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摘 要：目前土地储备融资贷款的利息等借款费用的主要通过“待摊支出”累积，《土地储备资金会计核算办法（试行）》指导用按各项目概预算占所有项目概预算总额的比例分摊方法摊销年度累计的贷款利息支出计入相应项目成本，但实际工作中项目概预算并不能很好的与项目实际占用贷款资金配比，因此笔者提出建议按各项目的累计资产支出加权平均数占所有项目累计资产支出加权平均数总额的比例分摊。
关键词：土地储备融资；贷款利息分摊；借款费用；累计资产加权平均支出
一、引言
目前国内土地储备机构通常表现为设立一个独立的纯“国有”法人机构，自收自支的事业单位或纯企业化管理，有的地方直属政府或者是国有资产管理部门管理。政府利用行政手段对土地资源通过资产经营的方式，经营城市土地资产，实现城市土地资产的保值增值。其土地储备资金的来源主要依赖土地抵押融资贷款，相应的贷款利息组成了储备土地成本的一个重要部分，是衡量投入成本的一个重要方面。从成本列支的角度考虑，利息的支付，最终都要体现到土地收益中来。那么如何合理分摊贷款利息计入每一个收储项目成本呢？如何才能真实反映储备项目的土地成本和土地收益呢？
二、借款费用分摊理论方法的适用分析
根据《土地储备资金会计核算办法（试行）》（财会[2008]10号）规定： 为土地储备项目借款发生的利息支出，借记“待摊支出”（未能直接对应项目）或“收储项目”（能直接计入对应项目）等科目，贷记“应付利息”、“银行存款”等科目。“待摊支出”科目月末借方余额，反映为多个土地储备项目共同发生的尚未分摊的待摊支出。年末，土地储备机构应按合理的方法（如按照各项目概预算占所有项目概预算总额的比例）将发生的待摊支出分摊计入有关项目成本，分摊时，借记“收储项目（待摊支出转入）”科目，贷记本科目。待摊支出的分配方法一经确定，不得随意变更。待摊支出应分配完毕，本科目应无余额。
但在实际工作中，由于征地拆迁工作涉及多方利益，如货币补偿标准问题、人员安置问题等客观原因，都大大加大了征地拆迁难度，导致不同宗地的进度有快有慢，不仅项目资金实际支付进度存在差异，且贷款资金实际支出时难以逐一对应贷款项目使用，各项目贷款资金实际占用额与项目概预算额很难存在对应关系，按各项目概预算占所有项目概预算总额的比例”分摊的土地储备贷款利息难以真实反映土地收储成本和收益。
假设该储备中心2015年投资支出明细如下：C地块3月1日支付2000万，后因拆迁纠纷问题进度受阻；D地块1月1日启动支付2000万，7月1日支付8000万；E地块9月1日启动支付5000万。为满足年度资金需要，本年新增贷款2笔（贷款年利率均为10%）：1月1日D地块贷款12000万；9月1日E地块贷款22000万，同时归还A地块贷款本金13000万。
从上表可知，E地块因预概算最大，分摊的利息最多，明显超出其年度实际支出应承担的资金成本，甚至超过其相应项目贷款本期实际支出的利息额。因此在实际工作中，各项目概预算占所有项目概预算总额的比例分摊贷款利息支出的方法存在其明显不合理性，难以真实反映储备项目成本。因此《土地储备资金会计核算办法（试行）》中提出“按各项目概预算占所有项目概预算总额的比例”分摊贷款利息的方法不具有实际操作性。
三、借款费用按加权资本化支出比重分摊的优越性
《土地储备资金财务管理暂行办法》（财综[2007]17号）第七条规定“土地储备机构举借的贷款，只能专项用于土地储备，不得用于其他用途”。根据企业会计准则第17号—借款费用相关规定，储备贷款符合专门借款的定义，其实际发生的利息应全部资本化，即计入项目成本。但由于储备贷款资金一般难以对应贷款项目或抵押项目使用，因此贷款利息无法直接对应贷款项目或抵押项目计入成本，需要在年底将本年累计实际发生的贷款利息以合理的方法分摊计入各项目。
