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【摘要】近年来，我国旅游业和房地产业持续升温，旅游地产作为二者的交叉型产业，呈快速发展趋势。旅游地产不仅能满足消费者度假的需求，还具备投资功能，市场前景巨大。本文对旅游地产的市场进行分析，通过SWOT分析，对其进行剖析，并基于此对旅游地产未来发展趋势进行预测。
【关键词】旅游地产;SWOT分析;未来趋势
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.24.
1、引言
近年来，随着生活水平的提高，对于旅游者来说，他们已经逐渐从单一的观光型旅游转向追求舒适、放松的休闲式旅游。而中国地产业发展进入瓶颈期，急于改变发展模式来寻求出路。基于这样的背景之下，旅游地产作为旅游业与房地产的结合逐渐兴起。旅游地产是以旅游区域的自然环境为核心竞争力，集旅游、居住、投资为一体的项目。
2、旅游地产市场SWOT分析
2.1优势分析
2.1.1较强的投资回报属性
一般而言，旅游项目投资收益期高于15年，而可持续回报更是超过50年，传统地产项目仅需2-3年即可收回投资，而可持续性回报有限，旅游地产项目的投资收益期在5-8年，位于二者之间。从个人投资角度来看，一方面，随着旅游业消费产业的发展，必定带来旅游地产价值上升;另一方面，当代人生活工作压力大，不管是长期居住者还是短期度假者来说，旅游地产能够为住户提供一个相对轻松休闲的居住场所，这也是一种精神上的回报方式。
2.1.2资金大量涌入
随着普通住宅市场的逐渐饱和，许多房企面临着转型压力。随着经济的发展和消费观念的转变我国人民的旅游方式也逐渐发生了改变，从过去的观光旅游为主转变到如今的休闲旅游为主，并逐渐向旅居旅游为主，蓬勃发展的旅游业和房地产业两个交叉行业未来发展前景较大，使得旅游地产成为了地产行业新的突破口。各大地产商纷纷转向主要发展旅游地产，支持旅游地产行业的快速发展。
2.2劣势分析
2.2.1产品同质化严重、质量低下
现实中，大多数开发商为了追求利益，毫无规划地效仿其他地方优秀的旅游地产，而与自身的实际情况相背离。最终导致全国旅游地产项目大同小异，市场缺乏创新，消费者自然不会买单。且大部分都是东施效颦，只是模仿项目立意，缺乏高质量和高品质的追求，项目粗制滥造，不伦不类，没过多久便出现了质量问题和污染问题，是对自然资源和社会资源的浪费。
2.2.2存在“圈地运动”
以自然风光为主的旅游业，通常都是经济发展水平不是很高的地区，因此土地资源相对充沛。基于此，地方政府为了发展当地经济，用各种优惠政策吸引投资者，旅游地产占地面积大，土地价格相对便宜，这就导致了部分违规行为的出现。部分开发商借着发展旅游地产的旗号，“跑马圈地”，炒作房地产，建设的地产偏重普通住宅地产，忽略其旅游地产的属性。
2.3机会分析
2.3.1宏观政策支持
2013年，提出《国民旅游休闲纲要（2013-2020年）》，大大增加了我国居民休假旅行时间，提高居民旅行质量。2015年，《2015年全国旅游工作会议报告》出台，着重优化旅游项目，创新融资平台，加强旅游业的投资建设。政府给予旅游业各种融资优惠政策、完善国民休假制度，各种政策措施频出，不断推动和刺激旅游地产的发展。旅游地产依附于旅游业发展，促使旅游地产行业蓬勃发展。
2.3.2居民消费水平的提高
2019年，全国旅游人数突破60亿人次，国内旅游收入高达5万亿元，旅游消费已经成为国民的刚性需求。旅游地产作为旅游项目中重要的一项，包含住宅、酒店、会所、公园等各种形态，更是成为旅游业中一项必不可缺的消费体验。国家支持居民消费的政策和居民消费水平的提高为旅游地产的发展奠定了坚实的政策和经济支持。
2.4威胁分析
2.4.1投资过热
据媒体报道，上市百强房企中，有90%以上都参与了旅游产行业，足以呈现出旅游地产行业的火热。旅游地产行业的过热投资，必然会导致供大于求的市场供需不平衡现象。据旅游地产行业研究报告称，目前旅游地产年投资总额已经突破万亿元，但年收益率却只达到了3%-4%，收益率极低，滞销问题严重。
2.4.2环境污染
