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在过去的三年中，中国城市影院的数量一直保持快速增长的势头。据中国电影发行放映协会电影数据统计中心发布的数据显示，2007年全国主流院线新增影院102家，新增银幕493块，平均每天诞生1.35块新银幕。 然而，现有银幕数量和中国人口相比依然非常悬殊，影院数量的短缺从整体上看仍是如此。随着近几年国内院线票房的逐年增高，不少海外资本已把目光瞄准了影院投资这一潜在市场。而已经开业的影院也在积极寻求扩张，使得多个大型购物中心在招商时出现影院扎堆争夺的局面。
对商业地产开发商而言，招商过程中已不能一味依靠餐饮、大卖场来吸引人气，影院这一业态已被不少开发商所接受。在兴建影院的过程中，越来越多的房地产商与院线有了密切的关系。一些房地产商直接成立了院线，一些则与院线建立了合作关系。
不过影院对物业条件要求非常苛刻。就层高而言，影院一般要求7到8米，而一般商铺只需3到4米便足够。因而，如何把握影院选址的核心诉求是影院和开发商实现双赢的先决条件。同时，开发商能否以客观心态来判断北京影院的现状和市场空间亦是实现双赢的重要因素。
为此，《楼市》专访了北京UME华星国际影城总经理陆遥、星美传媒·星美影院发展有限公司总经理黄巍先生，以其商家的视角来看待影院和房地产之间内在的联系。
黄巍：影院并非商业项目“救世主”
2008年被黄巍称之为星美影院提惠年。据他透露，星美传媒集团(下简称：星美)旗下的影院数量预计将在全国新增8—lO家，到2010年，星美将达到40家左右影院的规模。而在北京市场，星美国际影城亦在积极推进新影院的建设。“除了已经确定在今年4月份开业的回龙观星美国际影城和上海松江影院等8家影城外，星美仍在和其它开发商密切商谈明年和后年的影院开设的事宜。”黄巍说道。
面对多家内地及日、韩影院在新商业项目上演的争夺战，黄巍坦言，影院并非是商业项目的“救世主”，一个影院救活不了一个商业项目。作为商业项目的配套设施，影院只有在其所在物业具备一定商业基础之后，才能起到良好的促进作用。
完备产业链赢取开发商
影院如何在竞争中获得开发商青睐，实现双方共赢?作为星美影院总经理，黄巍有着自己的看法。“影院和开发商之间的谈判，实际上是双方互相博弈的过程。星美影院更侧重通过其已有影院的良好经营水准来赢得开发商对长远利润空间的看好，并非一味以高租金水平来让开发商获得一时的收益。”黄巍表示。
之所以星美能在谈判过程中占据先机，黄巍认为星美完备的产业链是另一重要因素。星美已形成了从电影制片到中游的电影发行到下游的电影放映一条龙的产业架构。据黄巍透露，在制片领域，星美今年参额投资了影片《南京南京》、《左右》。在电影产业中游院线方面，星美在2002年中国院线改革之初和中影集团合资成立的院线公司，截至2007年底，已覆盖全国22个省市，拥有107家影院和370块银幕，并以3.87亿元票房成为中国院线票房之首。
“星美形成了上中下游一体化的经营模式，使得产品可以在不同的阶段形成不同的价值，而且上中下游可以相互关联、相互支撑。”黄巍表示，电影产业链条的相互支持为下游影院的建设提供了诸多隐性支持，包括片商支持、活动举办以及拷贝数量等方面都使得星美影院在很多策略和营销安排上有很大的调整空间，为其影院的成功发挥了重要作用。
因此，拥有完备电影产业链的影院如果运用得当，其给商业项目带来的效果将远远大于开发商的期望值。事实上，由影院经营的产品便可看出这是需要持续经营的行业。然而，如果某个影院在前期运营不好的话，日后便很难吸引人们的目光。
在目前星级影院提供给人们的硬件设施正趋于雷同的情况下，影院自身运营能力便成为竞争中的重要砝码。“影院经营是一门学问，包括对电影场次的排放、场地选择以及对影院生长周期的理性判断等方面将成为影院经营者需要考虑的问题。”黄巍坦言。
四大利好因素
虽然影院并非是商业项目的“救世主”，但黄巍认为如果影院能有效融入所在物业的商业定位，将为其所在商业项目带来以下几个方面的利好因素。首先，影院将会给商业项目带来强大的购物人群。与餐饮等业态不同，影院客流会随着季节和上映影片的不同而有所差别。
