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摘要：我国的房价调控也称作“楼市调控”，是指国家和地区运用行政、税收、金融等政策手段和法律手段，从整体上对房地产市场进行调控和引导，以促进商品房供需结构基本均衡。在此背景下，“退房潮”成为一个热门话题，①由此引发关于情势变更原则是否适用于房地产新政下商品房买卖合同纠纷案件的激烈讨论。
关键词：情势变更原则；买卖合同；房地产新政
中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-0-01
一、情势变更与情势变更原则概述
1.情势变更与情势变更原则的含义
情势变更的拉丁文词源可直译为“情况发生改变的状况”。“情势”与“变更”构成作为法律行为形成的基础或环境的一切客观事实的动态变化。
大陆法系将情势变更原则定义为：在合同成立之后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，则允许变更或解除合同。②英美法系将解决情势变更问题的制度称作“合同落空”③。在我国，对此原则的最早规定见于1982年的《经济合同法》：“由于不可抗力或一方当事人虽无过失但无法防止的原因，使经济合同无法履行，当事人可以变更或者解除经济合同”。
尽管现行合同法中没有规定情势变更原则，但为满足实践之需，最高人民法院2009年通过的合同法司法解释二对该原则予以确认。尽管存在立法权限瑕疵，但是的确弥补了情势变更原则的法律缺位，从解决实务问题的角度看很必要。
2.情势变更原则的法理基础
通说认为，情势变更原则的理论基础有三：德国的法律行为基础说、英美法的合同落空理论、法国的不可预见说。普遍流行的法律行为基础说来源自厄尔特曼在1921年的专著《行为基础——一个新的法学概念》。后来，他的学说被拉伦茨修正且成为通说。1946年，法国学者莱尼提出“不可预见学说”，并为行政法院所承认。④英美法系的合同落空理论是指任何人订立合同均有自己的期望，如果这种期望、因可能出现的后续事件而受挫，就构成法院裁决其拒绝或允诺的正当理由。⑤
3.情势变更原则的适用条件
情势变更作为契约严守原则的例外，在选择适用时必须采取非常谨慎的态度。情势变更原则在适用中具有补充性，法定或约定风险分配方式均不存在时，才可以适用情势变更原则。
具体适用时要满足以下条件：第一，须有情势变更的事实。发生客观情势的重大异常变动是该原则适用的首要条件；第二，情势变更的时间性。该情势的重大异常变化需发生在合同成立后履行完毕前；第三，不可预见性；第四，不可归责性。主要是指双方当事人对于情势变更的发生没有过错并且失去控制；第五，继续履行会显失公平。情势变更原则是在合同基础发生根本性动摇导致利益失衡的情况下，重新调整缔约双方之间的风险承担比例，追求公平正义。
二、商品房买卖合同纠纷中情势变更原则的适用范围
国家对商品房买卖的政策性调整是商品房市场中重要的调控手段，具体包括：（一）提高首付比例、贷款利率。（二）禁止发放贷款。（三）限制购买房屋。在订约之后政府出台相关调控政策，分别从主体资格、履约能力等方面切实地阻却了商品房买卖合同的继续履行，若不认定为情势变更，则对于难以预见到国家宏观调控政策出台的居于多数的普通购房者是显失公平的。但是有一部分学者对此持否定看法，认为会导致该原则的滥用。
三、情势变更原则适用于房屋买卖合同纠纷的法律效果
1.实体效果
一方面，情势变更原则在实践中会产生再交涉义务。尽管我国的民法和合同法对此都没有规定，但是《国际商事合同通则》中规定：“若出现艰难情况，处于不利地位的当事人有权要求重新谈判。但是，提出此要求应毫不延迟。”再交涉义务以合同尚且具有履行意义为前提。
另一方面，当不利方的交涉请求被拒绝或经再交涉未能达成一致时，其有权请求法院判令變更或解除合同。变更合同实质上是将由于合同赖以存在的客观情势发生变化造成的不利合理地分配给双方，使得合同继续履行对双方都是公平的。当合同无法继续履行或合同目的无法实现时，才可以考虑解除合同，同时应当考虑当事人的诉讼请求，尊重当事人意思自治。
2.程序效果
情势变更原则适用的程序效果主要是以下两个方面：第一，关于情势变更是由当事人主张还是由人民法院依职权直接认定存有异议。关于这个问题，我国台湾地区历经了“职权主义”到“当事人主义”的转变。尽管大陆地区在该问题上的立场不是很明确，但仍可通过《合同法》的相关条文看出其更倾向于当事人主义，如第54条规定的对合同的撤销要基于当事人的请求等。⑥
第二，当合同履行的不利方请求人民法院变更或者解除合同时，法院判决性质也存有争议。德国学者认为是确认判决，而国内学者大多认为是形成判决。本人也赞同形成判决这一观点。在适用情势变更制度时，法官需要在裁判权范围内进行价值判断，才能完成工作。⑦人民法院的介入是对原有法律关系的一种形成性干预，此种判决应属于形成判决。
注释：
①罗实.商品房交易纠纷中情势变更原则的法律适用[D].重庆大学学位论文，2013，4：1.
