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住房是人类最基本的生存需求，是体现城市居民幸福指数的核心要素。目前，各地正在通过建设公租房来逐步解决“夹心层”的住房问题。为解决公租房的融资问题，也为了更好地发挥公积金制度的住房保障功能，住房公积金也积极投入到公租房建设领域。从各地的操作实践来看，在继公积金贷款支持公租房建设以后，上海、大连等城市积极尝试使用公积金增值收益投资公租房建设。那么，住房公积金在投资公租房的过程中，如何做到资金的良性循环，实现可持续发展。本文着重立足于上海，对上述问题进行探讨。
一、上海住房公积金投资公租房的现状
2011年上半年，上海市住房公积金管理中心（下称“中心”）从公积金增值收益中出资近15亿元，收储了新江湾“尚景园”公租房项目（15万平方米2200余套房源），实现了公积金投资公租房零的突破。
尚景园的产权属于中心所有，公积金中心作为将该公租房的租赁管理、物业管理等交由杨浦区公租房运营公司运作。目前，已经正式向社会开放招租，并将优先出租给符合条件的公积金缴存人，受到了社会的好评。2012年，中心将继续加大公积金增值资金投资公共租赁房的力度，并积极探索使用公积金结余资金直接支持公租房建设的道路。
二、住房公积金投资建设公租房面临的问题
住房公积金投资建设公租房，除了具有资金规模大、来源持续稳定、筹资成本相对较低等优势外，对于完成自身功能结构转型，实现制度可持续健康发展，无疑具有十分重要的意义。但是，住房公积金投资建设公租房还面临以下风险。
1.政策障碍
根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发[2011]45号）“住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后（即城市廉租住房建设补充资金），全部用于廉租住房和公共租赁住房建设”。也就是说，住房公积金增值收益支持公租房建设已无政策障碍。但是，公积金结余资金直接投资公租房建设，需要国家在政策上予以明确。
2.资金保值增值
目前，住房公积金投资建设公共租赁住房，完全靠租金回收资金，回收周期长、循环慢、成本压力较大。而住房公积金属于全体缴存人所有，不同于财政资金，有保值增值的需求。因此，住房公积金投资公租房建设也需确立投资回收期。如果投资不能回收，没有一定的资金回报率，长久看来，公积金资金也会入不敷出，不利于公租房的可持续发展。
3.流动性风险
一是住房公积金投资公租房，将现金资产转换为固定资产，导致住房公积金资产流动性大为降低。二是如何平衡公积金正常使用，即提取、贷款与投资建设公租房资金比例，确保公积金缴存人权益不受侵害，对住房公积金管理者来说是一个新的课题。
4.管理难题
公租房作为一种租赁性的保障性住房，运营管理在一定意义上比投资和建设更为复杂。一方面，公租房的运营管理需要多部门的协调，包括相关部门与保障对象、参与企业以及其他主体等，怎样协调、如何管理，这是一个难题；另一方面，从国际经验看，公租房运营管理最大的难点在于退出管理，如何建立科学的退出机制，是关系到住房保障效果的关键点，也是难点所在。
综观世界各国在投资发展公租房方面的经验：一是建立有效的融资机制，通过税收、补贴等政策给予支持和倾斜，从而吸引社会资金参与，保障资金供给；二是完善的管理体系，特别是在公共租赁住房制度的推行过程中，建立科学完善的监管、退出机制来保证公租房的可持续发展；三是法律的强力保障，国外的公共住房政策基本是以法律形式出现的，公共租赁住房体系的建立也得益于法律的强力保障。国外的成功经验，对于我国住房公积金投资建设公共租赁住房具有重要的借鉴意义。
三、对住房公积金投资公租房建设领域的几点建议
1.加紧修订《住房公积金管理条例》
如前所述，虽然目前住房公积金增值收益投资公租房建设已无政策障碍，但是利用住房公积金结余资金直接投资公租房建设，尚无明确的政策支持。目前，住建部已经启动《住房公积金管理条例》的修订工作，建议在修订该《条例》时进一步明确资金使用规定，使得住房公积金投资公租房做到有法可依。
2.给予相应的政策支持
为确保住房公积金资金安全，同时也为了加快公租房发展，建议公租房建设用地由政府无偿划拨，税费予以减免。除此之外，还要积极防范资金流动性风险，确保资金的流动性平衡。住房公积金资金流动性偏紧时，应建立政策托底机制，由市政府指定机构托底收购；在租金收益率低于运行成本时，由政府财政安排专门的资金给予公积金托底支持。
3.明确资金退出机制
目前尚景园的产权归属公积金中心，当时的收购价格为9500元/平方米，而目前周边项目售价每平方米在3万元左右。从这点来说，已体现了收购价值，实现了资金的保值增值。但按照目前的政策，这部分房源只能出租，不能出售。为确保公租房的融资收益和资金安全，可考虑建立租售并举、动态平衡的偿债机制：一是可借鉴香港公屋“以商养租”的成功经验，公租房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡；二是在一定时期后，应允许住房公积金中心在不改变公租房性质的前提下转让产权，收回投资。
4.强化公租房供给对象管理
