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摘要：目前，我国住房保障后续管理中存在的诸多问题和弊端，其原因并不在于体制惯性、传统观念及意识，以及其它基础条件的影响和制约，而是缺乏一个清晰合理的进入、退出和后续长效管理机制。就目前保障房后续管理工作而言，只有把制度的创新与社会的公平公正有机结合，才能保证住房保障工作的科学持续运行。本文就保障性住房的后续管理问题及其解决途径进行了探讨。
关键词：保障性住房；后续管理；问题；解决途径
中圖分类号：C93文献标识码： A
一、保障性住房后续管理存在的问题
1、准入机制不合理
1.1对收入标准和住房面积的确定，合理性不足。“中低收入”往往是一个实践中较为模糊、难以操作化的概念。由于我国至今尚未形成完整的个人财产申报制度和信用评估指标体系，对申请人的收入核查更多是通过个人或者单位提供的工资单或收入证明作为主要依据，工资外的收入住房保障审查部门往往难以核实清楚。同时，在设置保障性住房面积标准时，大多数城市采用人均指标，即城镇人均建筑面积或人均使用面积低的一定比列作为保障标准，低于保障标准线的低收入住房困难家庭纳入住房保障范围，这种操作方式相对简单，缺陷是没有对不同家庭的人口结构情况给予考虑。
1.2在法律规定的实质内容上，保障范围过窄。一直以来，我国多数省市公共租赁住房准入标准存在一定程度的基于城乡和户籍的双重标准，将城镇大量流动人口和新就业人员、外来务工人员排除在住房保障门槛之外。虽然部分城市提出拓宽保障范围，将城市外来人口纳入到住房保障体系内，但从总体上看，还未有实质性的进展。
2、审核机制不健全
目前，虽然多数城市已经实行“三审两公示”制度，即社区审查、街道审查、区县民政部门审批和审批前后的两次张榜公示，但是个人收入、财产信息不能联网查询，住房保障所需的单位收入证明可信度较差。同时，审核过程中由于基层管理部门工作量大以及申请家庭收入处于动态变化之中，基层管理部门一直以来采用入户调查、邻里走访、信函索证的方式和“算收入、估资产、看现象”的传统手段等低效率的调查方法来确定受保障对象的收入，普遍存在受保障对象申报信息甄别难的问题，有的审核往往流于形式，导致住房保障存在弄虚作假的现象。
3、退出环节不完善
保障性住房作为一种福利性质很强的政府住房保障机制，是对中低收入住房困难家庭的一种补助，当承租家庭经济状况大大改善，或者违反保障政策、承租对象死亡或者判刑等不再符合保障条件时，应及时退出。事实上，部分承租对象普遍存在着申请到保障性住房就等于获得了实物分房，把“公房当成自有住房”。对于住房保障管理部门年审不符合住房保障条件、违反住房保障政策、违规使用房屋等执行退出时，存在承租家庭“不肯退、退不出”的现象，一部分承租家庭将保障房终身拥有，形成福利固化，即使通过司法途径也很难执行到位。同时，由于目前多数城市还没有建立一套有效、完整的收入申报制度和收入核查体系，少数保障对象在条件超过保障标准后也不愿意退出保障性住房，因此，单纯依靠保障对象主动如实申报家庭收入变动情况，往往难以达到目的。退出环节机制缺失进一步加剧了保障房的供需矛盾，也有违社会公平公正的原则。
二、完善保障性住房后续管理工作的建议
1、建立清晰合理的保障房准入指标体系
由于我国各地经济水平发展不一，对城市低收入无法规定统一的标准。目前，各地应按照国家“十二五”住房建设规划和国家住房保障安居工程会议的精神，并根据城镇最低生活保障标准进行研究，调整住房保障收入线。在划定收入线的同时应充分考虑当地的人均收入和人均住房水平，包括家庭收入总和、家庭人口结构、家庭住房面积和住房支付能力等。在划定收入时，除核定工资、奖金等常规收入外，还应考虑经营性收入、财产性收入和转移性收入。家庭财产应包括家庭拥有或控制的能以货币计量的金融资产和实物，涵盖家庭成员名下的房产、汽车、有价证券、银行存款、债权、商业保险等。同时，在准入原则上，取消对申请人户籍的限制，应按照今年2月20日国务院常务会议关于“2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围”的要求，进一步拓宽住房保障政策覆盖面，把符合条件的城市外来人口纳入城镇住房保障体系。
2、建立全面完善的住房保障审核制度
