论文部分内容阅读
可谓千呼万唤始出来，《不动产登记暂行条例》终于发布并将于3月1日起施行。此前有公众和媒体将不动产首先指向房产，进而推想房产登记即将实现。官员房产公开很快就要成为现实。正因如此，“以人查房”被当作不动产登记的主要看点，“反腐利器”成了最显眼的标签。
房地产领域是腐败“重灾区”
在这个房价不断飞涨的时代，当普通大众为了一套属于自己的蜗居努力打拼之时，那些被曝光出来的官员房产数量深深刺痛着他们的眼睛。
原铁道部部长刘志军案涉374套，解放军总后勤部原副部长谷俊山查出有300套，湖北省政协原副主席陈柏槐查出有200多套。浙江省药监局原局长黄萌查出有84套，秦皇岛市北戴河供水总公司原总经理马超群查出有68套……这些被查的贪腐官员，动辄几十上百套房产，这怎不让人心惊又气愤？
房地产利益链已经成为当前经济腐败案件中居高不下的一个毒瘤。在官员落马轨迹中，索房、买房、因房牟利等频频出现在利益链的各个环节。十八大以来，落马的省部级官员几乎有半数都跟房地产密不可分；在2013年以来被巡视的21个省份中，有20个省份发现了房地产腐败，占比高达95%。房地产领域无疑是腐败“重灾区”，上至省部级高官，下至村支书，可谓“老虎”“苍蝇”并存。
房产之所以会成为贪污腐败分子青睐的对象，其一是房价一直高企，房产是个硬通货，保值升值的潜力和空间很大，而且既可出租亦可出售，易于产生“钱生钱”的雪球效应；其二是现金存放家中不保险，存在银行也有被反腐部门发现的风险，购房成了“洗钱”的重要渠道；其三是房产更具隐蔽性，拥有多少套房不易被人察觉。且在全国范围内都可购买，没有区域限制。
不断刷新纪录的“房爷”“房叔”“房婶”“房媳”“房姐”们刺激着民众的神经。这些人拥有的房产数量令国人咂舌不已又气愤填膺。大众对反腐的期盼越来越高，即将施行的《不动产登记暂行条例》。因涉及到“房产登记”被大家寄予厚望，认为这是“反腐治本”的一剂良方。大家期待条例实施后，“以人查房”可以实现，“房叔”“房姐”现象得到扼制，官员们的房产统统置于阳光之下。
“以人查房”难实现，条例不为反腐生
事与愿违，在条例的35个条文中，却并无“以人查房”的规定。对于登记资料的查询，条例有明确规定：一是查询主体，限定在权利人和利害关系人，此外有关国家机关可以依法依规查询、复制与调查处理事项有关的登记资料。二是查询资料的使用，规定查询的单位、个人应向登记机构说明查询目的，不得将查询获得的资料用于其他目的；未经权利人同意。不得泄露查询获得的资料。
看来，要想“以人查房”并不那么现实。实际上，反腐冶贪并不是建立这项制度的目标和出发点，这一行政性法规的颁布实施，是为了更好地落实《物权法》，维护不动产交易安全，保障不动产权利人合法权益。它并非为反腐而生。
《条例》本身并不具备反腐法律功能。首先，是自愿登记而非强制执行，那么贪腐分子可以选择不登记，或者干脆将房产登记在亲友名下躲避监督。此外，曝光的“房姐”“房妹”们多个身份证问题，也表明实名登记仍有漏洞可钻。
其次，系统信息不会向公众开放，贪腐分子不用担心房产信息泄露：统一信息平台也没能解决由亲友代持的“隐形房产”这个问题。同时，信息系统可能要到2017年才能建设完成，这也给了预感到风险的贪腐分子足够的规避时间。
其三，一些中小城市无法进行登记的小产权房普遍存在：国外不动产、国外账户依然无法监督。
全国住房信息联网一拖再拖，官员财产公示制度仍在摸索，在当前的语境下，公众对《条例》的“溢出期待”——希望它开辟出一个反腐新渠道，自然非常殷切，这也从侧面印证了打击房产腐败在当下的现实紧迫性。但归根究底，建立不动产登记制度并不是为了反腐，而是为了健全现代产权制度，正如官方所强调，是保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平。尤其是方便企业，方便群众。
反腐依靠的法理和制度与不动产登记制度不同。反对腐败是基于公共利益的标准，而不是基于私有财产保护的标准。从国际经验看，“阳光立法”内容很多，其中之一是要求官员公布其财产，以便社会监督，这些立法只能针对官员，不针对一般民众。《条例》作为私法，并不属于“阳光立法”范畴。
提高反腐效率，增加反腐威慑
尽管建立不动产登记制度并非为了反腐，引发热议的“以人查房”也难实现，但不可否认，这项制度包含的衍生价值与派生功能，可以与反腐败形成良好的对接。
