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养老产业，是指为老年人提供设施、特殊商品、服务，满足老年人特殊需要的，包括老年人衣食住行用医娱学等物质精神文化方面构成的一个产业链，是多个产业相互交叉的综合性产业，是由老年市场需求拉动而兴起的新兴产业。截至2013年，中国老年人口数量突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平达到14.8%；预计到2030年，老年人口将达3.6亿，占总人口的24%；另外，“421” 家庭结构使得年轻人无能力、无时间赡养老人，养老负担加重。
梳理：我国养老产业的发展现状
老龄化的加速发展、助推巨大潜在需求
随着我国老龄人口快速膨胀，社会养老保障和养老服务的需求急剧增加，主要表现在以下几个方面：一是老年居住需求，二是老年消费需求，三是老年医疗需求。
（1）老年居住需求存在较大空间。按照 “9073”（90%家庭照顾，7%的社区居家养老服务，3%机构养老）测算，仅考虑机构养老部分，年平均增加老年地产面积约占2012年住宅年销售面积（98468万㎡）的1.4%（即近1364 万㎡）。考虑到2035年到达养老地产均衡水平，选择养老地产的老人占比可达到15%，这也就意味着未来10年间，养老地产需新增总建筑面积将高达21.72 亿㎡。
（2）老年消费需求潜力较大。如果城市老年人的人均消费额为6000元，消费总额就达2700亿元，占城市消费额的10%左右。城镇离退休人员一年的离退休金就达3440亿元（不包括医疗费及其它），按80%消费计算就是2750亿元，中国城市养老服务产业发展潜力巨大。
（3）老年群体疗养市场空间巨大。据调查，60岁以上的老年人的平均余寿中，约有二分之一至三分之二的时间处于各种慢性病的状态，且比例高达60%-80%。因此，医疗护理、家庭病床、送医送药上门服务，以及临终关怀服务等都会具有很大市场空间。
政策扫描：政府高度重视养老，出台多项优惠政策
2013年至今出台关于养老产业的主要政策：2013年9月国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，要求统筹发展多种形式养老，使市场成为养老服务主体，满足养老服务多样化、多层次需求。从投融资、用地、税收、补贴、医保等各方面提出了优惠支持政策。
2014年4月国土资源部办公厅印发了《关于养老服务设施用地指导意见》，对养老用地提出了支持租赁、先租后让、允许流转等一系列措施，支持养老产业发展。
此外，住建部、民政部、发改委、国家标准委、保监会等分别围绕养老服务设施规划、养老综合改革、养老服务标准化、养老机构责任险等分别出台指导意见及相关通知等。
企业盘点：各路企业抢占市场、积极布局养老产业
近几年，国内房地产开发企业、金融保险机构、综合类企业等，结合企业业务拓展和转型发展，积极探索发展养老产业。
（1）房产开发类企业。目前，全国约有80多家房地产开发企业进入养老产业领域，养老产业已成为房地产开发企业转型升级及前瞻性战略布局的重点方向。
聚焦区域：各城市的发展水平呈现三个梯队特征
随着城市养老需求的增长，各地政府纷纷出台优惠政策，支持养老产业的发展。但由于城市经济、社会文化、资源禀赋等发展条件与环境的不同，养老产业呈现出不同发展特征。按养老产品和养老服务的发展水平，区域格局初步形成了三个梯队。
第一梯队一线城市：北京、上海等一线城市
以北京、上海为核心的京津冀与长三角地区，由于中高收入老年群体对高端颐养、疗养、度假等的巨大需求，目前已基本形成了以北京、上海为核心的城市型、近郊型、度假型的养老产业分布格局，成为我国养老产业发展的先行区示范区，此类养老产品具有适老化设计及养老服务体系。主要针对北京、上海等地的养老需求，兼顾全国。
