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摘要：列入国务院农村承包土地经营权抵押贷款试点地区的机构，要密切关注当地确权颁证、产权交易服务平台建设等推进情况，在具备可操作性前提下，积极争取当地政府及相关部门的支持，按照依法有序、自主自愿、稳妥推进、风险可控的原则，审慎开办农村承包土地的经营权抵押贷款业务。要充分利用银保、银担等金融产品进一步分散业务风险。同时，要积极配合当地政府做好政策宣传及产品推广工作，使农村土地权益成为农牧民融资增信的新途径。在实现抵押权时，要依法采取多种方式，有效运用风险缓释和补偿机制，确保合规处置。
关键词：农村信用社；农村土地抵押；贷款管理
中图分类号：F832.43 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）015-000-02
为加快适应农村金融改革步伐，加大“三农”金融支持力度，规范农村承包土地的经营权抵押贷款业务，有效防范风险，结合农村信用社实际，新形势下做好农村承包土地经营权抵押贷款管理进行讨论，仅供工作中参考。
一、总述
本文所指的农村的土地，是指我国农民集体所有和国家所有依照法由农民集体或个人承包使用的耕地、林地和草地，以及其他依法用于农业生产的土地。本文所称农村土地承包经营权是指以农民以家庭方式或个人和通过招标、拍卖以及公开协商等其他方式承包或转包、出租、互换、转让、土地入股等方式进行土地流转，取得农村土地承包经营权并享有占有、使用、收益和一定处分的权利。所称农村承包土地的经营权抵押贷款是指在不改变土地所有权和承包权情况下，不改变农村土地农业用途（改变用途除外）的条件下，以承包土地的经营权作抵押，由农村信用社向符合条件的承包方农户或农业经营主体发放的、在约定期限内还本付息的贷款。
应按照“依法有序、自主自愿、稳妥推进、风险可控”的原则开办农村承包土地的经营权抵押贷款业务。
二、重点做好抵押担保管理，防范贷款风险
农村信用社的借款人应为拟设定抵押的农村土地承包经营权的权利人（农户或个人）（或共有人）；或以农民合作社（公司制）作为借款主体的，抵押人可以为农民合作社其中的成员。农村土地承包经营权可以单独、也可采用与其他资产抵（质）押和连带责任保证相组合的担保方式。农村信用社法人客户采取农村土地承包经营权单独抵押的，还应要求其主要股东或实际控制人提供连带保证责任担保。
（一）用于抵押的农村土地承包经营权应符合以下条件：
1.土地不改变农业用途，具备持续农业生产能力；
2.抵押的承包土地没有权属争议，要符合相关法律和国家政策规定。一是承包的土地是通过承包或互换、转让方式取得经营权的，抵押人需提供农村土地承包合同和农村土地承包经营权证。二是通过转包、出租、入股等方式取得的，需提供农村土地承包经营权流转合同，且应在乡（镇）以上人民政府或政府相关主管部门进行合同鉴证。
3.以家庭承包方式取得农村土地承包经营权的，除提供能保障家庭基本生活的其他收入来源证明外，需预留一定比例耕地，保障基本生活来源；
4.其他符合抵押登记条件。
（二）下列农村土地承包经营权不能设定抵押贷款：
1.已列入征收范围的；
2.土地受到环境污染或损毁，再无法进行正常农业生产的；
3.不能办理抵押登记的；
4.土地权属不清或存在纠纷的；
5.受其他形式限制的。
（三）贷款抵押率。我国农村承包土地的经营权抵押贷款的抵押率确定要综合考虑农村信用社借款人的资信状况、偿债能力、农村土地承包经营权市场价格和市场成熟程度、权利变现难易程度和抵押贷款期限等因素确定。本着谨慎考虑的原则：
1.通过缴付租金方式取得农村土地承包经营权的，已缴清租金的剩余使用年限超过5年（含）以上的，抵押率最高不超过50%；剩余使用年限3（含）-5年的，抵押率最高不超过40%；剩余使用年限3年以内的不超过30%；
2.以家庭承包或合法流转方式取得的农村土地承包经营权作为贷款抵押的，建议抵押率最高不超过50%。对诚实守信、有财政贴息或农业保险等增加信用手段支持的，由良好信用记录，可适当提高土地承包权贷款抵押率。
3.建议固定设施属通用设备的抵押率最高不超过30%，属专用设备的最高不超过10%；土地上有农作物为多年生的经济作物，如林果、苗木、花卉等，最高抵押率不超过30%。
