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[摘要]如今物业管理已成为住宅小区居民的基本消费需要，并成为基础民生产业。作为住宅小区的权力机构和执行机构的业主自治组织，如何组织并推进小区科学养护，维持物业的使用功能，让物业的价值不随着时间的流失而减少，防止物业价值因部分或分支或零部件的损坏而形成更大程度的物业损伤从而更多损害物业整体价值，并随着新技术、新工艺在物业领域的广泛应用，物业也能够换档升级，焕发出时代气息，实现物业保值增值目标，是值得每个业主自治组织探讨并需要解决的问题。
[关键词]物业管理；住宅小区；业主自治组织
如今物业管理已成为住宅小区居民的基本消费需要，并成为基础民生产业。新开发的住宅小区普遍聘请了物业企业实行物业管理，一些老旧小区居民和政府也在全力推行专业化的物业管理。作为住宅小区的权力机构和执行机构的业主自治组织，从更好实现业主自治的角度，如何组织并推进小区科学养护，维持物业的使用功能是一个值得探讨的话题。
1、住宅小区专业化物业管理发展概况与业主（含业主组织）物业管理能力变化情况
从1g80年3月18日作为中国第一家专业化的物业公司——深圳市物业管理公司成立算起，我国物业管理行业经过37年的发展，目前物业服务企业超过7.1万家，住宅物业管理的规模已达到120多亿平方米，企业从业人员已超过600万人，一个日益完善的新兴产业——物业管理产业已经形成，对推动我国居住物业市场化和商品化改革发挥了积极作用。物业管理在中国从无到有，经历了政府行政化管理向业主组织自治的历程。从时间的顺序来看，可以分为四个阶段：政府行政化管理阶段、房地产企业管理阶段、物业管理公司管理阶段和业主组织自治阶段。
1.1政府行政化管理阶段
在20世纪80年代初，随着商品房的出现，物业管理首先由深圳政府为留住外商从香港引进。政府通过行政强制手段，实施一体化的专业物业管理，提供高效规范的住宅区物业管理服务，并促进物业管理在较短时间被许多业主和承租人所接受。这一阶段，业主对物业管理很不熟悉，在物业管理中没有发言权，也没有发言的能力。
1.2房地产企业管理阶段
到了20世纪的90年代，商品房大量开发形成的售后问题困扰着房地产开发企业并影响其声誉和销售价格，促使房地产开发企业进入物业管理领域。这一阶段，业主开始留意开发商在物业管理方面的承诺，但在依然没有什么发言的能力。
1.3物业服务公司管理阶段
进入21世纪，物业管理进入黄金发展期，在2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》并在全国施行规范的物业管理，促进了商品住房消费和保值增值。这一阶段，业主对物业管理已逐渐熟悉，在物业管理中往往通过拒缴物业服务费来主张权力并维护自身利益。
1.4业主组织自治阶段
从2010年以来，以北京、南京等经济发达、住房价值高的地区部分业主所有者的自治意识觉醒，开始在住宅小区物业管理中尝试以业主组织主导的自治物业管理。这一阶段，业主及业主组织已经能够独立施行物业管理，并要求各物业服务提供商按照业主组织的意愿提供质价相符的优质服务。
2、专业化物业管理背景下业主自治组织的定位
住宅小区业主自治组织包括小区业主大会和小区业主委员会两大类。其中小区业主大会是由小区物业管理区域内的全体业主组成，对本小区物业管理重大事项包括业主大会议事规则的制定和修改、小区管理規约的制定和修改、业主委员会的选举或者更换、物业企业的选聘和解聘、专项维修资金的筹集和使用、建筑物及附属设施的改建和重建等做出决定，代表和维护区域内全体业主合法权益的自治组织，是小区的最高权力机构。小区业主委员会是按照法律规定，由小区业主大会从全体业主中选举产生，代表和维护本小区内全体业主合法权益，是小区业主大会的执行机构。
2.1业主自治组织目标：物业保值增值
