畸形的“维权”不应被鼓励

　　王建斌（大学讲师）
　　为什么近段时间楼市降价引发的“房闹”事件又开始呈蔓延之势？原因很简单：
　　第一，宏观环境开始发生变化。
　　这一轮房价上涨以2014年为起点，持续到现在已经4年了。当下从全国范围看，房价上行城市依然占主流，但市场已经出现了逐渐平稳的迹象，调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房价也改变了单边向上走势。
　　随着热点城市房价走势的改变，市场购很难再支撑房价继续冲高。与此同时，政策上不仅对商业贷款继续实行严格的控制，公积金的使用也开始收紧，市场观望情绪更加浓厚。房价一旦不涨，对于习惯了通过投资投机房产获益的人群来说，必然难以接受。
　　第二，“快周转”带来的恶果。
　　受调控影响，房地产在销售环节呈现明显的“大小年”变化，其实房屋建筑质量也一样。房价在上涨周期，涉及房屋质量只要问题不大，都可以被“忽略”。而2018年，随着房价逐渐开始出现平稳下行的苗头，质量问题集中爆发，越是小城市，关于质量问题的纠纷就越多发。
　　为什么？原因就在很多房地产企业都是“快周转”模式，只求“短平快”盖好房子卖出去，在质量问题上着力过多显得性价比不高。
　　于是，在很多地方，尤其是中小城市，“精装”标准越来越低：装饰减配，外檐石材变涂料;绿化减配，江南园林变疏林草地;设施减配，园林小品、桌椅板凳撤去，石材路面变油路，电梯内的豪华装饰变成单一大镜面等。
　　第三，是购房者的心态。
　　长久以来普遍存在畸形的维权心态，导致有些人侥幸地认为在不触及法律底线前提下，可以通过“闹”向“侵权者”索要一定的赔偿或补偿，而且这种方式往往被证明有效。“会哭的孩子有奶吃”的心态助推了房闹事件蔓延。
　　一降价就“维权”绝不应该被鼓励，市场机制需要契约精神的支撑，要让投机者知道，地产泡沫和暴利时代一去不复返了。

“双合同”也是“房闹”祸根

　　张大伟（中原地产首席分析师）
　　近段时间全国很多城市“房闹”多发，而退房的理由除了降价外，还有一个祸根不可忽视，那就是“双合同”。
　　“双合同”是开发商在政府限价、限签双重压力下，为了能够卖房采取的一种违规行为。在2016到2017年，二三线城市采用“双合同”售房相当普遍。
　　比如，为了控制房价上涨，某地相关部门要求，某某地块的楼盘，网签价格不能高于2.8万元/平方米，然而市场上多数楼盘已经卖到了4.2万元/平方米-4.8万元辟：方米。这个时候开发商就采用“双合同”：在购房合同上显示均价为2.7万元/平方米，再签一份装修合同，装修价为2万元/平方米，其中仅购房合同用于网签备案。这样一来，售楼价格就在当地政府的限价范围内了。
　　“双合同”违规操作必然是有风险：
　　第一，房价上涨还好，一旦出现了滞涨或下調，部分购房者就用这个漏洞要挟开发商，开发商违规在前，购房者“闹”起来就更显得理直气壮。
　　第二，签订“双合同”捆绑装修，其实给购房者带来更大的首付压力，而且这种装修在开发商看来如同“赠送”，质量难以保证。同时，由于购房合同上的价格比实际付出的价格低不少，购房者将来出售房产时，将会面对更高的差价税费。
　　最重要的是，这种操作违反政策、扰乱市场。拆分售房合同和装修合同的形式掩盖了真实的市场数据，迷惑了监管部门。
　　今年楼市出现冲高回落的迹象，这种情况下，房企不降价促销，销售难有起色;但如果降价，一旦遭到老业主退房，事情就更加棘手。开发商忌惮于降价后的纠纷麻烦，选择暂时观望。
　　四季度恰是售房高峰期，大量房企都进入加快回款的节奏中，我预计打折、降价现象很可能由点到面扩散。监管层需要重视，过去因房价上涨而掩盖的各种问题，下一阶段可能几种爆发。

