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摘 要：随着社会的发展，市场经济体制的不斷改革，城市化进程在不断的加快，物业企业也随之发展起来，并不断的向商业化运转模式转变?在物业企业不断走向商业化的过程中，在管理工作中出现了很多问题，严重阻碍了物业企业的发展，所以当前最关键的事情就是找到问题的所在，同时还要针对问题找到相应的解决对策，这就需要物业的管理人员对存在的问题进行深思熟虑?本文通过对物业管理中存在的问题进行了系统的分析，提出了解决问题的办法?
关键词：物业管理;商业化;管理问题;处理思路
城市化进程的不断加快，人们的生活水平在不断的提高，对物业企业的要求越来越高?物业企业的商业化进程要想不断的加快，就要加强管理，也只有这样才能满足人们日益增长的需求?近年来，我国的物业企业在管理工作中出现了很多问题，如：不能很好的定位自身的角色?不能准确的了解市场的发展方向?不能控制好投资的成本等，这些问题都阻碍了物业企业商业化的进程，所以物业企业要在发展的过程中，树立正确的服务观念，牢牢的掌握市场的需求，合理的控制成本，在激烈的市场竞争中努力提高企业的竞争能力，从而促进企业的可持续发展?
一?物业管理企业商业化管理的特点
随着国家房地产事业的不断发展，物业管理行业也不断的发展起来，物业管理的宗旨是服务，其服务的对象是物业和业主?物业管理服务的内容很广泛，有公共服务和专业服务，它服务类型和方向的广泛性决定了物业管理工作的复杂性[1]?物业管理有服务措施的特殊性?服务周期的特殊性?服务收费的特殊性等特点，正是因为存在这些特点，所以在管理过程中存在很多问题，这就需要企业根据出现的问题，找到相应的解决方案?
二?物业管理工作中存在的问题
（一）对自身角色的定位不准确
物业管理的商业化需要企业全面准确的定位自己的角色，如果不能满足这一要求，物业企业的管理和经营模式就会严重偏离正确的发展轨道，导致企业的经济下滑?我国大部分的物业管理公司是由库房管理人员组建起来的，这些管理人员都保留了原有的管理思想和管理制度，而没有真正的认识到根据市场经济体制来管理公司的重要性，传统的管理模式和思想是不能满足社会的发展需求的[2]?物业管理是一个服务型的企业，重在经营，所以公司应该针对市场的需求，树立正确的发展目标和经营管理思想，全面的定位自己在市场中的角色，明确物业管理公司的性质，在经营管理的过程中充分的考虑行业的特殊性?
（二）不能准确的掌握市场的发展方向
一个企业要想不断的适应市场的发展，就要制定符合市场发展的经营和管理模式?物业管理企业作为一种服务性的企业，具有一定的特殊性，只有定位好自身在市场中的位置，才能得到发展?但从现阶段我国物业管理公司的发展来看，很多公司都严重的忽略了市场定位的重要性?物业管理分为消费和投资两个方面，在对内地居民住房推出时的投资存在不合理性，这为企业经济的发展带来不利的影响?我国的物业管理引用了国外的很多先进商业住房管理模式，但事实上这些管理模式不适合我国物业管理企业的发展，因为我国多数的住房都是居住性质的，所以引用商业住房的管理模式，是不符合市场的发展方向的?
（三）不能有效的控制成本
企业的发展需要很多管理人员的支持，所以人工的成本占有相当大的比例，但这方面的成本是不能减少的[3]?物业企业要想有效的控制成本，就要靠提高工作效率和服务效率来实现?受传统经营管理模式的影响，我国很多的物业管理公司存在机构设置不科学?人员分配不合理?管理程序不规范等问题，导致公司的人力?物力?财力成本不断增加，给公司带来了严重的经济负担?
三?如何更好的解决物业管理商业化过程中的问题
（一）树立正确的管理理念
物业管理公司在经营的过程中，要树立正确的管理理念，明确公司的性质，将企业自身的价值?管理人员的服务和业主应得的利益三者紧密的联系起来，然后制定有利于提高竞争力和促进可持续发展的措施，并不断的进行完善，通过完善服务的内容和过程，来提高业主的满意度，提高企业的信誉，树立良好的企业形象[4]?企业要想满足业主的需求，并能得到业主的肯定，就要规范业务流程，包括：服务制定?服务传递?服务实施等，并按照相应的规定不断的加强管理的质量，得到业主的信任，从而提高企业的市场竞争力，可以使企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟?物业管理公司要以提高业主的满意度为目标，为业主提供特殊服务?专项服务，并提高服务的质量，深入群众进行系统的调差，充分掌握业主的需求情况，然后针对业主的要求，设计出符合标准的服务类型，大胆创新业务管理的品牌，赢得业主的信任，从而促进企业的高速发展?
