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房地产行业是个暴利行业。暴利的原因之一就是房价太高,利润丰厚;之二就是偷逃税款,获取不义之财(房价高,纳税就多,多到一定程度,有人就铤而走险大肆逃税),有些白手起家的开发商,开发一个楼盘就步入亿万富翁的行列,发家之快令众人追随,但其中的风险也不言而喻。
一、房地产开发企业的涉税风险
依据税收基本原理,高收入多纳税,低收入少纳税。但一些房地产企业似乎不是这样,他们一方面想获得高额收入,另一方面又想少纳税。在这个主题思想指导下,就催生了一些非法行为,利用造假来偷逃国家税款。其主要手段基本有二:
一是藏匿收入。高收入多纳税,但作为一个经济组织又不能不追随高收入,怎么办?胆大的企业干脆“一不做二不休”,把高收入藏匿起来,比如:将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上,或隐匿收入,或不作或不及时作账务处理,或直接冲减开发成本;分解售房款收入,将部分款项开具收款收据,隐匿收入;在境外销售境内房产,隐匿销售收入;私建违建阁楼、车库、仓库,对外销售使用权开具收款收据,隐匿收入;与部队、村委会联建商品房,隐匿收入等等。藏匿高收入,就减少了企业的营业收入和利润,降低了增值率,直接偷逃了营业税、房产税、企业所得税和高额的土地增值税。藏匿的收入若进入企业的小金库,用小金库发钱,又逃避了个人所得税。
二是虚增成本费用。在收入确定的情况下,增加成本费用,也就减少了利润及其据以计算的企业所得税,降低了土地增值率以及据此计算的土地增值税。其常用的伎俩大致有:虚开材料采购发票,或到税负较低的地区申请代开发票,或者使用假发票入账,增加成本费用,多预提施工费用,虚列开发成本;滚动开发项目,故意混淆前后项目之间的成本,提前列支成本支出(企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经决算或即将结算的项目,造成已完工项目成本费用增大,减少当期利润);发生销售退回业务,只冲记收入,不冲回已结转成本等等。此外,房地产企业还存在故意拖延项目竣工决算和完工时间,虚列劳务用工人数等逃税现象。
可以说,房地产企业的涉税风险主要体现在一个“既要高收入又要少纳税”这个矛盾体中,其一切涉税违法行为,都是围绕这个矛盾体开展的。在对房地产企业的税收治理中,执法部门也查处了一些违法乱纪企业,但这些偷逃税款的伎俩屡查屡犯,大有前赴后继之势,原因就是其中的利益太大了,太诱人了一在这条道路上,不知还要倒下多少贪婪之徒。
二、房地产开发企业的节税建议
我们始终认为,绝大部分的经营者都是有“底线”的,有正道就很少有人愿意走邪道。在节税这个问题上亦然。房地产行业偷逃税款的行为猖獗,有巨大利益的诱惑,同时也有没有正道可走的原因。没有正道可走,主要是没有人出来指出正道。
我们不揣浅陋,在此抛砖引玉。
在现行税收政策下,房地产开发企业的税负是可以依据交易安排合法减轻的。前提条件是:先弄懂相关税收政策,以及高税负的原因,再进行交易上的合理安排。我们分普通楼盘和精装修楼盘来谈一下相关政策及其节税建议。
(一)普通楼盘的节税建议
我们所说的普通楼盘是指销售毛坯房的楼盘,即是没有经过装修的商品房。现行税收政策规定:商品房的增长率没有超过20%,免征土地增值税。但对于广大房地产商来说,恐怕没有谁愿意主动去开发这样的楼盘。所以,这条优惠政策,只有那些经济适用房能够享受。非经济适用房的开发商对此不屑一顾,但相关的税负又必须扛着。
我们认为普通楼盘的高税负源于“中间环节的缺失”,特别是对超低价格进料和支付施工费用的房地产开发商来说,超低价的材料和超低价的施工费用’都转化成了自己的利润和增长率,加大了企业所得税和土地增值税的税负。为此,我们建议有二:
