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摘要：我国的土地市场建设起步晚，发展水平低，还处于摸索阶段，尚不成熟，存在着诸多问题，从而在一定程度上影响了我国社会主义经济的发展。鉴于此，本文对如何规范城市土地市场秩序进行了探讨，以期对相关从业人员有所帮助。
关键词：土地市场；预警；违法
一、前言
土地市场是土地资源进行市场化配置的场所，土地资源市场化配置程度的高低直接影响着土地资源使用的效率。土地市场作为我国社会主义市场经济体系的重要组成部分，其市场秩序的好坏，对整个市场经济的发展都有着重大影响。建立和完善规范、有序的土地市场，不仅是建立社会主义市场经济体系，促进经济跨越式发展的有力保障，也是国土资源管理工作的一项长期而艰巨的任务。土地市场作为国土资源管理的重要组成部分，与可持续发展密切相关。只有规范土地市场运行秩序，运营好巨额的土地资产，才能科学、高效、集约利用土地，提高土地整体效益，加快实施以土地“经营城市”的发展战略，促进经济社会的可持续发展。
二、规范城市土地市场秩序的措施
1、明确界定土地产权
由于地产的不动产特征，在市场上交易、流通的只是土地使用权，取得土地使用权的方式不同，相应权力就不同。我国现行法律明确规定，出让的国有土地使用权可以直接进入市场交易，可以依法转让、出租、抵押;而划拨的土地使用权不能上市交易，若要进入市场，必须以补办土地出让手续为前提;集体土地使用权若要转让，还必须先补办征用手续，完成土地所有权的转换;还有土地抵押权、租赁权等土地他项权利的设定、变更、终止等，都必须科学划分，明确界定，严格管理;同时土地使用权代表着土地的资产归属，土地使用权一旦转移，也意味着资产转移和货币资本的流通，起着优化配置生产要素的重大作用。所以必须做好土地产权的登记、界定这项基础工作，并通过变更登记管理随时掌握土地使用权流通、变化的趋势。
2、加强城市地价预警系统建设
土地市场是一个动态的市场，各项经济指标都会发生较大的变动。因此，建立一个理论充分、切合实际和规范可行的评价、预警体系，对土地市场的发展有一个全面、客观的评价，是十分重要的。采用相关技术手段对土地市场进行监管，为土地供应和房地产市场提供保障。要加强土地市场统计分析工作，完善土地市场信息系统，建立健全土地市场预报预警系统的基础，当前一是要继续完善土地产权登记管理信息系统，二是要努力推进土地市场管理信息系统建设，对土地开发企业、中介机构的执业人员及经营行为进行跟踪管理，加大对土地市场基础信息和动态信息的收集、整合、监测和分析力度。加快编制土地市场预报预警指标体系，通过建立科学的指标体系，加强对土地市场的动态监测，正确评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，适时适度地采取措施调控土地市场，促进土地市场持续健康发展。要广泛利用先进技术手段促进土地事业的发展。
3、加强土地的行政审批监管
加强土地的行政审批监管，重点把掌握两个层面:一是各级土地行政部门在每宗土地的具体审批过程中要严把行政审批关，防止交易主体采取欺骗手段骗取批准的行为，防止无权批准单位进行审批的行为，防止超越批准权限非法批准的行为，防止违反法律规定的程序进行审批等行政行为的发生。二是上级土地行政部门或同级监察、审计等部门，对土地行政部门的行政审批工作实施必要的监督，以防止违法行政、行政不公等问题产生。特别是土地批租、土地发证等土地行政环节。行政审批出了问题会造成企业之间不平等竞争，土地权利人的权益受到侵害，甚至产生腐败等诸多问题。当前随着行政体制改革力度加大，土地行政审批事项要尽可能到行政审批中心，并且行政审批职能整体上要淡化。审批的程度要尽量简化，行政审批的内涵要从管理变为服务，行政审批的内容要公开透明，接受舆论和社会监督。
4、建立有形土地市场
有形土地市场既能够给各市场主体进行土地交易提供相对固对的场所，又可以对市场主体的交易资格进行审查确认，对交易对象(土地使用权)进行产权界定，保证土地市场主体、客体的合法性。有形土地市场要集中发布各种土地交易信息，提供土地法律、法规、政策咨询及其他中介服务机构代理服务。在有形土地市场内还可派驻政府有关审批机构，提高土地交易效率；有形土地市场还可以集中发布各种土地交易信息，提供土地法律、法规、政策咨询及其它中介代理服务；对二级土地市场的成交地价进行监督，交易价格明显偏低的，政府可以实施优先购买权，交易价格偏高的，政府可以实施限价或冻结政策，充分发挥政府在土地价格调控方面的权威，维护土地价格的合理性和土地市場秩序。
