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中图分类号：D923.2文献标识：A 文章编号：1006-7833（2012）03-000-02
摘要在我国，十年前尚为奢侈品的汽车，现在已走入了寻常百姓家，飞速发展的经济，给人们带来了便利，也出现了交通拥堵，能源消耗，空气污染等一系列社会困扰，同时存在了停车位紧张的现实矛盾。笔者所见小区的区内过道及地下车库过道满是占道停车，而却又有不少车库待售的情况，对于随处停车的现象，屡禁不止。究其根本原因，我认为是由于我国物权法立法不足，没有明确定义小区地下车库的性质和权利归属，地下车库的产权归属至今仍处于混沌不清的状态，因此不少人钻法律的空子，不购车库而占道停车。这就严重影响其他业主的合法权益。本文意图从我国目前的国情和相关的法律出发，同时参考其他国家的法律，浅析小区地下车库的归属问题。
关键词地下车库法律属性建筑物区分所有权
一、关于小区地下车库的分类
住宅小区地下停车位形态各异，类型复杂。笔者认为，根据实际生活需要，结合各地对小区停车位的管理现状，小区地下车库可分为以下几类：
（一）非营利性住宅区公共配套设施的地下车库。属于住宅小区的基础设施及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营利性公共配套设施，此类地下车库是为了满足小区内业主生活需要，只向小区内业主提供停车位的，不能向社会公众销售谋利。
（二）可以销售的公共配套设施的地下车库。根据政府规定，开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。开发商独立投资的层高达2.2米以上，可以独立适用且不占用业主共有道路的地下车库。该类地下车库面积不计入公摊面积内，可以独立出售、出租、使用、收益。
（三）非住宅区的配套设施的地下车库。开发商领有独立的城市地下空间使用权证。这一类地下车库只要审批程序合法，当属开发商自由支配，既可以转让，也可以出租，也没有销售或承租对象的限制
（四）利用人防空间改造的车库（位）。根据国家有关政策，人防工程不能进行买卖、交易、赠予等产权转移活动，以保证市政公用设施的性质不发生改变。《中华人民共和国人民防空法》是我国政府最早对地下空间进行的立法，该法律规定了地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。
然而，目前现状是不论哪一种类型的地下车库，初始产权均属开发商所有，并由他们向小区业主或对外出售或出租。笔者认为，除了第2和第3种类型的地下车库外，另两种类型车库的产权法律属性应进一步探讨。
二、关于小区地下车库的权属探讨
所有权是所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。在实际生活中，占有、使用、收益、处分都能够且经常地与所有人发生分离，而所有人仍不丧失对于财产的所有权。要判断小区地下车库的权属，首先必须明确地下车库的法律属性。
（一）物权法的相关规定。《物权法》74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。笔者认为，该条规定中“由当事人约定”这种方法相当模糊，目前由于地下车库无法颁发产权证，仅仅提供收据，无法保障公平和公开，侵犯业主的权利。而就当事人而言，开发商明显在“当事人约定”中占主导地位，开发商可以选择销售、出租等方式，也可以自由定价。故物权法表现出的回避态度，造成将地下车库的归属未能明确界定。
但是可以明确的是，地下车库属于小区居民的建筑物区分所有。被区分的各个单元房屋，在结构上仍然构成一个整体，而且离不开整幢楼房共同设施的支撑，小区地下车库是整幢楼的一部分，不可分割。
（二）关于专有与共有的考量。从本质上说，地下车库属于建筑物的公共设施，附属于建筑物，应当作为共同财产。从法理上讲，共有部分又划分为共有共用和共有专用；反之专有部分也可划分为专有专用和专有共用。但是不论那种类型，都应在交易之前由法律明确规定地下车库各部分属性，以避免争议发生。
由于地下车库是相对独立的建筑物，从构造上说，地下车库并不能由其它物代替，也无法单独存在；从使用上说，《商品房销售面积计算及功用建筑面积分摊规则》第九条指出：凡已作为独立使用空间销售或出售的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，证明其在使用上独立。《物权法》第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。因此，笔者认为，采“当事人约定”一说，小区地下车库应当属于专用部分，至于是专有专用，还是共有专用，还有待法律条款的出台。