一是在进料环节设立一个材料供应公司,专门供应楼盘的用料。材料公司通过原先的超低价进料后,加价卖给房地产开发商。加价部分会增加材料公司17%的增值税,减少房地产开发商20%至60%土地增值税;一般情况下,材料公司的企业所得税税率应该与房地产开发商的企业所得税税率相等(25%),所以。材料公司加价增加的企业所得税与房地产开发商因此减少的企业所得税应该持平。如果房地产开发商的土地增值税税率适应50%,假如加价1000万元,材料(含税),材料公司多交增值税145.30万元[1000÷(1 17%)×17%],那么房地产开发商的成本增加1000万元,土地增值税减轻500万元(1000×50%),总体节税354.70万元(500—145.30),这也是比较可观的。
二是在施工环节设立一个有资质的建筑公司(或收购、合作经营),专门负责楼盘的建设,即肥水不流外人田。这样,房地产开发商在与建筑公司结算费用时,就不会超低价支付,而应按比较高位的市场价支付。其间“转移”的比以前昂贵的价格(要注意关联交易),会增加建筑公司3%的营业税,减少房地产开发商20%至60%的土地增值税;建筑公司的企业所得税税率若与房地产开发商的企业所得税税率相等(25%),应纳所得税总额在总体上也不会发生变化。如果房地产开发商的土地增值税税率也是50%,假如多支付建筑费用1000万元,建筑公司多交营业税30万元(1000×3%),而房地产开发商的土地增值税可以减轻500万元(1000×50%),总体节税470万元(500-30),这比材料公司加价供料的节税效果更可观的。
(二)精装修楼盘的节税建议
我们所说的精装修楼盘是指经过装修的商品房,包括拎包就住的别墅。
精装修楼盘的高税负主要高在土地增值税上一最高税率为60%(这也是我国目前最高的税率)一其原因我们认为是由混合行为造成的。土地增值税主要是根据土地增值率征收的,房屋建成后,毛坯房的价格应是其计税依据,但如果开发商自己又“锦上添花”,对这些毛坯房进行装修,不论你开建筑发票还是收据,那计税价格也得把这些装修费用加进去;如果开发商又买了彩电、冰箱等家具拉进去,这些家具的费用,也要算进计税价格。原因是你销售的精装修房屋是“一口价”,这“一口价”就确定了土地的增值量及其增值率,土地增值税就得按你这“一口价”来收。
这就是房地产开发企业的混合业务,如果不加以区分,无论会计怎么核算,均要交纳土地增值税。
我们对此混合业务的建议是:改变交易模式,从“一对一”的销售模式,改为“二对一”或“三对一”的营销模式,即从房地产开发商一家单纯的销售精装修房子,分拆为房地产开发商销售毛坯房、装修公司装修毛坯房、家具公司销售家具,原先的一个活,分开由三个法人公司来做,这样,土地增值税的征收对象就只有房地产开发商,土地增值率就会大幅度下降,而装修公司和家具公司的业务根本不会涉及这个高额的土地增值税。
我们来大致算一下可节约的税额。《土地增值税暂行条例》第七条规定:土地增值税实行四级超率累进税率,各档税率见表1。
假定一个精装修楼盘扣除项目是1亿元,销售额是4亿元,其纳税额的计算如下:
增值额=4-1=3(亿元)
增值额与扣除项目比率=3÷1=300%
增值额超过扣除项目金额的200%,适用60%的税率’其简便计算公式为:
土地增值税=增值额×60%-扣除项目×35%=3×60%-1×35%=1.45(亿元)
即要交纳1.45亿元的土地增值税。
如果通过装修,购买家具等分拆总体销售额,把房产的销售额降为3亿元,尽管适用的税率没变,但节税效果明显:
土地增值税:增值额×60%一扣除项目×35%=2×60%-1×35%=0,85(亿元)
分拆出1亿元的增值额,就减少了6000万元税款(1.45亿元-0.85亿元)。面对如此巨大的节税效应,就是“二对一”或“三对一”分拆销售的手续再麻烦,也值得去做,因为这总比违法乱纪强,安全且正经。
