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到2030年我国的城镇化水平将提高到70%，将有几亿人进城。但是这里的“进城”，并不是全部进入到一线城市，而是一大批中小城镇的兴起。我认为，所谓城镇化进程带动的住房刚需主要会集中在中小城市。
尽管政府对房地产市场的调控已经持续两年，房价却并没有松动迹象。因此，部分专家认为房价由刚需决定，房地产市场泡沫并不严重，而政府主导的调控伤害了市场。北京师范大学管理学院院长唐任伍教授在接受《中国地产总裁》杂志专访时否认了这种观点。
唐任伍教授表示，中国当前房地产市场泡沫比较大，主要是由于大量投资性需求引起的。出台房产税和遗产税，既能从根本上抑制这种需求，又能在一定程度上减少资金流向房地产行业。在政府组合拳调控下，房价将回归理性，行业之间未来拼的将是实力和核心竞争力。
房地产市场泡沫较大
《中国地产总裁》：您认为我国当前的房地产市场存在泡沫吗？
唐任伍：中国当前的房地产市场泡沫还是比较大的。原因有三：首先，我国当前的房地产价格与国人的收入水平是不相符的。正常情况下，一套家庭平均居住面积的住房价格与一个家庭的年平均收入之比，即房价收入比在5-10之间比较适合。尽管衡量房价是否合理没有一个国际惯例，但世界银行对96个国家（地区）的统计资料显示，房价收入之比在6.4-8.4之间。世界银行的标准是5，联合国的标准是3，美国目前是3，日本是4。而通观中国，房价收入比高达30-50，一个人辛辛苦苦、老老实实工作30年以上也买不起一套房子，这是不正常的。
其次，人均居住面积虚高。据住房城乡建设部部长姜伟新介绍，2002至2011年间，全国商品房累计竣工面积超过46亿平方米。到2011年底，中国城镇人均住房建筑面积32.7平方米，农村人均住房面积36.2平方米。如果按照当前城乡已经建成的房屋总量分析，中国人均的居住面积已经超过有些发达国家的人均居住面积，这就是明显的泡沫。实际上在总的建筑面积中，有很大比例是投机性的，人均居住面积并没有统计数据这么高，住房上的“两极分化”现象严重。
最后，投机性购房比例偏大，住房空置现象严重。中国住房的空置率到底有多高？有数据称中国有6540万套空置房，可以供2亿人居住；学者秦兵通过调查，认为中国住房空置面积成果8000万平米，空置率在20%左右，占商品房的1/5。我认为，秦兵先生的数据是比较可信的。特别是在一些一线城市，空置率可能还要高一些。诸如鄂尔多斯、三亚这样的城市，很多高档小区晚上灯火阑珊犹如“鬼城”。从这些确实存在的事实来看，房地产行业的泡沫还是比较严重的。
究其原因，主要是前几年大热的投资性需求所导致。股市长期不景气，不少居民的资金被套牢，政府对包括金融、交通、出版、水电煤气等公共事业部门进行垄断，使居民的投资渠道过窄，而相应投资“炒房”“收益”巨大，又顺应了中国传统文化中“买房置产”的观念，于是大量资金流向房地产行业。但是这样的局面难以持久。
房地产调控需组合拳
《中国地产总裁》：调控进行两年多，但房价并未有实质性松动，您认为原因何在？
唐任伍：当前住房价格居高不下，主要原因在于中国制度不健全，相应的法制建设滞后。现在施行的行政调控政策虽然很严厉，但是我认为如果不进行系统治理，通过法律、行政、经济的组合拳进行支持，单靠这种行政性的手段并非长久之计。只有政府脱出“土地财政”的偏好，尽快出台房产税、遗产税等相关法律，规范地提供廉租房、公租房等，才可能真正起到调控的目的。
上海和重庆虽然在进行房产税的试点，我个人认为这种“似法非法”的方式可能作用不大。再加上很多地方政府仍然偏好土地财政，仍旧希望将房地产作为支柱产业；而很多手持大量现金的居民，仍然将买房作为投资理财的主要手段，所以政府在制定政策时难免“缩手缩脚”，畏首畏尾，更多的是流于形式。真正的房产税是在保证基本的住房面积之外的所有面积都要收税。在国外，很多人买得起豪宅却住不起，就是因为国外高额的房产税。只有通过一系列的组合拳措施，才能有效遏制房价飙升和居高不下的局面。
在中国，老人们总是希望将财富留给子女，房产作为最能保值的不动产，颇受老人们“青睐”，很多父母倾其一生积蓄，只为能给子女留下房产。这种消费模式在一定程度上“拉动了”房地产经济的发展，是房价居高不下的文化根源。特别是在中国没有开征房产税的前提下，这种财富的传承方式不用承担任何税赋，导致房产“异化”成为变相的货币。
