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摘要：根据我国社会人口的发展状况，我国早在2000年就进入老龄化社会，发展至2017年，老年人口已占我国总人口数的百分之八，与西方发达国家不一样的是，我国老龄化呈现出人口基数大、区域发展不平衡、分龄化严重等情况。为了解决这一系列的老龄化情形对我国社会发展产生的影响以及问题，2013年我国国务院发布35号文，提出了关于如何加快发展养老地产服务业的若干点意见，以健全养老服务体系，扩大养老产业规模，建设养老服务公共基础设施，解决养老产业在医疗、住宿、社区护理服务和文化培育发展等各类服务问题。随着我国经济的发展，制度的改革，以及各种解决养老问题政策的相继出台，发展养老服务业刻不容缓，养老地产市场前景光明。
关键词：中国养老地产；发展现状；前景
1、导言
近年来，养老问题日益突出，尤其是老年人的住所问题。通过了解目前我国养老地产的发展现状及我国养老地产发展的商业模式，提出合理化的建议，为更多的老年人解决住所问题，让他们老有所居，能够安享晚年生活，为促进我国养老地产的蓬勃发展建言献策。
2、中国养老地产发展现状
养老地产在中国的发展目前仍处于初级探索阶段，开发并不成熟，也未形成固定的发展模式。根据目前在北京、上海、广州等经济发达城市的部分大型养老项目建设，我国养老地产开发模式主要有综合性养老社区模式、度假型养老社区模式和医疗养老模式。综合性养老社区模式主要包括养老住宅，养老公寓和养老护理机构等。度假型养老社区主要针对高消费人群，在风景秀丽的地区设立季节性的针对老年人的旅游度假项目。而医疗养老模式则是把养老与医疗相结合，建立老年病医院、护理机构、康复中心、中医等，服务于有慢性老年病或者失去行动能力的高龄病弱人群。
中国养老地产的市场开发仍然不足，大多数的养老地产是以盈利为目的的，主要适合于高收入人群，不能满足中国大多数老年人的需求。但是面对巨大的市场，仍然有不少大型房地产商正在尝试开发进入这一产业。经过十几年的高速发展，中国房地产行业也已经进入瓶颈期。在国家新经济形态要求下，为响应国家和社会需求，房地产行业也必须重新思考新的开发经营模式，转入房产细分市场，而养老地产市场发展还不完善，需求量高，对于房地产商充满巨大的诱惑力。
3、中国养老地产发展途径及前景分析
3.1中国养老地产发展途径
3.1.1加强以房置换形式的发展
目前对于大多数老年人而言，受家庭经济条件的限制，要单独购买适于养老的新房是不具备条件的。为了使得更多的老年人能够买得起养老型的住宅，可以以房置换的形式去实现。针对老年人，一般来说都会有自己的住宅，只是房屋及设施因年代久远而陈旧、老化，还可能缺少一些适合老年人居住的设施。因此，无论对于原来的老房子置换成新房子的老年人，还是对于住宅销售的开发商而言，都是双赢的举措。
3.1.2政府加大支持力度
对于养老住宅的发展，需要增加购买人群，才能够促进养老地产的商业化发展。因此，对于养老住宅的相关融资产品应该加大推广。例如，可以允许老年人将购买的老年人住宅进行投保，然后以养老金的方式实现资金的反馈。这样可以实现老年人住宅问题的解决，同时还能够帮助老年人解决生活费的问题。这个房产的所有权应该归属于房产保险公司。政府需要保证保险公司的安全正规化经营，不能够出现欺骗的现象。
3.1.3创新融资方式，扩大融资渠道
随着我国房地产业的发展以及不断受到宏观政策的调控，其对资金的依赖性越来越大，而且养老地产的产业链长，整合的资源多，需要的资金量巨大，传统的依靠银行借款方式可能不能满足对资金的需要，亦可能累积风险，增加风险隐患。2012年2月28日国务院会议决定设立温州金融综合改革试验区，试行金融改革方案，允许发展民间金融组织，将民间资本正式纳入正规金融体系。这为吸纳海外基金、REITs（房地产投资信托基金）、保险公司、养老基金等资金，拓宽融资渠道，满足养老地产对资金的需要提供了可能。