一是由于公租房租赁对象流动性大，对于资源交流和信息共享的要求较高，建议以房产交易中心的信息平台为基础，搭建全市统一的房源配租、交换和管理系统，并由房管、民政、社保、工商、税务以及公积金中心等多部门共享，提高管理和运作效率。二是加强租赁后的房源管理，如可借鉴韩国经验，建立承租户的诚信档案制度，一旦发现有转租或者用作非居住用途的违规行为加强监管和处理。
一、上海住房公积金投资公租房的现状
2011年上半年，上海市住房公积金管理中心（下称“中心”）从公积金增值收益中出资近15亿元，收储了新江湾“尚景园”公租房项目（15万平方米2200余套房源），实现了公积金投资公租房零的突破。
尚景园的产权属于中心所有，公积金中心作为将该公租房的租赁管理、物业管理等交由杨浦区公租房运营公司运作。目前，已经正式向社会开放招租，并将优先出租给符合条件的公积金缴存人，受到了社会的好评。2012年，中心将继续加大公积金增值资金投资公共租赁房的力度，并积极探索使用公积金结余资金直接支持公租房建设的道路。
二、住房公积金投资建设公租房面临的问题
住房公积金投资建设公租房，除了具有资金规模大、来源持续稳定、筹资成本相对较低等优势外，对于完成自身功能结构转型，实现制度可持续健康发展，无疑具有十分重要的意义。但是，住房公积金投资建设公租房还面临以下风险。
1.政策障碍
根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发[2011]45号）“住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后（即城市廉租住房建设补充资金），全部用于廉租住房和公共租赁住房建设”。也就是说，住房公积金增值收益支持公租房建设已无政策障碍。但是，公积金结余资金直接投资公租房建设，需要国家在政策上予以明确。
2.资金保值增值
目前，住房公积金投资建设公共租赁住房，完全靠租金回收资金，回收周期长、循环慢、成本压力较大。而住房公积金属于全体缴存人所有，不同于财政资金，有保值增值的需求。因此，住房公积金投资公租房建设也需确立投资回收期。如果投资不能回收，没有一定的资金回报率，长久看来，公积金资金也会入不敷出，不利于公租房的可持续发展。
3.流动性风险
一是住房公积金投资公租房，将现金资产转换为固定资产，导致住房公积金资产流动性大为降低。二是如何平衡公积金正常使用，即提取、贷款与投资建设公租房资金比例，确保公积金缴存人权益不受侵害，对住房公积金管理者来说是一个新的课题。
4.管理难题
公租房作为一种租赁性的保障性住房，运营管理在一定意义上比投资和建设更为复杂。一方面，公租房的运营管理需要多部门的协调，包括相关部门与保障对象、参与企业以及其他主体等，怎样协调、如何管理，这是一个难题；另一方面，从国际经验看，公租房运营管理最大的难点在于退出管理，如何建立科学的退出机制，是关系到住房保障效果的关键点，也是难点所在。
综观世界各国在投资发展公租房方面的经验：一是建立有效的融资机制，通过税收、补贴等政策给予支持和倾斜，从而吸引社会资金参与，保障资金供给；二是完善的管理体系，特别是在公共租赁住房制度的推行过程中，建立科学完善的监管、退出机制来保证公租房的可持续发展；三是法律的强力保障，国外的公共住房政策基本是以法律形式出现的，公共租赁住房体系的建立也得益于法律的强力保障。国外的成功经验，对于我国住房公积金投资建设公共租赁住房具有重要的借鉴意义。
三、对住房公积金投资公租房建设领域的几点建议
1.加紧修订《住房公积金管理条例》
如前所述，虽然目前住房公积金增值收益投资公租房建设已无政策障碍，但是利用住房公积金结余资金直接投资公租房建设，尚无明确的政策支持。目前，住建部已经启动《住房公积金管理条例》的修订工作，建议在修订该《条例》时进一步明确资金使用规定，使得住房公积金投资公租房做到有法可依。
2.给予相应的政策支持
为确保住房公积金资金安全，同时也为了加快公租房发展，建议公租房建设用地由政府无偿划拨，税费予以减免。除此之外，还要积极防范资金流动性风险，确保资金的流动性平衡。住房公积金资金流动性偏紧时，应建立政策托底机制，由市政府指定机构托底收购；在租金收益率低于运行成本时，由政府财政安排专门的资金给予公积金托底支持。
3.明确资金退出机制
目前尚景园的产权归属公积金中心，当时的收购价格为9500元/平方米，而目前周边项目售价每平方米在3万元左右。从这点来说，已体现了收购价值，实现了资金的保值增值。但按照目前的政策，这部分房源只能出租，不能出售。为确保公租房的融资收益和资金安全，可考虑建立租售并举、动态平衡的偿债机制：一是可借鉴香港公屋“以商养租”的成功经验，公租房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡；二是在一定时期后，应允许住房公积金中心在不改变公租房性质的前提下转让产权，收回投资。
4.强化公租房供给对象管理
一是由于公租房租赁对象流动性大，对于资源交流和信息共享的要求较高，建议以房产交易中心的信息平台为基础，搭建全市统一的房源配租、交换和管理系统，并由房管、民政、社保、工商、税务以及公积金中心等多部门共享，提高管理和运作效率。二是加强租赁后的房源管理，如可借鉴韩国经验，建立承租户的诚信档案制度，一旦发现有转租或者用作非居住用途的违规行为加强监管和处理。