当某个商业项目引入影院后，在业态上会形成与周边项目的不同，很可能带来很多潜在消费人群。例如，去年电影《变形金刚》的上映，让很多之前不去影院的人走进了影院，从而为影院所在商场聚集了大量人流。虽然并不能说人们去看电影就会在商场里消费，但是这会增加潜在人群的消费几率。
其次，影院吸引的客户群体，绝大部分正是商业项目希望吸引过来的人流。因为影院卖的产品并非是日用消费品，观影的主流人群大多是时尚人群，年龄段在18—35岁之间，具备较强的消费能力。这一点从很多广告商愿意在影院投广告的现象便可见一斑。而超市吸引的人流却很少会去消费商场的其它店铺，因为这类人群去超市采购的是日用消费品。
第三，影院能满足商业要求的人群滞留时间。影院能把顾客的滞留时间延长至三小时左右。目前多数电影放映时间在两小时左右，这客观上增大商业消费的几率。同时，由于影院经营的是时尚产品，电影的更新速度基本上保持2天有一部新电影，加上海报以及活动的推广，客观提升了商业项目的时尚性。
第四，影院自身宣传一定程度上提升了商业项目的知名度。影院通过在媒体刊登影讯、首映式活动等形式间接也宣传了所在物业。因此，影院与所在物业的关系不是简单的租户与租客的关系，其给商场带来的更多的是潜在、附加的商业利益，这是其它业态所不能给予的。
选址核心诉求
在对北京整体影院统计时，不难发现，目前北京具备相当规模的星级影院不超过20家，且大多集中分布在北京的北侧和东侧，西侧以及南侧相对比较少。“对开发商而言，影院分布不合理加剧了市场需求。如果要引入影院这一业态，开发商应先对项目所在区域是否需要影院有所了解。”黄巍表示。
更为重要的是，由于影院对物业条件要求非常苛刻，如面积、层高、柱距、起坡、承重、银幕大小、人流动线划分等方面都有特定需求。(附：星级影院的基本技术要求)，由于不同城市、区域的影院规模是不一样的，影院选址更为细化的标准应视情况而定。
“开发商在确定引入影院后，最好在前期规划中让影院经营者参与进来，以便影院能根据自身诉求来设计其建筑内部结构。如果在项目建成后才引入影院，通常会出现各种问题。即便在付出高昂的内部改造成本后，影院的进入也 难以达到完美的效果。”黄巍说道。
此外，开发商应根据影院的功能和客流特点，合理安排影院周边的业态布局。例如，如果将影院和超市放在一起，便会出现恶性竞争情况。如果把儿童城、餐饮、KTV等业态放在影院旁边，将会实现商业业态的良性提升。
陆遥：2009年影院市场迎来洗牌
2008年，重庆、北京成为了香港UME电影管理集团(以下简称：UME集团)扩充影院数量的中心城市，重庆UME国际影城(九龙坡店)和北京UME国际影城(双井店)将在年内相继开业。陆遥向记者透露，在未来两年内，UME集团将在成都、天津以及北京等城市新增六座影城。
UME集团的强势扩张需要在全国寻求优质的商业物业，而目前影院建设在很多城市都存在盲目投资的现象，其背后自然是各种资本为争夺市场而进行角逐。“在和各个地产商进行商业谈判时发现，开发商给予影院进驻的商业条款越来越苛刻，影院利润空间正逐步减少。”谈及UME集团在京选址时，陆遥如是说道。
影院“圈地”提速
作为拥有港资背景的UME集团，已在北京、上海、重庆、广州、杭州等城市投建影城。而在未来两年内，UME旗下的影城数量将成倍增加。此前UME集团在中国市场开设新影城基本保持每年一家的速度，为何在此时提速影城建设?陆遥表示，目前国内影院良好的票房增长潜力刺激了各大影院的“圈地”扩张，多家内地以及日韩品牌影院想依托影院的开设抢夺市场份额。
多个大体量购物中心在招商时加重了娱乐业态的比重，在给影院创造了大肆“圈地”条件的同时，亦出现了影院扎堆争夺进驻购物中心的情况。当初在华角川影业(香港)集团入驻大钟寺国际广场的签约仪式上，开发商中坤集团董事长黄怒波便对院线系统竞争如此激烈的场面感到吃惊。根据协议，华角川影业集团将租用大钟寺国际广场三千余平方米商铺用于其在北京的旗舰影院的经营。
