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为实现房地产市场的稳定可持续发展，应把“房子是用来住的”作为构建政府市场调控长效机制的一个重要理念。限于篇幅，本文仅择要从公共部门经济学角度加以分析说明。
一、房地产市场的长效机制需要以政府的合理调控为条件
改革开放以来，通过积极推进房地产市场化，我国居民住房已从过去高度紧缺的局面转变为现在总体上供给“有余”的境况，市场化的成效是显而易见的，大方向是毋容置疑的。
但在房地产市场运行中，也出现了一些引起社会关注的问题，其中焦点就在于房价变动上。这又突出表现在两大方面。
其一是整体房价的不断攀升。房地产市场化以来，我国的房价一直持续走高。1987-2016年全国商品房平均价格变化总趋势可见图1。
其二是房价的区域分化。随分化程度不断加大，到2016年时我国各城市房价大致呈图2所示的金字塔分区格局。
这两种价格趋势的形成，固然有其合理的一面，但也有需坚决控制的一面。显而易见，若让这两大趋势不断蔓延，不但会因泡沫的膨胀而对房地产市场本身的可持续发展造成危害，而且对整体经济的平衡协调、对全社会的稳定和谐也是极为不利的。因此，房地产市场长效机制，即房地产市场的稳定可持续发展机制的构建就成为必要。
要构建房地产市场长效机制，一方面无疑要更好发挥出市场机制本身应有的作用。简言之，由于房价变化是多种因素共同作用的结果，因而，对那部分可以明确归属于纯供求原因所造成的房价走高和价格分化，诸如基于经济发展、收入上升、住房需求提高而带来的价格上升、伴随城镇化推进人口迁移而带来的房价上升、由于自然禀赋不同而形成的房价分化等，应坚持依靠市场为主进行调节，这不但合理，也是现实可行的。实际上，基于纯粹供需变化所导致的那部分价格变化是市场条件下正常合理的变化，通过价格变化调节供求，也正是市场机制发挥作用的正常表现。从这个层面说，建立房地产市场的长效机制，就是要保障市场机制能够正常、稳定、有效地发挥作用，在货币供应、土地供应等各方面都应维护好这一机制，避免出现对市场机制的冲击或抑制。
但另一方面，我们也不能把房地产市场机制看成是一种“包治百病”的“唯一灵丹”。因为房地产市场和其他市场一样，也存在市场失灵。上述房地产市场的价格现象，在一定程度上也正是市场失灵的表现。房地产市场失灵的存在，就使政府弥补市场缺陷，干预调控市场成为必要，使政府的介入、调控成为房地产市场完善中的必要条件。换言之，房地产市场的长效机制必须以政府的合理调控为条件。
二、房地产市场失灵与政府干预房地产市场的着力点选择
为说明房地产市场失灵，可从一个简单的市场现象开始。就房地产市场的总体供需而言，供给方面，一般估算，现我国人均住房建筑面积，城市在33平方米左右的区间，农村在40平方米左右的区间，已属国际先进水平。需求方面，参考出生率等各种人口变化趋势所显示的总体需求，已在大势上趋于平稳。可以说，现在我国限制房地产市场供需总体规模的“整体性大项”已经形成。若市场机制是完全有效的，面对这一已经形成达数年之久的“大顶”，应该是房价快速上涨趋势的理性收敛，起码是在大多数地区的收敛。但现在的市场价格表现并非如此，人们看到的反而是不断出现的价格“冲顶”。这种背离供需的价格变动，实际上就是市场失灵的表现。
进一步说，这种价格现象，又是房地产市场各种市场失灵的综合表现。联系本文内容，房地产市场失灵主要表现在如下几个方面：
（一）逆向选择。即信息失灵导致市场选择偏离社会合意的方向或程度。逆向选择是市场失灵的重要表现。在房地产市场中的突出例子如，由于对泡沫何时破裂缺乏足够信息，供需双方都会出现追涨买高等过度跟进行为，从而形成房价虚高的局面，留下越来越严重的市场隐患。再进一步说，因为房价的持续走高、买卖双方收益丰厚而产生的“示范效应”，会对投资消费决策主体造成误导，从而吸引大量资金涌进楼市，进而抑制了其他经济领域投资、消费的正常展开，使整体经济结构产生扭曲，这成为楼市逆向选择的另一突出表现。