3.2养老地产市场的发展前景
养老地产作为我国新兴的养老产业中的一部分，是我国社会进步和经济发展的产物。虽然养老地产已经发展到了一定的阶段，但是其整体产业结构层次相对较低，仍有待提高。随着老年化速度的不断加快，养老地产供需矛盾日益突出，社会对养老地产的需求将越来越大。中国房地产行业协会副会长、中国房地产业老年住区委员会主任朱中一曾经表示，“原先预测是到2015年中国老龄人口才会超过2亿，但在2014年我国老龄化人口已经超過2亿。”（详见图1）。
人口老龄化的规模以及步骤正在不断推进，而新的市场需求也在不断扩大，这证明了我国养老地产的发展潜力十分巨大，同时也反映了我国养老服务业的不完善。就目前而言，我国普通的养老机构能容纳的老龄人口也十分有限，除此之外，一些养老的配套设施也很不完善，即便再次推进老年机构的建设也没法满足以倍数增长的人口老龄化问题这个巨大的缺口，还有随着我国国民经济水平的提高，对于追求更高的服务质量的社会消费群体来说，养老院等老年机构早已不能满足老年人的养老需求，而消费人群是希望能够有以养老为核心服务的地产机构出现代替传统的养老院和养老公寓，来满足消费者的需求。
4、结论
综上所述，市场的需求决定了产业存在发展的必要性。中国老龄化日益严重，老年人群迅速增多，养老需求的出现促成了养老地产开发的必要性和合理性。在我国经济新常态下，国家更加注重传统行业的转型发展。房地产在经历了十年的黄金发展时期和粗放式发展之后，也面临着产业转型的问题，向更加细分化的市场前进。养老地产的发展不仅是市场需求的表现，同时也是国家经济政策调整下的必然结果。虽然目前我国养老地产的发展仍然处于初级阶段，政府政策和财力支持还不到位，但是庞大的市场以及日益增长的需求也在不断地鼓动养老地产的进一步发展。随着老年化速度的加快，我国养老地产必将得到长足发展，成为未来经济的新增长点。
参考文献：
[1]姜睿，苏舟.中国养老地产发展模式与策略研究[J].现代经济探讨，2012（10）：38-42.
[2]刘亮，郭师虹，杨晶晶.我国养老地产发展现状及对策研究[J].建筑经济，2016，37（01）：67-70.
关键词：中国养老地产；发展现状；前景
1、导言
近年来，养老问题日益突出，尤其是老年人的住所问题。通过了解目前我国养老地产的发展现状及我国养老地产发展的商业模式，提出合理化的建议，为更多的老年人解决住所问题，让他们老有所居，能够安享晚年生活，为促进我国养老地产的蓬勃发展建言献策。
2、中国养老地产发展现状
养老地产在中国的发展目前仍处于初级探索阶段，开发并不成熟，也未形成固定的发展模式。根据目前在北京、上海、广州等经济发达城市的部分大型养老项目建设，我国养老地产开发模式主要有综合性养老社区模式、度假型养老社区模式和医疗养老模式。综合性养老社区模式主要包括养老住宅，养老公寓和养老护理机构等。度假型养老社区主要针对高消费人群，在风景秀丽的地区设立季节性的针对老年人的旅游度假项目。而医疗养老模式则是把养老与医疗相结合，建立老年病医院、护理机构、康复中心、中医等，服务于有慢性老年病或者失去行动能力的高龄病弱人群。
中国养老地产的市场开发仍然不足，大多数的养老地产是以盈利为目的的，主要适合于高收入人群，不能满足中国大多数老年人的需求。但是面对巨大的市场，仍然有不少大型房地产商正在尝试开发进入这一产业。经过十几年的高速发展，中国房地产行业也已经进入瓶颈期。在国家新经济形态要求下，为响应国家和社会需求，房地产行业也必须重新思考新的开发经营模式，转入房产细分市场，而养老地产市场发展还不完善，需求量高，对于房地产商充满巨大的诱惑力。