对于北京市场而言，各大影院“跑马圈地”的竞争局面仍将会持续一段时间。而北京整体影院数量并不能满足人们的观影需求，居住在城南、城西以及远郊的人们可供选择的影院数量并不多，市场对影院需求仍有很大空间。(见北京现有影院分布区域一览表)
“目前来看，北京影院市场还处于依靠规模来推出品牌影院的时期，人们对电影院的品牌效应仍需要一个认知的过程。”陆遥指出。以华星影城为例，其开业之初大家也很陌生，经过5年时间后才逐渐被人们熟悉。据资料显示，2007年华星单个影城的全年票房超过4000万元，夺得全国票房首位。目前，华星影城还未形成品牌影院的规模，影院数量的缺少或许是因素之一。
“圈地”后遗症
在影院大肆“圈地”的同时，亦出现了盲目投资的后遗症。作为华星影城的总经理，陆遥在走访很多城市后发现，不少地方已出现影院经营日益困难的现象。位于上海虹桥区域内的某个电影院，开业四年后濒临倒闭边缘。在重庆解放碑附近一处开业不到一年的电影院，也关门停业。
事实上，在投资影院的众多资本背后出现了房地产公司的身影。房地产项目对资金实力要求非常高，而投资影院花费的费用在开发商看来并不算多。受到市场的利润预期，部分开发商以为只要投资影院就能赚钱，从而出现了盲目投资的现象。目前北京市场上就有开发商自身投资的影院经营不利而急于出手的情况。
“这很大程度归结于开发商对影院票房的过高预期，而忽视竞争激烈的市场现状。北京市场总票房虽然在全国排名靠前，但与在建电影院的数量和投资金额相比，应该是不成比例。如果过去一个亿的票房由30块银幕产生，而如今发展到60块银幕是否就能产生2个亿票房?”陆遥说道。
以华星影城所在的海淀区为例，现已成为电影院扎堆的区域。据不完全统计，在华星影城周边不到5平方公里的距离，至少分布着50多块银幕。
“过去的影院往往是单厅单幕，如今多厅多幕的影院相当于过去七至八家影院的数量。海淀区整体影院市场已趋于饱和，影院之间的竞争将会变得非常激烈。”陆遥表示，“从观影人数来看，在娱乐生活方式缺乏的80年代北京市场的观影人数最多达到过2亿人。如今人们消遣方式并非只有影院，观众人数在减少，而影院数量在不断增加，这是市场必须面对的现实情况。”
“目前影院的大肆‘圈地’扩张显示出整个行业还是一种粗放型的发展，预计到明年盲目投资影院的情况将会得到缓解。届时，市场将会淘汰部分影院，整个行业将迎来新一轮洗牌。”对于未来影院市场的发展，陆遥仍充满信心。
对商业地产开发商而言，招商过程中已不能一味依靠餐饮、大卖场来吸引人气，影院这一业态已被不少开发商所接受。在兴建影院的过程中，越来越多的房地产商与院线有了密切的关系。一些房地产商直接成立了院线，一些则与院线建立了合作关系。
不过影院对物业条件要求非常苛刻。就层高而言，影院一般要求7到8米，而一般商铺只需3到4米便足够。因而，如何把握影院选址的核心诉求是影院和开发商实现双赢的先决条件。同时，开发商能否以客观心态来判断北京影院的现状和市场空间亦是实现双赢的重要因素。
为此，《楼市》专访了北京UME华星国际影城总经理陆遥、星美传媒·星美影院发展有限公司总经理黄巍先生，以其商家的视角来看待影院和房地产之间内在的联系。
黄巍：影院并非商业项目“救世主”
2008年被黄巍称之为星美影院提惠年。据他透露，星美传媒集团(下简称：星美)旗下的影院数量预计将在全国新增8—lO家，到2010年，星美将达到40家左右影院的规模。而在北京市场，星美国际影城亦在积极推进新影院的建设。“除了已经确定在今年4月份开业的回龙观星美国际影城和上海松江影院等8家影城外，星美仍在和其它开发商密切商谈明年和后年的影院开设的事宜。”黄巍说道。
面对多家内地及日、韩影院在新商业项目上演的争夺战，黄巍坦言，影院并非是商业项目的“救世主”，一个影院救活不了一个商业项目。作为商业项目的配套设施，影院只有在其所在物业具备一定商业基础之后，才能起到良好的促进作用。
完备产业链赢取开发商
影院如何在竞争中获得开发商青睐，实现双方共赢?作为星美影院总经理，黄巍有着自己的看法。“影院和开发商之间的谈判，实际上是双方互相博弈的过程。星美影院更侧重通过其已有影院的良好经营水准来赢得开发商对长远利润空间的看好，并非一味以高租金水平来让开发商获得一时的收益。”黄巍表示。
