论文部分内容阅读
（江苏软件园开发建设有限公司 江苏）
[内容摘要]本文首先分析房地产开发项目之中进行成本控制的意义，进而从房地产开发项目成本构成的主要元素和有效控制成本的相关措施着手，对房地产开发项目的成本控制进行简单探讨。
[关键字] 房地产；开发项目；成本控制；探讨
1.房地产开发成本控制的意义
1.1房地产市场有序健康发展的要求
自从改革开放以来，随着社会主义市场经济的发展，城市土地使用制度和住房制度不断改革，房地产行业逐渐成为我国目前经济发展的支柱产业，得到了迅猛快速的发展。然而，在快速发展的同时，由于行业规范不明确等问题，房地产行业仍然存在着诸多不足。为保证房地产市场有序健康的发展，从开发成本着手，进行有效科学合理的成本控制，不仅能够促使企业获得更多的经济利益，而且也能够在保障提供高质量的商品房的同时给顾客更多的优惠与质量保证，从而能使人民实现安居乐业。
1.2房地产企业生存的要求
由于房地产行业目前属于社会经济发展的重要组成部分之一，故越来越多的人开始投身于房地产行业，房地产企业不断增多。为了获得更大的竞争优势，使企业能够实现长久发展，在激烈的市场竞争中始终处于不败之地，房地产企业必须进行成本控制。也只有进行开发成本控制，房地产企业才能对相关成本进行精准的核算，确保每一分钱都能够用在该用之处，从而实现在一定成本之下实现项目建设，确保资金流动，并能够有更多的资金投入到质量和技术方面，使企业能够不断与时俱进。因此，进行房地产开发成本控制，是房地产企业生存的要求之一。
1.3抑制房价的要求
当下居高不下的房价已经逐渐成为社会公众时刻关注的热点问题之一。而构成目前高房价的因素除了社会物价水平的提高，部分投资商哄抬房价之外，房地产开发成本过高也是重要因素之一。为抑制当下居高不下的房价，除了需要政府推行的相关调控政策之外，房地产企业自身对项目开发成本进行控制，在影响成本的多个方面都采取一定措施实现合理科学地控制，也能够对降低房价起到一定作用。因此，进行房地产开发成本控制，是目前抑制房价的要求。
2.房地产开发成本构成主要元素
为探讨房地产开发项目的成本控制，首先应对房地产开发成本的构成要素有所了解。以下五种即为房地产开发成本的主要构成。
2.1地价
地价主要是指房地产开发企业获得土地所付出的价格，主要包括有土地出让金，土地征用费以及拆迁安置补偿费等等。目前房地产开发企业在获得土地时大多采用招标、拍卖和挂牌的形式，而各大城市为追求GDP和相关征集，土地挂牌标价不断提高，土地费用也不断加大，逐渐成为房地产开发成本中的重要费用之一。
2.2前期工程费
前期工程费主要为房地产羡慕开发中的前期调研、策划、规划、设计费，可行性研究费，地质勘探费以及“三通一平”等的土地开发费用。这一部分在整体的成本构成中占据比例较小，但仍然存在一定软成本。
2.3建安费
建安费即为建筑安装工程费，主要包括有房地产建设过程之中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等等，又被称为房屋建筑安装造价。由于其主要在建筑安装过程之中产生花费，故存在一定不可预见性。在整个房地产开发成本之中，其也基本占据约一半的比例，故这项成本的控制也是极为关键的。
2.4税费
房地产开发项目成本中的税费主要包含有两个部分，即税收和行政性费用。前者主要是指与房地产开发建设有关的税收，包括房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加）、契税、企业所得税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税等等。而后者主要是由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业所收取的费用，种类繁多也较不规范，包括征地管理费和商品房交易管理费等等。此外，相关市政配套规费也是这一部分重要成本，主要包括基础设施和公共配套设施建设费用等等。
2.5资金成本及管理费用
资金成本和管理费用在房地产开发项目的成本中所占据的比例相对较少。资金成本主要是指贷款利息，即由于借贷而产生的一定利息，其多少主要与所开发的项目的大小有关，存在一定不稳定性。而管理费用则主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动而产生的一系列费用，主要有管理人员工资和差旅办公费用等等。
3.有效控制成本的相关措施
3.1建立成本管理体系
项目的成本控制是一个全过程的、长时间的控制过程，其从宏观到微观、从粗放到细致，不断根据项目运作的不同阶段的性价比进行优选，是一个长期的问题。因此，在房地产开发项目的成本控制之中，首先应该树立全面成本控制的理念，建立一个基本完善的成本管理体系。其次，在建立成本管理体系的同时，各大相关管理人员必须对目标成本有着明确的认识，确保在开发过程之中不会出现花销过大从而导致超出目标成本，影响房地产开发工程的进度的问题。此外，就基本的目标成本确立以后，房地产企业还应该有长期的持续性的跟踪审计，确保每一分都用在刀刃上，确保成本费用使用地光明合理公开。而这一目标的实现，需要房地产企业大力倡导全员、全过程的成本控制方法，需要各个专业人员的通力配合，才能使决策更加科学合理，才能最终实现成本控制。