需要说明的是,这种拆分方式对于购买房产的消费者来说也是有利的’因为可以直接减少他们承担的购房印花税、契税等税费。
一、房地产开发企业的涉税风险
依据税收基本原理,高收入多纳税,低收入少纳税。但一些房地产企业似乎不是这样,他们一方面想获得高额收入,另一方面又想少纳税。在这个主题思想指导下,就催生了一些非法行为,利用造假来偷逃国家税款。其主要手段基本有二:
一是藏匿收入。高收入多纳税,但作为一个经济组织又不能不追随高收入,怎么办?胆大的企业干脆“一不做二不休”,把高收入藏匿起来,比如:将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上,或隐匿收入,或不作或不及时作账务处理,或直接冲减开发成本;分解售房款收入,将部分款项开具收款收据,隐匿收入;在境外销售境内房产,隐匿销售收入;私建违建阁楼、车库、仓库,对外销售使用权开具收款收据,隐匿收入;与部队、村委会联建商品房,隐匿收入等等。藏匿高收入,就减少了企业的营业收入和利润,降低了增值率,直接偷逃了营业税、房产税、企业所得税和高额的土地增值税。藏匿的收入若进入企业的小金库,用小金库发钱,又逃避了个人所得税。
二是虚增成本费用。在收入确定的情况下,增加成本费用,也就减少了利润及其据以计算的企业所得税,降低了土地增值率以及据此计算的土地增值税。其常用的伎俩大致有:虚开材料采购发票,或到税负较低的地区申请代开发票,或者使用假发票入账,增加成本费用,多预提施工费用,虚列开发成本;滚动开发项目,故意混淆前后项目之间的成本,提前列支成本支出(企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经决算或即将结算的项目,造成已完工项目成本费用增大,减少当期利润);发生销售退回业务,只冲记收入,不冲回已结转成本等等。此外,房地产企业还存在故意拖延项目竣工决算和完工时间,虚列劳务用工人数等逃税现象。
可以说,房地产企业的涉税风险主要体现在一个“既要高收入又要少纳税”这个矛盾体中,其一切涉税违法行为,都是围绕这个矛盾体开展的。在对房地产企业的税收治理中,执法部门也查处了一些违法乱纪企业,但这些偷逃税款的伎俩屡查屡犯,大有前赴后继之势,原因就是其中的利益太大了,太诱人了一在这条道路上,不知还要倒下多少贪婪之徒。
二、房地产开发企业的节税建议
我们始终认为,绝大部分的经营者都是有“底线”的,有正道就很少有人愿意走邪道。在节税这个问题上亦然。房地产行业偷逃税款的行为猖獗,有巨大利益的诱惑,同时也有没有正道可走的原因。没有正道可走,主要是没有人出来指出正道。
我们不揣浅陋,在此抛砖引玉。
在现行税收政策下,房地产开发企业的税负是可以依据交易安排合法减轻的。前提条件是:先弄懂相关税收政策,以及高税负的原因,再进行交易上的合理安排。我们分普通楼盘和精装修楼盘来谈一下相关政策及其节税建议。
(一)普通楼盘的节税建议
我们所说的普通楼盘是指销售毛坯房的楼盘,即是没有经过装修的商品房。现行税收政策规定:商品房的增长率没有超过20%,免征土地增值税。但对于广大房地产商来说,恐怕没有谁愿意主动去开发这样的楼盘。所以,这条优惠政策,只有那些经济适用房能够享受。非经济适用房的开发商对此不屑一顾,但相关的税负又必须扛着。
我们认为普通楼盘的高税负源于“中间环节的缺失”,特别是对超低价格进料和支付施工费用的房地产开发商来说,超低价的材料和超低价的施工费用’都转化成了自己的利润和增长率,加大了企业所得税和土地增值税的税负。为此,我们建议有二:
