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【摘要】以楼宇自控系统管理与维护为实例，介绍楼宇自控系统在日常管理与维护的整个过程，总结了楼宇自控系统管理和维护的经验。以便达到楼宇自动化系统的正常运行和良好的节能效果。
【关键词】楼宇自控系统；DDC接线图；管理与维护；楼宇自控系统保养记录卡；节能控制
1 前言
楼宇自动化系统的管理和维护包括楼控系统的接管验收、运行管理、维护保养。在建筑物竣工验收阶段虽然楼控系统可以达到使用要求，但是在物业管理阶段中还要对楼控系统进行进一步的调试和优化以便更好的为业主提供优质的服务。而进一步的系统调试和优化的工作属于楼宇自动化系统的日常管理和维护，这部分的工作是要由物业管理单位完成的，这就要求物业公司的工程技术人员具备楼宇自控系统管理和维护的能力。能够解决一些楼宇系统常见的问题，这也是节省设备维修成本的捷径。现在通过总结中铁创业大厦的楼宇管理、维护经验并结合现行规范谈一谈楼宇自控系统的管理和维护的方法。
2 楼宇自控系统简介
楼宇自动化控制系统是智能建筑必不可少的组成部分。它是一种采用现代传感技术、计算机技术和通信技术，将与建筑物有关的空调通风，冷热源、变配电、给排水、消防、保安等设备集中监视、控制和管理为目的而构成的综合系统。它提供了舒适宜人的环境，改善提高设备系统的运行效率，达到节约能源的效果。从智能建筑的运行管理的层次来看，如何确保环境控制的高效率与经济性的运行管理，及对人、对物管理的安全性，是楼宇自控系统的重点。
空调制冷系统是楼宇自控的一个重点内容，包括冷冻站、空调机组、新风机组、送排风机等。本文以创业大厦现场楼宇控制系统的管理维护为例，介绍一下楼宇自控系统的管理和维护的步骤和方法。
3 楼宇自控系统管理和维护的步骤
3.1楼控系统的接管验收
3.1.1接管验收的依据：
①《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2000）
②《智建筑工程检测规程》（CECS182：2005）
③《智能建筑工程质量验收规范》（GB 50339-2003）
④《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）
⑤《电气装置安装工程施工及验收规范》（GBJ232-82）
⑥《建筑设计防火规范》（GBJ116-88）
3.1.2接管验收范围：
（1）技术资料：
①工程合同及相关技术文件；
②竣工图纸；设计说明；系统结构图；各子系统控制原理图；设备布置及管线平面图；控制系统配电箱电气原理图；相关监控设备电气接线图；中央控制室设备布置图；设备清单；
③系统设备产品说明书，系统操作和维护手册；
④设备及系统测试记录，系统功能检查及测试记录，系统联动功能测试记录；
⑤生产厂家和安装单位的保修合同；
⑥厂家提供的机配件和专用工具；
（2）设备设施现场：
①机房设备；
②检测和执行机构的清点项目；
③检测和执行机构的外观检查；
3.2楼宇系统的运行管理
3.2.1楼宇系统的调试和优化：
由于剛刚承接的楼控系统中有很多现场控制模块的编号写的是弱电施工图纸中的DDC控制器的编号，与现场的设备（送风机、排风机、污水泵、组合式空调机组）对应不上，必须由物业公司后期管理人员根据楼宇自控系统点表（表0）和弱电平面图（图1）及现场楼宇控制箱接线图（图2）对照现场DDC控制箱将中控室的楼控系统中的控制模块编号进行重新编写（详见图3），例如原来的模块标记是DDC_B_B3_2，修改为给水泵房。这样可以更直观的看到这个控制模块控制的区域和设备。以便日后在楼控系统的运行管理中能够准确开启和关闭各区域的设备。这对于楼控系统的日后管理使用和维护保养至关重要。
