宋仁宗在位时，有一个大臣名叫刘沆，非常聪明能干。据说他母亲生他的时候，梦见唐朝宰相牛僧孺穿着官服进了他们家，然后他就出生了，所以大伙都说他是牛僧孺转世。
　　牛僧孺是名相，擅长断案，可巧的是，这个刘沆也擅长断案。比如说有一年，刘沆去湖南衡阳当市长，接了一宗不动产案子。这宗案子其实是二十年前的旧案，已经被很多任领导审理过，但是始终没能审出结果。为什么审不出结果呢？因为缺乏证据。
　　案情很简单，大意如下：
　　张三是个地痞无赖，欺负邻居李四不识字，伪造了一份地契，偷偷地将李四家的土地转移到自己名下，等李四一死，他就去夺地。李四的儿子李小四肯定不答应啊，质问道：“你凭什么夺我们家的地？”张三拿出那份假造的地契，地契上写着某年某月李四把地卖给了张三，卖了多少钱，当时都有谁在场作证，写得一清二楚。李小四哭了：“我爸什么时候卖过地啊？我怎么不知道，你这地契肯定是伪造的，我去衙门告你！”张三说：“地契上还有你爸的手印呢，不管你告到哪里，都是我有理。”
　　张三有地契（虽然是伪造的），李小四没地契，所以他告了二十年都没有告赢，他家的土地最终还是被张三占了。
　　刘沆审理这个案子的时候，一眼就看出张三不是个好东西，可是断案不能凭感觉，得靠证据，他要想辨别张三手里的地契是不是伪造的，就得核对上面的手印是不是李四的，可惜李四早就死了。如果李四当年办过土地证，如果衙门里存放着每一宗不动产的登记簿，那更好办，直接核对土地证和登记簿就行了。可惜宋朝并没有土地证，更没有登记簿，不但宋朝没有，中国历史上任何一个朝代都没有这些东西，古代中国唯一可供证明产权归属的文件就是地契和房契。
　　怎么办呢？难道就任凭张三强占李小四家的土地吗？刘沆想了一个主意，他让张三拿出最近二十年来缴纳地税的税单，以此来判决产权归属。这招儿太有效了——假如李四当年真的把地卖给了张三，肯定也会把缴税的义务“过割”给张三，不可能地都卖了，还替张三缴税。结果呢，张三自然拿不出税单，随即被刘沆以巧取豪夺的罪名关进监狱。至于那份土地，当然要物归原主啦！
　　鉴于古代中国没有土地证，没有登记簿，一旦发生不动产纠纷，只能靠契约来判决，而契约是可以造假的，你伪造一份卖契，就能白占别人的地皮和房子，如此荒诞的案例在中国古代史上屡见不鲜。
　　宋太宗在位时，一个名叫赵孚的法官就曾经感叹说：“庄宅多有争诉，皆由衷私妄写文契，说界至则全无丈尺，昧邻里则不使闻知，欺罔肆行，狱讼增益。”他的意思是说房地产纠纷越来越多，几乎每一宗纠纷都涉及虚假契约，而且官方又无从查考，很多案件只能悬而不决。
　　为了解决这个问题，赵孚上奏太宗，建议进行不动产登记：将每一宗不动产交易都登记在册，当民间发生纠纷时，以官方登记簿为准，凡跟簿册不一致的，一律视为伪契。
　　宋太宗采纳了他的建议，随即颁发圣旨：“应典卖倚当庄宅田土，今后并立合同契四本，一付钱主，一付业主，一纳商税院，一留本县，违者论如法。”以后无论不动产买卖还是不动产抵押，一律要签四份合同，一份交给买方，一份交给卖方，一份交税务局备案，一份交县政府备案，否则以违法论处。
　　宋太宗的做法非常合理，也非常有意义，既有利于明晰产权、减少纠纷、保护民产，使其免遭巧取豪夺，又有利于增加税收——过去老百姓为了逃交契税，买卖房屋很少过户，现在好了，交易双方必须拿着契约去衙门登记，想偷税漏税也不可能了。
　　可惜的是，太宗的圣旨并没有真正推行下去，直到他驾崩，甚至直到三百年后宋朝亡国，“天下契书之奸巧一如往时。”不动产交易很多，不动产登记很少，虚假契约一如既往，民间纠纷一如既往。
　　宋朝以降，每个朝代隔三差五都会呼吁一回不动产登记，结果都没能实现。包括上世纪三四十年代，国民政府先后四次颁布《不动产登记办法》，让“一切公私房屋之所有人向地政局作确定之报告，请领登记证，并照章纳税”，响应者依然寥寥无几。可以肯定地说，中国历史上每一场不动产登记最后都是以失败而告终的。
　　不动产登记利国利民，意义重大，这样的好政策为什么总是推行不下去呢？我讲一件往事您就明白了。
　　我大学毕业那年，曾经参与豫南某市土地规划的修编工作。这项工作的第一步是摸底——摸清当时当地都有多少土地，哪些土地种了庄稼，哪些土地盖了房子。
　　摸底是很简单的，因为土地局有图有账，理论上讲，年年都更新，你想查哪块地现在是什么样子，一翻台账，一查地籍图，一清二楚。可是当我们这些技术人员拿着台账和地籍图去现场踏勘的时候，立马崩溃了：档案跟现实差着十万八千里，档案上登记的是耕地，我们看到的是工厂；档案上写着张三在承包这块地，实际上这块地早就转让给了李四。
　　我找地籍科咨询：“不是说土地档案年年都要更新吗？”地籍科长苦着脸说：“我们科就这几个人，哪有力量更新啊？别说我们这儿了，你去其他地方看看，地籍图和台账基本上还是十年前大普查时搞的，这些年都是年底复印一套交差完事儿，要说年年都变更，一缺人手，二没经费，根本不可能嘛！”
　　我说的这件往事离现在都有十几年了，那时候电脑尚未普及，GPS价格昂贵，地籍图更新起来费时费力、耗资不小，基层部门为了省钱，只能长期拖着不办，使档案跟现实完全脱节。
　　十几年前尚且如此，那一百年前呢？一千年前呢？受技术力量的限制，土地登记和更新工作自然更加难做。没错，二十五史里详细记录着历朝历代的土地数据，可是您知道那些数据跟史实有多脱节吗？宋朝商品经济那么发达，中央财政那么富裕，全国性的土地普查仅仅搞过三次，平均每一百年才搞一次而已。至于房屋普查，一次都没搞过，因为技术太弱，花钱太多，政府搞不起。
　　除了技术原因，古代中国在制度上也存在大缺陷：官员不受百姓限制，搞不搞不动产登记，怎样搞不动产登记，老百姓说了不算。本来搞不动产登记有利于保护私产，对老百姓是有利的，可是地方官嫌麻烦，阳奉阴违，朝廷政令就流于形式了。