来农民工的月收入就达到150元-200元，与当时内地大学讲师的月收入相当，这就是当年人所皆知的收入“体脑倒挂”。
随着时间的推移，上述三个因素发生了变化。改革开放政策的普遍实施消除了珠三角的政策优势；全国路桥设施的大规模建设大大削弱了深圳、东莞等地临近香港、交通便利的地理优势；中国生产的劳动密集型出口产品占世界市场份额越来越大，低成本加上大量中小生产企业之间的竞争，大大压低了中国劳动密集型产品的出口价格。
面对盈利空间缩小，出口企业首选是利用外来农民工供过于求的态势，压低农民工的实际工资。从20世纪90年代到2004年，中国农民工的实际工资大幅度下降。
随着民工荒的出现，供不应求导致农民工实际工资停止下跌甚至回升。老板要盈利，又不能降低实际工资，解决的办法有三个：降低厂租、停业、少用工人多用机器。这三个办法中，前两个都会直接影响乡村集体的厂租收入，后两个则会影响到本地村民的房租收入。
如果东莞的乡村集体是一家垄断企业，此时应该控制出租房建设规模以稳定房租收入，控制分红人数以减少分红数量。但在东莞，出租房建设是由集体及乡民分散决策的。出租房多了，供过于求，租金单价就上不去；为了在单价上不去的条件下增加收入，东莞乡民就只能建造更多的出租房，从而使出租房的供过于求更加严重。两者互为因果，陷入恶性循环。
有些乡村集体也在另谋生路，比如把厂房改建成商铺，或把集体资金投资到其他项目。但东莞乡村集体所熟悉和比较有把握盈利的，是对地理上享有垄断地位的特定位置的土地的投资，包括各类地产项目或收费路桥项目。超出这一范围，进入他们所不熟悉的实体经济或金融投资业，则缺乏经营能力，难以保证盈利，也承担不起投资失败的风险。
东莞房租经济的问题，说到底是因为吃房租的人总量过大。在目前经济形势下，不能保证这么多人都能靠吃房租过活，必须得有一部分人退出。当然，退出的时候应该分清两个部分，一个是作为经济组织的集体，一个是应该由政府承担的部分，包括低保（东莞农村有低保）和就业培训。在财政承担上述开支的条件下，必须让一部分收不抵支的集体干脆破产。
分红收租涉及东莞乡村几乎全部户籍人口。由于外来人口在当地政治生活中没有多少发言权，乡村户籍人口成为当地最大的利益集团。从“打打麻将收收租”转为以劳动为生，当地乡民很难接受。只有在本地村民公认房租经济面临危机时，才有可能真正对房租经济进行彻底改革。
作者为北大光华管理学院副教授
如果要用一个词概括30多年来本地乡民在当地经济发展中的角色，在苏南，这个词是“工人”（含技工）；在温州，这个词是“老板”；在珠三角，这个词是“房东”。
在这方面，东莞是珠三角的代表，其本地乡民的经济可以称为“房租经济”。
东莞房租经济“面广量大”
从量上看，东莞房租经济的特征是面广量大。
据报道，就房租经济占集体经济收入的比重而论，东莞乡村集体总收入中物业出租及相关收入的比重，2007年为77%，2011年为72.6%。就集体分红涉及面而论，2011年东莞村组两级分红为356257万元，人均分红2837元。这意味着东莞参与集体经济分红的人数约为126万人，这一数字比东莞当年全部农业户籍人口数还要高出大约四分之一。就乡村居民人均纯收入而论，2007年，东莞市农民人均纯收入中，集体直接分配的收入为3104元，占26.7%；因集体经济发展、外来人口聚集给本地乡村居民带来的租金收入为4100元，占35.3%；两者合计，占东莞市农民人均纯收入的62%。此外，乡村集体还向乡村居民提供医疗、养老等多项福利待遇。
从质上看，东莞“房租经济”最显著的特征是：
第一，建立在土地集体所有的基础上。东莞的土地制度，是在人民公社制度解体、乡村耕地承包到户后形成的。乡村土地承包通常以村民小组为单位，符合一定条件的村民小组成员才能承包耕地和获得宅基地。
