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【摘 要】近十几年来，房地产企业的发展势头迅猛，在增加国民经济收益方面作用巨大。房地产行业相关税收法规不断完善，税收筹划问题也受到了房地产企业更多的重视。在完成节税目标的同时，出现了一些税收筹划的误区，致使企业的税收风险增加。文章主要探讨了房地产企业在土地增值税纳税筹划方面的一些误区。
【关键词】房地产企业；纳税筹划误区
近年来，我国加大了税收法规在房地产企业的规范力度，特别是土地增值税清算政策的逐步落实，使房地产企业更加重视自身的纳税筹划，尽可能减少政策的负面影响，减轻纳税负担，其间出现了很多的纳税筹划误区，容易产生税收风险，需引起重视。
一、将资本化的借款费用计入开发成本，采取加计扣除方法，使土地增值税支出减少
有关房地产企业的利息支出处理办法在《房地产开发经营企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）中明确表示，企业所借的符合税收法规的建造开发产品的费用，可以依据房地产企业的相关会计准则来加以归集、分配处理。然而，在企业会计准则第17号（财会[2006]3号）第四条中有关借款费用的规定是：“企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本”。所以，很多房地产开发企业将资本化的借款费用计入开发资本成本是符合规定的。可是，许多房地产公司在计算土地增值税时，往往是将这种资本化的借款费用看作是加计扣除基数，除了将开发成本的20%给予加计扣除，将其以5%的计算基数在计算房地产开发费用时被扣除，最终使计算的项目土地增值额迅速降低，这样土地增值税的支出就会减少，这是有很大的税收风险的。
在这个层面来说，税收筹划的关键是实际可扣除的借款费用是否超过税法规定中可以扣除的开发成本的5%。一旦超过5%，企业就应提供金融机构的贷款证明，相反，最好不提供金融机构的相关证明。
二、将代收费用作为加计20%的扣除基数
房地产开发企业在销售商品房时往往要代有关部门、企业收取一些款项，例如房屋维修基金、有线电视初装费、天然气集资费等，一些房地产企业将代收费用作为房地产开发费用的计算基数，并加计扣除，虽然这可以增大开发成本，降低增值额，但是违反财税法规的。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第六条规定，对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）规定，审核代收费用时，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，需要审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；如果当作代收费用计入房价时，还要审核是否将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
三、未充分利用自行清算土地增值税机会
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号规定：“符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。”符合应清算条件规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
但一些房地产企业提出各种原因来拖延土地增值税清算的时间，例如未清算、未决算、商品房销售未整体完成等，殊不知这会给企业带来很大的税务风险。一方面不符合税法规定的清算条件；另一方面，不利于企业各税种的整体筹划以及造成企业税款资金的占用。例如，由于土地增值税清算时点与企业所得税年度汇算清缴时间差异而造成多缴的企业所得税，在企业后期无开发项目的情况下，按照国家税务总局2010年第29号公告相关规定，这部分差异只有在企业注销清算时再根据具体情况进行处理，这无疑使企业资金被企业所得税税款长期占用。如果企业在销售达85%以上时，及时进行了自行清算，将自行清算时应缴纳的土地增值税款计入当期损益在所得税前扣除，就可以避免因企业短期内无法注销，而造成资金被企业所得税税款长期占用情况。
四、企业土地增值税纳税筹划注意事项
一是严格会计核算。对房地产开发成本应按规定的6个明细科目（土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用）进行成本归集或调整。进行清算时，以所清算房地产项目历年的财务会计报告为基本依据，在此基础上，来对部分项目及金额按要求进行相应调整。
二是利用土地增值税的税收优惠进行税务筹划。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。同时规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。因此房地产企业在核算时，应将普通住宅与非普通住宅分开核算，在分别核算的情况下，如果能把普通住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。
五、结语
总之，房地产企业对政策的扭曲，缺乏纳税观念，筹划方案不恰当等，产生了一些纳税筹划误区，必须做好筹划的控制与总结，做好纳税筹划工作。
参考文献：
[1]李刚.浅析房地产企业税收筹划的误区[J].现代经济信息，2013（14）.