要区别考虑两种情形

　　吕士威（律师）
　　“退房维权”有两种情形：
　　一种是已签订认购书、支付定金，在签订预售合同前开发商对同一楼盘的其他房屋实施降价，导致购房人拒签预售合同、要求退还定金的;另一种是购房人已签订预售合同、支付购房款，但因开发商对同一楼盘的其他房屋实施降价，导致购房人主张解除预售合同或给予减价、补偿的。
　　一般而言，签订认购书与约定的签订正式预售合同时间相距很短（多在一周至十天），如果在如此短的时间内，开发商对同一楼盘的其他房屋实施降价，对已签订认购书的购房^确实有失公平。
　　第一种情形下，若购房人主张解除认购书、返还定金，开发商从社会影响、避免激化矛盾的大局考虑，我认为应当同意解除并返还定金。
　　当然，如果购房人违约，未于认购书约定的期限内签署商品房预售合同，在逾期签约之后又以降价为由要求解除认购书、返还定金的，不应获得支持。
　　再来看第二种情形。合同生效有两个要件：一是依法签署，二是意思表示真实。符合这两个条件，合同就已生效。依法生效的合同对当事人具有约束力，各方都要遵照履行，除非出现法定的或者合同约定的解除条件。
　　商品房价格下跌是市场风险，购房人有权享受市场波动带来的利益，也应当自行承担市场波动带来的亏损。因此，除非合同有明确约定，否则购房^不能以价格下跌为由要求解除合同或主张赔偿。
　　需要说明的是，虽然购房人不得以商品房价格下跌为由解除合同，但如果真想退房，完全可以以从设计变更未通知购房人、严重房屋质量问题、交付超过约定期限等诸多方面找到解除合同的理由。这些主张能否被支持则需要具体情况具体分析。
　　另外，如果购买的房子已经过户入住，从法律角度看，这类案例视同已经完成了合同的各项任务，是没有理由退房的。

单边风险承担机制有失公平

　　朱正阳（楼市评论人）
　　在那些降价“维权”的参与者中，相当部分房屋是通过预售取得的。业主们预付了房款，甚至不知道什么时候才能拿到钥匙，却要眼瞅着房子价值“缩水”，由此引发不满也算情理之中。
　　“房闹”中很少有通过现房或二手房市场购得房屋的。对这一现象，我认为在要求他们遵守契约精神的同时，确实也要考虑到对他们不公平的地方。
　　所谓商品房预售制度是指房地产开发商将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的制度。实行这一制度的初衷是当时认为我国房地产业尚处于成长发育阶段，期望通过这一制度降低开发商的门槛，给他们提供融资便利，促进房地产业的快速发展。
　　正是这一初衷，决定了这项制度在设计上很难做到科学、合理和公平。实际上等于把房地产开发中的风险推给了购房者和银行，是一种单边的风险承担机制，这对于购房者来说本就不公平。
　　再加上开发商与购房者签订的大都是格式化条款合同。购房者与开发商之间涉及面积不足、会所和附属设施产权不清、不按时交房等问题的矛盾和纠纷一直存在，在房价处于上升的情况下，大多数购房者都会采取妥协态度。
　　现实中，一些不讲诚信的企业利用预售制度中的漏洞，人为操控期房的供求关系，预售中以广告和宣传资料欺骗消费者，所建项目延期甚至停工烂尾，使市场信号发生混乱。种种问题一旦被房价下跌的导火素点燃，“维权”现象便会蔓延。
　　一个良性的房地产交易市场，应该建立起有效的监管机制和完善的市场环境。对于当下的“房闹”，当地政府应参与协调开放商与购房者的矛盾，推动开发商提供更合理更公平的解决方案。
　　万宏蕾/采访整理 刘章丰/设计