第二梯队旅游城市：海口、三亚、青岛等沿海城市
以海南三亚冬季避寒和北方滨海夏季避暑为主的养老基地，成为中老年人康复疗养的选择，通过异地购房方式，使老年人可进行异地旅游和养老。此类产品一般并没有真正的养老产品和养老服务体系。主要针对全国活跃型老年人。
第三梯队气候适宜城市：重庆、成都等西部城市
在城市周边一小时范围内的资源禀赋区。一是度假养老模式，如距离成都一小时车程的青城山景区迎来了买房度假客群；二是农村休闲养老模式，结合农村文化及农家风情生活，提供养老居住、采摘、绿色农家等功能。此类产品一般也没有真正的养老产品和养老服务体系，主要针对本地活跃型老人。
诊断：我国养老产业面临的问题
养老产业的快速发展，一是离不开有效需求，二是离不开政策体系，三是离不开盈利模式，四是离不开产业融合。但是，目前这四大支撑体系均存在着一定的问题，还需逐步完善。
养老潜在需求巨大，但有效需求不足
（1）虽然养老金持续增长，但老年支付能力不足。2013年全国企业参保退休人员月人均基本养老金达到1921元，2014年基本达到2100元，北京企业退休养老金将超过3000元，天津2300元，河北2000元 。但是与市场化运作的高端养老公寓动辄上万元的月租费用相比，可谓杯水车薪。
（2）虽然老年人基数较大，但机构养老意愿不足。在我国，儒家文化影响至深，一直信奉“老吾老以及人之老”。传统的“养儿防老”模式一直占据主导地位，靠社会机构养老是子女不孝的表现。人老了都希望在家享受天伦之乐，靠儿女来扶养和照顾，包括经济上、生活上和精神上的照顾。我国宪法也明确肯定家庭养老的作用，明确规定了儿女有义务扶养老人。
养老服务政策迭出，尚需增强执行力
（1）养老产业政策碎片化，执行力差。虽然国家近两年不断出台养老产业相关政策，但促进产业发展的优惠和扶持政策仍散见于各主管部门的规范性文件中，养老服务体系的建设、养老产业的推动仍旧缺乏核心的助推力，导致涉及部门多，政策文件的可实施性和可操作性不强，政策惠及范围小，落实效果不理想。 （2）出台扶持市场化老年社区的政策较少。很多政策是针对非营利性机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等。也就是说由房地产开发商投资开发的老年社区项目并不能享受这一优惠，国内目前已经开发的老年社区项目均面临这方面的政策瓶颈。
养老投资成本较高，盈利模式还不清
（1）养老产业投资成本较高。一是养老地产开发商面临的土地和税收成本十分高昂，加之养老地产项目投入周期较长，前期基础设施建设等成本较高；二是养老住宅与普通住宅开发相比，因其专业服务属性差异，要求从医疗、护理、康复到日常起居的照护，都需要一个以服务为核心的专业管理团队；三是提供根据老年人特殊的生理和体能特征做专门的适老化设计。这都导致养老住宅的开发运营成本增高，盈利能力也有待考验。
（2）盈利模式不清。当下的养老产业盈利模式无外乎会员制、押金制、月租制、租售并举制等模式，但养老地产居高不下的开发成本，长效的运营成本投入无法在现有模式下回收，企业普遍面临没有盈利的尴尬状态，如何寻找合适模式实现盈利，尚需要不断探索。
养老产业单一发展，尚处于探索阶段
养老产业虽已涉及养老服务、医疗保健、旅游、教育、房地产等领域，但目前还没有真正形成产业链，而任何产业自身的单一化发展均会导致其难以实现快速成长，尤其是对于综合性养老产业更是如此。
研判：我国养老产业的发展趋势
我国养老产业将呈现如下四方面发展趋势：一是政企分工，二是专业分工，三是产业联动，四是模式创新。