（三）相关国家的立法例考察。各国的立法和规定均不完全相同。法国、德国一般将小区的地下车库作为建筑专有部分处理；而美国、我国台湾将小区地下车库视为建筑物的共有部分。如，德国1973年对1951年的住宅所有权法予以修订规定，“以持久性界标标明范围之停车场，视为有独立性之房间。”可见，德国法上，是将车库、车位在性质上拟制为专有部分。只要以持久性界标标明范围，无论该车库、车位是在平地上，抑或在地下室，均在所不问。我国台湾地区将车库依据不同的类型作出不同的规则处理。这些国家及地区的清晰立法很好地解决了业主与开发商的矛盾，在实践中具有较好的司法适用性。
三、当前判断地下车库权属的方法及存在的问题
通过上面的分析我们发现，厘清住宅小区车库（位）的所有权是当务之急。
（一）目前对小区车库（位）的判断标准
1．车库建筑面积是否作为共用面积由业主分摊计算。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，该规则没有明确规定小区车库（位）是否应当计入共用面积。可见，车库（位）建筑面积是否计入共用面积是由当事人约定而无法定，在当事人约定车库（位）建筑面积为共用面积由业主分摊之后，车库的所有权就应归业主共有。但应注意车库层高小于2.20米不应计算建筑面积。
2．开发商是否有承诺。根据《商品房销售管理办法》第14条规定，房产开发商、房产中介机构发布商品房销售宣传广告应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。第15条规定房产开发商、房产中介机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。由于车库（位）价值较大，开发商在签订商品房买卖合同之前在销售广告和宣传资料中若有关于小区车库归属业主的承诺，该承诺对购房者决定是否购房以及房屋价格均产生重要影响。因此，由业主取得车库（位）所有权。
3．合同有无明确约定。当事人可以约定车库归开发商所有，也可以约定归业主所有。约定归业主所有分两种情形：其一，在各个房屋买卖合同中只约定小区车库归业主所有，具体位置、面积、租期、价格由业主使用者与业主大会协议；其二，订立买卖车库的合同或在房屋买卖合同中有买卖车库的条款。车库的原始所有权属于开发商，开发商是基于其投资建设而取得该所有权的。在车库的建筑面积没有计入共用面积，开发商没有承诺，也没有与业主有约定的情况下，开发商就对车库拥有所有权。
（二）存在的问题分析
将小区车位车库归属交给当事人约定，却没有规定在约定不明或没有约定的情况下的归属问题，且实践中这种现象十分普遍，因此造成矛盾也就不可避免。
1．车位价格过高。开发商为追求最大利益，在小区汽车量大于车库数量时，肆意抬价。
2．买受人信息不对称易引发矛盾纠纷。开发商将商品房建设文件作为商业机密并不向买受人出示，在产生纠纷后业主的举证能力十分有限，而开发商处强势地位。
3．无法有效保护合法权益。我国目前的房地产登记制度尚不完善，对于小区车库（位）的建筑面积是否记入公摊面积不予记载。不动产登记簿和权属证书作为公示的基本载体，在小区车库（位）所有权归属上并未发挥其作用。房管部门目前不核发单独的产权证这一做法，使房地产财产所有人无法借助所持有的《房屋产权证》来保护自有车库的合法权益。
四、可能的解决思路探讨
《民法》是国家的基本法律，而物权法是《民法》的最基本组成之一，是调整财产关系的重要法律，在我国的法律体系中起着支架作用，也是建国以来第一部对如何保护私有财产进行详细规定的法律，物权法的主要作用一是定纷止争，二是物尽其用，《物权法》虽为小区车库（位）归属纠纷的解决提供了法律上的支持，但是由于其过于原则性而不具有操作性，所以必须尽快出台相关配套法规，使《物权法》发挥应有效力。
（一）完善房屋登记管理办法。由于地下车库不能单独作为所有权的客体，故我国现实生活中一般不对小区居住楼的车库发行单独的所有权证的做法无疑是正确的，但为了更好地从制度上保护区分所有权人的权益，以减少各方的争议，便于各利害关系人的查阅，仍有必要做好小区居住楼地下车库的登记公示工作，并将其权属在各区分所有权人持有的《房地产权证》中载明。我国房地产登记机关现行发放的《房地产权证》对建筑物的共用部分不予记载的登记方式，无意中给政府房地产行政管理部门、房地产开发商拟定的损害区分所有权人利益的格式合同条款大开方便之门。而区分所有权人也无法借助所持有的《房地产权证》，依完全物权的绝对权来对抗这类违法的合同条款，以保护自身权益。尽快完善房地产共用部分和公共设施的登记确权措施，对保护当事人的合法权益可能会起到立竿见影的效果。