随着物业价格的不断上涨，物业服务费占物业价值的比例越来越低，房地产价值日益突显，业主组织由重视物业服务费用的多少向更加注重物业自身的保值和增值。为了促进物业的保值增值，需要做好以下几个方面：一是要科学养护，维持物业的使用功能，让物业的价值不会随着时间的流失而减少；二是要注意维修，将已经出现问题或发生磨损的部分在尽可能短的时间内修复，防止物业价值因部分或分支或零部件的损坏而形成更大程度的物业损伤从而更多损害物业整体价值；三是要及时更新，对于已经损坏或过时淘汰的部分，要与时俱进及时更新，让物业价值不会随时间的延长而流失；四是要注重改造升级，随着新技术、新工艺在物业领域的广泛应用，物业也需要换档升级才能浴火重生，焕发出时代气息，更好提升物业价值。
2.2业主自治组织管理宗旨：维护全体业主共同利益
通过设立业主大会制度，全体业主参与代表各自意见、维护各自利益，但为了物业管理区域内全体业主的共同利益通过业主大会选举、表决决定物业管理中的共同事务。由全体业主或业主代表选举出业主委员会成员，并成立业主委员会，代表全体业主对外开展有关活动，监督和执行业主大会表决的决定。当然业主也有权监督业主委员会对表决的执行情况。
2.3业主自治组织行动原则：公益性
在业主自治组织开展的各项活动中，突出表现出公益性原则。公益性从两个方面实现：一是在人的方面，业主或者业主代表召开会议是为了自己物业共有部分利益的最大化并以此实现个人物业价值的最大化，这些活动和行为当然是不给予报酬的、是免费的；二是在事的方面，主要由业主大会授权业主委员会进行小区管理，执行业主大会决议并维护全部业主的共同利益，代表全体业主监督物业服务质量。业主委员会的所有行动都是围绕本小区的整体利益和物业的保值增值，虽然根据小区的资源条件可以开展适当的经营活动，但是不以盈利为主要目的。
2.4业主自治组织服务范围：区域内的公共部分为主，私人空间涉及相邻关系等才介入 小区业主自治管理是有边界的，其活动的主要区域限定在业主“防盗门”以外的公共部分，并以业主的共同或整体利益为出发点和落脚点。特殊情况下，才会涉及业主“防盗门”以内的私人空间，主要表现为业主在私人空间影响到了相邻关系或损害了公共利益的情况。
3、专业化物业管理背景下业主自治组织的日常管理
业主自治组织不直接提供物业管理日常管理，而是对物业公司的日常管理进行监督管理，督促物业公司按照合同约定完成日常服务事项。
3.1督促服务单位做好保安服务
“保安”工作主要提供门岗、保卫、巡逻、消防、停车场等服务，为业主提供较为安全的居家环境保障。业主自治组织监督物业公司做好保安服务，让住宅小区全体业主有基本的安全感。
3.2督促服务单位做好保洁服务
“保洁”工作主要提供小区各公共区域及楼道、墙面、地面的清扫和清洁卫生服务，保证了公共空间的整洁和清洁，解决了公共区域无人打扫的难题。业主自治组织监督物业公司做好保洁服务，让住宅小区全体业主享受基本的清洁卫生服务，并提供清洁卫生保障。
3.3督促服务单位做好保绿服务
“保绿”工作主要是做好小区的绿化和美化，处理好绿色植物、道路、建筑物、小区路面停车场之间的关系，并注意植物防病虫害、锄草、施肥和剪枝，经业主组织同意，还可以进行必要的改造和整治，让业主有一个宜居的环境。
3.4督促服务单位做好保修服务
“保修”工作主要是针对小区公共区域的设施设备定期进行保养维护、大中小修、升级换代，保证物业功能的正常发挥，为方便业主生活提供保障。
业主在住宅区生活需要的是与生活相关的各个方面，与生活相关的各种服务显然是“万能型”的。这就需要在业主自治管理中除了接受物业企业的基本服务外，还需要接受社会提供的与小区人们生活息息相关其他服务。
4、专业化物业管理背景下业主自治组织的战略管理
战略管理是组织或单位确定其使命，根据组织外部环境和内部条件设定战略目标，并为保证目标的正确落实和实现进度谋划，并依靠组织内部能力将这种谋划和决策付诸实施，以及在实施过程中进行控制的一个动态管理过程。业主自治组织的战略管理需要业主委员会未雨绸缪，从全局和整体的角度对区域范围的基础条件和重大事项做出抉择，实现小区的安全舒适，为物业的长期保值增值提供持续的保障力量。虽然各小区业主自治组织管理能力差别较大，但至少需要谋划好以下几个方面的战略管理：