旅游地产往往建设在风景优美的地方，这些地方大部分还没有经过开发利用，而旅游地产的介入必然会给自然环境带来威胁。比如在建设初期，往往存在大量建筑垃圾，在投入使用之后，更是有源源不断的生活垃圾、生活废水废气的排出，如果处理不当，必然会给脆弱的自然环境带来危害。例如有北京江南之称的温榆河一线，原本河网密布，野生动植物资源丰富，但随着旅游地产和旅游业的大量进驻，导致原有的生态资源受到侵害，也是对旅游资源的消耗。
3、旅游地产未来发展趋势
3.1旅游地产逐渐国际化、专业化
全球化的必然性和坚韧性并不是一场突发事件（新冠疫情）所能改变的。因此，我国旅游地产不仅要抓牢国内市场，也要不断开拓国外市场，更多地吸引国际友人，朝着国际化趋势发展，向世界输出中国文化。旅游地产也应该根据其依附的周边旅游业开发相对应的旅游地产项目，精准定位客户群体，不仅要满足大众化口味，更要开发针对企业培训、旅居生活等不同的市场需求。其次，旅游地产的管理和经营也要交给专业的人士操作，从而促进旅游地产的合规合法化，提高旅游地产的质量。
3.2注重保护生态景观资源
未来旅游地产将会朝着绿色、低碳、环保的方向发展。政府要对旅游地產项目的建设有统一的规划，规划内容上要以保护和完善生态景观体系作为规划的主导因素;开发商在开发过程中应该更加注意保护和完善原有的生态景观，在满足政府规划要求的前提下，尽量开发出更优质的产品。
3.3旅游地产开发服务由观光旅游向休闲旅游转变
近年来，旅游消费模式发生了质的改变，由传统的以景点观赏为目的的“观光旅游”向以休闲消费与度假为目的的“休闲旅游”模式转变。在这种新的旅游模式下，人们对旅游消费的要求将集中于旅游风景区的环境与现代休闲消费这两个因素。尤其是在远离城市的景区短期或定期居住，更成为未来旅游发展的趋势，因此，一般意义上的观光旅游已经开始向商务型、度假型的方向转化。
小结：
旅游地产是现今社会的一个新兴产业，是市场发展的产物。目前国内的旅游地产正在迅速发展，市场存在着较多的发展机会，但同时也有许多威胁存在，利用优势、抓住机遇、弱化劣势、抵抗威胁，才能促进地产经济又好又快发展。
参考文献：
[1]杨敏，阮亚娜，孟倩婷.中国旅游地产发展及前景研究[J].现代物业.现代经济，2015，14（3）：20-22.
[2]王志鹏.我国旅游地产开发现状、挑战与对策研究[J].产业经济，2015，4：32-34.
[3]李辉，陈琛.我国旅游地产发展的思考[J].科技创新导报，2016，5：97-98.
[4]郑玉梁.基于供需逻辑的旅游地产发展趋势分析[J].山西建筑，2016，42（28）：218-220.
【关键词】旅游地产;SWOT分析;未来趋势
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.24.
1、引言
近年来，随着生活水平的提高，对于旅游者来说，他们已经逐渐从单一的观光型旅游转向追求舒适、放松的休闲式旅游。而中国地产业发展进入瓶颈期，急于改变发展模式来寻求出路。基于这样的背景之下，旅游地产作为旅游业与房地产的结合逐渐兴起。旅游地产是以旅游区域的自然环境为核心竞争力，集旅游、居住、投资为一体的项目。
2、旅游地产市场SWOT分析
2.1优势分析
2.1.1较强的投资回报属性
一般而言，旅游项目投资收益期高于15年，而可持续回报更是超过50年，传统地产项目仅需2-3年即可收回投资，而可持续性回报有限，旅游地产项目的投资收益期在5-8年，位于二者之间。从个人投资角度来看，一方面，随着旅游业消费产业的发展，必定带来旅游地产价值上升;另一方面，当代人生活工作压力大，不管是长期居住者还是短期度假者来说，旅游地产能够为住户提供一个相对轻松休闲的居住场所，这也是一种精神上的回报方式。
2.1.2资金大量涌入
随着普通住宅市场的逐渐饱和，许多房企面临着转型压力。随着经济的发展和消费观念的转变我国人民的旅游方式也逐渐发生了改变，从过去的观光旅游为主转变到如今的休闲旅游为主，并逐渐向旅居旅游为主，蓬勃发展的旅游业和房地产业两个交叉行业未来发展前景较大，使得旅游地产成为了地产行业新的突破口。各大地产商纷纷转向主要发展旅游地产，支持旅游地产行业的快速发展。
2.2劣势分析
2.2.1产品同质化严重、质量低下
现实中，大多数开发商为了追求利益，毫无规划地效仿其他地方优秀的旅游地产，而与自身的实际情况相背离。最终导致全国旅游地产项目大同小异，市场缺乏创新，消费者自然不会买单。且大部分都是东施效颦，只是模仿项目立意，缺乏高质量和高品质的追求，项目粗制滥造，不伦不类，没过多久便出现了质量问题和污染问题，是对自然资源和社会资源的浪费。