（四）农村土地承包经营权价值评估可采取委托第三方评估机构评估（中介机构）、农村信用社内部评估或借贷双方协商等多种方式，客观、公正、合理确定农村土地经营权价值。对贷款金额较小的可参照当地市场价格，采用农村信用社内部评估确定。金额较大或当地具备评估条件的，可采取第三方评估机构（中介）评估方式。
承包土地地上附着物为温室大棚、水利设施等投资大、后续使用年限在5年以上的固定设施，或价值较高、价格稳定、容易变现、能由第三方进行有效监管的农作物，可纳入抵押物范围，与农村土地承包经营权一并抵押。地上附着物可办理权属证明的，必须取得相关权证资料。
（五）签订抵押合同后，应与抵押人共同到县级以上人民政府或政府主管部门办理抵押登记，按照《物权法》和相关规定进行农村土地承包权抵押登记，不进行登记效力待定，不得对抗善意第三人。
三、做好贷款流程管理，注重操作风险防范
借款人申请农村承包土地的经营权抵押贷款，还应提供以下资料：
（一）常见的以家庭承包方式取得农村土地承包经营权作为抵押：
一是合法的农村土地承包经营权证；二是承包方同意承包土地的经营权可用于抵押及合法流转的书面证明；有共有权人的，需同時提供共有权人同意抵押及合法流转的书面证明；三是有法律效力的证明承包方已明确告知发包方承包土地抵押事宜的材料。 （二）比较常见的通过合法流转方式取得农村土地承包经营权作为抵押的：
1.流转合同或依流转合同取得的农村土地承包经营权权属证明；
2.抵押人支付农村土地承包经营权租金的相关票据或证明；
3.承包方同意将其承包土地的经营权用于抵押及合法再流转的证明材料；有共有权人的，还需提供抵押人共有权人同意抵押及合法再流转的书面证明；
4.证明承包方已明确告知发包方承包土地抵押事宜的材料。
（三）农村承包土地的经营权抵押贷款除按照相关制度办法的要求进行调查、审查和审批外，还应突出以下重点：一是贷款调查。重点调查抵押物承包或流转手续是否齐全合法，抵押物是否符合农业用途，是否可以办理抵押登记，评估价值是否合理、是否易于变现；二是贷款审查。重点审查内容包括借款人生产经营状况、财务情况、贷款用途是否符合规定，经营项目是否具有较好的预期收益，抵押物市场价值是否合理，抵押物是否容易变现等；三是贷款审议、审批。农村承包土地的经营权抵押贷款无论额度大小均需提交旗县级法人机构贷审会审议审批。四是抵押合同签订，借款抵押合同中应明确，抵押人在贷款抵押期間不得改变用于土地农业生产用途，流转所抵押的农村土地承包经营权要经贷款人同意；合同约定用于抵押的土地承包权价值减少时，抵押权人（农村信用社）有权要求恢复抵押财产的价值，或者要求借款人提供相应的担保。作为农村信用社借款人不恢复财产价值、也不提供其他补充担保的，抵押权人（农村信用社）有权要求借款人提前清偿债务。五是贷款发放一般情况下采用受托支付方式，也可按规定采用自主支付方式。
四、要加强贷后管理及风险防控、风险抵补措施
应严格按照农村信用社贷后管理规定和借款合同约定进行贷后管理。建立完善农村承包土地的经营权抵押档案，定期回访、实地查看，密切关注市场供需变化及对借款人经营收入造成的影响，及时采取有效措施应对农村承包土地的经营权抵押贷款风险。条件成熟的应与村委会签订监管合作协议，共建信贷风险防范联动机制。
在借款期限内，发生下列情况的，农村信用社要按规定及时预警和报告，采取风险控制和化解措施。如果遇到重大自然灾害或重大疫情等导致农村信用社贷款到期无法偿还，但仍具备正常生产经营能力，在担保措施及权利不丧失及价值不减少的情况下，经有权机构审核批准后可办理展期或续贷。
农村信用社风险部门应每年参照同类土地流转价格对农村土地承包经营权价值进行再重估。已抵押的农村土地承包经营权价值已经不足以覆盖贷款剩余本金和利息时，农村信用社按合同约定，要求借款人增加抵押物或要求借款人提前归还部分或全部贷款。
当出现法院不支持农村土地承包经营权抵押的判决，造成抵押权实现困难，或农村承包土地的经营权抵押贷款不良率超过3%的旗县级法人机构，应在本辖区内暂停开展此项业务。开办农村承包土地的经营权抵押贷款业务的农村信用社应多方寻找外部风险抵补渠道。
因借款人不履行到期债务，或者按借贷双方合同约定的情形需要依法行使抵押权的，作为贷款人农村信用社可以依照法采取贷款重组、按序清偿、协议转让和交易平台挂牌再流转等多种方式处置抵押物，抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。处置抵押物后仍无法足额偿还债务的，应依据合同约定，向人民法院提起诉讼。