表0：楼宇自控点表（部分）
图1：弱电平面图
3.2.2运行岗位职责：
（1）负责监视楼宇系统重要机电设备运行的状态及监测运行参数的变化值；
（2）负责设备运行状态及变化的历史信息的统计查询；
（3）负责监视楼宇环境方面的监测点参数值；
（4）负责监视与楼宇自控系统联网的各系统的工作状态及报警情况；
（5）负责所有主要设备的原始信息的统计查询和打印报表；
（6）负责对楼宇自控系统安全报告的管理；
（7）负责协助物业领导在紧急突发事件中的事故协调、指挥和调度，尽量减少事故带来的危害和影响；
3.2.3系统操作流程：
（1）开启主机，进入系统，输入用户名和密码。
（2）通过图形界面方式检索设备运行状况（见图4），发现设备故障报警或运行状态过限报警，确认报警点后，应立即通知相关工程专业人员赴现场进行检修，并将该设备报警点的有关报警内容填入值班日志；
（3）现场设备通过楼宇设备自控系统控制程序自动运行时，应定期进行设备手动方式的控制和调节试验，试验时需顺序启停系统所控设备，特别是后启先停的设备；
（4）系统运行参数需要调整时，要与相关专业人员协商确定参数值，上报上级主管，经批准后方可调整；
（5）收集分析设备运行参数和打印统计报表，总结规律，不断修改调整的运行参数，使楼宇自控系统发挥最大的节能效应。
3.2.4运行管理制度：
（1）值班人员每天通过控制界面对空调参数设定，运行时间进行监控，并对各末端传感器及执行机构的工作状态检查；
（2）值班人员每天监控DDC模块运行状态，并通过图形界面方式检索设备运行状况，发现设备故障报警或运行状态过限报警（见图4、图5），确认报警点后，应立即通知相关工程专业人员到现场检修，并将改设备报警点的有关报警内容填入值班日志； （3）值班人员每月对现场DDC运行状态检查；对水阀、风阀执行器运行状态进行检查；
3.2.5设备管理要求：
（4）楼宇自动化设备的使用、维护保养和维修、改造都要制定严格的专业管理制度，并认真执行；
（5）操作人员必须经专业培训合格后方可上岗作业；
（6）制定严格的设备安全操作规程，并认真执行；
（7）操作人员要有严格的岗位责任制，保证各项责任落实到人；
（8）设备的专项修理和改造必须由具备相应专业资质的单位承担；
3.2.6运行表格：
表1：创业大厦自控系统故障报修记录表
表2：创业大厦自控系统终端运行记录
3.3楼控系统的维护保养
3.3.1自控系统维护保养的内容：维护保养工作主要分为三个层次：网络管理层、现场控制器层、末端传感器执行器层。具体包括：设备连接是否完整，电源是否稳定，传感器反馈是否准确，执行器动作是否到位等；现场控制器是否能正确显示各个参数，通讯是否正常等；网络管理层是否能管理相关设备，是否能统计设备数据，能否及时弹出报警信息等。我们根据自控系统维护保养的基本内容制定了创业大厦楼宇自控系统保养记录（见表3）
表3：创业大厦楼宇自控系统保养记录
3.3.2自控系统维护保养除了一般的保养内容外，我们通过认真研究现场设备的接线情况（图6）和设备的说明书，再加以运用自身的管理经验和理论知识，进行总结，掌握了一些排除一般系统故障的方法，这样可以直接降低日后的楼宇自控系統的维修成本。例如可以通过观察UI14接线端结合指示灯判断手自动状态是否正确传输到控制器上，从而判断继电器是否正常工作。根据BO1、BO2、BO3、BO4及相应指示灯的状态可以判断空调系统的水阀、加湿器、风阀、启停控制是否正常。是否需要更换继电器和压力传感器。此外还可以用万用表测量信号回路线的正负极、回路线与回路线、回路线与24V线或24V线正负极之间的电阻值，若阻止过小或相通，则为线路短路故障。
