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价格是引发购房行为的唯一触点,购房者面对低价房已经完全放弃了持币待购心态。
7月17日,周六,北京中粮万科长阳半岛售楼处。拥挤的人群让小李根本找不到一个销售员,已经在网上认真研究户型图的他直接冲到登记处,排号:6431!
7月24日,中粮万科长阳半岛开盘,均价13500元/平方米,开盘当天即销售了754套;第二天上午,剩余的100套也被销售一空。在万科香槟庆祝的同时,“长阳梦”化作泡影的小李心痛不已。
纵然有13500元的均价、110万左右的总价、85平方米两居的户型、紧邻地铁的便利交通、CSD的发展概念与可期待的配套建设,但长阳半岛算得上偏僻荒凉的位置、未来十年持续的施工干扰、每天上班20站地铁的拥挤、轻轨与京良路的噪音以及不确定的万科“工业化住宅”的风险,小李的初步判断:长阳半岛是个鸡肋,买与不买左右为难。7月12日“不便透露牌号人数”的销售员让小李心中多了许多底气,再加上楼市调控下房价继续下行的可能,小李更有了稳坐钓鱼台的感觉。这种感觉在他17日临近售楼处时瞬间消散。这疯狂的抢房场面怎该出现在冷清的房市中?
摇号结果的蹊跷
一个网友的帖子最先曝光在保利茉莉公馆的业主论坛上:根据统计结果,排号在1-100与101-200的购房者分别有51%和41%的概率进入选房序列,而6000号以后的概率只有4.5%。1-200号被戏称为“内定组”,201-1000号为“刚需组”,1001-6000号是“忽悠组”,6000号以后叫“智障组”。3000多的选房号终于让小李连去香格里拉选房现场看热闹的机会都没有。
“忽悠组”的热闹固然是销售公司的营销策略,在冷清的观望气氛下,开发商推出新盘总是慎之又慎,在用各种方式试探消费者的心理价位时,自己人也在制造热热闹闹的场面来瞒天过海。虽然如此,严厉的调控政策与浓厚的观望情绪着实让开发商惆怅了一把。7月26日凌晨,万科集团副总裁毛大庆用短信方式发布新浪微博:半年疑云锁长阳,思度谋定几惆怅;大略更需有壮志,协作完胜好文章!
所谓的“内定组”是否真实无从考证,若是万科按照排号顺序、购买意向等因素进行不等权重摇号,也无可厚非。只是它的存在,更赫然的告诉购房者:想买到房子,就赶快来抢吧!沦为“智障组”的小李本也是“刚需组”的一员:已经在北京工作三年,结婚买房也在今年春节提上重要日程。三四月份一路狂飙的房价让他全然没有勇气询问楼盘的价格,幸好调控来了。连续出击的组合政策振奋人心,经济学家们也在不断预言房价在下半年要继续下跌。观望,观望,不急。小李现在的忧虑是:一期的火热带动二期的价格上涨不说,更多的人加入到抢购的热潮会使得竞争更加激烈。难道唯有加入到 “内定组”才是买房的稳妥路线?
瞄准“刚需组”
网友在给万科王总与肖总的一封信中写道:“一套房子,我想住在您盖的高高的楼上。当然,我只是想当然了。您用6000多人的庞大阵容、800多套房源的杯水车薪点燃了京城新政后久违的热情,您和您的代理、销售、伙伴、公司赚足了面子。一个期盼,我想早日厚颜无耻的成为您的业主。草民不是托,草民就是想买套自己能买起的、有些品质的房子。草民建议您和您的代理下期不要再追求火爆了。您的房子不愁卖。不要再凭空增加摇号的人数,不要再让一个家庭办理N个号码了。”这或许表达了“刚需组”的共同心声。
长阳半岛的热销也引发机构的关注。以二手房为研究对象的链家地产市场研究部罕见的给媒体发来关于单个项目分析报告。链家在报告中说,长阳半岛能够获得如此的销售成绩,主要得益于价格偏低的优势。但是,价格并非万科胜利的唯一原因。实际上,在新政打压投资客的时候,长阳半岛把目标瞄准了市场刚需族。主力户型为85平方米左右的两居和90平方米左右的三居,以经济实用的户型为主,主要面对的都是首次置业的刚性需求。
日前,一份由搜狐焦点网、北京交通广播电台1039都市调查组联合出品,近12000名网友参与的《房山区域置业调查报告》显示,50%的购房者关注房山区域。百日等待后,楼市“潜伏”的需求已开始“跃跃欲试”。性价比仍较高,未来发展潜力较大的区域已经成为刚性需求者的“头号选择”。