2.1建立和完善住房保障联审工作机制。为进一步做好申请家庭收入认定工作，建议加快建立健全申请家庭财产、收入联动审查机制，由民政部门牵头，建立由工商、税务、人社、公积金、公安、房屋产权登记、银行、证券和住房保障等多部门组成的联动审查工作机制，加强对申请家庭财产、收入、住房情况等信息的审查比对，做到公平、公正、公开，从根本上解决靠“报收入、估资产、看现象”来审核家庭收入的方法。在审查过程中，应按照多部门联动、多渠道审核的要求，对收入认定的程序、方法、步骤进行细化，在取得个人同意、保护隐私的前提下，对申请人各项收入、财产信息比对、汇总，实现信息共联共享，从而形成一个全面、权威的核查程序。在房管、民政、街道社区联合对申请家庭走访的基础上，汇总申请家庭成员的姓名及身份证等基本信息，并分送至相关部门联合审查。具体由工商、税务部门对申请人从事个体工商经营、是否为公司股东等情况以及纳税情况进行审查；人社、公积金管理部门负责查询申请人的养老、公积金解缴情况，反推比对情况；公安部门分别对申请人拥有大型机动车辆情况和户籍情况进行核查，杜绝申请人故意分户现象发生；房屋产权登记部门通过住房信息系统对申请人拥有的房产、房产交易信息进行核查；银行、证券等金融部门负责对申请家庭存款和所持有的有价证券情况进行查询；住房保障部门负责对各部门提供的信息进行汇总、分析、比对，准确掌握申请人家庭的资产情况。同时，在信息核对过程中，需明确收入核定系统在各个部门之间建立信息交换机制，实施数据录入和核查单点管理，部门核查人员不得泄漏申请家庭的资产信息，有效保障被核查人员的隐私。
2.2加大审核信息公示力度。定期向社会公示保障房承租家庭相关信息，公开接受社会公众的监督。同时，加大举报力度，设立专门的监督举报电话，随时接受群众的监督、质询和举报，对公众举报属实都进行一定的奖励，使公示制度成为社会大众的监督工具。
2.3加大对虚假信息申报和寻租现象的处罚力度，制定严厉的虚报处罚措施，提高违法者的违法成本。
3、构建规范有序的退出机制
3.1加强日常动态监管。为了使退出机制发挥效用，住房保障部门应加大对住房使用的日常监管，加强和规范保障房小区的管理，建立一套有效的约束机制。首先是制定和完善保障性住房入户调查、租金征收、档案管理、个人信用、举报投诉等各项工作流程和规章制度，完善保障性住房信息披露制度，逐步使保障房管理走向制度化、程序化、规范化。再次是落实住房保障管理部门和物业管理公司的监管责任，要及时对保障性住房使用和承租家庭的人口、收入及住房变动情况跟踪了解，建立健全日常动态的监管制度，为退出机制的良性运行提供依托。
3.2地方政府因地制宜制定保障对象主动退出的优惠政策。通过低息贷款等政策鼓励受保障对象优先进入下一层次的住房保障体系或者购买承租的保障房，如重庆、青岛等城市实行保障房“租售并举”政策，允许承租满一定年限、诚信申报家庭情况、遵守各项管理规定、按时缴纳租金的住房保障家庭优先购买保障性住房，以彻底解决保障家庭的住房困难，并实现住房保障退出，这可在一定程度上调动受保障对象退出保障房的积极性。同时，彻底解决保障家庭的住房困难，也可以缓解住房保障管理部门的的管理压力，回笼了住房保障资金，使保障性住房建设在资金上实现良性循环。
3.3对于无理拒不退出的家庭，采取多种渠道和手段实施退出。第一，政治手段。联合社区、街道、基层派出所等部门，上门做思想工作，劝其主动退出。第二，经济手段。对拒不退出的家庭实施惩罚性的租金，并将其不良行为记入诚信档案，供有关社会主体依法查询。同时，采取担保方式，要求申请人提供担保人，当申请人拒不退出住房时，担保人要负连带责任。第三，舆论手段。通过媒体的广泛宣传报道，谴责强占社会公共资源的行为，营造依法享受住房保障服务的良好氛围。第四，法律手段。在住房保障条列或住房保障法中，明文规定超出保障条件或无资格享受保障者要限期退出，否则应强制执行。
结束语
在保障性住房管理体制逐步建立的同时,应同步建立后续监管的法律监督体制,明确行政执法主体及其法律责任,建立严格的法律、政策配套体系。严厉打击滥用保障性住房的各类行为,加大违法、违规行为的成本,以此实现保障房制度的公平和规范运行。
参考文献
[1]马庆斌.保障性住房的国际经验借鉴和政策启示[J].宏观经济管理，2010（10）.