5、重点整顿清理违法违纪行为
要进一步加大对城市土地市场监督力度，坚决纠正土地资产管理工作中有法不依、执法不严、违法不究的行为，严肃查处土地交易中的违法、违纪行为。特别是，要重点防止化整为零批租土地的行为，对同一主体在相邻地块累加批租土地要严加管理。要按照依法行政、规范行政审批行为、强化权力制衡的要求，建立健全集体决策制度，可参考有关城市在出让土地中实行的“四步会审制”(即专业队伍评估、地价小组初审、地价评议委员会审核、局长办公会集体决策，形成出让招标方案)，对涉及建设用地审批、土地资产处置、地价确定等土地资产管理的重大事项，一律经过科学民主的决策程序，实施集体决策。规定时间内保证地价款足额到位。同时，在城市土地使用权的招标、拍卖和挂牌交易的过程中，要减少审批环节，降低交易费用，保障交易安全，促进城市土地使用权的合理流转。
6、严格执法力度
有法不依、执法不严是各行业都普遍存在的固疾，这给各类不法分子以可乘之机，在土地执法上，也同样存在这种现象。近年来，国家己从法律规定、行政体制、教育宣传等方面做了大量工作，进一步强化和改进提高了土地执法监察的手段和水平。特别是全国土地市场秩序治理整顿以来，土地执法监察力度进一步加大，对执法监察也提出了新的要求。要严格土地执法，执法人员的政治素质和业务素质必须进一步提高，要执法就不能碍于情面，碍于关系。要严格土地执法，就必须克服“以罚代法”的现象。因土地违法而受到处罚，是对违法者违法行为的惩处，处罚了不等于合法了，还必须补办有关土地手续才算合法。特别是在土地交易上，如果只对违法者进行经济处罚而不督促其补交土地出让金以完善有关土地手续，国家的土地收益仍然要流失，违法者仍然占了国家的极大便宜。要严格土地执法，当前还要大量采用媒体“公开、曝光”的形式，对土地违法案件通过新闻媒介进行披露，公开调查追踪报道，广为宣传，起到敲山震虎的作用。
三、结语
总之，土地市场的健康发展对我国的经济发展与稳定有着至关重要的意义。由于我国的土地市场起步晚，发展尚不完善，在发展的过程中出现了诸多问题，对我国的经济发展影响较大。现阶段，研究如何规范城市土地市场秩序具有很强的现实意义。
参考文献
[1]陈利根，陈会广等.土地储备制度实施后城市土地市场运行绩效.南京农业大学(社会科学版)，2004(4)
[2]李凤章.香港土地高效利用的法律经验及其启示.国土资源导刊，2007，（06）
[3]李娟，吴群.土地市场成熟度及其量度体系研究.中国土地，2006，（11）
关键词：土地市场；预警；违法
一、前言
土地市场是土地资源进行市场化配置的场所，土地资源市场化配置程度的高低直接影响着土地资源使用的效率。土地市场作为我国社会主义市场经济体系的重要组成部分，其市场秩序的好坏，对整个市场经济的发展都有着重大影响。建立和完善规范、有序的土地市场，不仅是建立社会主义市场经济体系，促进经济跨越式发展的有力保障，也是国土资源管理工作的一项长期而艰巨的任务。土地市场作为国土资源管理的重要组成部分，与可持续发展密切相关。只有规范土地市场运行秩序，运营好巨额的土地资产，才能科学、高效、集约利用土地，提高土地整体效益，加快实施以土地“经营城市”的发展战略，促进经济社会的可持续发展。
二、规范城市土地市场秩序的措施
1、明确界定土地产权
由于地产的不动产特征，在市场上交易、流通的只是土地使用权，取得土地使用权的方式不同，相应权力就不同。我国现行法律明确规定，出让的国有土地使用权可以直接进入市场交易，可以依法转让、出租、抵押;而划拨的土地使用权不能上市交易，若要进入市场，必须以补办土地出让手续为前提;集体土地使用权若要转让，还必须先补办征用手续，完成土地所有权的转换;还有土地抵押权、租赁权等土地他项权利的设定、变更、终止等，都必须科学划分，明确界定，严格管理;同时土地使用权代表着土地的资产归属，土地使用权一旦转移，也意味着资产转移和货币资本的流通，起着优化配置生产要素的重大作用。所以必须做好土地产权的登记、界定这项基础工作，并通过变更登记管理随时掌握土地使用权流通、变化的趋势。
2、加强城市地价预警系统建设
土地市场是一个动态的市场，各项经济指标都会发生较大的变动。因此，建立一个理论充分、切合实际和规范可行的评价、预警体系，对土地市场的发展有一个全面、客观的评价，是十分重要的。采用相关技术手段对土地市场进行监管，为土地供应和房地产市场提供保障。要加强土地市场统计分析工作，完善土地市场信息系统，建立健全土地市场预报预警系统的基础，当前一是要继续完善土地产权登记管理信息系统，二是要努力推进土地市场管理信息系统建设，对土地开发企业、中介机构的执业人员及经营行为进行跟踪管理，加大对土地市场基础信息和动态信息的收集、整合、监测和分析力度。加快编制土地市场预报预警指标体系，通过建立科学的指标体系，加强对土地市场的动态监测，正确评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，适时适度地采取措施调控土地市场，促进土地市场持续健康发展。要广泛利用先进技术手段促进土地事业的发展。