当东莞各村组利用邻近香港的优势发展房租经济时，为了平衡村民的利益，通常以原来分田时的集体——村民小组为单位，把分田到户的全部或一大部分土地重新收归集体，统一建厂房出租；该集体所有的村民，无论耕地是否被厂房及配套的道路等设施占用，都可以平均地参与分红。
村民在宅基地上建设的出租房是谁建造、谁受益，但所建住房的租户主要是在村组所建厂房中工作的外来农民工，所建住房使用的道路等公共设施仍然是集体所建，因而依附于集体经济。
2004年后，东莞的村组集体改制为股份制企业。但与正常的股份制企业相比，差异在于：首先，作为村民小组的一员，村民只能加入特定的（即由本行政村或村民小组改制而来）股份制企业。其次，在同一村民小组中大多数人都主张土地重新收归股份制企业时，个别村民不能选择不加入股份制企业、继续耕种承包地；不能在加入集体后“用脚投票”、带着原有的承包土地自由退出；也不能选择加入哪个股份制企业——即不能选择决策者。换句话说，在经济上，东莞村组集体改制而来的股份制企业仍是与该村组的村民拴在一起。
在“拉郎配”式的集体经济条件下，为了保护自身的利益，防止决策者将决策失误造成的损失转嫁给村民，村民与集体达成了类似股份制中优先股的安排。厂房出租由集体统一决策，村民则享有稳定的、只能增不能减的分红和福利，决策失误的风险由集体承担。这被称为东莞集体经济分红的福利化。
与分红福利化相联系的是东莞集体经济的借债分红。2011年，按现行分配制度，东莞个人股东应分红22.2亿元，实际分配36亿元，超分配13.8亿元。
第二，集体地域上的公共支出，大部分由村组集体承担。
在东莞，无论是村组集体、还是村民个人的房租收入，都不用缴直接税（所得税或财产税），但这不意味着房租收入全部归集体或村民直接支配。随着工业化的进展，东莞乡村正在走向城镇化，而当地村民城镇化所增加的公共支出，很大程度上来自村组集体的房租收入。
工业化导致了大量外来企业进入东莞乡村，随之而来的是以农民工为主的大量外来人口。据东莞市公安局统计，外来人口数量最多的2006年，东莞共有外来人口587万人；2009年以后，东莞的外来人口虽然大量减少，但2010年仍有411万人，相当于当年东莞182万户籍人口的2.26倍，某些乡镇（如长安、塘厦）更高达7倍-9倍。
外来人口的聚集导致集体公共支出增长。2011年东莞全市乡村集体经济支出合计99亿元，其中用于农村社区治安、环卫、道路建设等的公共支出就高达约58亿元。除此以外，村组集体还要承担其他一些开支。例如，如果租用厂房的企业倒闭、企业主欠薪逃匿，则厂房出租方必须先行垫付欠薪。
低端工业化、候鸟式城镇化
对于东莞的发展，“房租经济”既有促进的一面，又有制约的一面。
改革开放之初，东莞是在一个农业县的基础上来搞工业化的。搞工业需要占用耕地，因而就牵涉到以耕作为生的农民的生计。
发展房租经济，乡民无论有无劳动能力都可以当房东，都可以从工业化中受益，这就从利益机制上把东莞本地乡民与外来企业以及随这些企业而来的外来农民工的利益绑在了一起，使得在当地相对强势的东莞乡民能够接受工业化——以及随之而来的城镇化——所带来的变化。
在外来农民工供过于求的情况下，东莞的劳动密集型企业为了更多地盈利，不断用高劳动生产率的青年农民工替代劳动生产率随年龄增大而下降的中年农民工。因此，绝大多数外来农民工不可能在东莞工作一辈子，他们工作几年或十几年后就只能回老家。
这些外来农民工需要在东莞住宿，但不需要永久性住宿，也就是不需要买房，只需要租房。东莞乡民提供的出租房，恰好满足外来农民工的租房需求。人们常说“铁打的营盘流水的兵”，根据东莞的情况，可以把这句话改为“铁打的东莞，流水的外来农民工”。如果这也算城镇化，可以叫做“兵营式的城镇化”。