（二）扩大法定归属的范围。法定性不仅体现在《物权法》有关业主共有部分上的车位，更重要的是体现在国家法律必须规定在规划时，一个小区开发商必须建立一定数量的公共车库、车位（相当于台湾的法定车库、车位），公共车库、车位的数量由国家法律规定，其所有权归小区业主共有，其收益也归小区业主共有，故笔者认为公共车库、车位不仅包括没有规划的占有业主共有车道与场地的车位，也包括有规划的车库、车位。对于这部分车库、车位，如果开发商采取分摊费用的办法，将所有的车库、车位笼统地转为所有业主所有，则可以由业主大会对此事进行投票处理，由有车者对无车者进行补偿。这一部分的车库、车位从总体而言，体现了小区所有业主的利益，因此其车库、车位的转移也应受限制，只允许在小区内转移。
（三）明确专有车库的开发。对开发商自行开发专有车库、车位作出明确规定。但专有车库、车位必须满足以下条件：一是满足了公共车库、车位的数量；二是必须经过规划；三是承担了开发成本与费用；四是经过房产交易中心登记备案，能够取得单独所有权。只有这四个条件全部满足才能成为专有车库、车位，其所有权才能归开发商所有，只要其中的任何一个条件不符合，此时的车库、车位的所有权就归业主共有。
（四）明确在约定不明或没有约定的情况下车库的归属。在约定不明或者没有约定的情况下，不能简单就将其认定为归业主共有，而是要遵循民法的基本原则，具体分析。在没有约定的情况下，对于车库、车位的归属，笔者认为应区分两种情形：一是车库、车位的产权己明晰的情形，如开发商符合上面我们讨论的可以取得专有车库、车位的四个要件，当然产权就应当归开发商所有，此时，开发商没有必要与业主来约定车库、车位的归属，因为法律己经对其进行了确权。二是没有产权不明确时，应当归业主共有。车库、车位作为小区建筑的配套设施，在无法取得独立产权时，就应当视为小区的一部分，在建成后自然随着其他建筑物一并转移给全体业主共有。在约定不明时，车库、车位的归属应遵循合同法的基本原则来判断。首先是根据合同订立的目的和对价来判断；其次，在无法判断时，视为约定没有发生，此时，有明确产权人的归产权人，未明确的，归全体业主共有。
参考文献：
[1]尚晨光.物业管理条例释义.
[2]姚俭.地下车库产权归谁.
[3]陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究.
[4]梁慧星.中国物权法研究.
[5]梁彗星,陈华彬.物权法.
[6]王利明.民法学.
摘要在我国，十年前尚为奢侈品的汽车，现在已走入了寻常百姓家，飞速发展的经济，给人们带来了便利，也出现了交通拥堵，能源消耗，空气污染等一系列社会困扰，同时存在了停车位紧张的现实矛盾。笔者所见小区的区内过道及地下车库过道满是占道停车，而却又有不少车库待售的情况，对于随处停车的现象，屡禁不止。究其根本原因，我认为是由于我国物权法立法不足，没有明确定义小区地下车库的性质和权利归属，地下车库的产权归属至今仍处于混沌不清的状态，因此不少人钻法律的空子，不购车库而占道停车。这就严重影响其他业主的合法权益。本文意图从我国目前的国情和相关的法律出发，同时参考其他国家的法律，浅析小区地下车库的归属问题。
关键词地下车库法律属性建筑物区分所有权
一、关于小区地下车库的分类
住宅小区地下停车位形态各异，类型复杂。笔者认为，根据实际生活需要，结合各地对小区停车位的管理现状，小区地下车库可分为以下几类：
（一）非营利性住宅区公共配套设施的地下车库。属于住宅小区的基础设施及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营利性公共配套设施，此类地下车库是为了满足小区内业主生活需要，只向小区内业主提供停车位的，不能向社会公众销售谋利。
（二）可以销售的公共配套设施的地下车库。根据政府规定，开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。开发商独立投资的层高达2.2米以上，可以独立适用且不占用业主共有道路的地下车库。该类地下车库面积不计入公摊面积内，可以独立出售、出租、使用、收益。
（三）非住宅区的配套设施的地下车库。开发商领有独立的城市地下空间使用权证。这一类地下车库只要审批程序合法，当属开发商自由支配，既可以转让，也可以出租，也没有销售或承租对象的限制
（四）利用人防空间改造的车库（位）。根据国家有关政策，人防工程不能进行买卖、交易、赠予等产权转移活动，以保证市政公用设施的性质不发生改变。《中华人民共和国人民防空法》是我国政府最早对地下空间进行的立法，该法律规定了地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。
