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【摘要】房地产项目的成本控制是房地产企业管理的关键。文章首先阐述了对房地产项目开展成本控制的重要性，进而剖析了当前我国房地产项目成本控制存在的问题，并以此为基础，提出了房地产项目成本控制的有效措施。
【关键词】 房地产 项目成本 成本控制 有效性
一、对房地产项目开展成本控制的重要性分析
房地产项目的成本控制对于房地产企业具有显著的影响，成本控制的优劣对于房地产企业的经济效益具有决定性的作用。甚至可以说，成本控制的优劣能够直接影响房地产企业的生存和发展。因此，对房地产项目开展有效的成本控制是十分必要的。
首先，对房地产项目开展成本控制能够在一定程度上降低房地产企业的成本支出，从而获取更多的经济利益；其次，对房地产项目开展成本控制能够在一定程度上降低企业的投资风险，从而获得较高的收益率；再次，对房地产项目开展成本控制能够在一定程度上缩短投资回收期，从而实现较快的资金回笼。由于房地产项目面临着诸多风险，因此，对房地产项目开展成本控制，使资金能够尽快的回收是尤为关键的。总之，对房地产项目开展成本控制既能够节约资金投入，又能够有效规避或者降低企业的财务风险。
房地产企业唯有对其开发的房地产项目开展成本控制，方能使其内部资源得到优化配置，提升资源的利用率，提高房地产项目的经济效益，使预期的投资及盈利目标得以实现。此外，房地产企业唯有开展成本控制，方能实现社会效益和环境效益的高度一致，从而满足低碳经济和科学发展观的现实要求。
二、当前我国房地产项目成本控制存在的问题分析
1、对于决策阶段的成本控制缺乏足够的重视
相当一部分房地产企业出于筹集资金的目的做策划报告，如此造成策划报告的实践性大打折扣。房地产企业在做策劃报告的过程中，存在着诸多问题：没有广泛的搜集具有代表性的材料；没有严格依照规范的要求进行分析计算；选择的估算指标的合理性有待进一步的斟酌；计算结果的可靠性有待提高等。
2、对于设计阶段的成本控制缺乏足够的重视
在相当一部分房地产开发企业内部普遍存在一种错误认识：项目成本大都在施工阶段发生，所以，只要对施工阶段加以监控，就能够使成本支出大幅度下降。此外，很多设计单位通常只考虑设计方案的技术可行性和质量可靠性，对于设计方案的造价没有给予足够的关注。结果造成设计方案不够创新或者缺乏合理性，进而导致项目成本不断增加。
3、对于计划缺乏足够的重视，造成成本失控
其一，长久以来房地产企业对其经营项目缺乏前瞻性的规划，通常造成企业的经营缺乏连续性，严重的甚至出现“断层”；其二，由于在制定年度计划的过程中缺乏可靠的数据基础，并且有没进行必要的事后评估，造成年度计划的可行性不足；其三，由于大多数房地产企业都没有设置专门的协调和监控部门，常常使得企业内部各机构之间相互推脱，造成工期过长、项目蒙受损失。
4、招投标的成本控制作用流于形式
由相关统计数据显示，当前真正以招投标形式开展的房地产项目低于六成。造成此种现象的一个关键因素在于：施工单位的竞标价是参照《建筑安装工程预算定额》[1]做的，而非根据企业的“自我定价”制定，房地产企业不想将报价信息透明化。因此，房地产项目的招投标未能全面落实，其成本控制作用流于形式。
三、房地产项目成本控制的有效措施探究
1、准备阶段的成本控制措施
准备阶段的成本控制有两大关键：筹划阶段的成本控制和设计阶段的成本控制[2]。