3.4楼控系统的节能管理
我们知道空调的能耗占整个建筑能耗的比重很大，城市用电高峰也出现在夏季。创业大厦空调制冷运行的时间是每年的5月—9月，并出现在每天的用电高峰期，空调在此耗电要占总耗电量的50%左右。所以我们制定了比较可行的节能管理方案：
（1）通过楼宇自控系统对空调系统的供回水温差进行控制，保证供回水温差达到大于3℃。
（2）根据实际情况调整各楼层的新风机组的供水阀门的开度，和送风温度在换季阶段在早上温度较低时只开新风让低温度的风吹到各个屋内，使业主感到凉爽舒适。
（3）在最热的7、8月份，我们还会开启热回收机组，节能效果也十分明显。
（4）根据实际负荷及时调整空调机组的运行台数。输出的总容量应与需求的冷负荷相匹配；当部分制冷机组停止运行时，应及时关断这些机组的前后阀门，以防止水流旁通，造成能源的浪费。
另外创业大厦A、B座写字楼共计35层，每层设计了一台组合式新风机组，如果要人工操作会造成很大的困难，所以楼宇控制系统可以为大厦节省大量的人工。同时也能满足业主要求定时开启新风系统的需求。可以说楼宇自动化系统每年为大厦节省不少能源开支。
4.结语
楼宇自动化控制系统从承接查验到项目的正式交接再到系统的正常使用，就是按照以上的方法进行管理和维护保养的。在这个过程中我们也和系统的安装调试单位、系统的生产单位进行了多次的沟通交流。最后确定的这种科学的管理方法。毕竟楼宇自动化是中铁创业大厦这个智能化建筑的灵魂。利用好这套系统可以为创业大厦的业主提供更优质的服务，也可以为创业大厦的安全保驾护航。所以要通过我们的管理和维护最大限度的延长楼宇自控系统的使用寿命。
参照文献
[1]国家职业资格培训教程—《助理智能楼宇管理师》
[2]《智建筑工程检测规程》（CECS182：2005）
[3]中国物业管理协会设施设备技术委员编著—《物业设施设备管理指南》
（本文作者单位系北京航腾物业管理有限责任公司）
【关键词】楼宇自控系统；DDC接线图；管理与维护；楼宇自控系统保养记录卡；节能控制
1 前言
楼宇自动化系统的管理和维护包括楼控系统的接管验收、运行管理、维护保养。在建筑物竣工验收阶段虽然楼控系统可以达到使用要求，但是在物业管理阶段中还要对楼控系统进行进一步的调试和优化以便更好的为业主提供优质的服务。而进一步的系统调试和优化的工作属于楼宇自动化系统的日常管理和维护，这部分的工作是要由物业管理单位完成的，这就要求物业公司的工程技术人员具备楼宇自控系统管理和维护的能力。能够解决一些楼宇系统常见的问题，这也是节省设备维修成本的捷径。现在通过总结中铁创业大厦的楼宇管理、维护经验并结合现行规范谈一谈楼宇自控系统的管理和维护的方法。
2 楼宇自控系统简介
楼宇自动化控制系统是智能建筑必不可少的组成部分。它是一种采用现代传感技术、计算机技术和通信技术，将与建筑物有关的空调通风，冷热源、变配电、给排水、消防、保安等设备集中监视、控制和管理为目的而构成的综合系统。它提供了舒适宜人的环境，改善提高设备系统的运行效率，达到节约能源的效果。从智能建筑的运行管理的层次来看，如何确保环境控制的高效率与经济性的运行管理，及对人、对物管理的安全性，是楼宇自控系统的重点。
空调制冷系统是楼宇自控的一个重点内容，包括冷冻站、空调机组、新风机组、送排风机等。本文以创业大厦现场楼宇控制系统的管理维护为例，介绍一下楼宇自控系统的管理和维护的步骤和方法。
3 楼宇自控系统管理和维护的步骤
3.1楼控系统的接管验收
3.1.1接管验收的依据：
①《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2000）
