已聘用瑞银和摩根士丹利作为上市保荐入，并已于日前进行了上市聆讯的星河湾地产究竟有多少能力、可以跨过多少道槛，能否成功在新一年里H股上市成功，成为众人猜测的焦点。
　　
　　2月21日，新年刚刚结束，星河湾就在香港证券交易所进行了上市聆讯，这是自今年1月其正式递交上市申请后的最新进展。假如进展顺利，星河湾极有可能于今年4月在香港上市，最高募资额10亿美元(约78亿元港币)，这也将会成为2008开年后第一支成功在香港上市的内地地产股。
　　当然，今年筹谋上市的房企并非星河湾一家，卓越地产、龙湖地产、方圆地产等60多家内地房企都在大排长队候在港交所门外，无奈上市环境不容乐观：股市振荡、政策紧缩以及房价的不确定，使内地房地产企业面临新的融资困境。业界口中的逆流上市，不免让排队者之一的星河湾上市命途变得扑朔迷离起来。
　　
　　猜想1　能否跨过土地储备这道槛?
　　
　　2008年证监会实际已经加大了A股市场的监控力度，房企在A股上市越来越困难。而在海外上市，房企仍然要面临多道门槛。从近几年赴港上市的企业来看，成功通过审查的企业具备几大明显优势：稳定的业绩、强大的资本、受投资者认可的发展战略及大量的土地储备。
　　众所周知，内地房企登陆港股，获得投资者青睐的一个重要因素便是土地储备，但这显然是8年来只有区区两三个项目的星河湾的弱项。虽然目前在上海多了两幅面积加一起有93万平方米的地块，但比起那些拥有千万平方米身家的储地大户，星河湾的土地储备明显“寒酸”了许多，终归要成为众人眼中的上市软肋。
　　中信证券分析师王德勇曾公开表示对星河湾软肋的担忧：“依照星河湾现在的土地储备情况，是绝对不可能上市的。不管星河湾的品牌有多好，土地都将限制其上市的成功。”
　　对于外间的议论，星河湾自己却不以为然。星河湾地产副总裁梁上燕甚至直言，星河湾向来是一次只专心开发一个项目，决不做全国工程四处开花的事情，因此不会单纯追求土地储备的数量，因为土地拥有量不等于影响力与赢利能力。在她看来，现在的地产企业有许多不同的发展模式，所面对的目标消费群体、产品定位各自不同，而星河湾选择的地产路线是一条小众、精品的路线，要用有限的土地建成精品，实现单体价值最大化，而不是追求大量土地储备。
　　事实上，因为土地储备不足而马失前蹄的准上市企业大有前例可循。去年6月SOHO中国再次传出通过聆讯的消息后，却将上市日期推后，据说，原因还是由于土地储备不足，承销商定价未达其心理预期。而此后SOHO中国能成功上市的关键恰恰在聆讯会之前顺利地取得了前门大街的38个土地证，成功将上市路上最高门槛击溃。前车可鉴，在土地储备这道门槛面前，星河湾能否顺利跨过，仍然很悬。
　　
　　猜想2　赢利能力能否过头
　　
　　此前内地房企赴港上市，前期的审批过程相对都很顺利，但到往后定价发行时却面临很大的挑战，很多企业准备了很多年，往往到最后却无法成功。这其中有很大一部分是栽倒在了赢利能力这一门槛上。
　　按照《公司法》规定，申请上市的公司要保证公司最近三年连续盈利。但在实际过程中，证监会还要考察申请企业是否具有连续3年稳定均衡赢利的能力。稳定持续的盈利能力是房地产企业上市的必备条件，也是投资者最为关注的内容。从这点看，星河湾目前拥有的品牌项目赢利情况始终很好。以北京为例，北京星河湾2005年半年销售12.4亿，2006为20.6亿，2007年则达到32.8亿，连续三年成为年度高端住宅销售冠军。
　　通过近几年星河湾的良好销售业绩，可以推测，星河湾在建的广州、北京两个项目及在上海新拿的两块地，加上广州星河湾的五星级酒店推出计划，都为上市提供了有力支撑，也似乎暂时转移了人们对其土地储备不足的关注，极有可能会给其预期股东增加不少信心。
　　
　　猜想3　品牌力量能否“加分”?
　　
　　品牌力量的强大无疑是加重准上市房企印象分的关键，这可以使他们左右逢源，更容易与地方政府合作，更好地在资本市场运筹帷幄，也更能得到投资者追捧。
　　比之星河湾地产的前身广州宏宇集团，星河湾系产品的名气要远高出很多。因此年初广州宏宇更名为星河湾之举也让明眼人看出是借此整合公司资源，将“星河湾”由一个项目品牌转化为一个企业品牌。而星河湾地产总裁黄文仔拿着这个鲜明又极具市场影响力的品牌赴港上市，势必可以拿到更高的印象分。
　　业界普遍认为，无论是广州的星河湾项目还是北京的星河湾项目，都在改变区域价值和提升产品内涵两方面，给当地的地产业造成深远影响。正因为如此，提及上市，很多熟悉星河湾的业内人士都认为，星河湾自身的品牌整合及其对盈利模式的诠释是上市的关键步骤，而这道门槛对于星河湾而言无疑将会轻松跨越。
　　
　　猜想4　离10亿美元目标有多远?