借鉴借款费用中资产支出占用一般借款时的累计资产支出加权平均数的概念，每年实际支出的贷款利息可按各项目的累计资产支出加权平均数占所有项目累计资产支出加权平均数总额的比例分摊。计算公式如下：
累计资产支出加权平均数=每笔资产支出金额*（每笔资产支出占用的月数/会计期间涵盖的月数）
某项目分摊的利息=年度贷款利息支出总额*（某项目累计资产支出加权平均数/∑项目累计资产支出加权平均数总额）
另外结合储备项目的业务环节和各环节实际占用资金的角度考虑，前期报批环节的支出需求较小，占项目直接成本约10%-15%，一般可由财政资金满足支付需求；征地拆迁和前期开发环节资金需求巨大，占项目直接成本约85%-90%，主要依靠储备贷款资金满足支付需求。因此，在实际操作中可简化会计计算工作量，每一项目资产支出只考虑征地拆迁支出和前期开发支出来计算累计资产支出加权平均数。
从上表可知， A、B、C、D、E地块分摊的利息与其实际占用的资金成正向配比关系。B地块累计资产支出加权平均数25000万元，分摊的利息为2057.14万元；E地块累计资产支出加权平均数1666.67万元，分摊的利息为137.14万元，分摊的利息与资金实际占用额的比例即资金成本率一致（8.23%），能够更合理、更真实的反映储备项目的财务成本。
推广该方法可从三方面考虑其优越性：
（1）符合企业会计准则中的配比原则和权责发生制原则。利息只分摊给实际占用资金的项目，项目累计资产支出加权平均数计算时只考虑占用贷款资金的部分。
（2）有考虑项目资金沉淀的时间成本。项目征拆跨期越长，累积的利息越多。
（3）有利于加快土地储备贷款利息分摊。
由于储备项目开发中的不确定性因素太多，项目周期不具有同质性，有的项目跨期1～3年，有的项目跨期5～6年甚至更长。为避免风险，按谨慎性原则，只考虑已进入征地拆迁程序的项目即可预计尽快变现的项目分摊贷款利息，仅已批回或长期未启动征拆的地块或项目不承担贷款利息，有利于加快土地储备贷款利息分摊，缩短整体项目回收期。
作者简介：盛花铭，株洲市地产集团，中级会计师。
关键词：土地储备融资；贷款利息分摊；借款费用；累计资产加权平均支出
一、引言
目前国内土地储备机构通常表现为设立一个独立的纯“国有”法人机构，自收自支的事业单位或纯企业化管理，有的地方直属政府或者是国有资产管理部门管理。政府利用行政手段对土地资源通过资产经营的方式，经营城市土地资产，实现城市土地资产的保值增值。其土地储备资金的来源主要依赖土地抵押融资贷款，相应的贷款利息组成了储备土地成本的一个重要部分，是衡量投入成本的一个重要方面。从成本列支的角度考虑，利息的支付，最终都要体现到土地收益中来。那么如何合理分摊贷款利息计入每一个收储项目成本呢？如何才能真实反映储备项目的土地成本和土地收益呢？
二、借款费用分摊理论方法的适用分析
根据《土地储备资金会计核算办法（试行）》（财会[2008]10号）规定： 为土地储备项目借款发生的利息支出，借记“待摊支出”（未能直接对应项目）或“收储项目”（能直接计入对应项目）等科目，贷记“应付利息”、“银行存款”等科目。“待摊支出”科目月末借方余额，反映为多个土地储备项目共同发生的尚未分摊的待摊支出。年末，土地储备机构应按合理的方法（如按照各项目概预算占所有项目概预算总额的比例）将发生的待摊支出分摊计入有关项目成本，分摊时，借记“收储项目（待摊支出转入）”科目，贷记本科目。待摊支出的分配方法一经确定，不得随意变更。待摊支出应分配完毕，本科目应无余额。