总之，自上世纪80年代末以来，在东莞，房租经济与低端的劳动密集型工业、外来农民工候鸟式的城镇化，相互支持、相互促进，在2008年以前的20多年中，促进了东莞经济的快速发展。对这一时期东莞的工业化和城镇化，房租经济功不可没。
“房租经济”的生存条件
东莞房租经济之所以能够壮大，从收入总量的角度来讲，得益于三个因素。
首先是改革开放“先行先试”带来的政策优势。例如珠三角乡村集体可以在耕地上建厂收租，其他地方则不允许。 其次是地理优势，即因当年内地路桥建设落后而放大的深圳、东莞等地临近香港、交通便利的优势。
最后是当年国内外生产要素与产品成本的巨大差异，吸引了大批外商来东莞投资办厂。低成本出口产品供不应求带来的高附加值，使得东莞各类生产要素——无论是集体收取的厂租、村民收取的房租，还是企业利润与外来农民工的工资，都处于历史高位。
30年前，猪肉1元一斤，东莞农村厂房租金每平方米就达到8元-10元；现在猪肉涨至每斤20元，厂房租金还是30年前的价格，可见当年厂租之高。论外来农民工的工资，20世纪80年代末，深圳、东莞等地外来农民工的月收入就达到150元-200元，与当时内地大学讲师的月收入相当，这就是当年人所皆知的收入“体脑倒挂”。
随着时间的推移，上述三个因素发生了变化。改革开放政策的普遍实施消除了珠三角的政策优势；全国路桥设施的大规模建设大大削弱了深圳、东莞等地临近香港、交通便利的地理优势；中国生产的劳动密集型出口产品占世界市场份额越来越大，低成本加上大量中小生产企业之间的竞争，大大压低了中国劳动密集型产品的出口价格。
面对盈利空间缩小，出口企业首选是利用外来农民工供过于求的态势，压低农民工的实际工资。从20世纪90年代到2004年，中国农民工的实际工资大幅度下降。
随着民工荒的出现，供不应求导致农民工实际工资停止下跌甚至回升。老板要盈利，又不能降低实际工资，解决的办法有三个：降低厂租、停业、少用工人多用机器。这三个办法中，前两个都会直接影响乡村集体的厂租收入，后两个则会影响到本地村民的房租收入。
如果东莞的乡村集体是一家垄断企业，此时应该控制出租房建设规模以稳定房租收入，控制分红人数以减少分红数量。但在东莞，出租房建设是由集体及乡民分散决策的。出租房多了，供过于求，租金单价就上不去；为了在单价上不去的条件下增加收入，东莞乡民就只能建造更多的出租房，从而使出租房的供过于求更加严重。两者互为因果，陷入恶性循环。
有些乡村集体也在另谋生路，比如把厂房改建成商铺，或把集体资金投资到其他项目。但东莞乡村集体所熟悉和比较有把握盈利的，是对地理上享有垄断地位的特定位置的土地的投资，包括各类地产项目或收费路桥项目。超出这一范围，进入他们所不熟悉的实体经济或金融投资业，则缺乏经营能力，难以保证盈利，也承担不起投资失败的风险。
东莞房租经济的问题，说到底是因为吃房租的人总量过大。在目前经济形势下，不能保证这么多人都能靠吃房租过活，必须得有一部分人退出。当然，退出的时候应该分清两个部分，一个是作为经济组织的集体，一个是应该由政府承担的部分，包括低保（东莞农村有低保）和就业培训。在财政承担上述开支的条件下，必须让一部分收不抵支的集体干脆破产。
分红收租涉及东莞乡村几乎全部户籍人口。由于外来人口在当地政治生活中没有多少发言权，乡村户籍人口成为当地最大的利益集团。从“打打麻将收收租”转为以劳动为生，当地乡民很难接受。只有在本地村民公认房租经济面临危机时，才有可能真正对房租经济进行彻底改革。
作者为北大光华管理学院副教授