（二）垄断性。垄断是市场失灵的重要原因和表现。房地产市场的垄断问题既有与其他行业共同的地方，也具有特殊性的地方。房屋作为特殊的耐用消费品，其存续的长期性和不可复制性，使之与其他普通商品相比具有“天然的垄断性”（如，对比电视机这种耐用品，张三买了一台，并不能形成垄断，因为李四可以轻易在市场买到完全一样的产品）。如果在一般地区，由于存在大量基本可相互替代的房产，这种垄断性表现不太强烈，通常可通过具体房屋间的正常价差加以调节（如位置、朝向等有限差异可通过合理范围内的价差调节）。但对于一些处于特定区域的房子，其垄断性就变得非常突出。特别是位于中心区、景区、交通便利区等特定区域的楼房，都具有强烈的位置产品（positional goods）性质。而位置产品的突出特征就是稀缺性与垄断性并存。由于“奇货可居”，拥有者在市场定价中处于有利地位，因而位置产品通常伴随高额的壟断收益。对这种垄断现象，市场机制的调节是乏力的。
（三）外部性。房屋的外部性固然有与其他商品相类的一面。如，改善了城市景观，使所有路人获益，是其正外部性；遮挡了他人的通风采光。是负外部性，等。但房屋的外部性还有带特殊性的一面。其中与本文有关的特殊性就在于它对公共资源的无偿获得性。所谓的“学区房”就是突出例子。按现有状况，“学区房”的高房价中实际上包含了从广大人民共同纳税出资建设的公共教育资源中所获得的额外收益，而原房主却不但不必为此支付相应费用，还可以在房屋出售中获得高于非学区房的溢价。这里存在明显的公共产品受益不公平关系。若坐拥“学区房”的是个高收入者，还存在低收入者通过缴税办学而向高收入者支付“逆向补贴”的更为不公的关系。对这类外部性问题，市场只能听之任之。
（四）市场不完全。从理论上说，有效的市场应该能够完整覆盖各种需求（如覆盖面较广的服装市场，有高档、低档衣服供应，即便是低档衣服，也有丰富的花色款式供消费者选择），若市场机制下总是存在对某一个需求群体的供给缺失，就意味着市场不完全。这是市场失灵的另一种表现。房地产市场不完全突出表现在对应低收入者的市场缺失上。低收入者通常承担不起首付，贷不到款，支付不起楼款，只能望楼兴叹。同时，以盈利为目的的供应方总体上也开发不出能有效面向低收入者的楼盘。对这种缺失，市场机制是“爱莫能助”的。但另一方面，住房是生活必需品，“居者有其屋”是健全社会公认的伦理要求，“适居权”也越来越被视为是社会成员的基本权利。要解决低收入者的住房需求，只能依靠市场之外的机制。 （五）过分拉大收入差距。总体而言，市场机制是重在效率而难及公平的。在人际间、人群间的收入合理再分配上，市场是鞭长莫及的。具体到房地产市场，房价的持续、过度上涨，实际上就是一个居民间收入的“洗牌”过程，在这一过程中，一方面，“买”与“不买”、“早买”与“迟买”，诚然都取决于消费者自主的判断，并相应都须对自己的决定负责。这固然属于正常的市场行为。但若因“买对了房”而身家“陡升”，特别是因“炒房成功”而身价“暴涨”，使人际间的收入差距因此拉大到超过社会认许的程度，就会带来收入分配问题。对此问题，市场是无能为力的。
正是因为存在以上各种市场失灵，使政府介入、干预房地产市场成为必要。这些市场失灵之处，实际上也就是政府干预房地产市场长效机制构建中的重心所在，是政府调控中施政的主要着力点所在。
三、把“房子是用来住的”作为政府调控长效机制构建中的基本理念
实际上，从房地产市场建立开始，我国政府的干预调控就一直在进行。经数十年实践，调控经验得到不断积累，调控“政策包”中的政策工具也在不断丰富，取得的成效也是明显的。但从建立调控长效机制的更高要求看，各种努力也仍在不断进行中。