②《智建筑工程检测规程》（CECS182：2005）
③《智能建筑工程质量验收规范》（GB 50339-2003）
④《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）
⑤《电气装置安装工程施工及验收规范》（GBJ232-82）
⑥《建筑设计防火规范》（GBJ116-88）
3.1.2接管验收范围：
（1）技术资料：
①工程合同及相关技术文件；
②竣工图纸；设计说明；系统结构图；各子系统控制原理图；设备布置及管线平面图；控制系统配电箱电气原理图；相关监控设备电气接线图；中央控制室设备布置图；设备清单；
③系统设备产品说明书，系统操作和维护手册；
④设备及系统测试记录，系统功能检查及测试记录，系统联动功能测试记录；
⑤生产厂家和安装单位的保修合同；
⑥厂家提供的机配件和专用工具；
（2）设备设施现场：
①机房设备；
②检测和执行机构的清点项目；
③检测和执行机构的外观检查；
3.2楼宇系统的运行管理
3.2.1楼宇系统的调试和优化：
由于剛刚承接的楼控系统中有很多现场控制模块的编号写的是弱电施工图纸中的DDC控制器的编号，与现场的设备（送风机、排风机、污水泵、组合式空调机组）对应不上，必须由物业公司后期管理人员根据楼宇自控系统点表（表0）和弱电平面图（图1）及现场楼宇控制箱接线图（图2）对照现场DDC控制箱将中控室的楼控系统中的控制模块编号进行重新编写（详见图3），例如原来的模块标记是DDC_B_B3_2，修改为给水泵房。这样可以更直观的看到这个控制模块控制的区域和设备。以便日后在楼控系统的运行管理中能够准确开启和关闭各区域的设备。这对于楼控系统的日后管理使用和维护保养至关重要。
表0：楼宇自控点表（部分）
图1：弱电平面图
3.2.2运行岗位职责：
（1）负责监视楼宇系统重要机电设备运行的状态及监测运行参数的变化值；
（2）负责设备运行状态及变化的历史信息的统计查询；
（3）负责监视楼宇环境方面的监测点参数值；
（4）负责监视与楼宇自控系统联网的各系统的工作状态及报警情况；
（5）负责所有主要设备的原始信息的统计查询和打印报表；
（6）负责对楼宇自控系统安全报告的管理；
（7）负责协助物业领导在紧急突发事件中的事故协调、指挥和调度，尽量减少事故带来的危害和影响；
3.2.3系统操作流程：
（1）开启主机，进入系统，输入用户名和密码。
（2）通过图形界面方式检索设备运行状况（见图4），发现设备故障报警或运行状态过限报警，确认报警点后，应立即通知相关工程专业人员赴现场进行检修，并将该设备报警点的有关报警内容填入值班日志；
（3）现场设备通过楼宇设备自控系统控制程序自动运行时，应定期进行设备手动方式的控制和调节试验，试验时需顺序启停系统所控设备，特别是后启先停的设备；
（4）系统运行参数需要调整时，要与相关专业人员协商确定参数值，上报上级主管，经批准后方可调整；
（5）收集分析设备运行参数和打印统计报表，总结规律，不断修改调整的运行参数，使楼宇自控系统发挥最大的节能效应。
3.2.4运行管理制度：
（1）值班人员每天通过控制界面对空调参数设定，运行时间进行监控，并对各末端传感器及执行机构的工作状态检查；
（2）值班人员每天监控DDC模块运行状态，并通过图形界面方式检索设备运行状况，发现设备故障报警或运行状态过限报警（见图4、图5），确认报警点后，应立即通知相关工程专业人员到现场检修，并将改设备报警点的有关报警内容填入值班日志； （3）值班人员每月对现场DDC运行状态检查；对水阀、风阀执行器运行状态进行检查；
3.2.5设备管理要求：