政企分工，实现养老分类供应体系
在养老产业这一具有公益性市场领域，政府需“摆正位置”，集中精力做好两件事：一是“托底”，做好基础性服务和建设，即为社会上经济状况不是很优越的老年人提供的养老服务。
二是“扶高”，利用优惠政策撬动民间资本良性进入中高端市场。即为高、中收入或经济保障状况较好的老年人提供的养老服务，这些老年人有能力支付养老机构的各项费用，他们可以自由选择机构，政府可以提出合理的引导政策，做到“两翼并进”，促进养老产业多元化、分层次分类供应体系（见上图），提高养老服务水平，实现“老有所养”的目的。
专业细分，让专业的人做专业的事
企业对养老产业涵盖的内容进行专业细分，选择符合企业自身特点的部分作为切入点，深耕细作。养老地产开发商可以整合各种专业资源（如养老运营公司、酒店运营公司、医疗运营公司、物业管理公司、健康管理公司、健康体检公司、护理培训学校等）为我所用，提高企业和项目的核心竞争力，实现专业的事交给专业的人做。例如：蓝卡集团涉足养老地产时间较长，经过几年实践发现养老产业的核心是医疗和照护，随即改变策略，成立了蓝卡医疗，专门与养老地产开发商合作，提供专业的医疗和照护服务。
产产融合构建产业互动发展体系
“产产融合”，即产业与产业的协同互动发展。养老产业是一种综合性产业，要求产业各种要素与其他产业进行深度融合和互动发展。在此结合养老产业发展现状，主要阐述与养老产业紧密互动的旅游、医疗、文化等产业融合的发展。
（1）养老产业与旅游产业相结合。很多老年人在度过了繁忙紧张的职业生活之后，希望晚年生活能够过得轻松、和谐、愉快而有意义，游览名山大川，尽享旅游之乐，成为许多老年人休闲活动的一种重要选择，因此旅游养老成为一种重要的选择模式。
（2）养老产业与医疗产业相结合。医疗是养老的基石，除了充分利用周边医疗资源、打通就医通道外各类企业可根据自己优势整合医疗、护理资源，打造医养结合的发展模式，形成强有力的医养品牌，让老年人“老有所医”。
（3）养老产业与文化产业相结合。很多老年人在退居、赋闲时，有了大量的空闲时间开展娱乐文化活动，丰富自己的精神文化生活。娱乐方面包括老年活动中心、老年茶园、老年棋牌室、阅览室、歌舞厅等；文化教育方面包括老年大学、老年职业培训、学习班等老龄教育产业。让老年人“老年所事、老有所学、老有所乐”。
模式创新、助推多元化的养老方式
整体来看，全龄化养老社区正在成为养老项目发展的新趋势，结合我国当前的发展情况，除了传统的养老机构，已经形成有几种创新的发展模式。一是面向全龄化“一碗汤距离”新型养老模式（CCFC），二是针对刚需养老的城市嵌入式养护中心；三是针对60岁以上中高收入老人的 CCRC养老社区；四是针对活跃型老人的旅居型养老社区；五是是虚拟智慧型养老院；六是新型医养结合型疗养院。
（1）“一碗汤距离”新型养老模式。我国台湾地区养老机构，在国际CCRC（Continuing Care Retirement Community）社区模式基础上，结合中国传统的“孝”文化和“家”文化，创立了CCFC（Continuing Care Family Community）社区开发模式，即在社区规划建设和服务中更加注重营造居家氛围，加强子女的关心、照顾，解决老人入住养老机构易出现离家、离亲等精神慰藉需要，比CCRC更适合在国内发展，即建设老人可以和年轻人共同居住的社区。这类社区中既有老年公寓也有普通住房，形成养老地产和普通地产混合的局面，而企业在开发养老社区时需要专业运营商介入，在项目旁边独立做一个小的专业养老机构，既服务于失智老人，也服务于健康老人。这种模式更适合未来养老地产的开发运营。社区配套方面则倾向于给予老人相应的专业软硬件配套服务。如北京已经建成的北京东方太阳城、北京太阳城，形成适老化设计的全岭化社区。