②方建新.论情势变更原则[D].华东政法大学硕士论文，2010（4）：27.
③胡启忠.情势变更案件处理的路径与策略[J].现代法学，2003（10）：28.
④[英]施米托夫.国际贸易法文选[C].赵秀文，译.中国大百科全书出版社，1993：307.
⑤[美]A.L.科宾.科宾论合同（下）[M].王卫国，译.中国大百科出版社，1998：678.
⑥王颖.情势变更制度研究[J].湖北警官学院学报，2013（03）：83.
⑦彭凤至.情事变更原则之研究[M].台北：五南图书出版公司，1986：60.
参考文献：
[1]王颖.情势变更制度研究[J].湖北警官学院学报，2013（03）：83.
[2]梁慧星.中国民法经济法诸问题[M].中国法制出版社，1999：200.
[3]史尚宽.债法总论[M].中国政法大学出版社，2000：444.
[4]姚立瑛.契约严守与情势变更关系研究[J].长江大学学报，2014（01）：49
[5][德]维尔纳·弗卢梅.法律行为论[M].迟颖译.法律出版社，2013：589.
[6]何志，王云鹏.从一则案例看情势变更原则的司法适用[A].人民法院出版社，2013：171.
[7][英]施米托夫.国际贸易法文选[C].赵秀文，译.中国大百科全书出版社，1993：307.
[8][美]A.L.科宾.科宾论合同（下）[M].王卫国，译.中国大百科出版社，1998：678.
[9]王洪，张伟.情势变更规则适用要件的探究[J].云南民族大学学报，2014（01）：147.
[10]沈晖.情势变更原则在商品房买卖合同中的适用探析[J].房地产法律，2013（01）：59.
作者简介：米 宁，湖南大学法学院研究生。
关键词：情势变更原则；买卖合同；房地产新政
中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-0-01
一、情势变更与情势变更原则概述
1.情势变更与情势变更原则的含义
情势变更的拉丁文词源可直译为“情况发生改变的状况”。“情势”与“变更”构成作为法律行为形成的基础或环境的一切客观事实的动态变化。
大陆法系将情势变更原则定义为：在合同成立之后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，则允许变更或解除合同。②英美法系将解决情势变更问题的制度称作“合同落空”③。在我国，对此原则的最早规定见于1982年的《经济合同法》：“由于不可抗力或一方当事人虽无过失但无法防止的原因，使经济合同无法履行，当事人可以变更或者解除经济合同”。
尽管现行合同法中没有规定情势变更原则，但为满足实践之需，最高人民法院2009年通过的合同法司法解释二对该原则予以确认。尽管存在立法权限瑕疵，但是的确弥补了情势变更原则的法律缺位，从解决实务问题的角度看很必要。
2.情势变更原则的法理基础
通说认为，情势变更原则的理论基础有三：德国的法律行为基础说、英美法的合同落空理论、法国的不可预见说。普遍流行的法律行为基础说来源自厄尔特曼在1921年的专著《行为基础——一个新的法学概念》。后来，他的学说被拉伦茨修正且成为通说。1946年，法国学者莱尼提出“不可预见学说”，并为行政法院所承认。④英美法系的合同落空理论是指任何人订立合同均有自己的期望，如果这种期望、因可能出现的后续事件而受挫，就构成法院裁决其拒绝或允诺的正当理由。⑤
3.情势变更原则的适用条件
情势变更作为契约严守原则的例外，在选择适用时必须采取非常谨慎的态度。情势变更原则在适用中具有补充性，法定或约定风险分配方式均不存在时，才可以适用情势变更原则。
具体适用时要满足以下条件：第一，须有情势变更的事实。发生客观情势的重大异常变动是该原则适用的首要条件；第二，情势变更的时间性。该情势的重大异常变化需发生在合同成立后履行完毕前；第三，不可预见性；第四，不可归责性。主要是指双方当事人对于情势变更的发生没有过错并且失去控制；第五，继续履行会显失公平。情势变更原则是在合同基础发生根本性动摇导致利益失衡的情况下，重新调整缔约双方之间的风险承担比例，追求公平正义。