本文认为，在各种需要付出的努力中，一个重要方面，就是应把“房子是用来住的”作为构建政府房地产市场调控长效机制的一个基本理念。这是政府弥补市场失灵，矫正市场缺失，通过“看得见的手”合理调控以实现房地产市场稳定可持续发展而必须要坚持的一个基本理念。
为把“房子是用来住的”理念有机融进政府调控长效机制中，本文认为如下政策措施是可加以考虑的。
（一）建立分级治理机制。由于我国幅员广阔，存在各种地区差异，特别是在各地需求强度不同、房价分化己较明显的情况下，应建立起分级治理机制，以使政府调控更好地贴近各地对住房的实际需求，更好地发挥出各级政府在弥补市场失灵中的作用。按公共部门经济学理论，即使是宏观调控这一必须由中央政府承担的职能，也需有地方政府的积极配合，方能奏效。对房地产这种地区性很强的市场，让地方政府更积极主动地发挥调控作用，更具必要性。应在中央政府制定房地产调控政策大政方针的前提下，通过立法把更多的进行具体调控的权力和责任分授给各级地方政府，使各级地方政府能因地制宜地根据中央大政方针承担起对本地市场调控的职责。在对地区市场的调控中，地方政府应该更了解当地情况，更清楚本地居民对住房的现实需求，也更有利于按实际需求情况作出调控部署。我国近几年房价调控中“一城一策”的做法，实际上已经在向分级治理这个方向发展。
（二）建立稳定清晰的调控规则。应在清晰界定各级政府在调控中权责范围的同时，对调控中能采用的手段作出明确规定。例如，对身居调控第一线、责权并重的地方政府，应通过立法明确各级地方政府在房地产调控中所能起到的作用和所应达到的目的，规定地方政府不能随意把房地产作为撬动本地经济的主要杠杆来使用，以切实体现“房子是用来住的”的施政要求。应对地方政府在调控中能够动用的税收、房贷、用地规划、土地拍卖等政策手段的范围和程度作出法律规定。应通过立法对地方政府出台特殊政策时的报批程序作出规定。大量事实证明，现在的房地产市场对政府的减税、降息等措施是相当敏感的，所作出的反应往往是颇为强劲的，每每易于超出“房子是用来住的”这一需求范围。
（三）夯实低保房制度。低保房是体现“房子是用来住的”这一要求的重要方面，是社会安全网的重要组成部分，有利于社会公平稳定的实现。向低收入者提供保障性住房，是政府必须承担的职责。改革开放以来，在推进房地产市场发展的同时，我国政府也一直把保障性住房建设作为重要事项在抓。现在，按我国已经达到的经济水平和已经具备的居于世界前列的住房供给能力，已有更充分的条件在原有保障性住房所打下的基础上，通过立法进一步夯实低保房制度。在制度设置上，低保房同样属于分级治理范畴，需由各级政府共同发挥好各自的作用。在中央政府制定基本政策，规定资格认定、待遇最低水平等底线标准的前提下，应由各级地方政府根据本地情况，通过本级人大立法因地制宜地加以具体落实。对与之相应的各级政府间的转移支付制度，亦应作出明确的法律规定。
（四）扎实推进基本公共服务均等化。房屋的价格的高低与居住者所能获得的生活质量（quality of life）的高低紧密相连。而居住者所享有的生活质量不但取决于房子本身，也取决于房子所处的环境。居住环境中，自然环境固然是先天决定的，但人为环境则是可以调节的。人為环境中，很重要的就是公共服务，特别是基本公共服务。事实上，教育、医疗、交通等公共服务在决定人们生活质量、从而在影响房价方面所起的作用是非常明显的。对于因公共服务非均等这部分因素所导致的房价高企，应通过推进基本公共服务均等化加以化解。基本公共服务均等化是社会公平的必然要求，是服务型政府必须践行的准则，也是政府房地产调控长效机制中不可缺少的重要内容。
