房地产的兴起源于工业时代。工业时代，人口涌进城市，住房开始紧张。一个新兴的产业——房地产兴起。中国长達四十年的房地产热，说明中国的工业化在加速。然而，近十年，各地不断爆出房地产业疲软的信息，虽然信息有真有假，然而，从时代发展的总趋势来看，疲软是必然的。原因是：一个新的时代——生态文明时代正在到来。
　　一、生态文明时代特征
　　生态文明是怎样的一种文明。目前，有不少专家对它作出描述，各种不同的描述，反映出专家对它不同的关注与期待。
　　生态文明正在建设中。虽然实践成果尚不足以证明一个新的文明已经建成，但至少生态文明观念已经出现。这种观念有四个主要内容：
　　（一）坚定地认为生态平衡、生态公正为宇宙生命的第一法则。
　　（二）坚定地认为可持续性是人类生产的最高原则。
　　（三）坚定地认为朴素为人类生活的最高原则。
　　（四）坚定地认为自然美为至高美。
　　这四个法则，分别为生命法则、生产法则、生活法则和审美法则。
　　生态文明时代，人类社会将出现新的变化：
　　（一）城市解构。
　　城市从来就是政治、经济、科技、文化、教育的中心，是人们乐于居住的环境。生态文明时代，它的这种地位会有所变化，它未必是所有的中心，更未必是所有人乐于居住的环境。这样，城市的部分功能消失，部分资源消失，部分重要性消失。
　　（二）乡村升级。
　　乡村，相对于城市，从来都是落后的地区，在生态文明时代，由于它的生态较城市优越，另外，新农业所具有经济、文化、教育、科技上的优势，让它有可能获得一些新的功能、新的资源、新的重要性。
　　（三）众星拱月的生活区变成满天星斗的生活区。
　　由于生产方式、生活方式以及管理体制等多方面的原因，中国的生活区在待遇上是存在众多不平等的。最为突出的是等级性。由于行政级别不同，不同级别的城市，居民的生活待遇存在着明显的差别。这非常不合适。行政管辖可以分级别，但这种级别不能影响包括管理者在内的居民的生活待遇。
　　生态文明时代，地区的行政级别仍然存在，但这种级别会与生活待遇脱钩。生活待遇以及与之相关的生活质量不是规定的，而是居民自己创造的。一个县级城市虽然行政级别低于地级城市，但生活待遇、生活质量未必低于地级城市。
　　如果说生态文明时代各生活区的关系依其行政地位呈现为众星拱月的话，那么，在生态文明时代，各生活区的关系因为不受行政地位的约束，就成为满天星斗式了。
　　（四）人口自由流动频繁，永久居民可能会有所减少，而暂居人口也可能会增加。
　　在这种背景下，房地产该怎样建立自己的理念，并作出自己的战略发展规划呢？
　　二、确立“生态乐居”理念
　　乐居是对环境美的最高追求。不同的文明时代，乐居的内涵有所不同。
　　农业社会的“居”主要为“村居”，这种“村居”为“家”居。“乐”主要在人际关系和谐，人天关系和谐，在丰衣足食。工业社会的“居”主要为“市居”。“市居”不重“家居”，更重“业居”。“乐”主要在人对天的战胜，人对人的战胜，在无限贪欲的追求。生态文明社会的“居”主要为“绿居”（生活在山水间），“绿居”为“友居”——人与人为友，人与自然为友。它的“乐”主要在生态和谐，在绿色生活，在健康幸福。
　　生态文明时代的房地产业，以“生态乐居”为目的。
　　以生态乐居为目的房地产业在构建住宅区时必须考虑两个原则：
　　（一）选址的基本原则，以生态平衡为前置。我们平常讲的生态良好，实质是指生态平衡。自然界的生态活动，其实无所谓平衡不平衡，也无所谓利与不利。而于人来说，自然界的生态都是有利与不利之分的。我们一般肯定的是于人有利的自然生态活动，将这种于人有利的自然生态活动称之为生态平衡，将于人不利的自然生态活动视之为生态不平衡。
　　趋利避害、趋优让劣是人类对待一切问题的基本态度。具体到房地产选址，在生态问题考虑上，这可以分为两个层次：第一层次为生态安全，安全出于生存保障的需要。第二层次为生态优秀。一般来说，青山绿水可以视为生态优秀的外在标志，但并不都是，一些生态风险也许就潜藏在青山绿水之中。生态优秀是生活质量的重要保证。生态是不是安全，是不是优秀，是科学的问题，都需要专业部门认定。
　　（二）建设的基本原则，完善人性为本。通常的提法是以人为本，为什么要突出人性呢？原因是以人为本内容太过宽泛，它适合于一切文明。生态文明时代的以人为本，要突出人性。人性之本是生命性与生态性。生命性一般立足于人，指个人生命和人种生命；生态性立足于全体生命，包括人的生命和物的生命。物的生命有实有生命与非实有生命两种状况。完善人性包括对生命的尊重和对生态的尊重。房地产业以完善人性为本，需要在过去的以人为本的基础上，更为深入地考虑如何去完善人性，从硬件设施与软件设施两个方面的建设上体现出来。
　　具体来说，注意处理好三种关系：
　　1. 人与自然的关系：可以分为两个方面，一方面要与自然保持一定的距离，这种距离，不只是物理上的，也有心理上的，心理上的距离主要体现为对自然的尊重——尊重自然生长的权利包括审美的权利。对自然的尊重建立在“生态良心”与“生态敬畏”的基础上。
　　“良心”本是对人的，现在要发展到对物，发展到物是为“生态良心”。“生态良心”是一种生态悲悯意识。美国伦理学家彼得·辛格（Peter Singer）指出，“如果一个生命感受到痛苦，道德上便没有理由拒绝考虑这个痛苦。不论这个生物的天性如何……平等的原则要求把他的痛苦与任何其他生命的相似的平等的加以考虑。”
　　德国哲学家阿尔贝特·施韦泽（Albert Schweitzer）将这种生态悲悯意识提升到“敬畏生命”的高度，他说：“扬弃我们和其他生命之间的疏远性……我只能敬畏所有生命，我只能与所有生命共同感受：这是所有道德的基础和开端。”
　　人与自然关系的另一个方面，则是友好自然，亲近自然，融入自然，与自然合一，当然，这种融入或合一更多属于精神上的。
　　2. 人与人的关系：生态文明时代，人的个性彰显，人的私密度、空间度、舒适度、自由度受到高度重视。人与人的关系，似是平淡，实则更为自主更为自尊，这种现象并不影响人与人之间的亲和与友善。
　　3. 居民与小区的关系：小区是所有居民共同的家园。浓重的家园情是小区生活的突出特点。在这个小区中，不仅要善待他人，而且要善待一切草木、动物。明代园林学家计成说园林应“好鸟要朋，群麋偕侣”。友善动植物不仅要成为小区居民的生活纪律，而且要成为小区居民的生活习性，提升为生态意识，内化为生态良心。
　　（本文为2018年6月29日在天福集团承办的第四届中国房地产众筹创智峰会上的发言提纲）