一是在进料环节设立一个材料供应公司,专门供应楼盘的用料。材料公司通过原先的超低价进料后,加价卖给房地产开发商。加价部分会增加材料公司17%的增值税,减少房地产开发商20%至60%土地增值税;一般情况下,材料公司的企业所得税税率应该与房地产开发商的企业所得税税率相等(25%),所以。材料公司加价增加的企业所得税与房地产开发商因此减少的企业所得税应该持平。如果房地产开发商的土地增值税税率适应50%,假如加价1000万元,材料(含税),材料公司多交增值税145.30万元[1000÷(1 17%)×17%],那么房地产开发商的成本增加1000万元,土地增值税减轻500万元(1000×50%),总体节税354.70万元(500—145.30),这也是比较可观的。
二是在施工环节设立一个有资质的建筑公司(或收购、合作经营),专门负责楼盘的建设,即肥水不流外人田。这样,房地产开发商在与建筑公司结算费用时,就不会超低价支付,而应按比较高位的市场价支付。其间“转移”的比以前昂贵的价格(要注意关联交易),会增加建筑公司3%的营业税,减少房地产开发商20%至60%的土地增值税;建筑公司的企业所得税税率若与房地产开发商的企业所得税税率相等(25%),应纳所得税总额在总体上也不会发生变化。如果房地产开发商的土地增值税税率也是50%,假如多支付建筑费用1000万元,建筑公司多交营业税30万元(1000×3%),而房地产开发商的土地增值税可以减轻500万元(1000×50%),总体节税470万元(500-30),这比材料公司加价供料的节税效果更可观的。
(二)精装修楼盘的节税建议
我们所说的精装修楼盘是指经过装修的商品房,包括拎包就住的别墅。
精装修楼盘的高税负主要高在土地增值税上一最高税率为60%(这也是我国目前最高的税率)一其原因我们认为是由混合行为造成的。土地增值税主要是根据土地增值率征收的,房屋建成后,毛坯房的价格应是其计税依据,但如果开发商自己又“锦上添花”,对这些毛坯房进行装修,不论你开建筑发票还是收据,那计税价格也得把这些装修费用加进去;如果开发商又买了彩电、冰箱等家具拉进去,这些家具的费用,也要算进计税价格。原因是你销售的精装修房屋是“一口价”,这“一口价”就确定了土地的增值量及其增值率,土地增值税就得按你这“一口价”来收。
这就是房地产开发企业的混合业务,如果不加以区分,无论会计怎么核算,均要交纳土地增值税。
我们对此混合业务的建议是:改变交易模式,从“一对一”的销售模式,改为“二对一”或“三对一”的营销模式,即从房地产开发商一家单纯的销售精装修房子,分拆为房地产开发商销售毛坯房、装修公司装修毛坯房、家具公司销售家具,原先的一个活,分开由三个法人公司来做,这样,土地增值税的征收对象就只有房地产开发商,土地增值率就会大幅度下降,而装修公司和家具公司的业务根本不会涉及这个高额的土地增值税。
我们来大致算一下可节约的税额。《土地增值税暂行条例》第七条规定:土地增值税实行四级超率累进税率,各档税率见表1。
假定一个精装修楼盘扣除项目是1亿元,销售额是4亿元,其纳税额的计算如下:
增值额=4-1=3(亿元)
增值额与扣除项目比率=3÷1=300%
增值额超过扣除项目金额的200%,适用60%的税率’其简便计算公式为:
土地增值税=增值额×60%-扣除项目×35%=3×60%-1×35%=1.45(亿元)
即要交纳1.45亿元的土地增值税。
如果通过装修,购买家具等分拆总体销售额,把房产的销售额降为3亿元,尽管适用的税率没变,但节税效果明显:
土地增值税:增值额×60%一扣除项目×35%=2×60%-1×35%=0,85(亿元)
分拆出1亿元的增值额,就减少了6000万元税款(1.45亿元-0.85亿元)。面对如此巨大的节税效应,就是“二对一”或“三对一”分拆销售的手续再麻烦,也值得去做,因为这总比违法乱纪强,安全且正经。
需要说明的是,这种拆分方式对于购买房产的消费者来说也是有利的’因为可以直接减少他们承担的购房印花税、契税等税费。