（五）精准运用“90/70”规定。该规定是指2006年9部委提出的商品房套型建筑面积90平方米以下住房须达到开发建设总面积的70%以上的要求。当时出台这一规定有其道理，但从长效机制角度考虑，有必要提升这一规则运用中的精准性。一方面，对于前文所言房子具有突出位置产品特征的各种特定区域，不但应坚持执行“90/70”规定，而且还可按实际情况对户型实行更苛严的规定，有必要时甚至还应配之以“仅可一套”的限购政策，以尽可能使更多的需求者能够分享到这些特定区域的好处。另一方面，对特定区域以外的住房，随人口政策的调整和人们生活水平的上升，应适当放宽对户型的规定。因为，这一规定所派生的两个效应是需要注意解决的。一个衍生效应是对人们消费的限制。房子大小对人们的消费方式有直接影响，住宅“过小”往往会限制人们的消费，从而不利扩大内需。另一个次生效应是对“改善型需求”的刺激。由于所购住房面积“没有到位”，会不断生成对改进性住房的“刚需”，放大结构性供需矛盾。 （六）将与居住性住房对应的房价变动合理地纳入CPI。按照“房子是用来住的”理念，购房属于消费范畴，房价变动就应在CPI中得到体现。由于相当部分购房者是以分期付款的方式支付房价的，购房的“月供”更成为他们每月必不可少的、每天都在感受的支出。把消费性房价纳入CPI，将有利于政府在调控物价中的施政决策。尽管一些购房者的动机中可能包含了保值增值的成分，使住房因此會带有或多或少的金融性、资产性，但作为政府制定的物价指数，应切实体现“房子是用来住的”的施政理念，而且，对那部分因金融性、资产性原因而导致的房价变动，是完全可以通过合理剔除而不进XCPI的。
四、政府调控长效机制构建中的房产税开征问题
政府调控房地产市场长效机制构建中一个突出的现实问题，就是房产税的开征问题。
按我国现实国情，开征房产税是大势所趋。这不但是由于“营改增”完成后，地方政府已失去了作为主体税种的营业税，这一“缺口”亟需填补，而世界各国恰恰又是普遍将财产税作为地方税主体税种的。不仅是由于财产税作为地方税主体税种，更适合地方政府在税收中解决好“差别性”和“流动性”所带来的问题，也具有更利于地方政府管理、较便于按受益原则乃至于按量能原则实现税收公平要求等各种长处。还在于政府干预房地产市场长效机制构建中，房产税是一个不可或缺的组成部分。
开征房产税有利于改变地方政府与房地产开发之间的关系。开征房产税后，不但能使地方政府降低乃至摆脱对土地出让金的依赖，而且能促进施政思路的调整。以同样作为财政收入来源的土地出让金和房产税的简单对比为例。当高度依赖土地出让金时，政府关心的是拍卖环节的成交价，对“卖地”之后的建设、使用情况，关注度可能降低。若开征房产税，税收收入取决于整个辖区的房产价格，而这又依赖于整个辖区经济社会条件对人们的入住是否具有足够的吸引力，这样，地方政府更关注的会是土地出让后的一系列社会经济的发展。
房地产税有利于促成价格稳定局面的出现。房产税是针对持有环节开征的税收，凡纳入持有阶段的“现楼”，都应作为税征客体。对于开发商而言，只要他用房子做抵押、或“捂盘惜售”，都可能从房子的生产者变为“持有者”，就应缴纳房产税。对一般购房自住者，房产税会增加房屋消费中的支出，促使其购买行为更为冷静现实。对购房出租者，房产税能否转嫁给租户将取决于供求关系，存在转嫁风险。因而，有关各方都会由于房地产税的存在而对保有房屋持更为慎重的态度，使需求趋于平稳、理性。对于当前不断“冲顶上扬”的房地产价格，房产税所能起到抑制作用将会是明显有效的。
对特定区域具有位置产品性质的房子，房产税也是一个有力的调节工具。对于中心区、景区、交通便利区等特定区域内居高不下的楼价，若出于资源公平享有、挤压泡沫等目的，在必要情况下完全可通过对房产税设置特别税率加以调节，使位置产品的垄断收益通过税收转变为大众共享。
从调控机制的角度看，在房屋价格分区、市场分化己较明显的情况下，房地产税的征管也应分级进行。在中央政府制定大政方针、确定房产税基准的前提下，应将更多的税收立法、征收、使用的权力和责任下放给各级地方政府，使地方政府在获得主体税种的同时，能更好地因地制宜地运用好这一调控工具。