（二）合理的控制成本
成本管理是企业管理工作中的重要组成部分，只有重视成本管理，才能使企业的资金正常运行，促进企业的健康发展，实现可持续发展的目标?当业主入住签订业务管理合同时，可以用合理运用目标成本的管理办法，对公司的成本进行科学?合理的控制?物业管理过程中对成本的控制是非常必要的，对促进公司的发展有推动作用，在这过程中，管理人员要加强成本管理的力度，提高工作人员的成本意识，提高工作人员的服务质量，为业主提供最优质的服务[5]?优质的服务就是让业主享受到超值的服务，但这一服务过程不能靠增加成本来实现，所以要制定有效的解决措施，在不增加成本的同时，保证服务的质量?业务管理部门要对成本进行预算，然后根据市场的实际情况，制定科学的成本控制制度，通过制度控制可以有效的节省成本?
（三）遵循市场的发展原则
物业管理重在服务，所以要遵循以下几种原则：首先，要将服务摆在首位，坚持业务至上的原则，因为只有不断的满足业主的需求，提高服务的质量，才能促进企业的发展?其次，要注重社会?经济?环境的协调发展，从而实现企业的可持续发展?最后，规范管理模式，制定相应的管理制度，并将这一制度落到实处，设计业主需要的服务类型，提高竞争力?
（四）开展多种经营管理模式
根据现代社会的发展趋势，传统的业务管理模式已不能满足需求，所以业务企业要创新管理模式，完善公司的管理工具，引进先进的管理手段，用现代化的科学技术提高管理的效率和质量，从而提高企业的业务水平?
结束语
总之，物业管理公司作为后起的一个行业，要想满足社会日益增长的需求，就要不断的走向商业化?物业管理公司要不断的提高服务意识，完善管理措施和服务设备，树立正确的服务理念，从而提高服务的质量和效率，提高竞争能力?（作者单位：江苏科技大学后勤集团）
参考文献：
[1] 周汉立.分析物业管理商业化的问题与处理思路[J].商，2013（31）：22-22.
[2] 陈永红.物业管理商业化存在的问题及解决思路[J].决策与信息（下旬刊），2011（7）：236-237.
[3] 周汉立.简析物业管理经营问题及其措施[J].东方企业文化，2014（1）：232-232.
[4] 刘波.商业化房地产管理平台的建设问题及对策[J].商场现代化，2014（20）：252-252.
[5] 陈明右.浅谈商业楼宇设备管理[J].现代物业·新建设，2014（7）：152-153.
关键词：物业管理;商业化;管理问题;处理思路
城市化进程的不断加快，人们的生活水平在不断的提高，对物业企业的要求越来越高?物业企业的商业化进程要想不断的加快，就要加强管理，也只有这样才能满足人们日益增长的需求?近年来，我国的物业企业在管理工作中出现了很多问题，如：不能很好的定位自身的角色?不能准确的了解市场的发展方向?不能控制好投资的成本等，这些问题都阻碍了物业企业商业化的进程，所以物业企业要在发展的过程中，树立正确的服务观念，牢牢的掌握市场的需求，合理的控制成本，在激烈的市场竞争中努力提高企业的竞争能力，从而促进企业的可持续发展?
一?物业管理企业商业化管理的特点
随着国家房地产事业的不断发展，物业管理行业也不断的发展起来，物业管理的宗旨是服务，其服务的对象是物业和业主?物业管理服务的内容很广泛，有公共服务和专业服务，它服务类型和方向的广泛性决定了物业管理工作的复杂性[1]?物业管理有服务措施的特殊性?服务周期的特殊性?服务收费的特殊性等特点，正是因为存在这些特点，所以在管理过程中存在很多问题，这就需要企业根据出现的问题，找到相应的解决方案?
二?物业管理工作中存在的问题
（一）对自身角色的定位不准确
物业管理的商业化需要企业全面准确的定位自己的角色，如果不能满足这一要求，物业企业的管理和经营模式就会严重偏离正确的发展轨道，导致企业的经济下滑?我国大部分的物业管理公司是由库房管理人员组建起来的，这些管理人员都保留了原有的管理思想和管理制度，而没有真正的认识到根据市场经济体制来管理公司的重要性，传统的管理模式和思想是不能满足社会的发展需求的[2]?物业管理是一个服务型的企业，重在经营，所以公司应该针对市场的需求，树立正确的发展目标和经营管理思想，全面的定位自己在市场中的角色，明确物业管理公司的性质，在经营管理的过程中充分的考虑行业的特殊性?