一方面，普通民众虽然无权查询他人房产，但是有关国家机关可以做到。也就是说，不动产相关数据系统为反腐败提供了发现功能，反腐部门可以通过查询与调查处理事项有关的登记资料，发现、搜集证据。
另一方面，不动产登记有关信息由国家、省、市、县四级实时共享，以及国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等多个部门互通共享。这种全覆盖式的共享机制既打破了纵向障碍，也贯通了横向机构，反腐部门通过共享信息，随时出击。提高了反腐败的效率。
而对于不登记或由亲友代持“隐性房产”，登记制度作为一个“确权”平台，本身会形成一种倒逼效应。如果不动产的拥有者没有对相关产权进行登记。就会使得房产、土地等不动产权利归属和转让存在隐患。不动产交易过程中，物权的所有和转让必须进行登记备案。如果不办理登记，就难以取得不动产的所有权，实际取得的房产也将因为无法登记转让而难以变现，且随时面临登记的所有权人“背信弃义”和一房多卖的风险。说白了，就是你可以不登记，但权利也就不受法律保护，比如房产不能进行抵押、合法转售。这也正是法律的真谛，法制社会的价值也正在于此。
由此看来，《条例》虽然并非直接为了反腐，但在客观上仍有积极作用，在当前反腐败高压之下，对于预防和发现官员腐败、斩断利益输送，无疑是一种威慑。
此前像“房叔”“房姐”这样的贪腐官员曝光，仅仅是网民从单个地区的房地产登记记录当中偶然性地“以人查房”而获悉。由此可以想见，登记制度实施，统一平台建立后，就更容易查到官员拥有多少套房，房子从哪来，又转移给谁。转移前后的受益人是谁，都清楚在册，完全明了。这会让房地产等不动产领域的一些贪腐行为较过去更加难以遁形，增加了官员的贪腐风险，让他们想贪而不敢贪。
当然，要让《条例》与反腐败形成良好对接，还有很多需要弥合的断裂地带。如何通过法定程序赋予公权力机关查阅权，更好地满足反腐需要；如何把衍生出的种种反腐功能，纳入制度反腐的框架下来保证其正当性。这一切都需要制度的查缺补漏与配套细则的跟进。从另一个角度看，反腐虽可借助此制度，但要真正预防和减少官员的腐败行为，还是要建立公职人员财产申报公开制度等法律法规，各种制度相互配合，对权力进行制衡与监督。公众之所以希望《条例》发挥反腐作用，正是因为“阳光立法”或“阳光法案”缺位。
毋容置疑，短短35条的《不动产登记暂行条例》出台，是完善产权保护制度的一大步，也是推进依法冶国和依法行政的强有力一步。
房地产领域是腐败“重灾区”
在这个房价不断飞涨的时代，当普通大众为了一套属于自己的蜗居努力打拼之时，那些被曝光出来的官员房产数量深深刺痛着他们的眼睛。
原铁道部部长刘志军案涉374套，解放军总后勤部原副部长谷俊山查出有300套，湖北省政协原副主席陈柏槐查出有200多套。浙江省药监局原局长黄萌查出有84套，秦皇岛市北戴河供水总公司原总经理马超群查出有68套……这些被查的贪腐官员，动辄几十上百套房产，这怎不让人心惊又气愤？
房地产利益链已经成为当前经济腐败案件中居高不下的一个毒瘤。在官员落马轨迹中，索房、买房、因房牟利等频频出现在利益链的各个环节。十八大以来，落马的省部级官员几乎有半数都跟房地产密不可分；在2013年以来被巡视的21个省份中，有20个省份发现了房地产腐败，占比高达95%。房地产领域无疑是腐败“重灾区”，上至省部级高官，下至村支书，可谓“老虎”“苍蝇”并存。
房产之所以会成为贪污腐败分子青睐的对象，其一是房价一直高企，房产是个硬通货，保值升值的潜力和空间很大，而且既可出租亦可出售，易于产生“钱生钱”的雪球效应；其二是现金存放家中不保险，存在银行也有被反腐部门发现的风险，购房成了“洗钱”的重要渠道；其三是房产更具隐蔽性，拥有多少套房不易被人察觉。且在全国范围内都可购买，没有区域限制。
不断刷新纪录的“房爷”“房叔”“房婶”“房媳”“房姐”们刺激着民众的神经。这些人拥有的房产数量令国人咂舌不已又气愤填膺。大众对反腐的期盼越来越高，即将施行的《不动产登记暂行条例》。因涉及到“房产登记”被大家寄予厚望，认为这是“反腐治本”的一剂良方。大家期待条例实施后，“以人查房”可以实现，“房叔”“房姐”现象得到扼制，官员们的房产统统置于阳光之下。
“以人查房”难实现，条例不为反腐生
事与愿违，在条例的35个条文中，却并无“以人查房”的规定。对于登记资料的查询，条例有明确规定：一是查询主体，限定在权利人和利害关系人，此外有关国家机关可以依法依规查询、复制与调查处理事项有关的登记资料。二是查询资料的使用，规定查询的单位、个人应向登记机构说明查询目的，不得将查询获得的资料用于其他目的；未经权利人同意。不得泄露查询获得的资料。