（2）城市社区嵌入式养护中心。针对刚需养老的“城市社区嵌入式”护理型专业养护中心，其本质也是实现老旧小区的“一碗汤距离”模式，表现形式为护理中心、微型养老院、传统机构养老院，如寸草春晖养老院、北苑汇晨养老公寓。
（3） CCRC综合性养老社区。针对60岁以上中高收入老人群体，在近郊区发展CCRC综合性养老社区。实行全国布局，连锁发展，在一处入会，享有在全国分时度假的权益，使入会老人享受到候鸟式的度假生活。泰康人寿、亲和源等企业已经开始全国布局拿地，建立自己的连锁品牌。
（4）旅居度假养老社区。将养老地产项目规划在旅游区内，以优美的自然景观和人文景观营造养生养老的氛围，吸引老年客户入住。例如万科随园嘉树位于杭州良渚文化村中心，保利西塘越将项目建在了上海嘉善5A级景区之内，绿城乌镇雅园将项目建在了古镇乌镇之内。
（5）虚拟养老院。是将老人的资料都“入库”。通过电话网络系统，老人在家里就可接受专业机构提供的一对一上门生活照料服务。虚拟养老院的技术核心是“居家乐221养老服务系统”，服务内容涉及家政便民、生活配送、医疗保健、物业维修、人文关怀、娱乐学习6大类53项，几乎涵盖了日常生活照料的所有服务项目。虚拟养老院投资少、工期短、运营成本低、社会效益高，大大提升了居家养老服务水平。通过智能化系统使居家养老与社区养老结合起来，其本质也是完善“一碗汤距离”模式。实现了政府、企业和老人三方共赢，有利于推动养老产业发展。同时，虚拟养老院可有效解决社区传统养老服务业分布零散、产业化程度不高的问题，可以形成规模经济和品牌效应，为养老服务产业化提供了新探索。
（6）新型医养结合型疗养院。依托大型的医疗机构建设养老社区，为养老社区提供高端专业医疗和护理服务。比较典型的代表有长庚养生文化村，依托于长庚医院。
总之，目前虽然我国的养老产业市场发展空间较大，但是由于我国老年人支付能力有限，国内投资者对入驻养老产业持观望态度。因此，仍需要投入大量的资金来开发这片蓝海市场，推动新型养老发展模式的快速发展，并在开发过程中规范对养老产业市场的管理，促进我国养老产业市场的健康发展。
梳理：我国养老产业的发展现状
老龄化的加速发展、助推巨大潜在需求
随着我国老龄人口快速膨胀，社会养老保障和养老服务的需求急剧增加，主要表现在以下几个方面：一是老年居住需求，二是老年消费需求，三是老年医疗需求。
（1）老年居住需求存在较大空间。按照 “9073”（90%家庭照顾，7%的社区居家养老服务，3%机构养老）测算，仅考虑机构养老部分，年平均增加老年地产面积约占2012年住宅年销售面积（98468万㎡）的1.4%（即近1364 万㎡）。考虑到2035年到达养老地产均衡水平，选择养老地产的老人占比可达到15%，这也就意味着未来10年间，养老地产需新增总建筑面积将高达21.72 亿㎡。
（2）老年消费需求潜力较大。如果城市老年人的人均消费额为6000元，消费总额就达2700亿元，占城市消费额的10%左右。城镇离退休人员一年的离退休金就达3440亿元（不包括医疗费及其它），按80%消费计算就是2750亿元，中国城市养老服务产业发展潜力巨大。
（3）老年群体疗养市场空间巨大。据调查，60岁以上的老年人的平均余寿中，约有二分之一至三分之二的时间处于各种慢性病的状态，且比例高达60%-80%。因此，医疗护理、家庭病床、送医送药上门服务，以及临终关怀服务等都会具有很大市场空间。
政策扫描：政府高度重视养老，出台多项优惠政策
