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[摘 要]房地产中介行业作为架起市场与消费者之间的桥梁和纽带，对推动房地产市场运转起到润滑剂的作用。近几年来，随着国家过去几轮和现今这一轮对房地产市场的宏观调控，一定程度、一定方面解决了房地产中介市场长期以来的一些问题。尽管如此，当前我国房地产中介市场依然存在着不少问题。本文通过分析当前房地产中介市场的特点和现状，提出了完善房地产中介市场的建议
[关键词]房地产中介市场现状 问题 规范
中图分类号：C93 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）23-0293-01
一、当前我国房地产中介市场现状
随着经济和社会的发展，我国房地产市场日趋成熟。商品房市场和二手房市场的联动局面也基本形成，而且从市场发展趋势来看，商品房销售贷款、二手房的销售及贷款也逐渐趋向由中介公司全程代理，中介队伍的迅猛发展是适应市场形势变化的结果，中介公司在房地产二、三级市场中正在扮演越来越重要的角色。随着房地产业的发展，存量房市场也将成为主要市场，在这一发展过程中，中介市场将继续发挥纽带的作用，为房地产的持续发展发挥不可替代的作用。
所谓房地产中介市场是为房地产供求双方提供咨询、协助供求双方实现公平交易为目的而进行的房地产在租售阶段的委托代理、价格评估和经纪服务等居间活动的场所和领域。房地产中介市场是房地产市场的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务，？为交易双方提供有效信息，？解决供需矛盾，对推动房地产市场运转起到了润滑剂的作用。
二、当前我国房地产中介市场主要问题
（一）政府监管不力
全国除温州出台了《关于进一步推进中介机构改革和发展的意见》，开始全面清理规范现有的中介机构，并要求目前仍挂靠在行政部门和事业单位的中介机构，必须彻底脱钩改制外，其他绝大多数地方依然违反国家关于规定中介服务机构与政府部门实行脱钩改制的规定，政企不分。其主要原因是受利益驱动。房地产中介市场中形成了房产、土地、？工商、物价、金融共同参与管理的局面，这些部门间没有建立相关的协助机制，？职能分配不明确，？难以形成对从业人员、？机构的有力监督。
（二）法规体系不全
房地产商品作为不动产，是一种特殊商品，其交易牵扯到产权、使用权、承租权等多项内容，需要一套严格而复杂的规程，涉及众多的法律法规。虽然目前我国首部房产中介法规《房地产经纪管理办法》已经2011年4月1日实施，但是我国目前对房地产中介行业设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件，仍然是《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《经纪人管理办法》、《关于房地产中介服务收费的通知》等等，初步形成了一个法律法规框架，但还不健全、不完善。
（三）机构信誉不良
房地产中介机构作为提供房屋信息服务的中间商，掌握着买卖双方的信息。但在实际的房地产中介市场中，这些机构经常会利用这一信息不对称现象为自身牟取暴利，损害买卖双方的利益。他们通常采取隐瞒、欺诈等严重缺乏诚信的手段赚取佣金以外的交易差价；利用职业便利炒房卖房，或以代理名义串通他人炒房卖房，这些投机取消的行为严重制约了房产中介服务市场的发展。再加上房产中介的认证资格制度相对不规范，使得进入这种市场显得相对容易，人员大多都不是科班出身，没有取得相关的从行资格，加上道德水准的降低，欺诈销售的行为屡见不鲜，让房产中介在市民心中的形象极其低下，甚至让顾客坚决抵制，让“失信”已经成为房产中介市场发展的一大隐患。
（四）人员素质不高
房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。如美国实行从业人员准入制度，规定销售人员必须修完《房地产原理》，考试合格后一年内须修完6门相关课程，并有2门合格者才能取得销售人员资格；房地产经纪人至少要有两年以上从事房地产工作经历，并修完与房地产有关的8门课程方具有获得房地产经纪人执照的资格。由于房地产中介业在我国的发展时间不长，尚缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍，加之目前资格认证制度不规范.管理不严，造成我国房地产中介从业人员来源复杂、素质差，缺乏应有的敬业精神和职业道德标准。
三、规范房地产中介市场的对策
（一）严格市场准入制度
在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等的设定要更加具体化， 如明确规定房地产中介机构的注册资金要达到30万元以上，要有具备一定规模的固定经营场所，专业技术人员要占总人数的50%以上。