　　
　　有证券分析师表示，由于近段时间资本市场波动较大，即使聆讯获得通过，星河湾地产也不会立刻启动路演，要到三四月份才推展招股程序。世邦魏理仕投资基金的一位执行董事也表示，目前全球股市和香港股市持续低迷、内地的宏观调控持续进行，内地地产商近期在香港上市的企业难以实现很高的市盈率，招股价和募集的资金额也难以实现预期的目标。这无疑给星河湾的上市之路笼罩上了更多迷雾。加之土地储备弱势明显，大多业内人士并不看好其募资能力。
　　虽然土地储备问题确是星河湾上市募资的软肋，有人评议，纵使上市成功，也不大可能完成10亿美元的预期融资目标，但广发证券的资深分析师徐子庆则认为这一目标存在可行性。因为募集金额多少关键要看这个公司上市后投资项目所需要的资金多少以及该公司的固定资产，“土地储备并非唯一标准”。
　　当然，给股民强大的信心以促使其投入，也是增强募资能力的一大策略。当很多人质疑星河湾的土地储备，认为仅凭几个星河湾项目很难获得股东的支持之时，正好与当年的SOHO中国上市面临同一问题的星河湾向众人推出了其精品品牌战略。正如SOHO中国上市是向投资者推销其“独特的商业模式”一样，星河湾也可以通过强大有影响力的品牌战略给投资者以充分的理由来说服他们买自己的股票。
　　星河湾此次上市，通过单盘销售过亿的硬实力，及精品开发土地的战略，最终形成一条“星河湾路线”来吸引股东，这是缺乏土地储备的房地产开发企业必走的一条与众不同的路线。而其“要用有限的土地来让每一个星河湾都成为精品，在单体价值上发挥到最大”的品牌策略很难说不会打动股民。
　　而上市后能否如预期一样募集到10亿资金，很大程度上也取决于星河 湾能否吸引主力海外资金为其买单。至于星河湾未来上市后的招股动向如何，目前还是未知之数。不过，据记者了解，接受聆讯的星河湾其实已完成了上市前的一轮私募，香港地产界三大巨头和记黄埔、新鸿基地产、恒基地产或将以星河湾集团战略股东的面貌出现。而有相关媒体报道，星河湾可能是全球第五大私募基金CVC大中华区负责人梁伯韬首个以私人身份投资的项目。而据了解，作为广州地产知名企业，广州相关政府部门也对其在税收、财政等方面提供了大量的支持。这些想必已为星河湾实现融资目标增加了不少筹码。
　　经济学家巴曙松也指出，人们之所以对一些上市的企业给出比较高的PE，表明投资者对它是有期待的，即不仅仅是靠自身的盈利，也期待着企业通过整合获得外延式的发展，所以在资：本市场迅速扩张的过程中，那些有比较强的能力与整合渠道的企业会获得更多的资金。
　　不过有一个事实必须看到，当初SOHO中国在去年6月进行聆讯后，进入8月中旬，仍未按惯例在聆讯后一周展开市场推介，该公司的招股说明书也依然没有像预料的那样公布。当时，SOHO中国的上市保荐人高盛公司对公司给出的发行定价相对较低，达不到SOHO中国的预期。与SOHO中国拥有相似境况的星河湾离10亿美元还有多远，着实难测。
　　
　　猜想5　10亿英元往哪儿花?
　　
　　去年底，上市刚满月的SOHO中国便有了大举动——以24.4亿元人民币完成了对“光华路SOHO²”和“SOHO北京公馆”两个新项目的收购，进一步加强了SOHO中国在北京中心高价值区域的土地储备。当然，上市后老潘的举措不止这些，以百亿拿地的大手笔不得不让众人评议其在努力解救“土地荒”。
　　业内人士指出，“缺地”的SOHO中国，只有通过四下拿地，加大收购新项目力度，才能不断给股民以信心。而今，与上市前的SOHO中国多少有些相似的“土地困难户”星河湾，会不会也循着老潘这条路：假若上市成功，募到预期目标的10亿美元后便四下展开土地攻坚战?
　　徘徊股市十数载的老股民田先生告诉记者，假如星河湾真上了市，自己也不会轻易投钱进去，“毕竟星河湾现在的土地储备情况是让我们看不到太高希望的，我估计等他们真上市拿到了10亿美元，肯定会像当初的SOHO中国那样到处拿地吧，打进更多的城市，加强自己的实力，到那个时候，可能会有更多像我这样的股民才有所信心，放心投给他更多钱，而有了更多的钱之后，他们也可以去拿更多的地。”
　　再者，仅仅在北京、广州拥有三个成熟项目的星河湾目前未免还太单薄，如果成功上市，黄文仔必会带领麾下猛将积极开发新项目。如今在上海刚刚斩获的两幅地块，无疑会成为星河湾拓展上海战场的利器，面对等待开发的两个加起来有93万平方米的新项目，加上其一直讲求做高端产品，对成本投入有很高的要求，10亿美元的募资将会为这两个项目注入最强有力的资金血液。