然而，目前现状是不论哪一种类型的地下车库，初始产权均属开发商所有，并由他们向小区业主或对外出售或出租。笔者认为，除了第2和第3种类型的地下车库外，另两种类型车库的产权法律属性应进一步探讨。
二、关于小区地下车库的权属探讨
所有权是所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。在实际生活中，占有、使用、收益、处分都能够且经常地与所有人发生分离，而所有人仍不丧失对于财产的所有权。要判断小区地下车库的权属，首先必须明确地下车库的法律属性。
（一）物权法的相关规定。《物权法》74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。笔者认为，该条规定中“由当事人约定”这种方法相当模糊，目前由于地下车库无法颁发产权证，仅仅提供收据，无法保障公平和公开，侵犯业主的权利。而就当事人而言，开发商明显在“当事人约定”中占主导地位，开发商可以选择销售、出租等方式，也可以自由定价。故物权法表现出的回避态度，造成将地下车库的归属未能明确界定。
但是可以明确的是，地下车库属于小区居民的建筑物区分所有。被区分的各个单元房屋，在结构上仍然构成一个整体，而且离不开整幢楼房共同设施的支撑，小区地下车库是整幢楼的一部分，不可分割。
（二）关于专有与共有的考量。从本质上说，地下车库属于建筑物的公共设施，附属于建筑物，应当作为共同财产。从法理上讲，共有部分又划分为共有共用和共有专用；反之专有部分也可划分为专有专用和专有共用。但是不论那种类型，都应在交易之前由法律明确规定地下车库各部分属性，以避免争议发生。
由于地下车库是相对独立的建筑物，从构造上说，地下车库并不能由其它物代替，也无法单独存在；从使用上说，《商品房销售面积计算及功用建筑面积分摊规则》第九条指出：凡已作为独立使用空间销售或出售的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，证明其在使用上独立。《物权法》第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。因此，笔者认为，采“当事人约定”一说，小区地下车库应当属于专用部分，至于是专有专用，还是共有专用，还有待法律条款的出台。
（三）相关国家的立法例考察。各国的立法和规定均不完全相同。法国、德国一般将小区的地下车库作为建筑专有部分处理；而美国、我国台湾将小区地下车库视为建筑物的共有部分。如，德国1973年对1951年的住宅所有权法予以修订规定，“以持久性界标标明范围之停车场，视为有独立性之房间。”可见，德国法上，是将车库、车位在性质上拟制为专有部分。只要以持久性界标标明范围，无论该车库、车位是在平地上，抑或在地下室，均在所不问。我国台湾地区将车库依据不同的类型作出不同的规则处理。这些国家及地区的清晰立法很好地解决了业主与开发商的矛盾，在实践中具有较好的司法适用性。
三、当前判断地下车库权属的方法及存在的问题
通过上面的分析我们发现，厘清住宅小区车库（位）的所有权是当务之急。
（一）目前对小区车库（位）的判断标准
1．车库建筑面积是否作为共用面积由业主分摊计算。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，该规则没有明确规定小区车库（位）是否应当计入共用面积。可见，车库（位）建筑面积是否计入共用面积是由当事人约定而无法定，在当事人约定车库（位）建筑面积为共用面积由业主分摊之后，车库的所有权就应归业主共有。但应注意车库层高小于2.20米不应计算建筑面积。
2．开发商是否有承诺。根据《商品房销售管理办法》第14条规定，房产开发商、房产中介机构发布商品房销售宣传广告应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。第15条规定房产开发商、房产中介机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。由于车库（位）价值较大，开发商在签订商品房买卖合同之前在销售广告和宣传资料中若有关于小区车库归属业主的承诺，该承诺对购房者决定是否购房以及房屋价格均产生重要影响。因此，由业主取得车库（位）所有权。
3．合同有无明确约定。当事人可以约定车库归开发商所有，也可以约定归业主所有。约定归业主所有分两种情形：其一，在各个房屋买卖合同中只约定小区车库归业主所有，具体位置、面积、租期、价格由业主使用者与业主大会协议；其二，订立买卖车库的合同或在房屋买卖合同中有买卖车库的条款。车库的原始所有权属于开发商，开发商是基于其投资建设而取得该所有权的。在车库的建筑面积没有计入共用面积，开发商没有承诺，也没有与业主有约定的情况下，开发商就对车库拥有所有权。