当然，开征房产税是为了完善地方税系，是为了政府房地产市场长效调控机制的建设，绝不是为了加税。因此，开征房产税应以不增加宏观税负为基本原则，在开征房产税时，应同时展开其他税费项目的相应下调，提出明确的增减对冲清单，以确保房产税的顺利出台。
一、房地产市场的长效机制需要以政府的合理调控为条件
改革开放以来，通过积极推进房地产市场化，我国居民住房已从过去高度紧缺的局面转变为现在总体上供给“有余”的境况，市场化的成效是显而易见的，大方向是毋容置疑的。
但在房地产市场运行中，也出现了一些引起社会关注的问题，其中焦点就在于房价变动上。这又突出表现在两大方面。
其一是整体房价的不断攀升。房地产市场化以来，我国的房价一直持续走高。1987-2016年全国商品房平均价格变化总趋势可见图1。
其二是房价的区域分化。随分化程度不断加大，到2016年时我国各城市房价大致呈图2所示的金字塔分区格局。
这两种价格趋势的形成，固然有其合理的一面，但也有需坚决控制的一面。显而易见，若让这两大趋势不断蔓延，不但会因泡沫的膨胀而对房地产市场本身的可持续发展造成危害，而且对整体经济的平衡协调、对全社会的稳定和谐也是极为不利的。因此，房地产市场长效机制，即房地产市场的稳定可持续发展机制的构建就成为必要。
要构建房地产市场长效机制，一方面无疑要更好发挥出市场机制本身应有的作用。简言之，由于房价变化是多种因素共同作用的结果，因而，对那部分可以明确归属于纯供求原因所造成的房价走高和价格分化，诸如基于经济发展、收入上升、住房需求提高而带来的价格上升、伴随城镇化推进人口迁移而带来的房价上升、由于自然禀赋不同而形成的房价分化等，应坚持依靠市场为主进行调节，这不但合理，也是现实可行的。实际上，基于纯粹供需变化所导致的那部分价格变化是市场条件下正常合理的变化，通过价格变化调节供求，也正是市场机制发挥作用的正常表现。从这个层面说，建立房地产市场的长效机制，就是要保障市场机制能够正常、稳定、有效地发挥作用，在货币供应、土地供应等各方面都应维护好这一机制，避免出现对市场机制的冲击或抑制。
但另一方面，我们也不能把房地产市场机制看成是一种“包治百病”的“唯一灵丹”。因为房地产市场和其他市场一样，也存在市场失灵。上述房地产市场的价格现象，在一定程度上也正是市场失灵的表现。房地产市场失灵的存在，就使政府弥补市场缺陷，干预调控市场成为必要，使政府的介入、调控成为房地产市场完善中的必要条件。换言之，房地产市场的长效机制必须以政府的合理调控为条件。
二、房地产市场失灵与政府干预房地产市场的着力点选择
为说明房地产市场失灵，可从一个简单的市场现象开始。就房地产市场的总体供需而言，供给方面，一般估算，现我国人均住房建筑面积，城市在33平方米左右的区间，农村在40平方米左右的区间，已属国际先进水平。需求方面，参考出生率等各种人口变化趋势所显示的总体需求，已在大势上趋于平稳。可以说，现在我国限制房地产市场供需总体规模的“整体性大项”已经形成。若市场机制是完全有效的，面对这一已经形成达数年之久的“大顶”，应该是房价快速上涨趋势的理性收敛，起码是在大多数地区的收敛。但现在的市场价格表现并非如此，人们看到的反而是不断出现的价格“冲顶”。这种背离供需的价格变动，实际上就是市场失灵的表现。
进一步说，这种价格现象，又是房地产市场各种市场失灵的综合表现。联系本文内容，房地产市场失灵主要表现在如下几个方面：
（一）逆向选择。即信息失灵导致市场选择偏离社会合意的方向或程度。逆向选择是市场失灵的重要表现。在房地产市场中的突出例子如，由于对泡沫何时破裂缺乏足够信息，供需双方都会出现追涨买高等过度跟进行为，从而形成房价虚高的局面，留下越来越严重的市场隐患。再进一步说，因为房价的持续走高、买卖双方收益丰厚而产生的“示范效应”，会对投资消费决策主体造成误导，从而吸引大量资金涌进楼市，进而抑制了其他经济领域投资、消费的正常展开，使整体经济结构产生扭曲，这成为楼市逆向选择的另一突出表现。