（1）筹划阶段成本控制的主要工作为：进行市场调研并以此为依据开展投资评估分析。因为正确的项目筹划是开展有效成本控制的基础，因此筹划阶段成本控制的优劣是房地产企业成本控制水平的决定性因素。筹划阶段成本的有效控制应当依照下述几点进行：①房地产企业应当深入探究项目投资的客观环境、经济技术指标以及项目的市场价值等；②房地产企业应当调查并分析项目的市场预期、利润空间等，从而为投资方案的制定提供数据支撑；③房地产企业的数据分析人员应当选取科学的数据资料和分析方法，从而得出合理的估算结果。
（2）科学的项目设计可以减少成本支出、缩短投资回收期，从而实现经济效益的最大化。因此，房地产企业在开展项目设计之前，应当做好详尽的分析，从而保障成本管理的有效性。①房地产企业可以通过招投标的形式筛选出资质达标、经验丰富并且成果出众的设计单位承接项目的设计工作，从而保障设计方案的技术可行性、质量可靠性和经济合理性；②房地产企业应当对限额设计的实施给予足够的关注，防止在项目竣工结算时出现施工成本超支的问题；③项目设计工作者既要确保设计方案的期限和质量，又要充分考虑操作便利性和施工成本等问题，从而保障设计方案的合理、可行；④在设计方案敲定之前，应当由相关人员进行全面的审核，将发现的漏洞和缺陷加以整改，尽可能的防止在施工阶段出现设计变更的问题，从而保障房地产项目的正常运行以及成本支出的有效控制。
2、施工阶段的成本控制措施
房地产项目的施工阶段是将设计方案变成现实的过程，施工阶段的成本控制是房地产企业成本控制当中最为困难的环节。房地产项目的施工阶段应当做好如下工作：保障项目质量、控制项目造价、掌握项目进度、减少人财物料的支出等。具体成本控制措施如下：
（1）在项目施工前期进行必要的施工组织设计审查。施工组织设计既是施工单位开展项目施工的指导性文件，又是房地产企业进行项目质量控制、施工成本控制等工作的基础支撑。此外，施工组织设计还是处理工程纠纷和经济索赔的重要参考文件；
（2）强化对工程款的管理力度，保障房地产项目顺利开展。比方说，房地产企业要将有关钱款及时结清，尽可能的不拖欠钱款，从而确保施工单位的工作积极性；
（3）坚决执行物资采购的价格对比。物资采购比价应当遵循公平、公正、公开的原则，在确保质量的基础上，选择价格最优者；
（4）强加工程变更的管理力度。在项目施工阶段，应当对成本计划和项目进度加以严格审查，方式由于各种因素所造成的设计变更和材料变更等；
（5）强化项目合同管理。良好的合同管理能够保障房地产项目的施工进度和成本支出等都严格控制在合同条款所约束的范围之内，防止因安全事故或者质量问题所造成的经济纠纷。
3、竣工结算阶段的成本控制措施
竣工结算阶段的成本控制是房地产项目成本控制的最终环节。在竣工结算阶段，房地产企业应当依照有关法律法规、项目合同以及竣工资料等材料，对房地产项目的工程量、验收记录以及附属工程的费用支出等加以审核。在房地产项目完成竣工结算并交付使用后，成本控制机构应当对房地产项目进行评价，分析对比项目的成本支出，并提出针对性的改善建议，从而提升新项目的成本控制水平。由于成本控制内容渗透在房地产项目的全过程当中，因此，房地产企业应当从根本处着手，对各环节进行成本控制。对于竣工结算阶段应当强化审计，从而提高对投资费用核算的准确性。
三、结语
综上所述，房地产项目的成本控制已经成为房地产企业提升市场竞争能力的重要决定性因素。房地产企业需要对成本控制工作给予足够的关注，并将其真正落实到项目上。文章从准备阶段、施工阶段、竣工结算阶段三方面分别阐述了房地产项目成本控制的有效措施。为房地产企业提升市场竞争能力和提高经济效益提供了更大的可能性。
参考文献