当然，遏制房地产价格偏高的同时，还要防止房地产市场的大起大落，不能殃及实体经济的发展，这就需要高超的调控艺术，过犹不及。对现在的中国来说，发展仍旧是硬道理。房地产行业仍然是经济的重要支柱，政府现在更多是希望先把规模做大。这也是房价越调越高、政府迟迟“不敢下手”的原因。
《中国地产总裁》：可是房产税的征收被很多税收方面的专家炮轰，认为其有“二次征收”之嫌，您怎么看？
唐任伍：房产税的征收是世界通行的办法，并不是只有中国这样做。中国的税收，特别是对中小企业的税收比较重，这点确实是不合理的。但是在中国人多地少、土地资源稀缺的国情下，拥有房产越多的人，占有的资源就越多，就应该承担更多的社会责任。从这点来看，对房地产征税是完全必要的，也是非常应该的。
在这方面，一些发达国家的经验是值得中国学习的。美国是这种税制发展比较完备的国家，他们的税制设置对我国很有借鉴意义。美国在税制设置上长久以来有一种倾向，既提高对富人的征税，同时降低中产阶级的税收，甚至不少富人因为“受不了”高额的税负而在国内引发“退籍热”。中产阶级的培育是一个国家的活力来源，对中国来说也是如此。只有大幅度地培育中产阶级，才会使得社会更加稳定，更有活力。
虽然说在中国当前的制度下，开征房产税会影响到一部分人的收入，但整体来说，对于中国的发展和社会的稳定，尤其是对于中国经济增长方式的转型，利多弊少。至于是否属于“二次征收”，征收税率多高，当然需要研究，制定出一个合理的税率和开征方式，使得该税制开征后社会整体生活水平不至于降低。这当然属于技术问题。 刚需集中在中小城市
《中国地产总裁》：从您的介绍可以看出，政策导向在房地产未来的发展中起主导作用。您对十八大以后新政府有哪些期待？
唐任伍：可喜的是，十八大将科学发展观作为党的长期指导思想。我认为，如果新政府真地能够将这一指导思想付诸实践，房产价格回落是指日可待的。
在新一届中央领导人的任期内，缩小贫富差距是很重要的一项任务。而不动产作为财富的主要标志，在调节收入分配上很有可能成为调节的重点。之前的政府部门并没有“踏踏实实”地去做一些基础性的工作。比如说没有人去认真地调查，摸清楚中国当前的房地产到底处于什么状态，大家都说刚需强劲，但是并没有一个值得信服的数据来支持这一观点，很多人以每年毕业的大学生数量或中国城镇化进程的数据来支撑刚需强劲这一观点，但是这并不具备说服力。
这几年毕业的大学生，正出生于我国计划生育政策施行最严格的阶段，多是家里的独生子女，很多大学生在毕业的时候，家里已经为其准备好了房子，而如果将这部分人也算进刚需的话，难免牵强。
按照国家发展的步伐，到2030年我国的城镇化水平将提高到70%，将有几亿人进城。但是这里的“进城”，并不是全部进入到一线城市，而是一大批中小城镇的兴起。在现在的情况下，中小城镇的房价还是可以接受的。相对来说，中小城市中房地产的泡沫小得多，房地产价格上处于一个合理的水平。我认为，所谓城镇化进程带动的住房刚需主要会集中在中小城市。
《中国地产总裁》：您怎么看待未来的房地产行业？
唐任伍：不可否认，房地产行业在我国经济中仍然占有举足轻重的位置。它通过市场配置解决了老百姓“住”的问题，政府加大对这方面的投资是完全必要的。现在出现了很多问题，政府应该通过进一步改革开放的方式，疏导中国社会中沉积的大量的民间资本，使其投资到其他产业，为民间资本寻求新的出路，这样就可以在一定程度上将百姓投资房产的资金转移。
长久以来，政府这只“看得见的手”在房地产市场调控中占据主导地位，而市场本身的力量则是很弱小的。如果按照市场经济规律发展，后果很严重，日本就是前车之鉴。行政手段毕竟只能是“一时之计”，“长久之计”还是要依靠市场这只“看不见的手”。但市场力量的发挥需要政府出台一些真正适合市场发展的政策，这样才有可能保持房地产行业健康有序发展。
纵观福布斯富豪榜，不少人财富的原始积累都来源于房地产“野蛮增长”时期，这是不正常的。房地产行业事关民生，它的利润应该与社会平均利润保持一致，绝非过去那种“暴利”模式。随着国家的调控，房地产行业的利润水平将回归正常，这对一些小型房企的打击可能是致命的。所以未来的房地产行业一定是大浪淘沙，依靠“胆量”发家的模式已经一去不复返。随着这一行业越来越规范，将来行业之间拼的将会是实力和核心竞争力。