（二）存在的问题分析
将小区车位车库归属交给当事人约定，却没有规定在约定不明或没有约定的情况下的归属问题，且实践中这种现象十分普遍，因此造成矛盾也就不可避免。
1．车位价格过高。开发商为追求最大利益，在小区汽车量大于车库数量时，肆意抬价。
2．买受人信息不对称易引发矛盾纠纷。开发商将商品房建设文件作为商业机密并不向买受人出示，在产生纠纷后业主的举证能力十分有限，而开发商处强势地位。
3．无法有效保护合法权益。我国目前的房地产登记制度尚不完善，对于小区车库（位）的建筑面积是否记入公摊面积不予记载。不动产登记簿和权属证书作为公示的基本载体，在小区车库（位）所有权归属上并未发挥其作用。房管部门目前不核发单独的产权证这一做法，使房地产财产所有人无法借助所持有的《房屋产权证》来保护自有车库的合法权益。
四、可能的解决思路探讨
《民法》是国家的基本法律，而物权法是《民法》的最基本组成之一，是调整财产关系的重要法律，在我国的法律体系中起着支架作用，也是建国以来第一部对如何保护私有财产进行详细规定的法律，物权法的主要作用一是定纷止争，二是物尽其用，《物权法》虽为小区车库（位）归属纠纷的解决提供了法律上的支持，但是由于其过于原则性而不具有操作性，所以必须尽快出台相关配套法规，使《物权法》发挥应有效力。
（一）完善房屋登记管理办法。由于地下车库不能单独作为所有权的客体，故我国现实生活中一般不对小区居住楼的车库发行单独的所有权证的做法无疑是正确的，但为了更好地从制度上保护区分所有权人的权益，以减少各方的争议，便于各利害关系人的查阅，仍有必要做好小区居住楼地下车库的登记公示工作，并将其权属在各区分所有权人持有的《房地产权证》中载明。我国房地产登记机关现行发放的《房地产权证》对建筑物的共用部分不予记载的登记方式，无意中给政府房地产行政管理部门、房地产开发商拟定的损害区分所有权人利益的格式合同条款大开方便之门。而区分所有权人也无法借助所持有的《房地产权证》，依完全物权的绝对权来对抗这类违法的合同条款，以保护自身权益。尽快完善房地产共用部分和公共设施的登记确权措施，对保护当事人的合法权益可能会起到立竿见影的效果。
（二）扩大法定归属的范围。法定性不仅体现在《物权法》有关业主共有部分上的车位，更重要的是体现在国家法律必须规定在规划时，一个小区开发商必须建立一定数量的公共车库、车位（相当于台湾的法定车库、车位），公共车库、车位的数量由国家法律规定，其所有权归小区业主共有，其收益也归小区业主共有，故笔者认为公共车库、车位不仅包括没有规划的占有业主共有车道与场地的车位，也包括有规划的车库、车位。对于这部分车库、车位，如果开发商采取分摊费用的办法，将所有的车库、车位笼统地转为所有业主所有，则可以由业主大会对此事进行投票处理，由有车者对无车者进行补偿。这一部分的车库、车位从总体而言，体现了小区所有业主的利益，因此其车库、车位的转移也应受限制，只允许在小区内转移。
（三）明确专有车库的开发。对开发商自行开发专有车库、车位作出明确规定。但专有车库、车位必须满足以下条件：一是满足了公共车库、车位的数量；二是必须经过规划；三是承担了开发成本与费用；四是经过房产交易中心登记备案，能够取得单独所有权。只有这四个条件全部满足才能成为专有车库、车位，其所有权才能归开发商所有，只要其中的任何一个条件不符合，此时的车库、车位的所有权就归业主共有。
（四）明确在约定不明或没有约定的情况下车库的归属。在约定不明或者没有约定的情况下，不能简单就将其认定为归业主共有，而是要遵循民法的基本原则，具体分析。在没有约定的情况下，对于车库、车位的归属，笔者认为应区分两种情形：一是车库、车位的产权己明晰的情形，如开发商符合上面我们讨论的可以取得专有车库、车位的四个要件，当然产权就应当归开发商所有，此时，开发商没有必要与业主来约定车库、车位的归属，因为法律己经对其进行了确权。二是没有产权不明确时，应当归业主共有。车库、车位作为小区建筑的配套设施，在无法取得独立产权时，就应当视为小区的一部分，在建成后自然随着其他建筑物一并转移给全体业主共有。在约定不明时，车库、车位的归属应遵循合同法的基本原则来判断。首先是根据合同订立的目的和对价来判断；其次，在无法判断时，视为约定没有发生，此时，有明确产权人的归产权人，未明确的，归全体业主共有。
参考文献：
[1]尚晨光.物业管理条例释义.
[2]姚俭.地下车库产权归谁.
[3]陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究.
[4]梁慧星.中国物权法研究.
[5]梁彗星,陈华彬.物权法.
[6]王利明.民法学.