[1]俞海英.房地产项目成本控制的措施研究[J].金融经济，2012，06：53-54
[2]丁立秋.房地产企业成本管控相关问题研究[J].经营管理者，2013，04：123-124
【关键词】 房地产 项目成本 成本控制 有效性
一、对房地产项目开展成本控制的重要性分析
房地产项目的成本控制对于房地产企业具有显著的影响，成本控制的优劣对于房地产企业的经济效益具有决定性的作用。甚至可以说，成本控制的优劣能够直接影响房地产企业的生存和发展。因此，对房地产项目开展有效的成本控制是十分必要的。
首先，对房地产项目开展成本控制能够在一定程度上降低房地产企业的成本支出，从而获取更多的经济利益；其次，对房地产项目开展成本控制能够在一定程度上降低企业的投资风险，从而获得较高的收益率；再次，对房地产项目开展成本控制能够在一定程度上缩短投资回收期，从而实现较快的资金回笼。由于房地产项目面临着诸多风险，因此，对房地产项目开展成本控制，使资金能够尽快的回收是尤为关键的。总之，对房地产项目开展成本控制既能够节约资金投入，又能够有效规避或者降低企业的财务风险。
房地产企业唯有对其开发的房地产项目开展成本控制，方能使其内部资源得到优化配置，提升资源的利用率，提高房地产项目的经济效益，使预期的投资及盈利目标得以实现。此外，房地产企业唯有开展成本控制，方能实现社会效益和环境效益的高度一致，从而满足低碳经济和科学发展观的现实要求。
二、当前我国房地产项目成本控制存在的问题分析
1、对于决策阶段的成本控制缺乏足够的重视
相当一部分房地产企业出于筹集资金的目的做策划报告，如此造成策划报告的实践性大打折扣。房地产企业在做策劃报告的过程中，存在着诸多问题：没有广泛的搜集具有代表性的材料；没有严格依照规范的要求进行分析计算；选择的估算指标的合理性有待进一步的斟酌；计算结果的可靠性有待提高等。
2、对于设计阶段的成本控制缺乏足够的重视
在相当一部分房地产开发企业内部普遍存在一种错误认识：项目成本大都在施工阶段发生，所以，只要对施工阶段加以监控，就能够使成本支出大幅度下降。此外，很多设计单位通常只考虑设计方案的技术可行性和质量可靠性，对于设计方案的造价没有给予足够的关注。结果造成设计方案不够创新或者缺乏合理性，进而导致项目成本不断增加。
3、对于计划缺乏足够的重视，造成成本失控
其一，长久以来房地产企业对其经营项目缺乏前瞻性的规划，通常造成企业的经营缺乏连续性，严重的甚至出现“断层”；其二，由于在制定年度计划的过程中缺乏可靠的数据基础，并且有没进行必要的事后评估，造成年度计划的可行性不足；其三，由于大多数房地产企业都没有设置专门的协调和监控部门，常常使得企业内部各机构之间相互推脱，造成工期过长、项目蒙受损失。
4、招投标的成本控制作用流于形式
由相关统计数据显示，当前真正以招投标形式开展的房地产项目低于六成。造成此种现象的一个关键因素在于：施工单位的竞标价是参照《建筑安装工程预算定额》[1]做的，而非根据企业的“自我定价”制定，房地产企业不想将报价信息透明化。因此，房地产项目的招投标未能全面落实，其成本控制作用流于形式。
三、房地产项目成本控制的有效措施探究
1、准备阶段的成本控制措施
准备阶段的成本控制有两大关键：筹划阶段的成本控制和设计阶段的成本控制[2]。
（1）筹划阶段成本控制的主要工作为：进行市场调研并以此为依据开展投资评估分析。因为正确的项目筹划是开展有效成本控制的基础，因此筹划阶段成本控制的优劣是房地产企业成本控制水平的决定性因素。筹划阶段成本的有效控制应当依照下述几点进行：①房地产企业应当深入探究项目投资的客观环境、经济技术指标以及项目的市场价值等；②房地产企业应当调查并分析项目的市场预期、利润空间等，从而为投资方案的制定提供数据支撑；③房地产企业的数据分析人员应当选取科学的数据资料和分析方法，从而得出合理的估算结果。