（二）垄断性。垄断是市场失灵的重要原因和表现。房地产市场的垄断问题既有与其他行业共同的地方，也具有特殊性的地方。房屋作为特殊的耐用消费品，其存续的长期性和不可复制性，使之与其他普通商品相比具有“天然的垄断性”（如，对比电视机这种耐用品，张三买了一台，并不能形成垄断，因为李四可以轻易在市场买到完全一样的产品）。如果在一般地区，由于存在大量基本可相互替代的房产，这种垄断性表现不太强烈，通常可通过具体房屋间的正常价差加以调节（如位置、朝向等有限差异可通过合理范围内的价差调节）。但对于一些处于特定区域的房子，其垄断性就变得非常突出。特别是位于中心区、景区、交通便利区等特定区域的楼房，都具有强烈的位置产品（positional goods）性质。而位置产品的突出特征就是稀缺性与垄断性并存。由于“奇货可居”，拥有者在市场定价中处于有利地位，因而位置产品通常伴随高额的壟断收益。对这种垄断现象，市场机制的调节是乏力的。
（三）外部性。房屋的外部性固然有与其他商品相类的一面。如，改善了城市景观，使所有路人获益，是其正外部性；遮挡了他人的通风采光。是负外部性，等。但房屋的外部性还有带特殊性的一面。其中与本文有关的特殊性就在于它对公共资源的无偿获得性。所谓的“学区房”就是突出例子。按现有状况，“学区房”的高房价中实际上包含了从广大人民共同纳税出资建设的公共教育资源中所获得的额外收益，而原房主却不但不必为此支付相应费用，还可以在房屋出售中获得高于非学区房的溢价。这里存在明显的公共产品受益不公平关系。若坐拥“学区房”的是个高收入者，还存在低收入者通过缴税办学而向高收入者支付“逆向补贴”的更为不公的关系。对这类外部性问题，市场只能听之任之。
（四）市场不完全。从理论上说，有效的市场应该能够完整覆盖各种需求（如覆盖面较广的服装市场，有高档、低档衣服供应，即便是低档衣服，也有丰富的花色款式供消费者选择），若市场机制下总是存在对某一个需求群体的供给缺失，就意味着市场不完全。这是市场失灵的另一种表现。房地产市场不完全突出表现在对应低收入者的市场缺失上。低收入者通常承担不起首付，贷不到款，支付不起楼款，只能望楼兴叹。同时，以盈利为目的的供应方总体上也开发不出能有效面向低收入者的楼盘。对这种缺失，市场机制是“爱莫能助”的。但另一方面，住房是生活必需品，“居者有其屋”是健全社会公认的伦理要求，“适居权”也越来越被视为是社会成员的基本权利。要解决低收入者的住房需求，只能依靠市场之外的机制。 （五）过分拉大收入差距。总体而言，市场机制是重在效率而难及公平的。在人际间、人群间的收入合理再分配上，市场是鞭长莫及的。具体到房地产市场，房价的持续、过度上涨，实际上就是一个居民间收入的“洗牌”过程，在这一过程中，一方面，“买”与“不买”、“早买”与“迟买”，诚然都取决于消费者自主的判断，并相应都须对自己的决定负责。这固然属于正常的市场行为。但若因“买对了房”而身家“陡升”，特别是因“炒房成功”而身价“暴涨”，使人际间的收入差距因此拉大到超过社会认许的程度，就会带来收入分配问题。对此问题，市场是无能为力的。
正是因为存在以上各种市场失灵，使政府介入、干预房地产市场成为必要。这些市场失灵之处，实际上也就是政府干预房地产市场长效机制构建中的重心所在，是政府调控中施政的主要着力点所在。
三、把“房子是用来住的”作为政府调控长效机制构建中的基本理念
实际上，从房地产市场建立开始，我国政府的干预调控就一直在进行。经数十年实践，调控经验得到不断积累，调控“政策包”中的政策工具也在不断丰富，取得的成效也是明显的。但从建立调控长效机制的更高要求看，各种努力也仍在不断进行中。
本文认为，在各种需要付出的努力中，一个重要方面，就是应把“房子是用来住的”作为构建政府房地产市场调控长效机制的一个基本理念。这是政府弥补市场失灵，矫正市场缺失，通过“看得见的手”合理调控以实现房地产市场稳定可持续发展而必须要坚持的一个基本理念。