[2]毛鹏，王旭.我国保障性住房融资模式特点及创新研究[J].建筑经济，2012（3）.
关键词：保障性住房；后续管理；问题；解决途径
中圖分类号：C93文献标识码： A
一、保障性住房后续管理存在的问题
1、准入机制不合理
1.1对收入标准和住房面积的确定，合理性不足。“中低收入”往往是一个实践中较为模糊、难以操作化的概念。由于我国至今尚未形成完整的个人财产申报制度和信用评估指标体系，对申请人的收入核查更多是通过个人或者单位提供的工资单或收入证明作为主要依据，工资外的收入住房保障审查部门往往难以核实清楚。同时，在设置保障性住房面积标准时，大多数城市采用人均指标，即城镇人均建筑面积或人均使用面积低的一定比列作为保障标准，低于保障标准线的低收入住房困难家庭纳入住房保障范围，这种操作方式相对简单，缺陷是没有对不同家庭的人口结构情况给予考虑。
1.2在法律规定的实质内容上，保障范围过窄。一直以来，我国多数省市公共租赁住房准入标准存在一定程度的基于城乡和户籍的双重标准，将城镇大量流动人口和新就业人员、外来务工人员排除在住房保障门槛之外。虽然部分城市提出拓宽保障范围，将城市外来人口纳入到住房保障体系内，但从总体上看，还未有实质性的进展。
2、审核机制不健全
目前，虽然多数城市已经实行“三审两公示”制度，即社区审查、街道审查、区县民政部门审批和审批前后的两次张榜公示，但是个人收入、财产信息不能联网查询，住房保障所需的单位收入证明可信度较差。同时，审核过程中由于基层管理部门工作量大以及申请家庭收入处于动态变化之中，基层管理部门一直以来采用入户调查、邻里走访、信函索证的方式和“算收入、估资产、看现象”的传统手段等低效率的调查方法来确定受保障对象的收入，普遍存在受保障对象申报信息甄别难的问题，有的审核往往流于形式，导致住房保障存在弄虚作假的现象。
3、退出环节不完善
保障性住房作为一种福利性质很强的政府住房保障机制，是对中低收入住房困难家庭的一种补助，当承租家庭经济状况大大改善，或者违反保障政策、承租对象死亡或者判刑等不再符合保障条件时，应及时退出。事实上，部分承租对象普遍存在着申请到保障性住房就等于获得了实物分房，把“公房当成自有住房”。对于住房保障管理部门年审不符合住房保障条件、违反住房保障政策、违规使用房屋等执行退出时，存在承租家庭“不肯退、退不出”的现象，一部分承租家庭将保障房终身拥有，形成福利固化，即使通过司法途径也很难执行到位。同时，由于目前多数城市还没有建立一套有效、完整的收入申报制度和收入核查体系，少数保障对象在条件超过保障标准后也不愿意退出保障性住房，因此，单纯依靠保障对象主动如实申报家庭收入变动情况，往往难以达到目的。退出环节机制缺失进一步加剧了保障房的供需矛盾，也有违社会公平公正的原则。
二、完善保障性住房后续管理工作的建议
1、建立清晰合理的保障房准入指标体系
由于我国各地经济水平发展不一，对城市低收入无法规定统一的标准。目前，各地应按照国家“十二五”住房建设规划和国家住房保障安居工程会议的精神，并根据城镇最低生活保障标准进行研究，调整住房保障收入线。在划定收入线的同时应充分考虑当地的人均收入和人均住房水平，包括家庭收入总和、家庭人口结构、家庭住房面积和住房支付能力等。在划定收入时，除核定工资、奖金等常规收入外，还应考虑经营性收入、财产性收入和转移性收入。家庭财产应包括家庭拥有或控制的能以货币计量的金融资产和实物，涵盖家庭成员名下的房产、汽车、有价证券、银行存款、债权、商业保险等。同时，在准入原则上，取消对申请人户籍的限制，应按照今年2月20日国务院常务会议关于“2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围”的要求，进一步拓宽住房保障政策覆盖面，把符合条件的城市外来人口纳入城镇住房保障体系。
2、建立全面完善的住房保障审核制度