3.2严格施工现场管理
在房地产项目施工过程中，相关人员应该严格施工现场管理，采取一系列措施。首先，针对可能出现的项目变动情况，在发生现场签证时应该做到先算账后实施，先行进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制，确保成本控制。其次，在关于施工质量问题上，管理人员必须严肃检查，确保质量无误；在关于按时施工方面，工期的重要性也是不言而喻。质量和工期的安全都将会影响成本，因此，管理人员需要采取全方位的控制监督，通过委派经验丰富、协调能力强、职业素养好的现场代表和监理公司进驻现场，加强对工程质量、工期和成本的管理，从而避免无谓的成本损耗。此外，在施工实际中，应避免设计变更带来的成本增多。
3.3优化设计，从图纸上减成本
在房地产项目设计的过程之中，首先应该做到优化设计，从设计图纸上就开始注重降低成本。这一方面需要对于设计的合理性进行充分的验证，另一方面也需要通过研究钢材和混凝土的含量来降低建材使用费用，实现在成本控制的同时保证建筑的质量。
3.4规范招标、采购管理
在房地产项目招标过程之中，企业也应该充分引入市场竞争机制，通过规范的招标流程，根据合同形式和合同文件，编制出内容详尽的招标文件，广泛发布信息，从而选择出信誉高、工期短、技术力量强、质量好、造价适中的承包单位，从而对进行有效的造价控制。而在工程材料的采购过程之中，也才采取同样方法，选择资质优良且成本低廉的设备材料供应单位，选出最具性价比的产品。
4.总结
综上所述，房地产开发项目的成本控制是一个实时的全过程、全方位、全员的控制，只有做到各方面综合平衡，才能实现开发成本的有效控制。而在实施全过程的成本控制的过程中，相关人员在建立成本管理体系，严格施工现场管理，优化设计，从图纸上减成本，规范招标和采购管理的同时，还必须做到全面综合考虑，采用动态管理理论，确定成本目标，进行主动控制，才能够更好的实现成本控制，从而不断提高房地产企业的核心竞争力，更好地为社会经济发展提供动力。
[参考文献]
[1] 王新芳 房地产开发成本控制研究 [D] 西南科技大学 2008
[2] 杨丽琛 房地产成本控制研究 [J] 硅谷 2008（12）
[3] 杨东 房地产开发项目全过程成本控制 [J] 建筑经济 2006（8）
[4] 陈焕新 谈谈房地产开发项目成本控制 [J] 安徽建筑 1999（3）
[内容摘要]本文首先分析房地产开发项目之中进行成本控制的意义，进而从房地产开发项目成本构成的主要元素和有效控制成本的相关措施着手，对房地产开发项目的成本控制进行简单探讨。
[关键字] 房地产；开发项目；成本控制；探讨
1.房地产开发成本控制的意义
1.1房地产市场有序健康发展的要求
自从改革开放以来，随着社会主义市场经济的发展，城市土地使用制度和住房制度不断改革，房地产行业逐渐成为我国目前经济发展的支柱产业，得到了迅猛快速的发展。然而，在快速发展的同时，由于行业规范不明确等问题，房地产行业仍然存在着诸多不足。为保证房地产市场有序健康的发展，从开发成本着手，进行有效科学合理的成本控制，不仅能够促使企业获得更多的经济利益，而且也能够在保障提供高质量的商品房的同时给顾客更多的优惠与质量保证，从而能使人民实现安居乐业。
1.2房地产企业生存的要求
由于房地产行业目前属于社会经济发展的重要组成部分之一，故越来越多的人开始投身于房地产行业，房地产企业不断增多。为了获得更大的竞争优势，使企业能够实现长久发展，在激烈的市场竞争中始终处于不败之地，房地产企业必须进行成本控制。也只有进行开发成本控制，房地产企业才能对相关成本进行精准的核算，确保每一分钱都能够用在该用之处，从而实现在一定成本之下实现项目建设，确保资金流动，并能够有更多的资金投入到质量和技术方面，使企业能够不断与时俱进。因此，进行房地产开发成本控制，是房地产企业生存的要求之一。
1.3抑制房价的要求
当下居高不下的房价已经逐渐成为社会公众时刻关注的热点问题之一。而构成目前高房价的因素除了社会物价水平的提高，部分投资商哄抬房价之外，房地产开发成本过高也是重要因素之一。为抑制当下居高不下的房价，除了需要政府推行的相关调控政策之外，房地产企业自身对项目开发成本进行控制，在影响成本的多个方面都采取一定措施实现合理科学地控制，也能够对降低房价起到一定作用。因此，进行房地产开发成本控制，是目前抑制房价的要求。
2.房地产开发成本构成主要元素
为探讨房地产开发项目的成本控制，首先应对房地产开发成本的构成要素有所了解。以下五种即为房地产开发成本的主要构成。
2.1地价
地价主要是指房地产开发企业获得土地所付出的价格，主要包括有土地出让金，土地征用费以及拆迁安置补偿费等等。目前房地产开发企业在获得土地时大多采用招标、拍卖和挂牌的形式，而各大城市为追求GDP和相关征集，土地挂牌标价不断提高，土地费用也不断加大，逐渐成为房地产开发成本中的重要费用之一。
2.2前期工程费