为把“房子是用来住的”理念有机融进政府调控长效机制中，本文认为如下政策措施是可加以考虑的。
（一）建立分级治理机制。由于我国幅员广阔，存在各种地区差异，特别是在各地需求强度不同、房价分化己较明显的情况下，应建立起分级治理机制，以使政府调控更好地贴近各地对住房的实际需求，更好地发挥出各级政府在弥补市场失灵中的作用。按公共部门经济学理论，即使是宏观调控这一必须由中央政府承担的职能，也需有地方政府的积极配合，方能奏效。对房地产这种地区性很强的市场，让地方政府更积极主动地发挥调控作用，更具必要性。应在中央政府制定房地产调控政策大政方针的前提下，通过立法把更多的进行具体调控的权力和责任分授给各级地方政府，使各级地方政府能因地制宜地根据中央大政方针承担起对本地市场调控的职责。在对地区市场的调控中，地方政府应该更了解当地情况，更清楚本地居民对住房的现实需求，也更有利于按实际需求情况作出调控部署。我国近几年房价调控中“一城一策”的做法，实际上已经在向分级治理这个方向发展。
（二）建立稳定清晰的调控规则。应在清晰界定各级政府在调控中权责范围的同时，对调控中能采用的手段作出明确规定。例如，对身居调控第一线、责权并重的地方政府，应通过立法明确各级地方政府在房地产调控中所能起到的作用和所应达到的目的，规定地方政府不能随意把房地产作为撬动本地经济的主要杠杆来使用，以切实体现“房子是用来住的”的施政要求。应对地方政府在调控中能够动用的税收、房贷、用地规划、土地拍卖等政策手段的范围和程度作出法律规定。应通过立法对地方政府出台特殊政策时的报批程序作出规定。大量事实证明，现在的房地产市场对政府的减税、降息等措施是相当敏感的，所作出的反应往往是颇为强劲的，每每易于超出“房子是用来住的”这一需求范围。
（三）夯实低保房制度。低保房是体现“房子是用来住的”这一要求的重要方面，是社会安全网的重要组成部分，有利于社会公平稳定的实现。向低收入者提供保障性住房，是政府必须承担的职责。改革开放以来，在推进房地产市场发展的同时，我国政府也一直把保障性住房建设作为重要事项在抓。现在，按我国已经达到的经济水平和已经具备的居于世界前列的住房供给能力，已有更充分的条件在原有保障性住房所打下的基础上，通过立法进一步夯实低保房制度。在制度设置上，低保房同样属于分级治理范畴，需由各级政府共同发挥好各自的作用。在中央政府制定基本政策，规定资格认定、待遇最低水平等底线标准的前提下，应由各级地方政府根据本地情况，通过本级人大立法因地制宜地加以具体落实。对与之相应的各级政府间的转移支付制度，亦应作出明确的法律规定。
（四）扎实推进基本公共服务均等化。房屋的价格的高低与居住者所能获得的生活质量（quality of life）的高低紧密相连。而居住者所享有的生活质量不但取决于房子本身，也取决于房子所处的环境。居住环境中，自然环境固然是先天决定的，但人为环境则是可以调节的。人為环境中，很重要的就是公共服务，特别是基本公共服务。事实上，教育、医疗、交通等公共服务在决定人们生活质量、从而在影响房价方面所起的作用是非常明显的。对于因公共服务非均等这部分因素所导致的房价高企，应通过推进基本公共服务均等化加以化解。基本公共服务均等化是社会公平的必然要求，是服务型政府必须践行的准则，也是政府房地产调控长效机制中不可缺少的重要内容。