4.1安全管理
小区安全管理一般包括三层含义：一是物业区域内的人身和财物不受侵害，物业区域内部的生活秩序、工作秩序和公共场所秩序保持良好的状态；二是物业区域内不存在其他因素导致侵害的发生即物业安全状态是一种既没有危险，也没有可能发生危险的状态；三是物业区域内各方面安全因素整体的反映，而不是单指物业某一个方面的安全。业主自治组织要树立“预防为主，安全第一”思想，做好消防安全、防偷盗、防发生重大安全事故基础工作，并做好这些事项发生时预案和演练，确保“安全第一”思想落地，发生安全事故能够及时科学应对，将人员伤亡和经济损失减少到最低。
4.2卫生规范与卫生习惯的培养
业主自治组织要结合精神文明建设的要求，制定操作性强的卫生管理规范并严格督促执行。加强对业主和使用人进行宣传教育，促使其能自觉养成良好的卫生习惯，遵守小区规章制度，保持物业区域环境整洁，减少疾病的发生，促进人员的身心健康。业主自治组织还要督促物业服务单位制定并严格实施清洁卫生操作规范，按计划及时做好消杀工作。
4.3绿化规划与设计
绿色植物能够吸收有害物质释放氧气，保护生态环境，美化物業区域环境，陶冶人们情操。良好的园林绿化不仅可以使小区充满生机，而且能够为业主和使用人的工作、生活、学习创造清新、优美、舒适的环境。住宅小区的形象和档次主要取决于小区园林规划与设计，是小区硬件建设和提升人文环境的关键所在。业主自治组织要不遗余力推动小区园林建设，建设园林式小区，倡导立体绿化、搞好建筑小品的设计。
4.4坚持预防性维修
小区物业的维修保养服务是物业自建成到报废为止的整个过程中，为修复因自然、人为因素造成的物业损坏，维护和改善物业使用功能，延长物业使用期限而采取的各种养护、维修和保养活动，包括房屋日常维护、房屋的维修、设备的维护和设备的维修等。业主自治组织要督促物业服务商做好大中小修，对于电梯等关键设备应坚持预防性维修为主并及时更新。
总之，作为住宅小区的权力机构和执行机构的业主自治组织，既要注意搞好日常管理，更要重视长期战略的实施。这就需要组织并推进小区科学养护，维持物业的使用功能，让物业的价值不会随着时间的流失而减少，防止物业价值因部分或分支或零部件的损坏而形成更大程度的物业损伤从而更多损害物业整体价值，并随着新技术、新工艺在物业领域的广泛应用，物业也能够换档升级，焕发出时代气息，实现物业保值增值目标。
[关键词]物业管理；住宅小区；业主自治组织
如今物业管理已成为住宅小区居民的基本消费需要，并成为基础民生产业。新开发的住宅小区普遍聘请了物业企业实行物业管理，一些老旧小区居民和政府也在全力推行专业化的物业管理。作为住宅小区的权力机构和执行机构的业主自治组织，从更好实现业主自治的角度，如何组织并推进小区科学养护，维持物业的使用功能是一个值得探讨的话题。
1、住宅小区专业化物业管理发展概况与业主（含业主组织）物业管理能力变化情况
从1g80年3月18日作为中国第一家专业化的物业公司——深圳市物业管理公司成立算起，我国物业管理行业经过37年的发展，目前物业服务企业超过7.1万家，住宅物业管理的规模已达到120多亿平方米，企业从业人员已超过600万人，一个日益完善的新兴产业——物业管理产业已经形成，对推动我国居住物业市场化和商品化改革发挥了积极作用。物业管理在中国从无到有，经历了政府行政化管理向业主组织自治的历程。从时间的顺序来看，可以分为四个阶段：政府行政化管理阶段、房地产企业管理阶段、物业管理公司管理阶段和业主组织自治阶段。
1.1政府行政化管理阶段
在20世纪80年代初，随着商品房的出现，物业管理首先由深圳政府为留住外商从香港引进。政府通过行政强制手段，实施一体化的专业物业管理，提供高效规范的住宅区物业管理服务，并促进物业管理在较短时间被许多业主和承租人所接受。这一阶段，业主对物业管理很不熟悉，在物业管理中没有发言权，也没有发言的能力。
1.2房地产企业管理阶段
到了20世纪的90年代，商品房大量开发形成的售后问题困扰着房地产开发企业并影响其声誉和销售价格，促使房地产开发企业进入物业管理领域。这一阶段，业主开始留意开发商在物业管理方面的承诺，但在依然没有什么发言的能力。