根据某房地产交易机构的报告,今年4月份以前,50%-70%是投资投机型的,这个群体的购买力强硬,没有购买上限的制约;第二类是升级换代型的,占30%,主要是为了保留资产,有购买上限;还有一类人是刚性需求,购买力很低。调控政策出来之后,第一类人被卡住了,第二类人是目前买房的主力,而第三类人依然够不着房价,所以目前的成交量上不去。如果下半年政策依然强硬,必然会带来价格的下跌,刚需就能上去。房价一旦有小幅下降就会引起热销,中粮万科的长阳半岛两天内售罄就是典型。
百日调控之后
长阳半岛的火热,万科在定价与营销中颇费了一翻心血,这样的业绩其实也在管理层的预料之中。长阳的火热与楼市百日调控的严厉颇有些格格不入。仅从长阳半岛、茉莉公馆等几个楼盘的热销就断定楼市从观望已经转向,可能有些武断,但至少它传递出的信号已经让购房者再也捂不住钱包。
荧灿地产总经理顾辰天表示,从成交情况来看,购房者面对低价房已经完全放弃了之前的持币待购心态,可见价格是引发购房行为的唯一触点,只要价格合适,购房者还是会毫不犹豫地出手。下半年包括大兴在内的不少郊区县去年地王要开盘,开盘策略依然是低开高走。顾辰天表示,错过2009年初抄底的购房者就是因为不断的观望所以相当纠结和遗憾,而目前纯新盘的低价入市正是在重演2008年底到2009年初的楼市行情。
搜房网数据监控中心分析师安艳表示,7月份北京楼市的实际开盘量大大低于计划开盘量,主要是因为开发商对市场没有信心,不知道如何定价、何时入市,但从热销项目的情况看,市场并不缺乏购买力,只要价格合适,还是有人购买的。根据搜房网数据监控中心统计,8月份的计划开盘量达到37个,比7月份高出三成,“供需两观望”的局面有望在8月份打破。业内人士分析,酝酿了三个月的降价潮很可能在8月份出现,随着房价的下调,预计下半年楼市成交量将出现局部复苏。成交量复苏之后,或是新一轮的涨价潮。
华高莱斯副总公衍奎表示,4月份以来的调控政策实质上是一种“堵”的方式,而不是“疏”,用“堵”的手段难免会发生渗漏。现在大家普遍担心政策的执行力度和中央的态度会如何影响房价的升降。理想的状态是政策在“堵”的同时,金融“收”,金融不“收”,依靠政策是“堵”不住的。下半年的房价走势存在很大的不确定性,只能寄希望于房价不要反弹,因为政策一旦松动,价格反弹是必然之势。
长阳半岛,是万科的胜利,又会是谁的失败?
7月17日,周六,北京中粮万科长阳半岛售楼处。拥挤的人群让小李根本找不到一个销售员,已经在网上认真研究户型图的他直接冲到登记处,排号:6431!
7月24日,中粮万科长阳半岛开盘,均价13500元/平方米,开盘当天即销售了754套;第二天上午,剩余的100套也被销售一空。在万科香槟庆祝的同时,“长阳梦”化作泡影的小李心痛不已。
纵然有13500元的均价、110万左右的总价、85平方米两居的户型、紧邻地铁的便利交通、CSD的发展概念与可期待的配套建设,但长阳半岛算得上偏僻荒凉的位置、未来十年持续的施工干扰、每天上班20站地铁的拥挤、轻轨与京良路的噪音以及不确定的万科“工业化住宅”的风险,小李的初步判断:长阳半岛是个鸡肋,买与不买左右为难。7月12日“不便透露牌号人数”的销售员让小李心中多了许多底气,再加上楼市调控下房价继续下行的可能,小李更有了稳坐钓鱼台的感觉。这种感觉在他17日临近售楼处时瞬间消散。这疯狂的抢房场面怎该出现在冷清的房市中?
摇号结果的蹊跷
一个网友的帖子最先曝光在保利茉莉公馆的业主论坛上:根据统计结果,排号在1-100与101-200的购房者分别有51%和41%的概率进入选房序列,而6000号以后的概率只有4.5%。1-200号被戏称为“内定组”,201-1000号为“刚需组”,1001-6000号是“忽悠组”,6000号以后叫“智障组”。3000多的选房号终于让小李连去香格里拉选房现场看热闹的机会都没有。
“忽悠组”的热闹固然是销售公司的营销策略,在冷清的观望气氛下,开发商推出新盘总是慎之又慎,在用各种方式试探消费者的心理价位时,自己人也在制造热热闹闹的场面来瞒天过海。虽然如此,严厉的调控政策与浓厚的观望情绪着实让开发商惆怅了一把。7月26日凌晨,万科集团副总裁毛大庆用短信方式发布新浪微博:半年疑云锁长阳,思度谋定几惆怅;大略更需有壮志,协作完胜好文章!