（二）不能准确的掌握市场的发展方向
一个企业要想不断的适应市场的发展，就要制定符合市场发展的经营和管理模式?物业管理企业作为一种服务性的企业，具有一定的特殊性，只有定位好自身在市场中的位置，才能得到发展?但从现阶段我国物业管理公司的发展来看，很多公司都严重的忽略了市场定位的重要性?物业管理分为消费和投资两个方面，在对内地居民住房推出时的投资存在不合理性，这为企业经济的发展带来不利的影响?我国的物业管理引用了国外的很多先进商业住房管理模式，但事实上这些管理模式不适合我国物业管理企业的发展，因为我国多数的住房都是居住性质的，所以引用商业住房的管理模式，是不符合市场的发展方向的?
（三）不能有效的控制成本
企业的发展需要很多管理人员的支持，所以人工的成本占有相当大的比例，但这方面的成本是不能减少的[3]?物业企业要想有效的控制成本，就要靠提高工作效率和服务效率来实现?受传统经营管理模式的影响，我国很多的物业管理公司存在机构设置不科学?人员分配不合理?管理程序不规范等问题，导致公司的人力?物力?财力成本不断增加，给公司带来了严重的经济负担?
三?如何更好的解决物业管理商业化过程中的问题
（一）树立正确的管理理念
物业管理公司在经营的过程中，要树立正确的管理理念，明确公司的性质，将企业自身的价值?管理人员的服务和业主应得的利益三者紧密的联系起来，然后制定有利于提高竞争力和促进可持续发展的措施，并不断的进行完善，通过完善服务的内容和过程，来提高业主的满意度，提高企业的信誉，树立良好的企业形象[4]?企业要想满足业主的需求，并能得到业主的肯定，就要规范业务流程，包括：服务制定?服务传递?服务实施等，并按照相应的规定不断的加强管理的质量，得到业主的信任，从而提高企业的市场竞争力，可以使企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟?物业管理公司要以提高业主的满意度为目标，为业主提供特殊服务?专项服务，并提高服务的质量，深入群众进行系统的调差，充分掌握业主的需求情况，然后针对业主的要求，设计出符合标准的服务类型，大胆创新业务管理的品牌，赢得业主的信任，从而促进企业的高速发展?
（二）合理的控制成本
成本管理是企业管理工作中的重要组成部分，只有重视成本管理，才能使企业的资金正常运行，促进企业的健康发展，实现可持续发展的目标?当业主入住签订业务管理合同时，可以用合理运用目标成本的管理办法，对公司的成本进行科学?合理的控制?物业管理过程中对成本的控制是非常必要的，对促进公司的发展有推动作用，在这过程中，管理人员要加强成本管理的力度，提高工作人员的成本意识，提高工作人员的服务质量，为业主提供最优质的服务[5]?优质的服务就是让业主享受到超值的服务，但这一服务过程不能靠增加成本来实现，所以要制定有效的解决措施，在不增加成本的同时，保证服务的质量?业务管理部门要对成本进行预算，然后根据市场的实际情况，制定科学的成本控制制度，通过制度控制可以有效的节省成本?
（三）遵循市场的发展原则
物业管理重在服务，所以要遵循以下几种原则：首先，要将服务摆在首位，坚持业务至上的原则，因为只有不断的满足业主的需求，提高服务的质量，才能促进企业的发展?其次，要注重社会?经济?环境的协调发展，从而实现企业的可持续发展?最后，规范管理模式，制定相应的管理制度，并将这一制度落到实处，设计业主需要的服务类型，提高竞争力?
（四）开展多种经营管理模式
根据现代社会的发展趋势，传统的业务管理模式已不能满足需求，所以业务企业要创新管理模式，完善公司的管理工具，引进先进的管理手段，用现代化的科学技术提高管理的效率和质量，从而提高企业的业务水平?
结束语
总之，物业管理公司作为后起的一个行业，要想满足社会日益增长的需求，就要不断的走向商业化?物业管理公司要不断的提高服务意识，完善管理措施和服务设备，树立正确的服务理念，从而提高服务的质量和效率，提高竞争能力?（作者单位：江苏科技大学后勤集团）
参考文献：
[1] 周汉立.分析物业管理商业化的问题与处理思路[J].商，2013（31）：22-22.
[2] 陈永红.物业管理商业化存在的问题及解决思路[J].决策与信息（下旬刊），2011（7）：236-237.
[3] 周汉立.简析物业管理经营问题及其措施[J].东方企业文化，2014（1）：232-232.
[4] 刘波.商业化房地产管理平台的建设问题及对策[J].商场现代化，2014（20）：252-252.
[5] 陈明右.浅谈商业楼宇设备管理[J].现代物业·新建设，2014（7）：152-153.