2013年至今出台关于养老产业的主要政策：2013年9月国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，要求统筹发展多种形式养老，使市场成为养老服务主体，满足养老服务多样化、多层次需求。从投融资、用地、税收、补贴、医保等各方面提出了优惠支持政策。
2014年4月国土资源部办公厅印发了《关于养老服务设施用地指导意见》，对养老用地提出了支持租赁、先租后让、允许流转等一系列措施，支持养老产业发展。
此外，住建部、民政部、发改委、国家标准委、保监会等分别围绕养老服务设施规划、养老综合改革、养老服务标准化、养老机构责任险等分别出台指导意见及相关通知等。
企业盘点：各路企业抢占市场、积极布局养老产业
近几年，国内房地产开发企业、金融保险机构、综合类企业等，结合企业业务拓展和转型发展，积极探索发展养老产业。
（1）房产开发类企业。目前，全国约有80多家房地产开发企业进入养老产业领域，养老产业已成为房地产开发企业转型升级及前瞻性战略布局的重点方向。
聚焦区域：各城市的发展水平呈现三个梯队特征
随着城市养老需求的增长，各地政府纷纷出台优惠政策，支持养老产业的发展。但由于城市经济、社会文化、资源禀赋等发展条件与环境的不同，养老产业呈现出不同发展特征。按养老产品和养老服务的发展水平，区域格局初步形成了三个梯队。
第一梯队一线城市：北京、上海等一线城市
以北京、上海为核心的京津冀与长三角地区，由于中高收入老年群体对高端颐养、疗养、度假等的巨大需求，目前已基本形成了以北京、上海为核心的城市型、近郊型、度假型的养老产业分布格局，成为我国养老产业发展的先行区示范区，此类养老产品具有适老化设计及养老服务体系。主要针对北京、上海等地的养老需求，兼顾全国。
第二梯队旅游城市：海口、三亚、青岛等沿海城市
以海南三亚冬季避寒和北方滨海夏季避暑为主的养老基地，成为中老年人康复疗养的选择，通过异地购房方式，使老年人可进行异地旅游和养老。此类产品一般并没有真正的养老产品和养老服务体系。主要针对全国活跃型老年人。
第三梯队气候适宜城市：重庆、成都等西部城市
在城市周边一小时范围内的资源禀赋区。一是度假养老模式，如距离成都一小时车程的青城山景区迎来了买房度假客群；二是农村休闲养老模式，结合农村文化及农家风情生活，提供养老居住、采摘、绿色农家等功能。此类产品一般也没有真正的养老产品和养老服务体系，主要针对本地活跃型老人。
诊断：我国养老产业面临的问题
养老产业的快速发展，一是离不开有效需求，二是离不开政策体系，三是离不开盈利模式，四是离不开产业融合。但是，目前这四大支撑体系均存在着一定的问题，还需逐步完善。
养老潜在需求巨大，但有效需求不足
（1）虽然养老金持续增长，但老年支付能力不足。2013年全国企业参保退休人员月人均基本养老金达到1921元，2014年基本达到2100元，北京企业退休养老金将超过3000元，天津2300元，河北2000元 。但是与市场化运作的高端养老公寓动辄上万元的月租费用相比，可谓杯水车薪。
（2）虽然老年人基数较大，但机构养老意愿不足。在我国，儒家文化影响至深，一直信奉“老吾老以及人之老”。传统的“养儿防老”模式一直占据主导地位，靠社会机构养老是子女不孝的表现。人老了都希望在家享受天伦之乐，靠儿女来扶养和照顾，包括经济上、生活上和精神上的照顾。我国宪法也明确肯定家庭养老的作用，明确规定了儿女有义务扶养老人。
养老服务政策迭出，尚需增强执行力
（1）养老产业政策碎片化，执行力差。虽然国家近两年不断出台养老产业相关政策，但促进产业发展的优惠和扶持政策仍散见于各主管部门的规范性文件中，养老服务体系的建设、养老产业的推动仍旧缺乏核心的助推力，导致涉及部门多，政策文件的可实施性和可操作性不强，政策惠及范围小，落实效果不理想。 （2）出台扶持市场化老年社区的政策较少。很多政策是针对非营利性机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等。也就是说由房地产开发商投资开发的老年社区项目并不能享受这一优惠，国内目前已经开发的老年社区项目均面临这方面的政策瓶颈。