2.1建立和完善住房保障联审工作机制。为进一步做好申请家庭收入认定工作，建议加快建立健全申请家庭财产、收入联动审查机制，由民政部门牵头，建立由工商、税务、人社、公积金、公安、房屋产权登记、银行、证券和住房保障等多部门组成的联动审查工作机制，加强对申请家庭财产、收入、住房情况等信息的审查比对，做到公平、公正、公开，从根本上解决靠“报收入、估资产、看现象”来审核家庭收入的方法。在审查过程中，应按照多部门联动、多渠道审核的要求，对收入认定的程序、方法、步骤进行细化，在取得个人同意、保护隐私的前提下，对申请人各项收入、财产信息比对、汇总，实现信息共联共享，从而形成一个全面、权威的核查程序。在房管、民政、街道社区联合对申请家庭走访的基础上，汇总申请家庭成员的姓名及身份证等基本信息，并分送至相关部门联合审查。具体由工商、税务部门对申请人从事个体工商经营、是否为公司股东等情况以及纳税情况进行审查；人社、公积金管理部门负责查询申请人的养老、公积金解缴情况，反推比对情况；公安部门分别对申请人拥有大型机动车辆情况和户籍情况进行核查，杜绝申请人故意分户现象发生；房屋产权登记部门通过住房信息系统对申请人拥有的房产、房产交易信息进行核查；银行、证券等金融部门负责对申请家庭存款和所持有的有价证券情况进行查询；住房保障部门负责对各部门提供的信息进行汇总、分析、比对，准确掌握申请人家庭的资产情况。同时，在信息核对过程中，需明确收入核定系统在各个部门之间建立信息交换机制，实施数据录入和核查单点管理，部门核查人员不得泄漏申请家庭的资产信息，有效保障被核查人员的隐私。
2.2加大审核信息公示力度。定期向社会公示保障房承租家庭相关信息，公开接受社会公众的监督。同时，加大举报力度，设立专门的监督举报电话，随时接受群众的监督、质询和举报，对公众举报属实都进行一定的奖励，使公示制度成为社会大众的监督工具。
2.3加大对虚假信息申报和寻租现象的处罚力度，制定严厉的虚报处罚措施，提高违法者的违法成本。
3、构建规范有序的退出机制
3.1加强日常动态监管。为了使退出机制发挥效用，住房保障部门应加大对住房使用的日常监管，加强和规范保障房小区的管理，建立一套有效的约束机制。首先是制定和完善保障性住房入户调查、租金征收、档案管理、个人信用、举报投诉等各项工作流程和规章制度，完善保障性住房信息披露制度，逐步使保障房管理走向制度化、程序化、规范化。再次是落实住房保障管理部门和物业管理公司的监管责任，要及时对保障性住房使用和承租家庭的人口、收入及住房变动情况跟踪了解，建立健全日常动态的监管制度，为退出机制的良性运行提供依托。
3.2地方政府因地制宜制定保障对象主动退出的优惠政策。通过低息贷款等政策鼓励受保障对象优先进入下一层次的住房保障体系或者购买承租的保障房，如重庆、青岛等城市实行保障房“租售并举”政策，允许承租满一定年限、诚信申报家庭情况、遵守各项管理规定、按时缴纳租金的住房保障家庭优先购买保障性住房，以彻底解决保障家庭的住房困难，并实现住房保障退出，这可在一定程度上调动受保障对象退出保障房的积极性。同时，彻底解决保障家庭的住房困难，也可以缓解住房保障管理部门的的管理压力，回笼了住房保障资金，使保障性住房建设在资金上实现良性循环。
3.3对于无理拒不退出的家庭，采取多种渠道和手段实施退出。第一，政治手段。联合社区、街道、基层派出所等部门，上门做思想工作，劝其主动退出。第二，经济手段。对拒不退出的家庭实施惩罚性的租金，并将其不良行为记入诚信档案，供有关社会主体依法查询。同时，采取担保方式，要求申请人提供担保人，当申请人拒不退出住房时，担保人要负连带责任。第三，舆论手段。通过媒体的广泛宣传报道，谴责强占社会公共资源的行为，营造依法享受住房保障服务的良好氛围。第四，法律手段。在住房保障条列或住房保障法中，明文规定超出保障条件或无资格享受保障者要限期退出，否则应强制执行。
结束语
在保障性住房管理体制逐步建立的同时,应同步建立后续监管的法律监督体制,明确行政执法主体及其法律责任,建立严格的法律、政策配套体系。严厉打击滥用保障性住房的各类行为,加大违法、违规行为的成本,以此实现保障房制度的公平和规范运行。
参考文献
[1]马庆斌.保障性住房的国际经验借鉴和政策启示[J].宏观经济管理，2010（10）.
[2]毛鹏，王旭.我国保障性住房融资模式特点及创新研究[J].建筑经济，2012（3）.