3、中国养老地产发展途径及前景分析
3.1中国养老地产发展途径
3.1.1加强以房置换形式的发展
目前对于大多数老年人而言，受家庭经济条件的限制，要单独购买适于养老的新房是不具备条件的。为了使得更多的老年人能够买得起养老型的住宅，可以以房置换的形式去实现。针对老年人，一般来说都会有自己的住宅，只是房屋及设施因年代久远而陈旧、老化，还可能缺少一些适合老年人居住的设施。因此，无论对于原来的老房子置换成新房子的老年人，还是对于住宅销售的开发商而言，都是双赢的举措。
3.1.2政府加大支持力度
对于养老住宅的发展，需要增加购买人群，才能够促进养老地产的商业化发展。因此，对于养老住宅的相关融资产品应该加大推广。例如，可以允许老年人将购买的老年人住宅进行投保，然后以养老金的方式实现资金的反馈。这样可以实现老年人住宅问题的解决，同时还能够帮助老年人解决生活费的问题。这个房产的所有权应该归属于房产保险公司。政府需要保证保险公司的安全正规化经营，不能够出现欺骗的现象。
3.1.3创新融资方式，扩大融资渠道
随着我国房地产业的发展以及不断受到宏观政策的调控，其对资金的依赖性越来越大，而且养老地产的产业链长，整合的资源多，需要的资金量巨大，传统的依靠银行借款方式可能不能满足对资金的需要，亦可能累积风险，增加风险隐患。2012年2月28日国务院会议决定设立温州金融综合改革试验区，试行金融改革方案，允许发展民间金融组织，将民间资本正式纳入正规金融体系。这为吸纳海外基金、REITs（房地产投资信托基金）、保险公司、养老基金等资金，拓宽融资渠道，满足养老地产对资金的需要提供了可能。
3.2养老地产市场的发展前景
养老地产作为我国新兴的养老产业中的一部分，是我国社会进步和经济发展的产物。虽然养老地产已经发展到了一定的阶段，但是其整体产业结构层次相对较低，仍有待提高。随着老年化速度的不断加快，养老地产供需矛盾日益突出，社会对养老地产的需求将越来越大。中国房地产行业协会副会长、中国房地产业老年住区委员会主任朱中一曾经表示，“原先预测是到2015年中国老龄人口才会超过2亿，但在2014年我国老龄化人口已经超過2亿。”（详见图1）。
人口老龄化的规模以及步骤正在不断推进，而新的市场需求也在不断扩大，这证明了我国养老地产的发展潜力十分巨大，同时也反映了我国养老服务业的不完善。就目前而言，我国普通的养老机构能容纳的老龄人口也十分有限，除此之外，一些养老的配套设施也很不完善，即便再次推进老年机构的建设也没法满足以倍数增长的人口老龄化问题这个巨大的缺口，还有随着我国国民经济水平的提高，对于追求更高的服务质量的社会消费群体来说，养老院等老年机构早已不能满足老年人的养老需求，而消费人群是希望能够有以养老为核心服务的地产机构出现代替传统的养老院和养老公寓，来满足消费者的需求。
4、结论
综上所述，市场的需求决定了产业存在发展的必要性。中国老龄化日益严重，老年人群迅速增多，养老需求的出现促成了养老地产开发的必要性和合理性。在我国经济新常态下，国家更加注重传统行业的转型发展。房地产在经历了十年的黄金发展时期和粗放式发展之后，也面临着产业转型的问题，向更加细分化的市场前进。养老地产的发展不仅是市场需求的表现，同时也是国家经济政策调整下的必然结果。虽然目前我国养老地产的发展仍然处于初级阶段，政府政策和财力支持还不到位，但是庞大的市场以及日益增长的需求也在不断地鼓动养老地产的进一步发展。随着老年化速度的加快，我国养老地产必将得到长足发展，成为未来经济的新增长点。
参考文献：
[1]姜睿，苏舟.中国养老地产发展模式与策略研究[J].现代经济探讨，2012（10）：38-42.
[2]刘亮，郭师虹，杨晶晶.我国养老地产发展现状及对策研究[J].建筑经济，2016，37（01）：67-70.