用前阿里巴巴CEO卫哲的话来说，2015年年中是移动互联网完成布局的时代。因为1985年（“80后”到“90后”的均值）出生的这批人，到2015年是30岁，30岁是在社会可以有支配地位或者是有购买能力的节点。照此推理，一年后，移动互联网会完成布局，而移动互联网会比我们十年前的互联网的覆盖面要广得多。
　　用经济学家吴晓波的话来说，未来有四化：一切商业都将互联网化，一切品牌都将人格化，一切消费都将娱乐化，一切流行都将城乡一体化。在移动互联时代，信息传播渠道已经跨越城乡差异了，但凡流行的产品，瞬间得以迅速传播，超越了原有的时间和空间。
　　随着城市土地供应集中于新区或者是次中心区，而移动互联网布局的完成加剧了线上线下的竞争，商业地产的生存与发展面临全新的挑战，对未来商业综合体的选址、定位、运营会产生比较大的影响。
　　一、选址
　　1.新区化
　　从供地的角度，已经逼迫整个的城市综合体选址是往新区走的。新区、城市副中心的项目，其本身定位也要求它做城市综合体。因为好的酒店可以显现出品牌溢价作用，办公提供了商业工作日的消费、商务人流，住宅为购物中心提供了周末的人流消费。因此，综合体比较适合在新区落户，通过综合体、酒店，带动住宅的溢价，通过住宅和流动的人流，保障了商业的消费。三者是互惠互利的。这种互惠互利就有利于项目的存活，从项目本身也是要综合体化的。
　　2.社区化
　　社区区域级的城市综合体已经饱和了，目前社区的购物中心的市场（如嘉里城），其客群覆盖面是非常纯粹的，而它的消费客群，与其他的商业又不存在重叠。同时，它相对来说是比较简单的，与原有的城市综合体相比，它在餐饮和休闲娱乐的基础上更丰富了业态形式，且不可复制。
　　上海大宁国际商业广场原本定位为社区商业，其80%的客群覆盖范围由原来的3公里，现在到达4-5公里，已经达到了区域级的商业。它的成长实际上给很多社区商业增添了信心，可以从社区商业运营成为区域型的商业中心。
　　从大型的房地产企业也同样看重社区化的发展模式来看，比如万科在北京的商业地产项目，现在已经整体出售。他们做这个项目，是为整个大型的住宅项目做加分的或者是溢价的，但不散售，整体卖给基金或者是其他投资方，以此变现。至此，大型房地产企业也找到了做大体量社区型商业地产的道路，即不散售的道路。
　　二、定位
　　1.娱乐化
　　因为我们的项目越来越大，越来越远。所以说增加了一定的多元化，把一些类似于大型影城、主题公园、包括博物馆、滑雪场、冰场，乃至于室内的小运河都添加进项目中。这种互动型娱乐化的东西，越来越把商业综合体当做娱乐型的，就像主题公园型的复合设施，用这样的做法，满足了大体量物业的功能设置。这是在定位层面的趋势。
　　最典型的就是万达城，有明显的娱乐化设施。因为娱乐就带来了旅游，能够解决电商，包括其他等方面的差异化。
　　2.体验化
　　体验化由于去年万达在开始主导，把它零售业态下降，增加了体验业态，带来它的客流提升10%，销售额提升8%。它的体验和服务业态占比超过60%，这是未来万达广场的发展方向。
　　比如说大悦城、K11、环球港等项目的比重都在进行微调，当然把餐饮比例提高来对抗电商对零售的影响，目前慢慢趋同，这个趋同也造成了未来新一轮的同质，就是体验化所造成的。
　　三、运营
　　1.互联网化
　　移动互联网的完善和普及使我们对数据的抓取成为了可能，也为我们的线上线下互动提供了一些可能发展的空间，方便了未来商业的运营。这仅仅是一个开始，线上线下的一体化正是互联网为商业地产带来的新变革。
　　2.数据化
　　通过运营数据的抓取或者是修正，主要是消费者行为的一些模拟，可以得出一些结论，进而影响我们的未来，包括促销、品牌、布局，也包括了一些导视系统、休息区的设置等。在大数据时代，强调的是原因和结果的相关性，通过运营数据的研究，我们对原有的运营（包括经营）有了很好的修正。
　　作者系克而瑞信息集团副总裁