看来，要想“以人查房”并不那么现实。实际上，反腐冶贪并不是建立这项制度的目标和出发点，这一行政性法规的颁布实施，是为了更好地落实《物权法》，维护不动产交易安全，保障不动产权利人合法权益。它并非为反腐而生。
《条例》本身并不具备反腐法律功能。首先，是自愿登记而非强制执行，那么贪腐分子可以选择不登记，或者干脆将房产登记在亲友名下躲避监督。此外，曝光的“房姐”“房妹”们多个身份证问题，也表明实名登记仍有漏洞可钻。
其次，系统信息不会向公众开放，贪腐分子不用担心房产信息泄露：统一信息平台也没能解决由亲友代持的“隐形房产”这个问题。同时，信息系统可能要到2017年才能建设完成，这也给了预感到风险的贪腐分子足够的规避时间。
其三，一些中小城市无法进行登记的小产权房普遍存在：国外不动产、国外账户依然无法监督。
全国住房信息联网一拖再拖，官员财产公示制度仍在摸索，在当前的语境下，公众对《条例》的“溢出期待”——希望它开辟出一个反腐新渠道，自然非常殷切，这也从侧面印证了打击房产腐败在当下的现实紧迫性。但归根究底，建立不动产登记制度并不是为了反腐，而是为了健全现代产权制度，正如官方所强调，是保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平。尤其是方便企业，方便群众。
反腐依靠的法理和制度与不动产登记制度不同。反对腐败是基于公共利益的标准，而不是基于私有财产保护的标准。从国际经验看，“阳光立法”内容很多，其中之一是要求官员公布其财产，以便社会监督，这些立法只能针对官员，不针对一般民众。《条例》作为私法，并不属于“阳光立法”范畴。
提高反腐效率，增加反腐威慑
尽管建立不动产登记制度并非为了反腐，引发热议的“以人查房”也难实现，但不可否认，这项制度包含的衍生价值与派生功能，可以与反腐败形成良好的对接。
一方面，普通民众虽然无权查询他人房产，但是有关国家机关可以做到。也就是说，不动产相关数据系统为反腐败提供了发现功能，反腐部门可以通过查询与调查处理事项有关的登记资料，发现、搜集证据。
另一方面，不动产登记有关信息由国家、省、市、县四级实时共享，以及国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等多个部门互通共享。这种全覆盖式的共享机制既打破了纵向障碍，也贯通了横向机构，反腐部门通过共享信息，随时出击。提高了反腐败的效率。
而对于不登记或由亲友代持“隐性房产”，登记制度作为一个“确权”平台，本身会形成一种倒逼效应。如果不动产的拥有者没有对相关产权进行登记。就会使得房产、土地等不动产权利归属和转让存在隐患。不动产交易过程中，物权的所有和转让必须进行登记备案。如果不办理登记，就难以取得不动产的所有权，实际取得的房产也将因为无法登记转让而难以变现，且随时面临登记的所有权人“背信弃义”和一房多卖的风险。说白了，就是你可以不登记，但权利也就不受法律保护，比如房产不能进行抵押、合法转售。这也正是法律的真谛，法制社会的价值也正在于此。
由此看来，《条例》虽然并非直接为了反腐，但在客观上仍有积极作用，在当前反腐败高压之下，对于预防和发现官员腐败、斩断利益输送，无疑是一种威慑。
此前像“房叔”“房姐”这样的贪腐官员曝光，仅仅是网民从单个地区的房地产登记记录当中偶然性地“以人查房”而获悉。由此可以想见，登记制度实施，统一平台建立后，就更容易查到官员拥有多少套房，房子从哪来，又转移给谁。转移前后的受益人是谁，都清楚在册，完全明了。这会让房地产等不动产领域的一些贪腐行为较过去更加难以遁形，增加了官员的贪腐风险，让他们想贪而不敢贪。
当然，要让《条例》与反腐败形成良好对接，还有很多需要弥合的断裂地带。如何通过法定程序赋予公权力机关查阅权，更好地满足反腐需要；如何把衍生出的种种反腐功能，纳入制度反腐的框架下来保证其正当性。这一切都需要制度的查缺补漏与配套细则的跟进。从另一个角度看，反腐虽可借助此制度，但要真正预防和减少官员的腐败行为，还是要建立公职人员财产申报公开制度等法律法规，各种制度相互配合，对权力进行制衡与监督。公众之所以希望《条例》发挥反腐作用，正是因为“阳光立法”或“阳光法案”缺位。
毋容置疑，短短35条的《不动产登记暂行条例》出台，是完善产权保护制度的一大步，也是推进依法冶国和依法行政的强有力一步。