（五）精准运用“90/70”规定。该规定是指2006年9部委提出的商品房套型建筑面积90平方米以下住房须达到开发建设总面积的70%以上的要求。当时出台这一规定有其道理，但从长效机制角度考虑，有必要提升这一规则运用中的精准性。一方面，对于前文所言房子具有突出位置产品特征的各种特定区域，不但应坚持执行“90/70”规定，而且还可按实际情况对户型实行更苛严的规定，有必要时甚至还应配之以“仅可一套”的限购政策，以尽可能使更多的需求者能够分享到这些特定区域的好处。另一方面，对特定区域以外的住房，随人口政策的调整和人们生活水平的上升，应适当放宽对户型的规定。因为，这一规定所派生的两个效应是需要注意解决的。一个衍生效应是对人们消费的限制。房子大小对人们的消费方式有直接影响，住宅“过小”往往会限制人们的消费，从而不利扩大内需。另一个次生效应是对“改善型需求”的刺激。由于所购住房面积“没有到位”，会不断生成对改进性住房的“刚需”，放大结构性供需矛盾。 （六）将与居住性住房对应的房价变动合理地纳入CPI。按照“房子是用来住的”理念，购房属于消费范畴，房价变动就应在CPI中得到体现。由于相当部分购房者是以分期付款的方式支付房价的，购房的“月供”更成为他们每月必不可少的、每天都在感受的支出。把消费性房价纳入CPI，将有利于政府在调控物价中的施政决策。尽管一些购房者的动机中可能包含了保值增值的成分，使住房因此會带有或多或少的金融性、资产性，但作为政府制定的物价指数，应切实体现“房子是用来住的”的施政理念，而且，对那部分因金融性、资产性原因而导致的房价变动，是完全可以通过合理剔除而不进XCPI的。
四、政府调控长效机制构建中的房产税开征问题
政府调控房地产市场长效机制构建中一个突出的现实问题，就是房产税的开征问题。
按我国现实国情，开征房产税是大势所趋。这不但是由于“营改增”完成后，地方政府已失去了作为主体税种的营业税，这一“缺口”亟需填补，而世界各国恰恰又是普遍将财产税作为地方税主体税种的。不仅是由于财产税作为地方税主体税种，更适合地方政府在税收中解决好“差别性”和“流动性”所带来的问题，也具有更利于地方政府管理、较便于按受益原则乃至于按量能原则实现税收公平要求等各种长处。还在于政府干预房地产市场长效机制构建中，房产税是一个不可或缺的组成部分。
开征房产税有利于改变地方政府与房地产开发之间的关系。开征房产税后，不但能使地方政府降低乃至摆脱对土地出让金的依赖，而且能促进施政思路的调整。以同样作为财政收入来源的土地出让金和房产税的简单对比为例。当高度依赖土地出让金时，政府关心的是拍卖环节的成交价，对“卖地”之后的建设、使用情况，关注度可能降低。若开征房产税，税收收入取决于整个辖区的房产价格，而这又依赖于整个辖区经济社会条件对人们的入住是否具有足够的吸引力，这样，地方政府更关注的会是土地出让后的一系列社会经济的发展。
房地产税有利于促成价格稳定局面的出现。房产税是针对持有环节开征的税收，凡纳入持有阶段的“现楼”，都应作为税征客体。对于开发商而言，只要他用房子做抵押、或“捂盘惜售”，都可能从房子的生产者变为“持有者”，就应缴纳房产税。对一般购房自住者，房产税会增加房屋消费中的支出，促使其购买行为更为冷静现实。对购房出租者，房产税能否转嫁给租户将取决于供求关系，存在转嫁风险。因而，有关各方都会由于房地产税的存在而对保有房屋持更为慎重的态度，使需求趋于平稳、理性。对于当前不断“冲顶上扬”的房地产价格，房产税所能起到抑制作用将会是明显有效的。
对特定区域具有位置产品性质的房子，房产税也是一个有力的调节工具。对于中心区、景区、交通便利区等特定区域内居高不下的楼价，若出于资源公平享有、挤压泡沫等目的，在必要情况下完全可通过对房产税设置特别税率加以调节，使位置产品的垄断收益通过税收转变为大众共享。
从调控机制的角度看，在房屋价格分区、市场分化己较明显的情况下，房地产税的征管也应分级进行。在中央政府制定大政方针、确定房产税基准的前提下，应将更多的税收立法、征收、使用的权力和责任下放给各级地方政府，使地方政府在获得主体税种的同时，能更好地因地制宜地运用好这一调控工具。
当然，开征房产税是为了完善地方税系，是为了政府房地产市场长效调控机制的建设，绝不是为了加税。因此，开征房产税应以不增加宏观税负为基本原则，在开征房产税时，应同时展开其他税费项目的相应下调，提出明确的增减对冲清单，以确保房产税的顺利出台。