3、加强土地的行政审批监管
加强土地的行政审批监管，重点把掌握两个层面:一是各级土地行政部门在每宗土地的具体审批过程中要严把行政审批关，防止交易主体采取欺骗手段骗取批准的行为，防止无权批准单位进行审批的行为，防止超越批准权限非法批准的行为，防止违反法律规定的程序进行审批等行政行为的发生。二是上级土地行政部门或同级监察、审计等部门，对土地行政部门的行政审批工作实施必要的监督，以防止违法行政、行政不公等问题产生。特别是土地批租、土地发证等土地行政环节。行政审批出了问题会造成企业之间不平等竞争，土地权利人的权益受到侵害，甚至产生腐败等诸多问题。当前随着行政体制改革力度加大，土地行政审批事项要尽可能到行政审批中心，并且行政审批职能整体上要淡化。审批的程度要尽量简化，行政审批的内涵要从管理变为服务，行政审批的内容要公开透明，接受舆论和社会监督。
4、建立有形土地市场
有形土地市场既能够给各市场主体进行土地交易提供相对固对的场所，又可以对市场主体的交易资格进行审查确认，对交易对象(土地使用权)进行产权界定，保证土地市场主体、客体的合法性。有形土地市场要集中发布各种土地交易信息，提供土地法律、法规、政策咨询及其他中介服务机构代理服务。在有形土地市场内还可派驻政府有关审批机构，提高土地交易效率；有形土地市场还可以集中发布各种土地交易信息，提供土地法律、法规、政策咨询及其它中介代理服务；对二级土地市场的成交地价进行监督，交易价格明显偏低的，政府可以实施优先购买权，交易价格偏高的，政府可以实施限价或冻结政策，充分发挥政府在土地价格调控方面的权威，维护土地价格的合理性和土地市場秩序。
5、重点整顿清理违法违纪行为
要进一步加大对城市土地市场监督力度，坚决纠正土地资产管理工作中有法不依、执法不严、违法不究的行为，严肃查处土地交易中的违法、违纪行为。特别是，要重点防止化整为零批租土地的行为，对同一主体在相邻地块累加批租土地要严加管理。要按照依法行政、规范行政审批行为、强化权力制衡的要求，建立健全集体决策制度，可参考有关城市在出让土地中实行的“四步会审制”(即专业队伍评估、地价小组初审、地价评议委员会审核、局长办公会集体决策，形成出让招标方案)，对涉及建设用地审批、土地资产处置、地价确定等土地资产管理的重大事项，一律经过科学民主的决策程序，实施集体决策。规定时间内保证地价款足额到位。同时，在城市土地使用权的招标、拍卖和挂牌交易的过程中，要减少审批环节，降低交易费用，保障交易安全，促进城市土地使用权的合理流转。
6、严格执法力度
有法不依、执法不严是各行业都普遍存在的固疾，这给各类不法分子以可乘之机，在土地执法上，也同样存在这种现象。近年来，国家己从法律规定、行政体制、教育宣传等方面做了大量工作，进一步强化和改进提高了土地执法监察的手段和水平。特别是全国土地市场秩序治理整顿以来，土地执法监察力度进一步加大，对执法监察也提出了新的要求。要严格土地执法，执法人员的政治素质和业务素质必须进一步提高，要执法就不能碍于情面，碍于关系。要严格土地执法，就必须克服“以罚代法”的现象。因土地违法而受到处罚，是对违法者违法行为的惩处，处罚了不等于合法了，还必须补办有关土地手续才算合法。特别是在土地交易上，如果只对违法者进行经济处罚而不督促其补交土地出让金以完善有关土地手续，国家的土地收益仍然要流失，违法者仍然占了国家的极大便宜。要严格土地执法，当前还要大量采用媒体“公开、曝光”的形式，对土地违法案件通过新闻媒介进行披露，公开调查追踪报道，广为宣传，起到敲山震虎的作用。
三、结语
总之，土地市场的健康发展对我国的经济发展与稳定有着至关重要的意义。由于我国的土地市场起步晚，发展尚不完善，在发展的过程中出现了诸多问题，对我国的经济发展影响较大。现阶段，研究如何规范城市土地市场秩序具有很强的现实意义。
参考文献
[1]陈利根，陈会广等.土地储备制度实施后城市土地市场运行绩效.南京农业大学(社会科学版)，2004(4)
[2]李凤章.香港土地高效利用的法律经验及其启示.国土资源导刊，2007，（06）
[3]李娟，吴群.土地市场成熟度及其量度体系研究.中国土地，2006，（11）