前期工程费主要为房地产羡慕开发中的前期调研、策划、规划、设计费，可行性研究费，地质勘探费以及“三通一平”等的土地开发费用。这一部分在整体的成本构成中占据比例较小，但仍然存在一定软成本。
2.3建安费
建安费即为建筑安装工程费，主要包括有房地产建设过程之中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等等，又被称为房屋建筑安装造价。由于其主要在建筑安装过程之中产生花费，故存在一定不可预见性。在整个房地产开发成本之中，其也基本占据约一半的比例，故这项成本的控制也是极为关键的。
2.4税费
房地产开发项目成本中的税费主要包含有两个部分，即税收和行政性费用。前者主要是指与房地产开发建设有关的税收，包括房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加）、契税、企业所得税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税等等。而后者主要是由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业所收取的费用，种类繁多也较不规范，包括征地管理费和商品房交易管理费等等。此外，相关市政配套规费也是这一部分重要成本，主要包括基础设施和公共配套设施建设费用等等。
2.5资金成本及管理费用
资金成本和管理费用在房地产开发项目的成本中所占据的比例相对较少。资金成本主要是指贷款利息，即由于借贷而产生的一定利息，其多少主要与所开发的项目的大小有关，存在一定不稳定性。而管理费用则主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动而产生的一系列费用，主要有管理人员工资和差旅办公费用等等。
3.有效控制成本的相关措施
3.1建立成本管理体系
项目的成本控制是一个全过程的、长时间的控制过程，其从宏观到微观、从粗放到细致，不断根据项目运作的不同阶段的性价比进行优选，是一个长期的问题。因此，在房地产开发项目的成本控制之中，首先应该树立全面成本控制的理念，建立一个基本完善的成本管理体系。其次，在建立成本管理体系的同时，各大相关管理人员必须对目标成本有着明确的认识，确保在开发过程之中不会出现花销过大从而导致超出目标成本，影响房地产开发工程的进度的问题。此外，就基本的目标成本确立以后，房地产企业还应该有长期的持续性的跟踪审计，确保每一分都用在刀刃上，确保成本费用使用地光明合理公开。而这一目标的实现，需要房地产企业大力倡导全员、全过程的成本控制方法，需要各个专业人员的通力配合，才能使决策更加科学合理，才能最终实现成本控制。
3.2严格施工现场管理
在房地产项目施工过程中，相关人员应该严格施工现场管理，采取一系列措施。首先，针对可能出现的项目变动情况，在发生现场签证时应该做到先算账后实施，先行进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制，确保成本控制。其次，在关于施工质量问题上，管理人员必须严肃检查，确保质量无误；在关于按时施工方面，工期的重要性也是不言而喻。质量和工期的安全都将会影响成本，因此，管理人员需要采取全方位的控制监督，通过委派经验丰富、协调能力强、职业素养好的现场代表和监理公司进驻现场，加强对工程质量、工期和成本的管理，从而避免无谓的成本损耗。此外，在施工实际中，应避免设计变更带来的成本增多。
3.3优化设计，从图纸上减成本
在房地产项目设计的过程之中，首先应该做到优化设计，从设计图纸上就开始注重降低成本。这一方面需要对于设计的合理性进行充分的验证，另一方面也需要通过研究钢材和混凝土的含量来降低建材使用费用，实现在成本控制的同时保证建筑的质量。
3.4规范招标、采购管理
在房地产项目招标过程之中，企业也应该充分引入市场竞争机制，通过规范的招标流程，根据合同形式和合同文件，编制出内容详尽的招标文件，广泛发布信息，从而选择出信誉高、工期短、技术力量强、质量好、造价适中的承包单位，从而对进行有效的造价控制。而在工程材料的采购过程之中，也才采取同样方法，选择资质优良且成本低廉的设备材料供应单位，选出最具性价比的产品。
4.总结
综上所述，房地产开发项目的成本控制是一个实时的全过程、全方位、全员的控制，只有做到各方面综合平衡，才能实现开发成本的有效控制。而在实施全过程的成本控制的过程中，相关人员在建立成本管理体系，严格施工现场管理，优化设计，从图纸上减成本，规范招标和采购管理的同时，还必须做到全面综合考虑，采用动态管理理论，确定成本目标，进行主动控制，才能够更好的实现成本控制，从而不断提高房地产企业的核心竞争力，更好地为社会经济发展提供动力。
[参考文献]
[1] 王新芳 房地产开发成本控制研究 [D] 西南科技大学 2008
[2] 杨丽琛 房地产成本控制研究 [J] 硅谷 2008（12）
[3] 杨东 房地产开发项目全过程成本控制 [J] 建筑经济 2006（8）
[4] 陈焕新 谈谈房地产开发项目成本控制 [J] 安徽建筑 1999（3）