之所以星美能在谈判过程中占据先机，黄巍认为星美完备的产业链是另一重要因素。星美已形成了从电影制片到中游的电影发行到下游的电影放映一条龙的产业架构。据黄巍透露，在制片领域，星美今年参额投资了影片《南京南京》、《左右》。在电影产业中游院线方面，星美在2002年中国院线改革之初和中影集团合资成立的院线公司，截至2007年底，已覆盖全国22个省市，拥有107家影院和370块银幕，并以3.87亿元票房成为中国院线票房之首。
“星美形成了上中下游一体化的经营模式，使得产品可以在不同的阶段形成不同的价值，而且上中下游可以相互关联、相互支撑。”黄巍表示，电影产业链条的相互支持为下游影院的建设提供了诸多隐性支持，包括片商支持、活动举办以及拷贝数量等方面都使得星美影院在很多策略和营销安排上有很大的调整空间，为其影院的成功发挥了重要作用。
因此，拥有完备电影产业链的影院如果运用得当，其给商业项目带来的效果将远远大于开发商的期望值。事实上，由影院经营的产品便可看出这是需要持续经营的行业。然而，如果某个影院在前期运营不好的话，日后便很难吸引人们的目光。
在目前星级影院提供给人们的硬件设施正趋于雷同的情况下，影院自身运营能力便成为竞争中的重要砝码。“影院经营是一门学问，包括对电影场次的排放、场地选择以及对影院生长周期的理性判断等方面将成为影院经营者需要考虑的问题。”黄巍坦言。
四大利好因素
虽然影院并非是商业项目的“救世主”，但黄巍认为如果影院能有效融入所在物业的商业定位，将为其所在商业项目带来以下几个方面的利好因素。首先，影院将会给商业项目带来强大的购物人群。与餐饮等业态不同，影院客流会随着季节和上映影片的不同而有所差别。
当某个商业项目引入影院后，在业态上会形成与周边项目的不同，很可能带来很多潜在消费人群。例如，去年电影《变形金刚》的上映，让很多之前不去影院的人走进了影院，从而为影院所在商场聚集了大量人流。虽然并不能说人们去看电影就会在商场里消费，但是这会增加潜在人群的消费几率。
其次，影院吸引的客户群体，绝大部分正是商业项目希望吸引过来的人流。因为影院卖的产品并非是日用消费品，观影的主流人群大多是时尚人群，年龄段在18—35岁之间，具备较强的消费能力。这一点从很多广告商愿意在影院投广告的现象便可见一斑。而超市吸引的人流却很少会去消费商场的其它店铺，因为这类人群去超市采购的是日用消费品。
第三，影院能满足商业要求的人群滞留时间。影院能把顾客的滞留时间延长至三小时左右。目前多数电影放映时间在两小时左右，这客观上增大商业消费的几率。同时，由于影院经营的是时尚产品，电影的更新速度基本上保持2天有一部新电影，加上海报以及活动的推广，客观提升了商业项目的时尚性。
第四，影院自身宣传一定程度上提升了商业项目的知名度。影院通过在媒体刊登影讯、首映式活动等形式间接也宣传了所在物业。因此，影院与所在物业的关系不是简单的租户与租客的关系，其给商场带来的更多的是潜在、附加的商业利益，这是其它业态所不能给予的。
选址核心诉求
在对北京整体影院统计时，不难发现，目前北京具备相当规模的星级影院不超过20家，且大多集中分布在北京的北侧和东侧，西侧以及南侧相对比较少。“对开发商而言，影院分布不合理加剧了市场需求。如果要引入影院这一业态，开发商应先对项目所在区域是否需要影院有所了解。”黄巍表示。
更为重要的是，由于影院对物业条件要求非常苛刻，如面积、层高、柱距、起坡、承重、银幕大小、人流动线划分等方面都有特定需求。(附：星级影院的基本技术要求)，由于不同城市、区域的影院规模是不一样的，影院选址更为细化的标准应视情况而定。
“开发商在确定引入影院后，最好在前期规划中让影院经营者参与进来，以便影院能根据自身诉求来设计其建筑内部结构。如果在项目建成后才引入影院，通常会出现各种问题。即便在付出高昂的内部改造成本后，影院的进入也 难以达到完美的效果。”黄巍说道。