1.3物业服务公司管理阶段
进入21世纪，物业管理进入黄金发展期，在2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》并在全国施行规范的物业管理，促进了商品住房消费和保值增值。这一阶段，业主对物业管理已逐渐熟悉，在物业管理中往往通过拒缴物业服务费来主张权力并维护自身利益。
1.4业主组织自治阶段
从2010年以来，以北京、南京等经济发达、住房价值高的地区部分业主所有者的自治意识觉醒，开始在住宅小区物业管理中尝试以业主组织主导的自治物业管理。这一阶段，业主及业主组织已经能够独立施行物业管理，并要求各物业服务提供商按照业主组织的意愿提供质价相符的优质服务。
2、专业化物业管理背景下业主自治组织的定位
住宅小区业主自治组织包括小区业主大会和小区业主委员会两大类。其中小区业主大会是由小区物业管理区域内的全体业主组成，对本小区物业管理重大事项包括业主大会议事规则的制定和修改、小区管理規约的制定和修改、业主委员会的选举或者更换、物业企业的选聘和解聘、专项维修资金的筹集和使用、建筑物及附属设施的改建和重建等做出决定，代表和维护区域内全体业主合法权益的自治组织，是小区的最高权力机构。小区业主委员会是按照法律规定，由小区业主大会从全体业主中选举产生，代表和维护本小区内全体业主合法权益，是小区业主大会的执行机构。
2.1业主自治组织目标：物业保值增值
随着物业价格的不断上涨，物业服务费占物业价值的比例越来越低，房地产价值日益突显，业主组织由重视物业服务费用的多少向更加注重物业自身的保值和增值。为了促进物业的保值增值，需要做好以下几个方面：一是要科学养护，维持物业的使用功能，让物业的价值不会随着时间的流失而减少；二是要注意维修，将已经出现问题或发生磨损的部分在尽可能短的时间内修复，防止物业价值因部分或分支或零部件的损坏而形成更大程度的物业损伤从而更多损害物业整体价值；三是要及时更新，对于已经损坏或过时淘汰的部分，要与时俱进及时更新，让物业价值不会随时间的延长而流失；四是要注重改造升级，随着新技术、新工艺在物业领域的广泛应用，物业也需要换档升级才能浴火重生，焕发出时代气息，更好提升物业价值。
2.2业主自治组织管理宗旨：维护全体业主共同利益
通过设立业主大会制度，全体业主参与代表各自意见、维护各自利益，但为了物业管理区域内全体业主的共同利益通过业主大会选举、表决决定物业管理中的共同事务。由全体业主或业主代表选举出业主委员会成员，并成立业主委员会，代表全体业主对外开展有关活动，监督和执行业主大会表决的决定。当然业主也有权监督业主委员会对表决的执行情况。
2.3业主自治组织行动原则：公益性
在业主自治组织开展的各项活动中，突出表现出公益性原则。公益性从两个方面实现：一是在人的方面，业主或者业主代表召开会议是为了自己物业共有部分利益的最大化并以此实现个人物业价值的最大化，这些活动和行为当然是不给予报酬的、是免费的；二是在事的方面，主要由业主大会授权业主委员会进行小区管理，执行业主大会决议并维护全部业主的共同利益，代表全体业主监督物业服务质量。业主委员会的所有行动都是围绕本小区的整体利益和物业的保值增值，虽然根据小区的资源条件可以开展适当的经营活动，但是不以盈利为主要目的。
2.4业主自治组织服务范围：区域内的公共部分为主，私人空间涉及相邻关系等才介入 小区业主自治管理是有边界的，其活动的主要区域限定在业主“防盗门”以外的公共部分，并以业主的共同或整体利益为出发点和落脚点。特殊情况下，才会涉及业主“防盗门”以内的私人空间，主要表现为业主在私人空间影响到了相邻关系或损害了公共利益的情况。
3、专业化物业管理背景下业主自治组织的日常管理
业主自治组织不直接提供物业管理日常管理，而是对物业公司的日常管理进行监督管理，督促物业公司按照合同约定完成日常服务事项。
3.1督促服务单位做好保安服务
“保安”工作主要提供门岗、保卫、巡逻、消防、停车场等服务，为业主提供较为安全的居家环境保障。业主自治组织监督物业公司做好保安服务，让住宅小区全体业主有基本的安全感。