（4）楼宇自动化设备的使用、维护保养和维修、改造都要制定严格的专业管理制度，并认真执行；
（5）操作人员必须经专业培训合格后方可上岗作业；
（6）制定严格的设备安全操作规程，并认真执行；
（7）操作人员要有严格的岗位责任制，保证各项责任落实到人；
（8）设备的专项修理和改造必须由具备相应专业资质的单位承担；
3.2.6运行表格：
表1：创业大厦自控系统故障报修记录表
表2：创业大厦自控系统终端运行记录
3.3楼控系统的维护保养
3.3.1自控系统维护保养的内容：维护保养工作主要分为三个层次：网络管理层、现场控制器层、末端传感器执行器层。具体包括：设备连接是否完整，电源是否稳定，传感器反馈是否准确，执行器动作是否到位等；现场控制器是否能正确显示各个参数，通讯是否正常等；网络管理层是否能管理相关设备，是否能统计设备数据，能否及时弹出报警信息等。我们根据自控系统维护保养的基本内容制定了创业大厦楼宇自控系统保养记录（见表3）
表3：创业大厦楼宇自控系统保养记录
3.3.2自控系统维护保养除了一般的保养内容外，我们通过认真研究现场设备的接线情况（图6）和设备的说明书，再加以运用自身的管理经验和理论知识，进行总结，掌握了一些排除一般系统故障的方法，这样可以直接降低日后的楼宇自控系統的维修成本。例如可以通过观察UI14接线端结合指示灯判断手自动状态是否正确传输到控制器上，从而判断继电器是否正常工作。根据BO1、BO2、BO3、BO4及相应指示灯的状态可以判断空调系统的水阀、加湿器、风阀、启停控制是否正常。是否需要更换继电器和压力传感器。此外还可以用万用表测量信号回路线的正负极、回路线与回路线、回路线与24V线或24V线正负极之间的电阻值，若阻止过小或相通，则为线路短路故障。
3.4楼控系统的节能管理
我们知道空调的能耗占整个建筑能耗的比重很大，城市用电高峰也出现在夏季。创业大厦空调制冷运行的时间是每年的5月—9月，并出现在每天的用电高峰期，空调在此耗电要占总耗电量的50%左右。所以我们制定了比较可行的节能管理方案：
（1）通过楼宇自控系统对空调系统的供回水温差进行控制，保证供回水温差达到大于3℃。
（2）根据实际情况调整各楼层的新风机组的供水阀门的开度，和送风温度在换季阶段在早上温度较低时只开新风让低温度的风吹到各个屋内，使业主感到凉爽舒适。
（3）在最热的7、8月份，我们还会开启热回收机组，节能效果也十分明显。
（4）根据实际负荷及时调整空调机组的运行台数。输出的总容量应与需求的冷负荷相匹配；当部分制冷机组停止运行时，应及时关断这些机组的前后阀门，以防止水流旁通，造成能源的浪费。
另外创业大厦A、B座写字楼共计35层，每层设计了一台组合式新风机组，如果要人工操作会造成很大的困难，所以楼宇控制系统可以为大厦节省大量的人工。同时也能满足业主要求定时开启新风系统的需求。可以说楼宇自动化系统每年为大厦节省不少能源开支。
4.结语
楼宇自动化控制系统从承接查验到项目的正式交接再到系统的正常使用，就是按照以上的方法进行管理和维护保养的。在这个过程中我们也和系统的安装调试单位、系统的生产单位进行了多次的沟通交流。最后确定的这种科学的管理方法。毕竟楼宇自动化是中铁创业大厦这个智能化建筑的灵魂。利用好这套系统可以为创业大厦的业主提供更优质的服务，也可以为创业大厦的安全保驾护航。所以要通过我们的管理和维护最大限度的延长楼宇自控系统的使用寿命。
参照文献
[1]国家职业资格培训教程—《助理智能楼宇管理师》
[2]《智建筑工程检测规程》（CECS182：2005）
[3]中国物业管理协会设施设备技术委员编著—《物业设施设备管理指南》
（本文作者单位系北京航腾物业管理有限责任公司）