此外，开发商应根据影院的功能和客流特点，合理安排影院周边的业态布局。例如，如果将影院和超市放在一起，便会出现恶性竞争情况。如果把儿童城、餐饮、KTV等业态放在影院旁边，将会实现商业业态的良性提升。
陆遥：2009年影院市场迎来洗牌
2008年，重庆、北京成为了香港UME电影管理集团(以下简称：UME集团)扩充影院数量的中心城市，重庆UME国际影城(九龙坡店)和北京UME国际影城(双井店)将在年内相继开业。陆遥向记者透露，在未来两年内，UME集团将在成都、天津以及北京等城市新增六座影城。
UME集团的强势扩张需要在全国寻求优质的商业物业，而目前影院建设在很多城市都存在盲目投资的现象，其背后自然是各种资本为争夺市场而进行角逐。“在和各个地产商进行商业谈判时发现，开发商给予影院进驻的商业条款越来越苛刻，影院利润空间正逐步减少。”谈及UME集团在京选址时，陆遥如是说道。
影院“圈地”提速
作为拥有港资背景的UME集团，已在北京、上海、重庆、广州、杭州等城市投建影城。而在未来两年内，UME旗下的影城数量将成倍增加。此前UME集团在中国市场开设新影城基本保持每年一家的速度，为何在此时提速影城建设?陆遥表示，目前国内影院良好的票房增长潜力刺激了各大影院的“圈地”扩张，多家内地以及日韩品牌影院想依托影院的开设抢夺市场份额。
多个大体量购物中心在招商时加重了娱乐业态的比重，在给影院创造了大肆“圈地”条件的同时，亦出现了影院扎堆争夺进驻购物中心的情况。当初在华角川影业(香港)集团入驻大钟寺国际广场的签约仪式上，开发商中坤集团董事长黄怒波便对院线系统竞争如此激烈的场面感到吃惊。根据协议，华角川影业集团将租用大钟寺国际广场三千余平方米商铺用于其在北京的旗舰影院的经营。
对于北京市场而言，各大影院“跑马圈地”的竞争局面仍将会持续一段时间。而北京整体影院数量并不能满足人们的观影需求，居住在城南、城西以及远郊的人们可供选择的影院数量并不多，市场对影院需求仍有很大空间。(见北京现有影院分布区域一览表)
“目前来看，北京影院市场还处于依靠规模来推出品牌影院的时期，人们对电影院的品牌效应仍需要一个认知的过程。”陆遥指出。以华星影城为例，其开业之初大家也很陌生，经过5年时间后才逐渐被人们熟悉。据资料显示，2007年华星单个影城的全年票房超过4000万元，夺得全国票房首位。目前，华星影城还未形成品牌影院的规模，影院数量的缺少或许是因素之一。
“圈地”后遗症
在影院大肆“圈地”的同时，亦出现了盲目投资的后遗症。作为华星影城的总经理，陆遥在走访很多城市后发现，不少地方已出现影院经营日益困难的现象。位于上海虹桥区域内的某个电影院，开业四年后濒临倒闭边缘。在重庆解放碑附近一处开业不到一年的电影院，也关门停业。
事实上，在投资影院的众多资本背后出现了房地产公司的身影。房地产项目对资金实力要求非常高，而投资影院花费的费用在开发商看来并不算多。受到市场的利润预期，部分开发商以为只要投资影院就能赚钱，从而出现了盲目投资的现象。目前北京市场上就有开发商自身投资的影院经营不利而急于出手的情况。
“这很大程度归结于开发商对影院票房的过高预期，而忽视竞争激烈的市场现状。北京市场总票房虽然在全国排名靠前，但与在建电影院的数量和投资金额相比，应该是不成比例。如果过去一个亿的票房由30块银幕产生，而如今发展到60块银幕是否就能产生2个亿票房?”陆遥说道。
以华星影城所在的海淀区为例，现已成为电影院扎堆的区域。据不完全统计，在华星影城周边不到5平方公里的距离，至少分布着50多块银幕。
“过去的影院往往是单厅单幕，如今多厅多幕的影院相当于过去七至八家影院的数量。海淀区整体影院市场已趋于饱和，影院之间的竞争将会变得非常激烈。”陆遥表示，“从观影人数来看，在娱乐生活方式缺乏的80年代北京市场的观影人数最多达到过2亿人。如今人们消遣方式并非只有影院，观众人数在减少，而影院数量在不断增加，这是市场必须面对的现实情况。”
“目前影院的大肆‘圈地’扩张显示出整个行业还是一种粗放型的发展，预计到明年盲目投资影院的情况将会得到缓解。届时，市场将会淘汰部分影院，整个行业将迎来新一轮洗牌。”对于未来影院市场的发展，陆遥仍充满信心。