[2]邹忠明.自行清算土地增值税，你做对了吗？.财税道，2015（6）.
[3]李桂英.房地产企业土地增值税税收筹划探析.厦门大学，2012.
【关键词】房地产企业；纳税筹划误区
近年来，我国加大了税收法规在房地产企业的规范力度，特别是土地增值税清算政策的逐步落实，使房地产企业更加重视自身的纳税筹划，尽可能减少政策的负面影响，减轻纳税负担，其间出现了很多的纳税筹划误区，容易产生税收风险，需引起重视。
一、将资本化的借款费用计入开发成本，采取加计扣除方法，使土地增值税支出减少
有关房地产企业的利息支出处理办法在《房地产开发经营企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）中明确表示，企业所借的符合税收法规的建造开发产品的费用，可以依据房地产企业的相关会计准则来加以归集、分配处理。然而，在企业会计准则第17号（财会[2006]3号）第四条中有关借款费用的规定是：“企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本”。所以，很多房地产开发企业将资本化的借款费用计入开发资本成本是符合规定的。可是，许多房地产公司在计算土地增值税时，往往是将这种资本化的借款费用看作是加计扣除基数，除了将开发成本的20%给予加计扣除，将其以5%的计算基数在计算房地产开发费用时被扣除，最终使计算的项目土地增值额迅速降低，这样土地增值税的支出就会减少，这是有很大的税收风险的。
在这个层面来说，税收筹划的关键是实际可扣除的借款费用是否超过税法规定中可以扣除的开发成本的5%。一旦超过5%，企业就应提供金融机构的贷款证明，相反，最好不提供金融机构的相关证明。
二、将代收费用作为加计20%的扣除基数
房地产开发企业在销售商品房时往往要代有关部门、企业收取一些款项，例如房屋维修基金、有线电视初装费、天然气集资费等，一些房地产企业将代收费用作为房地产开发费用的计算基数，并加计扣除，虽然这可以增大开发成本，降低增值额，但是违反财税法规的。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第六条规定，对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）规定，审核代收费用时，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，需要审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；如果当作代收费用计入房价时，还要审核是否将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
三、未充分利用自行清算土地增值税机会
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号规定：“符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。”符合应清算条件规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
但一些房地产企业提出各种原因来拖延土地增值税清算的时间，例如未清算、未决算、商品房销售未整体完成等，殊不知这会给企业带来很大的税务风险。一方面不符合税法规定的清算条件；另一方面，不利于企业各税种的整体筹划以及造成企业税款资金的占用。例如，由于土地增值税清算时点与企业所得税年度汇算清缴时间差异而造成多缴的企业所得税，在企业后期无开发项目的情况下，按照国家税务总局2010年第29号公告相关规定，这部分差异只有在企业注销清算时再根据具体情况进行处理，这无疑使企业资金被企业所得税税款长期占用。如果企业在销售达85%以上时，及时进行了自行清算，将自行清算时应缴纳的土地增值税款计入当期损益在所得税前扣除，就可以避免因企业短期内无法注销，而造成资金被企业所得税税款长期占用情况。
四、企业土地增值税纳税筹划注意事项
一是严格会计核算。对房地产开发成本应按规定的6个明细科目（土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用）进行成本归集或调整。进行清算时，以所清算房地产项目历年的财务会计报告为基本依据，在此基础上，来对部分项目及金额按要求进行相应调整。
二是利用土地增值税的税收优惠进行税务筹划。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。同时规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。因此房地产企业在核算时，应将普通住宅与非普通住宅分开核算，在分别核算的情况下，如果能把普通住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。
五、结语
总之，房地产企业对政策的扭曲，缺乏纳税观念，筹划方案不恰当等，产生了一些纳税筹划误区，必须做好筹划的控制与总结，做好纳税筹划工作。
参考文献：
[1]李刚.浅析房地产企业税收筹划的误区[J].现代经济信息，2013（14）.
[2]邹忠明.自行清算土地增值税，你做对了吗？.财税道，2015（6）.
[3]李桂英.房地产企业土地增值税税收筹划探析.厦门大学，2012.