（2）科学的项目设计可以减少成本支出、缩短投资回收期，从而实现经济效益的最大化。因此，房地产企业在开展项目设计之前，应当做好详尽的分析，从而保障成本管理的有效性。①房地产企业可以通过招投标的形式筛选出资质达标、经验丰富并且成果出众的设计单位承接项目的设计工作，从而保障设计方案的技术可行性、质量可靠性和经济合理性；②房地产企业应当对限额设计的实施给予足够的关注，防止在项目竣工结算时出现施工成本超支的问题；③项目设计工作者既要确保设计方案的期限和质量，又要充分考虑操作便利性和施工成本等问题，从而保障设计方案的合理、可行；④在设计方案敲定之前，应当由相关人员进行全面的审核，将发现的漏洞和缺陷加以整改，尽可能的防止在施工阶段出现设计变更的问题，从而保障房地产项目的正常运行以及成本支出的有效控制。
2、施工阶段的成本控制措施
房地产项目的施工阶段是将设计方案变成现实的过程，施工阶段的成本控制是房地产企业成本控制当中最为困难的环节。房地产项目的施工阶段应当做好如下工作：保障项目质量、控制项目造价、掌握项目进度、减少人财物料的支出等。具体成本控制措施如下：
（1）在项目施工前期进行必要的施工组织设计审查。施工组织设计既是施工单位开展项目施工的指导性文件，又是房地产企业进行项目质量控制、施工成本控制等工作的基础支撑。此外，施工组织设计还是处理工程纠纷和经济索赔的重要参考文件；
（2）强化对工程款的管理力度，保障房地产项目顺利开展。比方说，房地产企业要将有关钱款及时结清，尽可能的不拖欠钱款，从而确保施工单位的工作积极性；
（3）坚决执行物资采购的价格对比。物资采购比价应当遵循公平、公正、公开的原则，在确保质量的基础上，选择价格最优者；
（4）强加工程变更的管理力度。在项目施工阶段，应当对成本计划和项目进度加以严格审查，方式由于各种因素所造成的设计变更和材料变更等；
（5）强化项目合同管理。良好的合同管理能够保障房地产项目的施工进度和成本支出等都严格控制在合同条款所约束的范围之内，防止因安全事故或者质量问题所造成的经济纠纷。
3、竣工结算阶段的成本控制措施
竣工结算阶段的成本控制是房地产项目成本控制的最终环节。在竣工结算阶段，房地产企业应当依照有关法律法规、项目合同以及竣工资料等材料，对房地产项目的工程量、验收记录以及附属工程的费用支出等加以审核。在房地产项目完成竣工结算并交付使用后，成本控制机构应当对房地产项目进行评价，分析对比项目的成本支出，并提出针对性的改善建议，从而提升新项目的成本控制水平。由于成本控制内容渗透在房地产项目的全过程当中，因此，房地产企业应当从根本处着手，对各环节进行成本控制。对于竣工结算阶段应当强化审计，从而提高对投资费用核算的准确性。
三、结语
综上所述，房地产项目的成本控制已经成为房地产企业提升市场竞争能力的重要决定性因素。房地产企业需要对成本控制工作给予足够的关注，并将其真正落实到项目上。文章从准备阶段、施工阶段、竣工结算阶段三方面分别阐述了房地产项目成本控制的有效措施。为房地产企业提升市场竞争能力和提高经济效益提供了更大的可能性。
参考文献
[1]俞海英.房地产项目成本控制的措施研究[J].金融经济，2012，06：53-54
[2]丁立秋.房地产企业成本管控相关问题研究[J].经营管理者，2013，04：123-124