2.2.2存在“圈地运动”
以自然风光为主的旅游业，通常都是经济发展水平不是很高的地区，因此土地资源相对充沛。基于此，地方政府为了发展当地经济，用各种优惠政策吸引投资者，旅游地产占地面积大，土地价格相对便宜，这就导致了部分违规行为的出现。部分开发商借着发展旅游地产的旗号，“跑马圈地”，炒作房地产，建设的地产偏重普通住宅地产，忽略其旅游地产的属性。
2.3机会分析
2.3.1宏观政策支持
2013年，提出《国民旅游休闲纲要（2013-2020年）》，大大增加了我国居民休假旅行时间，提高居民旅行质量。2015年，《2015年全国旅游工作会议报告》出台，着重优化旅游项目，创新融资平台，加强旅游业的投资建设。政府给予旅游业各种融资优惠政策、完善国民休假制度，各种政策措施频出，不断推动和刺激旅游地产的发展。旅游地产依附于旅游业发展，促使旅游地产行业蓬勃发展。
2.3.2居民消费水平的提高
2019年，全国旅游人数突破60亿人次，国内旅游收入高达5万亿元，旅游消费已经成为国民的刚性需求。旅游地产作为旅游项目中重要的一项，包含住宅、酒店、会所、公园等各种形态，更是成为旅游业中一项必不可缺的消费体验。国家支持居民消费的政策和居民消费水平的提高为旅游地产的发展奠定了坚实的政策和经济支持。
2.4威胁分析
2.4.1投资过热
据媒体报道，上市百强房企中，有90%以上都参与了旅游产行业，足以呈现出旅游地产行业的火热。旅游地产行业的过热投资，必然会导致供大于求的市场供需不平衡现象。据旅游地产行业研究报告称，目前旅游地产年投资总额已经突破万亿元，但年收益率却只达到了3%-4%，收益率极低，滞销问题严重。
2.4.2环境污染
旅游地产往往建设在风景优美的地方，这些地方大部分还没有经过开发利用，而旅游地产的介入必然会给自然环境带来威胁。比如在建设初期，往往存在大量建筑垃圾，在投入使用之后，更是有源源不断的生活垃圾、生活废水废气的排出，如果处理不当，必然会给脆弱的自然环境带来危害。例如有北京江南之称的温榆河一线，原本河网密布，野生动植物资源丰富，但随着旅游地产和旅游业的大量进驻，导致原有的生态资源受到侵害，也是对旅游资源的消耗。
3、旅游地产未来发展趋势
3.1旅游地产逐渐国际化、专业化
全球化的必然性和坚韧性并不是一场突发事件（新冠疫情）所能改变的。因此，我国旅游地产不仅要抓牢国内市场，也要不断开拓国外市场，更多地吸引国际友人，朝着国际化趋势发展，向世界输出中国文化。旅游地产也应该根据其依附的周边旅游业开发相对应的旅游地产项目，精准定位客户群体，不仅要满足大众化口味，更要开发针对企业培训、旅居生活等不同的市场需求。其次，旅游地产的管理和经营也要交给专业的人士操作，从而促进旅游地产的合规合法化，提高旅游地产的质量。
3.2注重保护生态景观资源
未来旅游地产将会朝着绿色、低碳、环保的方向发展。政府要对旅游地產项目的建设有统一的规划，规划内容上要以保护和完善生态景观体系作为规划的主导因素;开发商在开发过程中应该更加注意保护和完善原有的生态景观，在满足政府规划要求的前提下，尽量开发出更优质的产品。
3.3旅游地产开发服务由观光旅游向休闲旅游转变
近年来，旅游消费模式发生了质的改变，由传统的以景点观赏为目的的“观光旅游”向以休闲消费与度假为目的的“休闲旅游”模式转变。在这种新的旅游模式下，人们对旅游消费的要求将集中于旅游风景区的环境与现代休闲消费这两个因素。尤其是在远离城市的景区短期或定期居住，更成为未来旅游发展的趋势，因此，一般意义上的观光旅游已经开始向商务型、度假型的方向转化。
小结：
旅游地产是现今社会的一个新兴产业，是市场发展的产物。目前国内的旅游地产正在迅速发展，市场存在着较多的发展机会，但同时也有许多威胁存在，利用优势、抓住机遇、弱化劣势、抵抗威胁，才能促进地产经济又好又快发展。
参考文献：
[1]杨敏，阮亚娜，孟倩婷.中国旅游地产发展及前景研究[J].现代物业.现代经济，2015，14（3）：20-22.
[2]王志鹏.我国旅游地产开发现状、挑战与对策研究[J].产业经济，2015，4：32-34.
[3]李辉，陈琛.我国旅游地产发展的思考[J].科技创新导报，2016，5：97-98.
[4]郑玉梁.基于供需逻辑的旅游地产发展趋势分析[J].山西建筑，2016，42（28）：218-220.