但在实际工作中，由于征地拆迁工作涉及多方利益，如货币补偿标准问题、人员安置问题等客观原因，都大大加大了征地拆迁难度，导致不同宗地的进度有快有慢，不仅项目资金实际支付进度存在差异，且贷款资金实际支出时难以逐一对应贷款项目使用，各项目贷款资金实际占用额与项目概预算额很难存在对应关系，按各项目概预算占所有项目概预算总额的比例”分摊的土地储备贷款利息难以真实反映土地收储成本和收益。
假设该储备中心2015年投资支出明细如下：C地块3月1日支付2000万，后因拆迁纠纷问题进度受阻；D地块1月1日启动支付2000万，7月1日支付8000万；E地块9月1日启动支付5000万。为满足年度资金需要，本年新增贷款2笔（贷款年利率均为10%）：1月1日D地块贷款12000万；9月1日E地块贷款22000万，同时归还A地块贷款本金13000万。
从上表可知，E地块因预概算最大，分摊的利息最多，明显超出其年度实际支出应承担的资金成本，甚至超过其相应项目贷款本期实际支出的利息额。因此在实际工作中，各项目概预算占所有项目概预算总额的比例分摊贷款利息支出的方法存在其明显不合理性，难以真实反映储备项目成本。因此《土地储备资金会计核算办法（试行）》中提出“按各项目概预算占所有项目概预算总额的比例”分摊贷款利息的方法不具有实际操作性。
三、借款费用按加权资本化支出比重分摊的优越性
《土地储备资金财务管理暂行办法》（财综[2007]17号）第七条规定“土地储备机构举借的贷款，只能专项用于土地储备，不得用于其他用途”。根据企业会计准则第17号—借款费用相关规定，储备贷款符合专门借款的定义，其实际发生的利息应全部资本化，即计入项目成本。但由于储备贷款资金一般难以对应贷款项目或抵押项目使用，因此贷款利息无法直接对应贷款项目或抵押项目计入成本，需要在年底将本年累计实际发生的贷款利息以合理的方法分摊计入各项目。
借鉴借款费用中资产支出占用一般借款时的累计资产支出加权平均数的概念，每年实际支出的贷款利息可按各项目的累计资产支出加权平均数占所有项目累计资产支出加权平均数总额的比例分摊。计算公式如下：
累计资产支出加权平均数=每笔资产支出金额*（每笔资产支出占用的月数/会计期间涵盖的月数）
某项目分摊的利息=年度贷款利息支出总额*（某项目累计资产支出加权平均数/∑项目累计资产支出加权平均数总额）
另外结合储备项目的业务环节和各环节实际占用资金的角度考虑，前期报批环节的支出需求较小，占项目直接成本约10%-15%，一般可由财政资金满足支付需求；征地拆迁和前期开发环节资金需求巨大，占项目直接成本约85%-90%，主要依靠储备贷款资金满足支付需求。因此，在实际操作中可简化会计计算工作量，每一项目资产支出只考虑征地拆迁支出和前期开发支出来计算累计资产支出加权平均数。
从上表可知， A、B、C、D、E地块分摊的利息与其实际占用的资金成正向配比关系。B地块累计资产支出加权平均数25000万元，分摊的利息为2057.14万元；E地块累计资产支出加权平均数1666.67万元，分摊的利息为137.14万元，分摊的利息与资金实际占用额的比例即资金成本率一致（8.23%），能够更合理、更真实的反映储备项目的财务成本。
推广该方法可从三方面考虑其优越性：
（1）符合企业会计准则中的配比原则和权责发生制原则。利息只分摊给实际占用资金的项目，项目累计资产支出加权平均数计算时只考虑占用贷款资金的部分。
（2）有考虑项目资金沉淀的时间成本。项目征拆跨期越长，累积的利息越多。
（3）有利于加快土地储备贷款利息分摊。
由于储备项目开发中的不确定性因素太多，项目周期不具有同质性，有的项目跨期1～3年，有的项目跨期5～6年甚至更长。为避免风险，按谨慎性原则，只考虑已进入征地拆迁程序的项目即可预计尽快变现的项目分摊贷款利息，仅已批回或长期未启动征拆的地块或项目不承担贷款利息，有利于加快土地储备贷款利息分摊，缩短整体项目回收期。
作者简介：盛花铭，株洲市地产集团，中级会计师。