作者简介：张永涛（1971-），男，汉族，内蒙古呼伦贝尔人，大学文化，中共党员，经济师，1989年7月参加工作，现任莫力达瓦达斡尔自治旗农村信用联社主任。
关键词：农村信用社；农村土地抵押；贷款管理
中图分类号：F832.43 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）015-000-02
为加快适应农村金融改革步伐，加大“三农”金融支持力度，规范农村承包土地的经营权抵押贷款业务，有效防范风险，结合农村信用社实际，新形势下做好农村承包土地经营权抵押贷款管理进行讨论，仅供工作中参考。
一、总述
本文所指的农村的土地，是指我国农民集体所有和国家所有依照法由农民集体或个人承包使用的耕地、林地和草地，以及其他依法用于农业生产的土地。本文所称农村土地承包经营权是指以农民以家庭方式或个人和通过招标、拍卖以及公开协商等其他方式承包或转包、出租、互换、转让、土地入股等方式进行土地流转，取得农村土地承包经营权并享有占有、使用、收益和一定处分的权利。所称农村承包土地的经营权抵押贷款是指在不改变土地所有权和承包权情况下，不改变农村土地农业用途（改变用途除外）的条件下，以承包土地的经营权作抵押，由农村信用社向符合条件的承包方农户或农业经营主体发放的、在约定期限内还本付息的贷款。
应按照“依法有序、自主自愿、稳妥推进、风险可控”的原则开办农村承包土地的经营权抵押贷款业务。
二、重点做好抵押担保管理，防范贷款风险
农村信用社的借款人应为拟设定抵押的农村土地承包经营权的权利人（农户或个人）（或共有人）；或以农民合作社（公司制）作为借款主体的，抵押人可以为农民合作社其中的成员。农村土地承包经营权可以单独、也可采用与其他资产抵（质）押和连带责任保证相组合的担保方式。农村信用社法人客户采取农村土地承包经营权单独抵押的，还应要求其主要股东或实际控制人提供连带保证责任担保。
（一）用于抵押的农村土地承包经营权应符合以下条件：
1.土地不改变农业用途，具备持续农业生产能力；
2.抵押的承包土地没有权属争议，要符合相关法律和国家政策规定。一是承包的土地是通过承包或互换、转让方式取得经营权的，抵押人需提供农村土地承包合同和农村土地承包经营权证。二是通过转包、出租、入股等方式取得的，需提供农村土地承包经营权流转合同，且应在乡（镇）以上人民政府或政府相关主管部门进行合同鉴证。
3.以家庭承包方式取得农村土地承包经营权的，除提供能保障家庭基本生活的其他收入来源证明外，需预留一定比例耕地，保障基本生活来源；
4.其他符合抵押登记条件。
（二）下列农村土地承包经营权不能设定抵押贷款：
1.已列入征收范围的；
2.土地受到环境污染或损毁，再无法进行正常农业生产的；
3.不能办理抵押登记的；
4.土地权属不清或存在纠纷的；
5.受其他形式限制的。
（三）贷款抵押率。我国农村承包土地的经营权抵押贷款的抵押率确定要综合考虑农村信用社借款人的资信状况、偿债能力、农村土地承包经营权市场价格和市场成熟程度、权利变现难易程度和抵押贷款期限等因素确定。本着谨慎考虑的原则：
1.通过缴付租金方式取得农村土地承包经营权的，已缴清租金的剩余使用年限超过5年（含）以上的，抵押率最高不超过50%；剩余使用年限3（含）-5年的，抵押率最高不超过40%；剩余使用年限3年以内的不超过30%；
2.以家庭承包或合法流转方式取得的农村土地承包经营权作为贷款抵押的，建议抵押率最高不超过50%。对诚实守信、有财政贴息或农业保险等增加信用手段支持的，由良好信用记录，可适当提高土地承包权贷款抵押率。
3.建议固定设施属通用设备的抵押率最高不超过30%，属专用设备的最高不超过10%；土地上有农作物为多年生的经济作物，如林果、苗木、花卉等，最高抵押率不超过30%。
（四）农村土地承包经营权价值评估可采取委托第三方评估机构评估（中介机构）、农村信用社内部评估或借贷双方协商等多种方式，客观、公正、合理确定农村土地经营权价值。对贷款金额较小的可参照当地市场价格，采用农村信用社内部评估确定。金额较大或当地具备评估条件的，可采取第三方评估机构（中介）评估方式。