尽管政府对房地产市场的调控已经持续两年，房价却并没有松动迹象。因此，部分专家认为房价由刚需决定，房地产市场泡沫并不严重，而政府主导的调控伤害了市场。北京师范大学管理学院院长唐任伍教授在接受《中国地产总裁》杂志专访时否认了这种观点。
唐任伍教授表示，中国当前房地产市场泡沫比较大，主要是由于大量投资性需求引起的。出台房产税和遗产税，既能从根本上抑制这种需求，又能在一定程度上减少资金流向房地产行业。在政府组合拳调控下，房价将回归理性，行业之间未来拼的将是实力和核心竞争力。
房地产市场泡沫较大
《中国地产总裁》：您认为我国当前的房地产市场存在泡沫吗？
唐任伍：中国当前的房地产市场泡沫还是比较大的。原因有三：首先，我国当前的房地产价格与国人的收入水平是不相符的。正常情况下，一套家庭平均居住面积的住房价格与一个家庭的年平均收入之比，即房价收入比在5-10之间比较适合。尽管衡量房价是否合理没有一个国际惯例，但世界银行对96个国家（地区）的统计资料显示，房价收入之比在6.4-8.4之间。世界银行的标准是5，联合国的标准是3，美国目前是3，日本是4。而通观中国，房价收入比高达30-50，一个人辛辛苦苦、老老实实工作30年以上也买不起一套房子，这是不正常的。
其次，人均居住面积虚高。据住房城乡建设部部长姜伟新介绍，2002至2011年间，全国商品房累计竣工面积超过46亿平方米。到2011年底，中国城镇人均住房建筑面积32.7平方米，农村人均住房面积36.2平方米。如果按照当前城乡已经建成的房屋总量分析，中国人均的居住面积已经超过有些发达国家的人均居住面积，这就是明显的泡沫。实际上在总的建筑面积中，有很大比例是投机性的，人均居住面积并没有统计数据这么高，住房上的“两极分化”现象严重。
最后，投机性购房比例偏大，住房空置现象严重。中国住房的空置率到底有多高？有数据称中国有6540万套空置房，可以供2亿人居住；学者秦兵通过调查，认为中国住房空置面积成果8000万平米，空置率在20%左右，占商品房的1/5。我认为，秦兵先生的数据是比较可信的。特别是在一些一线城市，空置率可能还要高一些。诸如鄂尔多斯、三亚这样的城市，很多高档小区晚上灯火阑珊犹如“鬼城”。从这些确实存在的事实来看，房地产行业的泡沫还是比较严重的。
究其原因，主要是前几年大热的投资性需求所导致。股市长期不景气，不少居民的资金被套牢，政府对包括金融、交通、出版、水电煤气等公共事业部门进行垄断，使居民的投资渠道过窄，而相应投资“炒房”“收益”巨大，又顺应了中国传统文化中“买房置产”的观念，于是大量资金流向房地产行业。但是这样的局面难以持久。
房地产调控需组合拳
《中国地产总裁》：调控进行两年多，但房价并未有实质性松动，您认为原因何在？
唐任伍：当前住房价格居高不下，主要原因在于中国制度不健全，相应的法制建设滞后。现在施行的行政调控政策虽然很严厉，但是我认为如果不进行系统治理，通过法律、行政、经济的组合拳进行支持，单靠这种行政性的手段并非长久之计。只有政府脱出“土地财政”的偏好，尽快出台房产税、遗产税等相关法律，规范地提供廉租房、公租房等，才可能真正起到调控的目的。
上海和重庆虽然在进行房产税的试点，我个人认为这种“似法非法”的方式可能作用不大。再加上很多地方政府仍然偏好土地财政，仍旧希望将房地产作为支柱产业；而很多手持大量现金的居民，仍然将买房作为投资理财的主要手段，所以政府在制定政策时难免“缩手缩脚”，畏首畏尾，更多的是流于形式。真正的房产税是在保证基本的住房面积之外的所有面积都要收税。在国外，很多人买得起豪宅却住不起，就是因为国外高额的房产税。只有通过一系列的组合拳措施，才能有效遏制房价飙升和居高不下的局面。
在中国，老人们总是希望将财富留给子女，房产作为最能保值的不动产，颇受老人们“青睐”，很多父母倾其一生积蓄，只为能给子女留下房产。这种消费模式在一定程度上“拉动了”房地产经济的发展，是房价居高不下的文化根源。特别是在中国没有开征房产税的前提下，这种财富的传承方式不用承担任何税赋，导致房产“异化”成为变相的货币。