所谓的“内定组”是否真实无从考证,若是万科按照排号顺序、购买意向等因素进行不等权重摇号,也无可厚非。只是它的存在,更赫然的告诉购房者:想买到房子,就赶快来抢吧!沦为“智障组”的小李本也是“刚需组”的一员:已经在北京工作三年,结婚买房也在今年春节提上重要日程。三四月份一路狂飙的房价让他全然没有勇气询问楼盘的价格,幸好调控来了。连续出击的组合政策振奋人心,经济学家们也在不断预言房价在下半年要继续下跌。观望,观望,不急。小李现在的忧虑是:一期的火热带动二期的价格上涨不说,更多的人加入到抢购的热潮会使得竞争更加激烈。难道唯有加入到 “内定组”才是买房的稳妥路线?
瞄准“刚需组”
网友在给万科王总与肖总的一封信中写道:“一套房子,我想住在您盖的高高的楼上。当然,我只是想当然了。您用6000多人的庞大阵容、800多套房源的杯水车薪点燃了京城新政后久违的热情,您和您的代理、销售、伙伴、公司赚足了面子。一个期盼,我想早日厚颜无耻的成为您的业主。草民不是托,草民就是想买套自己能买起的、有些品质的房子。草民建议您和您的代理下期不要再追求火爆了。您的房子不愁卖。不要再凭空增加摇号的人数,不要再让一个家庭办理N个号码了。”这或许表达了“刚需组”的共同心声。
长阳半岛的热销也引发机构的关注。以二手房为研究对象的链家地产市场研究部罕见的给媒体发来关于单个项目分析报告。链家在报告中说,长阳半岛能够获得如此的销售成绩,主要得益于价格偏低的优势。但是,价格并非万科胜利的唯一原因。实际上,在新政打压投资客的时候,长阳半岛把目标瞄准了市场刚需族。主力户型为85平方米左右的两居和90平方米左右的三居,以经济实用的户型为主,主要面对的都是首次置业的刚性需求。
日前,一份由搜狐焦点网、北京交通广播电台1039都市调查组联合出品,近12000名网友参与的《房山区域置业调查报告》显示,50%的购房者关注房山区域。百日等待后,楼市“潜伏”的需求已开始“跃跃欲试”。性价比仍较高,未来发展潜力较大的区域已经成为刚性需求者的“头号选择”。
根据某房地产交易机构的报告,今年4月份以前,50%-70%是投资投机型的,这个群体的购买力强硬,没有购买上限的制约;第二类是升级换代型的,占30%,主要是为了保留资产,有购买上限;还有一类人是刚性需求,购买力很低。调控政策出来之后,第一类人被卡住了,第二类人是目前买房的主力,而第三类人依然够不着房价,所以目前的成交量上不去。如果下半年政策依然强硬,必然会带来价格的下跌,刚需就能上去。房价一旦有小幅下降就会引起热销,中粮万科的长阳半岛两天内售罄就是典型。
百日调控之后
长阳半岛的火热,万科在定价与营销中颇费了一翻心血,这样的业绩其实也在管理层的预料之中。长阳的火热与楼市百日调控的严厉颇有些格格不入。仅从长阳半岛、茉莉公馆等几个楼盘的热销就断定楼市从观望已经转向,可能有些武断,但至少它传递出的信号已经让购房者再也捂不住钱包。
荧灿地产总经理顾辰天表示,从成交情况来看,购房者面对低价房已经完全放弃了之前的持币待购心态,可见价格是引发购房行为的唯一触点,只要价格合适,购房者还是会毫不犹豫地出手。下半年包括大兴在内的不少郊区县去年地王要开盘,开盘策略依然是低开高走。顾辰天表示,错过2009年初抄底的购房者就是因为不断的观望所以相当纠结和遗憾,而目前纯新盘的低价入市正是在重演2008年底到2009年初的楼市行情。
搜房网数据监控中心分析师安艳表示,7月份北京楼市的实际开盘量大大低于计划开盘量,主要是因为开发商对市场没有信心,不知道如何定价、何时入市,但从热销项目的情况看,市场并不缺乏购买力,只要价格合适,还是有人购买的。根据搜房网数据监控中心统计,8月份的计划开盘量达到37个,比7月份高出三成,“供需两观望”的局面有望在8月份打破。业内人士分析,酝酿了三个月的降价潮很可能在8月份出现,随着房价的下调,预计下半年楼市成交量将出现局部复苏。成交量复苏之后,或是新一轮的涨价潮。
华高莱斯副总公衍奎表示,4月份以来的调控政策实质上是一种“堵”的方式,而不是“疏”,用“堵”的手段难免会发生渗漏。现在大家普遍担心政策的执行力度和中央的态度会如何影响房价的升降。理想的状态是政策在“堵”的同时,金融“收”,金融不“收”,依靠政策是“堵”不住的。下半年的房价走势存在很大的不确定性,只能寄希望于房价不要反弹,因为政策一旦松动,价格反弹是必然之势。
长阳半岛,是万科的胜利,又会是谁的失败?