养老投资成本较高，盈利模式还不清
（1）养老产业投资成本较高。一是养老地产开发商面临的土地和税收成本十分高昂，加之养老地产项目投入周期较长，前期基础设施建设等成本较高；二是养老住宅与普通住宅开发相比，因其专业服务属性差异，要求从医疗、护理、康复到日常起居的照护，都需要一个以服务为核心的专业管理团队；三是提供根据老年人特殊的生理和体能特征做专门的适老化设计。这都导致养老住宅的开发运营成本增高，盈利能力也有待考验。
（2）盈利模式不清。当下的养老产业盈利模式无外乎会员制、押金制、月租制、租售并举制等模式，但养老地产居高不下的开发成本，长效的运营成本投入无法在现有模式下回收，企业普遍面临没有盈利的尴尬状态，如何寻找合适模式实现盈利，尚需要不断探索。
养老产业单一发展，尚处于探索阶段
养老产业虽已涉及养老服务、医疗保健、旅游、教育、房地产等领域，但目前还没有真正形成产业链，而任何产业自身的单一化发展均会导致其难以实现快速成长，尤其是对于综合性养老产业更是如此。
研判：我国养老产业的发展趋势
我国养老产业将呈现如下四方面发展趋势：一是政企分工，二是专业分工，三是产业联动，四是模式创新。
政企分工，实现养老分类供应体系
在养老产业这一具有公益性市场领域，政府需“摆正位置”，集中精力做好两件事：一是“托底”，做好基础性服务和建设，即为社会上经济状况不是很优越的老年人提供的养老服务。
二是“扶高”，利用优惠政策撬动民间资本良性进入中高端市场。即为高、中收入或经济保障状况较好的老年人提供的养老服务，这些老年人有能力支付养老机构的各项费用，他们可以自由选择机构，政府可以提出合理的引导政策，做到“两翼并进”，促进养老产业多元化、分层次分类供应体系（见上图），提高养老服务水平，实现“老有所养”的目的。
专业细分，让专业的人做专业的事
企业对养老产业涵盖的内容进行专业细分，选择符合企业自身特点的部分作为切入点，深耕细作。养老地产开发商可以整合各种专业资源（如养老运营公司、酒店运营公司、医疗运营公司、物业管理公司、健康管理公司、健康体检公司、护理培训学校等）为我所用，提高企业和项目的核心竞争力，实现专业的事交给专业的人做。例如：蓝卡集团涉足养老地产时间较长，经过几年实践发现养老产业的核心是医疗和照护，随即改变策略，成立了蓝卡医疗，专门与养老地产开发商合作，提供专业的医疗和照护服务。
产产融合构建产业互动发展体系
“产产融合”，即产业与产业的协同互动发展。养老产业是一种综合性产业，要求产业各种要素与其他产业进行深度融合和互动发展。在此结合养老产业发展现状，主要阐述与养老产业紧密互动的旅游、医疗、文化等产业融合的发展。
（1）养老产业与旅游产业相结合。很多老年人在度过了繁忙紧张的职业生活之后，希望晚年生活能够过得轻松、和谐、愉快而有意义，游览名山大川，尽享旅游之乐，成为许多老年人休闲活动的一种重要选择，因此旅游养老成为一种重要的选择模式。
（2）养老产业与医疗产业相结合。医疗是养老的基石，除了充分利用周边医疗资源、打通就医通道外各类企业可根据自己优势整合医疗、护理资源，打造医养结合的发展模式，形成强有力的医养品牌，让老年人“老有所医”。
（3）养老产业与文化产业相结合。很多老年人在退居、赋闲时，有了大量的空闲时间开展娱乐文化活动，丰富自己的精神文化生活。娱乐方面包括老年活动中心、老年茶园、老年棋牌室、阅览室、歌舞厅等；文化教育方面包括老年大学、老年职业培训、学习班等老龄教育产业。让老年人“老年所事、老有所学、老有所乐”。