当然，遏制房地产价格偏高的同时，还要防止房地产市场的大起大落，不能殃及实体经济的发展，这就需要高超的调控艺术，过犹不及。对现在的中国来说，发展仍旧是硬道理。房地产行业仍然是经济的重要支柱，政府现在更多是希望先把规模做大。这也是房价越调越高、政府迟迟“不敢下手”的原因。
《中国地产总裁》：可是房产税的征收被很多税收方面的专家炮轰，认为其有“二次征收”之嫌，您怎么看？
唐任伍：房产税的征收是世界通行的办法，并不是只有中国这样做。中国的税收，特别是对中小企业的税收比较重，这点确实是不合理的。但是在中国人多地少、土地资源稀缺的国情下，拥有房产越多的人，占有的资源就越多，就应该承担更多的社会责任。从这点来看，对房地产征税是完全必要的，也是非常应该的。
在这方面，一些发达国家的经验是值得中国学习的。美国是这种税制发展比较完备的国家，他们的税制设置对我国很有借鉴意义。美国在税制设置上长久以来有一种倾向，既提高对富人的征税，同时降低中产阶级的税收，甚至不少富人因为“受不了”高额的税负而在国内引发“退籍热”。中产阶级的培育是一个国家的活力来源，对中国来说也是如此。只有大幅度地培育中产阶级，才会使得社会更加稳定，更有活力。
虽然说在中国当前的制度下，开征房产税会影响到一部分人的收入，但整体来说，对于中国的发展和社会的稳定，尤其是对于中国经济增长方式的转型，利多弊少。至于是否属于“二次征收”，征收税率多高，当然需要研究，制定出一个合理的税率和开征方式，使得该税制开征后社会整体生活水平不至于降低。这当然属于技术问题。 刚需集中在中小城市
《中国地产总裁》：从您的介绍可以看出，政策导向在房地产未来的发展中起主导作用。您对十八大以后新政府有哪些期待？
唐任伍：可喜的是，十八大将科学发展观作为党的长期指导思想。我认为，如果新政府真地能够将这一指导思想付诸实践，房产价格回落是指日可待的。
在新一届中央领导人的任期内，缩小贫富差距是很重要的一项任务。而不动产作为财富的主要标志，在调节收入分配上很有可能成为调节的重点。之前的政府部门并没有“踏踏实实”地去做一些基础性的工作。比如说没有人去认真地调查，摸清楚中国当前的房地产到底处于什么状态，大家都说刚需强劲，但是并没有一个值得信服的数据来支持这一观点，很多人以每年毕业的大学生数量或中国城镇化进程的数据来支撑刚需强劲这一观点，但是这并不具备说服力。
这几年毕业的大学生，正出生于我国计划生育政策施行最严格的阶段，多是家里的独生子女，很多大学生在毕业的时候，家里已经为其准备好了房子，而如果将这部分人也算进刚需的话，难免牵强。
按照国家发展的步伐，到2030年我国的城镇化水平将提高到70%，将有几亿人进城。但是这里的“进城”，并不是全部进入到一线城市，而是一大批中小城镇的兴起。在现在的情况下，中小城镇的房价还是可以接受的。相对来说，中小城市中房地产的泡沫小得多，房地产价格上处于一个合理的水平。我认为，所谓城镇化进程带动的住房刚需主要会集中在中小城市。
《中国地产总裁》：您怎么看待未来的房地产行业？
唐任伍：不可否认，房地产行业在我国经济中仍然占有举足轻重的位置。它通过市场配置解决了老百姓“住”的问题，政府加大对这方面的投资是完全必要的。现在出现了很多问题，政府应该通过进一步改革开放的方式，疏导中国社会中沉积的大量的民间资本，使其投资到其他产业，为民间资本寻求新的出路，这样就可以在一定程度上将百姓投资房产的资金转移。
长久以来，政府这只“看得见的手”在房地产市场调控中占据主导地位，而市场本身的力量则是很弱小的。如果按照市场经济规律发展，后果很严重，日本就是前车之鉴。行政手段毕竟只能是“一时之计”，“长久之计”还是要依靠市场这只“看不见的手”。但市场力量的发挥需要政府出台一些真正适合市场发展的政策，这样才有可能保持房地产行业健康有序发展。
纵观福布斯富豪榜，不少人财富的原始积累都来源于房地产“野蛮增长”时期，这是不正常的。房地产行业事关民生，它的利润应该与社会平均利润保持一致，绝非过去那种“暴利”模式。随着国家的调控，房地产行业的利润水平将回归正常，这对一些小型房企的打击可能是致命的。所以未来的房地产行业一定是大浪淘沙，依靠“胆量”发家的模式已经一去不复返。随着这一行业越来越规范，将来行业之间拼的将会是实力和核心竞争力。