3.2督促服务单位做好保洁服务
“保洁”工作主要提供小区各公共区域及楼道、墙面、地面的清扫和清洁卫生服务，保证了公共空间的整洁和清洁，解决了公共区域无人打扫的难题。业主自治组织监督物业公司做好保洁服务，让住宅小区全体业主享受基本的清洁卫生服务，并提供清洁卫生保障。
3.3督促服务单位做好保绿服务
“保绿”工作主要是做好小区的绿化和美化，处理好绿色植物、道路、建筑物、小区路面停车场之间的关系，并注意植物防病虫害、锄草、施肥和剪枝，经业主组织同意，还可以进行必要的改造和整治，让业主有一个宜居的环境。
3.4督促服务单位做好保修服务
“保修”工作主要是针对小区公共区域的设施设备定期进行保养维护、大中小修、升级换代，保证物业功能的正常发挥，为方便业主生活提供保障。
业主在住宅区生活需要的是与生活相关的各个方面，与生活相关的各种服务显然是“万能型”的。这就需要在业主自治管理中除了接受物业企业的基本服务外，还需要接受社会提供的与小区人们生活息息相关其他服务。
4、专业化物业管理背景下业主自治组织的战略管理
战略管理是组织或单位确定其使命，根据组织外部环境和内部条件设定战略目标，并为保证目标的正确落实和实现进度谋划，并依靠组织内部能力将这种谋划和决策付诸实施，以及在实施过程中进行控制的一个动态管理过程。业主自治组织的战略管理需要业主委员会未雨绸缪，从全局和整体的角度对区域范围的基础条件和重大事项做出抉择，实现小区的安全舒适，为物业的长期保值增值提供持续的保障力量。虽然各小区业主自治组织管理能力差别较大，但至少需要谋划好以下几个方面的战略管理：
4.1安全管理
小区安全管理一般包括三层含义：一是物业区域内的人身和财物不受侵害，物业区域内部的生活秩序、工作秩序和公共场所秩序保持良好的状态；二是物业区域内不存在其他因素导致侵害的发生即物业安全状态是一种既没有危险，也没有可能发生危险的状态；三是物业区域内各方面安全因素整体的反映，而不是单指物业某一个方面的安全。业主自治组织要树立“预防为主，安全第一”思想，做好消防安全、防偷盗、防发生重大安全事故基础工作，并做好这些事项发生时预案和演练，确保“安全第一”思想落地，发生安全事故能够及时科学应对，将人员伤亡和经济损失减少到最低。
4.2卫生规范与卫生习惯的培养
业主自治组织要结合精神文明建设的要求，制定操作性强的卫生管理规范并严格督促执行。加强对业主和使用人进行宣传教育，促使其能自觉养成良好的卫生习惯，遵守小区规章制度，保持物业区域环境整洁，减少疾病的发生，促进人员的身心健康。业主自治组织还要督促物业服务单位制定并严格实施清洁卫生操作规范，按计划及时做好消杀工作。
4.3绿化规划与设计
绿色植物能够吸收有害物质释放氧气，保护生态环境，美化物業区域环境，陶冶人们情操。良好的园林绿化不仅可以使小区充满生机，而且能够为业主和使用人的工作、生活、学习创造清新、优美、舒适的环境。住宅小区的形象和档次主要取决于小区园林规划与设计，是小区硬件建设和提升人文环境的关键所在。业主自治组织要不遗余力推动小区园林建设，建设园林式小区，倡导立体绿化、搞好建筑小品的设计。
4.4坚持预防性维修
小区物业的维修保养服务是物业自建成到报废为止的整个过程中，为修复因自然、人为因素造成的物业损坏，维护和改善物业使用功能，延长物业使用期限而采取的各种养护、维修和保养活动，包括房屋日常维护、房屋的维修、设备的维护和设备的维修等。业主自治组织要督促物业服务商做好大中小修，对于电梯等关键设备应坚持预防性维修为主并及时更新。
总之，作为住宅小区的权力机构和执行机构的业主自治组织，既要注意搞好日常管理，更要重视长期战略的实施。这就需要组织并推进小区科学养护，维持物业的使用功能，让物业的价值不会随着时间的流失而减少，防止物业价值因部分或分支或零部件的损坏而形成更大程度的物业损伤从而更多损害物业整体价值，并随着新技术、新工艺在物业领域的广泛应用，物业也能够换档升级，焕发出时代气息，实现物业保值增值目标。