（二）嚴格执业资格制度
在人员资格管理方面，要创设执业资格制度，严格标准，对学历、实务年限、业务知识、犯罪记录限定等要求都作具体规定。如必须达到大学专科以上学历或中等专业水平有3年以上从业经验、无犯罪记录或法定最高刑为3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罚执行完毕满3年的方可从事进入房地产中介机构执业。
（三）严格规范经营制度
规范经营，加强诚信建设，一方面考虑到消费者和房地产中介间存在的信息不对称问题，在行业内建立信息传输机制，完善房地产中介企业信用档案，对中介企业的基本情况和失信行为进行全面记录，并将档案在网上公示，便于为各部门和公众查询。另一方面，房地产中介要加强自身的诚信建设、严格自律，结合企业文化制定企业职业道德规范条例，要求员工诚实守信；并规范经营条例，秉承以客户为上帝、为客户利益着想的原则向客户提供优质服务，增强客户的信任度。
（四）严格行业监管制度
第一，科学设置政府管理职能，明确房地产中介服务业的主管机构，确立政府各管理部门的协作机制。第二，通过立法对从业机构和人员分别实行严格的市场准入制度。第三，提高中介服务人员的素质。同时行业主管部门一方面要加大行业监察力度，对各项违规操作给予更加严厉的惩罚措施，肃清行业的不良主体。另一方面要加大资金监管、网上签约等政策的执行力度，使其真正落实到位。？此外，还要充分发挥行业协会的作用。国家可以通过立法的形式确立房产中介行业协会的地位和作用，并提出正规化执业的具体要求，包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的规定，形成政府、行业协会和房地产经纪人之间的相互配合、监督机制。
（五）严格法律保障制度
一套合理的法律法规是中介机构顺利发展的保障。但是到目前为止，我国还没有建立起一套系统的规范中介机构健康发展的法规体系。政府要立即推进这一方面的法律法规建设，推动这一行业的规范化发展，借鉴国外较为成熟的法律文件，进一步完善我国现有的法律法规，使之更具体化和具有可操作性，并且对房产中介市场存在的欺诈违法行为加大查处力度和执法力度，维持房地产中介的市场秩序，促进其健康有序的发展。
参考文献
[1] 黄春丽.试论我国房地产中介市场现状及规范[J].中国商贸，2009（04）.
[2] 赵海.基于信息不对称理论的房地产中介市场[J].辽宁经济，2009（1）.
[3] 李巍.房地产中介行业发展前景预测[J].经贸，2009（12）.
[4] 马祖梅.武素华试论房地产中介违规行为的制约[J].管理学家，2011（01）.
[关键词]房地产中介市场现状 问题 规范
中图分类号：C93 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）23-0293-01
一、当前我国房地产中介市场现状
随着经济和社会的发展，我国房地产市场日趋成熟。商品房市场和二手房市场的联动局面也基本形成，而且从市场发展趋势来看，商品房销售贷款、二手房的销售及贷款也逐渐趋向由中介公司全程代理，中介队伍的迅猛发展是适应市场形势变化的结果，中介公司在房地产二、三级市场中正在扮演越来越重要的角色。随着房地产业的发展，存量房市场也将成为主要市场，在这一发展过程中，中介市场将继续发挥纽带的作用，为房地产的持续发展发挥不可替代的作用。
所谓房地产中介市场是为房地产供求双方提供咨询、协助供求双方实现公平交易为目的而进行的房地产在租售阶段的委托代理、价格评估和经纪服务等居间活动的场所和领域。房地产中介市场是房地产市场的重要组成部分，房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务，？为交易双方提供有效信息，？解决供需矛盾，对推动房地产市场运转起到了润滑剂的作用。
二、当前我国房地产中介市场主要问题
（一）政府监管不力
全国除温州出台了《关于进一步推进中介机构改革和发展的意见》，开始全面清理规范现有的中介机构，并要求目前仍挂靠在行政部门和事业单位的中介机构，必须彻底脱钩改制外，其他绝大多数地方依然违反国家关于规定中介服务机构与政府部门实行脱钩改制的规定，政企不分。其主要原因是受利益驱动。房地产中介市场中形成了房产、土地、？工商、物价、金融共同参与管理的局面，这些部门间没有建立相关的协助机制，？职能分配不明确，？难以形成对从业人员、？机构的有力监督。
（二）法规体系不全