模式创新、助推多元化的养老方式
整体来看，全龄化养老社区正在成为养老项目发展的新趋势，结合我国当前的发展情况，除了传统的养老机构，已经形成有几种创新的发展模式。一是面向全龄化“一碗汤距离”新型养老模式（CCFC），二是针对刚需养老的城市嵌入式养护中心；三是针对60岁以上中高收入老人的 CCRC养老社区；四是针对活跃型老人的旅居型养老社区；五是是虚拟智慧型养老院；六是新型医养结合型疗养院。
（1）“一碗汤距离”新型养老模式。我国台湾地区养老机构，在国际CCRC（Continuing Care Retirement Community）社区模式基础上，结合中国传统的“孝”文化和“家”文化，创立了CCFC（Continuing Care Family Community）社区开发模式，即在社区规划建设和服务中更加注重营造居家氛围，加强子女的关心、照顾，解决老人入住养老机构易出现离家、离亲等精神慰藉需要，比CCRC更适合在国内发展，即建设老人可以和年轻人共同居住的社区。这类社区中既有老年公寓也有普通住房，形成养老地产和普通地产混合的局面，而企业在开发养老社区时需要专业运营商介入，在项目旁边独立做一个小的专业养老机构，既服务于失智老人，也服务于健康老人。这种模式更适合未来养老地产的开发运营。社区配套方面则倾向于给予老人相应的专业软硬件配套服务。如北京已经建成的北京东方太阳城、北京太阳城，形成适老化设计的全岭化社区。
（2）城市社区嵌入式养护中心。针对刚需养老的“城市社区嵌入式”护理型专业养护中心，其本质也是实现老旧小区的“一碗汤距离”模式，表现形式为护理中心、微型养老院、传统机构养老院，如寸草春晖养老院、北苑汇晨养老公寓。
（3） CCRC综合性养老社区。针对60岁以上中高收入老人群体，在近郊区发展CCRC综合性养老社区。实行全国布局，连锁发展，在一处入会，享有在全国分时度假的权益，使入会老人享受到候鸟式的度假生活。泰康人寿、亲和源等企业已经开始全国布局拿地，建立自己的连锁品牌。
（4）旅居度假养老社区。将养老地产项目规划在旅游区内，以优美的自然景观和人文景观营造养生养老的氛围，吸引老年客户入住。例如万科随园嘉树位于杭州良渚文化村中心，保利西塘越将项目建在了上海嘉善5A级景区之内，绿城乌镇雅园将项目建在了古镇乌镇之内。
（5）虚拟养老院。是将老人的资料都“入库”。通过电话网络系统，老人在家里就可接受专业机构提供的一对一上门生活照料服务。虚拟养老院的技术核心是“居家乐221养老服务系统”，服务内容涉及家政便民、生活配送、医疗保健、物业维修、人文关怀、娱乐学习6大类53项，几乎涵盖了日常生活照料的所有服务项目。虚拟养老院投资少、工期短、运营成本低、社会效益高，大大提升了居家养老服务水平。通过智能化系统使居家养老与社区养老结合起来，其本质也是完善“一碗汤距离”模式。实现了政府、企业和老人三方共赢，有利于推动养老产业发展。同时，虚拟养老院可有效解决社区传统养老服务业分布零散、产业化程度不高的问题，可以形成规模经济和品牌效应，为养老服务产业化提供了新探索。
（6）新型医养结合型疗养院。依托大型的医疗机构建设养老社区，为养老社区提供高端专业医疗和护理服务。比较典型的代表有长庚养生文化村，依托于长庚医院。
总之，目前虽然我国的养老产业市场发展空间较大，但是由于我国老年人支付能力有限，国内投资者对入驻养老产业持观望态度。因此，仍需要投入大量的资金来开发这片蓝海市场，推动新型养老发展模式的快速发展，并在开发过程中规范对养老产业市场的管理，促进我国养老产业市场的健康发展。