二、商品房买卖合同纠纷中情势变更原则的适用范围
国家对商品房买卖的政策性调整是商品房市场中重要的调控手段，具体包括：（一）提高首付比例、贷款利率。（二）禁止发放贷款。（三）限制购买房屋。在订约之后政府出台相关调控政策，分别从主体资格、履约能力等方面切实地阻却了商品房买卖合同的继续履行，若不认定为情势变更，则对于难以预见到国家宏观调控政策出台的居于多数的普通购房者是显失公平的。但是有一部分学者对此持否定看法，认为会导致该原则的滥用。
三、情势变更原则适用于房屋买卖合同纠纷的法律效果
1.实体效果
一方面，情势变更原则在实践中会产生再交涉义务。尽管我国的民法和合同法对此都没有规定，但是《国际商事合同通则》中规定：“若出现艰难情况，处于不利地位的当事人有权要求重新谈判。但是，提出此要求应毫不延迟。”再交涉义务以合同尚且具有履行意义为前提。
另一方面，当不利方的交涉请求被拒绝或经再交涉未能达成一致时，其有权请求法院判令變更或解除合同。变更合同实质上是将由于合同赖以存在的客观情势发生变化造成的不利合理地分配给双方，使得合同继续履行对双方都是公平的。当合同无法继续履行或合同目的无法实现时，才可以考虑解除合同，同时应当考虑当事人的诉讼请求，尊重当事人意思自治。
2.程序效果
情势变更原则适用的程序效果主要是以下两个方面：第一，关于情势变更是由当事人主张还是由人民法院依职权直接认定存有异议。关于这个问题，我国台湾地区历经了“职权主义”到“当事人主义”的转变。尽管大陆地区在该问题上的立场不是很明确，但仍可通过《合同法》的相关条文看出其更倾向于当事人主义，如第54条规定的对合同的撤销要基于当事人的请求等。⑥
第二，当合同履行的不利方请求人民法院变更或者解除合同时，法院判决性质也存有争议。德国学者认为是确认判决，而国内学者大多认为是形成判决。本人也赞同形成判决这一观点。在适用情势变更制度时，法官需要在裁判权范围内进行价值判断，才能完成工作。⑦人民法院的介入是对原有法律关系的一种形成性干预，此种判决应属于形成判决。
注释：
①罗实.商品房交易纠纷中情势变更原则的法律适用[D].重庆大学学位论文，2013，4：1.
②方建新.论情势变更原则[D].华东政法大学硕士论文，2010（4）：27.
③胡启忠.情势变更案件处理的路径与策略[J].现代法学，2003（10）：28.
④[英]施米托夫.国际贸易法文选[C].赵秀文，译.中国大百科全书出版社，1993：307.
⑤[美]A.L.科宾.科宾论合同（下）[M].王卫国，译.中国大百科出版社，1998：678.
⑥王颖.情势变更制度研究[J].湖北警官学院学报，2013（03）：83.
⑦彭凤至.情事变更原则之研究[M].台北：五南图书出版公司，1986：60.
参考文献：
[1]王颖.情势变更制度研究[J].湖北警官学院学报，2013（03）：83.
[2]梁慧星.中国民法经济法诸问题[M].中国法制出版社，1999：200.
[3]史尚宽.债法总论[M].中国政法大学出版社，2000：444.
[4]姚立瑛.契约严守与情势变更关系研究[J].长江大学学报，2014（01）：49
[5][德]维尔纳·弗卢梅.法律行为论[M].迟颖译.法律出版社，2013：589.
[6]何志，王云鹏.从一则案例看情势变更原则的司法适用[A].人民法院出版社，2013：171.
[7][英]施米托夫.国际贸易法文选[C].赵秀文，译.中国大百科全书出版社，1993：307.
[8][美]A.L.科宾.科宾论合同（下）[M].王卫国，译.中国大百科出版社，1998：678.
[9]王洪，张伟.情势变更规则适用要件的探究[J].云南民族大学学报，2014（01）：147.
[10]沈晖.情势变更原则在商品房买卖合同中的适用探析[J].房地产法律，2013（01）：59.
作者简介：米 宁，湖南大学法学院研究生。