房地产商品作为不动产，是一种特殊商品，其交易牵扯到产权、使用权、承租权等多项内容，需要一套严格而复杂的规程，涉及众多的法律法规。虽然目前我国首部房产中介法规《房地产经纪管理办法》已经2011年4月1日实施，但是我国目前对房地产中介行业设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件，仍然是《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《经纪人管理办法》、《关于房地产中介服务收费的通知》等等，初步形成了一个法律法规框架，但还不健全、不完善。
（三）机构信誉不良
房地产中介机构作为提供房屋信息服务的中间商，掌握着买卖双方的信息。但在实际的房地产中介市场中，这些机构经常会利用这一信息不对称现象为自身牟取暴利，损害买卖双方的利益。他们通常采取隐瞒、欺诈等严重缺乏诚信的手段赚取佣金以外的交易差价；利用职业便利炒房卖房，或以代理名义串通他人炒房卖房，这些投机取消的行为严重制约了房产中介服务市场的发展。再加上房产中介的认证资格制度相对不规范，使得进入这种市场显得相对容易，人员大多都不是科班出身，没有取得相关的从行资格，加上道德水准的降低，欺诈销售的行为屡见不鲜，让房产中介在市民心中的形象极其低下，甚至让顾客坚决抵制，让“失信”已经成为房产中介市场发展的一大隐患。
（四）人员素质不高
房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。如美国实行从业人员准入制度，规定销售人员必须修完《房地产原理》，考试合格后一年内须修完6门相关课程，并有2门合格者才能取得销售人员资格；房地产经纪人至少要有两年以上从事房地产工作经历，并修完与房地产有关的8门课程方具有获得房地产经纪人执照的资格。由于房地产中介业在我国的发展时间不长，尚缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍，加之目前资格认证制度不规范.管理不严，造成我国房地产中介从业人员来源复杂、素质差，缺乏应有的敬业精神和职业道德标准。
三、规范房地产中介市场的对策
（一）严格市场准入制度
在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等的设定要更加具体化， 如明确规定房地产中介机构的注册资金要达到30万元以上，要有具备一定规模的固定经营场所，专业技术人员要占总人数的50%以上。
（二）嚴格执业资格制度
在人员资格管理方面，要创设执业资格制度，严格标准，对学历、实务年限、业务知识、犯罪记录限定等要求都作具体规定。如必须达到大学专科以上学历或中等专业水平有3年以上从业经验、无犯罪记录或法定最高刑为3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罚执行完毕满3年的方可从事进入房地产中介机构执业。
（三）严格规范经营制度
规范经营，加强诚信建设，一方面考虑到消费者和房地产中介间存在的信息不对称问题，在行业内建立信息传输机制，完善房地产中介企业信用档案，对中介企业的基本情况和失信行为进行全面记录，并将档案在网上公示，便于为各部门和公众查询。另一方面，房地产中介要加强自身的诚信建设、严格自律，结合企业文化制定企业职业道德规范条例，要求员工诚实守信；并规范经营条例，秉承以客户为上帝、为客户利益着想的原则向客户提供优质服务，增强客户的信任度。
（四）严格行业监管制度
第一，科学设置政府管理职能，明确房地产中介服务业的主管机构，确立政府各管理部门的协作机制。第二，通过立法对从业机构和人员分别实行严格的市场准入制度。第三，提高中介服务人员的素质。同时行业主管部门一方面要加大行业监察力度，对各项违规操作给予更加严厉的惩罚措施，肃清行业的不良主体。另一方面要加大资金监管、网上签约等政策的执行力度，使其真正落实到位。？此外，还要充分发挥行业协会的作用。国家可以通过立法的形式确立房产中介行业协会的地位和作用，并提出正规化执业的具体要求，包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的规定，形成政府、行业协会和房地产经纪人之间的相互配合、监督机制。
（五）严格法律保障制度
一套合理的法律法规是中介机构顺利发展的保障。但是到目前为止，我国还没有建立起一套系统的规范中介机构健康发展的法规体系。政府要立即推进这一方面的法律法规建设，推动这一行业的规范化发展，借鉴国外较为成熟的法律文件，进一步完善我国现有的法律法规，使之更具体化和具有可操作性，并且对房产中介市场存在的欺诈违法行为加大查处力度和执法力度，维持房地产中介的市场秩序，促进其健康有序的发展。
参考文献
[1] 黄春丽.试论我国房地产中介市场现状及规范[J].中国商贸，2009（04）.
[2] 赵海.基于信息不对称理论的房地产中介市场[J].辽宁经济，2009（1）.
[3] 李巍.房地产中介行业发展前景预测[J].经贸，2009（12）.
[4] 马祖梅.武素华试论房地产中介违规行为的制约[J].管理学家，2011（01）.