承包土地地上附着物为温室大棚、水利设施等投资大、后续使用年限在5年以上的固定设施，或价值较高、价格稳定、容易变现、能由第三方进行有效监管的农作物，可纳入抵押物范围，与农村土地承包经营权一并抵押。地上附着物可办理权属证明的，必须取得相关权证资料。
（五）签订抵押合同后，应与抵押人共同到县级以上人民政府或政府主管部门办理抵押登记，按照《物权法》和相关规定进行农村土地承包权抵押登记，不进行登记效力待定，不得对抗善意第三人。
三、做好贷款流程管理，注重操作风险防范
借款人申请农村承包土地的经营权抵押贷款，还应提供以下资料：
（一）常见的以家庭承包方式取得农村土地承包经营权作为抵押：
一是合法的农村土地承包经营权证；二是承包方同意承包土地的经营权可用于抵押及合法流转的书面证明；有共有权人的，需同時提供共有权人同意抵押及合法流转的书面证明；三是有法律效力的证明承包方已明确告知发包方承包土地抵押事宜的材料。 （二）比较常见的通过合法流转方式取得农村土地承包经营权作为抵押的：
1.流转合同或依流转合同取得的农村土地承包经营权权属证明；
2.抵押人支付农村土地承包经营权租金的相关票据或证明；
3.承包方同意将其承包土地的经营权用于抵押及合法再流转的证明材料；有共有权人的，还需提供抵押人共有权人同意抵押及合法再流转的书面证明；
4.证明承包方已明确告知发包方承包土地抵押事宜的材料。
（三）农村承包土地的经营权抵押贷款除按照相关制度办法的要求进行调查、审查和审批外，还应突出以下重点：一是贷款调查。重点调查抵押物承包或流转手续是否齐全合法，抵押物是否符合农业用途，是否可以办理抵押登记，评估价值是否合理、是否易于变现；二是贷款审查。重点审查内容包括借款人生产经营状况、财务情况、贷款用途是否符合规定，经营项目是否具有较好的预期收益，抵押物市场价值是否合理，抵押物是否容易变现等；三是贷款审议、审批。农村承包土地的经营权抵押贷款无论额度大小均需提交旗县级法人机构贷审会审议审批。四是抵押合同签订，借款抵押合同中应明确，抵押人在贷款抵押期間不得改变用于土地农业生产用途，流转所抵押的农村土地承包经营权要经贷款人同意；合同约定用于抵押的土地承包权价值减少时，抵押权人（农村信用社）有权要求恢复抵押财产的价值，或者要求借款人提供相应的担保。作为农村信用社借款人不恢复财产价值、也不提供其他补充担保的，抵押权人（农村信用社）有权要求借款人提前清偿债务。五是贷款发放一般情况下采用受托支付方式，也可按规定采用自主支付方式。
四、要加强贷后管理及风险防控、风险抵补措施
应严格按照农村信用社贷后管理规定和借款合同约定进行贷后管理。建立完善农村承包土地的经营权抵押档案，定期回访、实地查看，密切关注市场供需变化及对借款人经营收入造成的影响，及时采取有效措施应对农村承包土地的经营权抵押贷款风险。条件成熟的应与村委会签订监管合作协议，共建信贷风险防范联动机制。
在借款期限内，发生下列情况的，农村信用社要按规定及时预警和报告，采取风险控制和化解措施。如果遇到重大自然灾害或重大疫情等导致农村信用社贷款到期无法偿还，但仍具备正常生产经营能力，在担保措施及权利不丧失及价值不减少的情况下，经有权机构审核批准后可办理展期或续贷。
农村信用社风险部门应每年参照同类土地流转价格对农村土地承包经营权价值进行再重估。已抵押的农村土地承包经营权价值已经不足以覆盖贷款剩余本金和利息时，农村信用社按合同约定，要求借款人增加抵押物或要求借款人提前归还部分或全部贷款。
当出现法院不支持农村土地承包经营权抵押的判决，造成抵押权实现困难，或农村承包土地的经营权抵押贷款不良率超过3%的旗县级法人机构，应在本辖区内暂停开展此项业务。开办农村承包土地的经营权抵押贷款业务的农村信用社应多方寻找外部风险抵补渠道。
因借款人不履行到期债务，或者按借贷双方合同约定的情形需要依法行使抵押权的，作为贷款人农村信用社可以依照法采取贷款重组、按序清偿、协议转让和交易平台挂牌再流转等多种方式处置抵押物，抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。处置抵押物后仍无法足额偿还债务的，应依据合同约定，向人民法院提起诉讼。
作者简介：张永涛（1971-），男，汉族，内蒙古呼伦贝尔人，大学文化，中共党员，经济师，1989年7月参加工作，现任莫力达瓦达斡尔自治旗农村信用联社主任。