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【摘要】房地产行业具有高风险、高收益的特点，随时面临着各种各样的危机和风险，特别是财务风险，更是牵一发而动全身，对房地产企业来说有着致命的威胁，如何有效地规避和降低财务风险，更好地管理和控制财务风险，对房地产企业的健康发展有着至关重要的意义。本文从房地产企业应当建立财务风险的识别和控制机制，通过事先预防，事中化解来降低财务风险，保障企业的健康良性发展进行探讨。
【关键词】房地产企业；财务风险分析；风险控制措施
文章编号:ISSN1006—656X(2013)06 -00080-01
在国家限购、限价、土地政策变化变化情况下，房地产公司的财务风险除了资金风险，还包括即时围绕公司战略发展方面的投资风险，科学、理性的风险管理应是控制核心风险，将风险控制到企业可以承受的范围，达到企业盈利和发展的目的。本文从分析财务风险产生原因提出房地产企业应对风险的管控措施。
一、房地产企业财务风险产生的原因
企业财务是企业生产经营过程中的资金运动及其各种经济关系的体现，由于财务管理是对企业资金及其所体现经济关系的组织的控制协调，是组织财务活动、处理财务关系一项综合管理工作，我们就有必要分析财务风险产生都有哪些原因。
第一，房地产行业经营特点看，其开发流程复杂、环节多、涉及管理的部门多、开发周期长，所以财务风险控制在各个环节中都可能产生。
第二，房地产行业主要受产业政策风险、金融政策风险、财政政策风险、税收政策风险、土地政策风险、技术风险、市场风险。如近期的产业政策、税收政策及金融政策是影响的主要因素。
第三，一是企业权益资金与负债资金的比例关系，房地产资金主要指自有资金、负债融资、经营性负债、预销款，其中自有资金一般为25-30%，负债资金一般70%，有的高达90%，如果企业在整发开周期中有个别环节控制不好，则会导致企业的破产；二是资金需求集中度高，如拿地阶段。
第四，房地产在我国的发展比较短，相当数量的房地产企业的各个经营管理层面都有是粗放阶段，所以导致财务管理的重要性在整个行业中都认识不足、管理水平有待提高，财务管理没有形成体系，基本上都是摸着石头过河的阶段，财务管理薄弱，很多公司都没有编制合并报表。
第五，规范的公司有决策经营团队，而当今中小房地产公司基本上都有是老板一个人说了算，所以决策失误频繁发生，特别是08年后房价暴涨的这几年内，相当数量的地产商从拿地开始就签订下阴阳合同（以偷税为目的），其实已为投资项目埋下巨大的财务风险。
二、房地产企业财务风险管控措施
房地产企业风险产生原因有行业自身、有国家政策等都存在的问题，那么作为单个房地产企业来说，应是在研判这些客观存在风险的情况下，如何从自身挖掘潜力化解减少这些风险，从本人工作经历和我公司的情况来说，可以从以下方面采取措施。
（一）从资金管控入手，全面进行资金余缺调剂余使用
1、拓宽资金筹措渠道，如筹划设立金融类投资机构
房地产业一直是高负债经营，自有资金不到30%，原来可以依赖低息银行资金支持。在银行限贷情况下，房地产企业应积极与信托、基金公司沟通，寻求其他行业项目合作，另外，可以筹划自己设立金融类投资机构等，以备一旦市场销售达不到预期，可以有充沛的资金支持和信息资源的获取，拓宽资金筹措渠道，这种模式也是大地产公司所采取的模式。
2、集中管理资金，合理理财，提高资金利用率
为储备一定资金，公司采取各种办法获取资金，加上经营累积的资金，公司及其控制公司账户上会持续留存一定量的资金，应将集中管理，一方面可以有效进行资金余缺调剂，另一方面也可以进行理财，减轻借款利息负担。但理财毕竟有风险，在经验不足阶段，可以采用银行低风险理财方式，根据可以调配的资金进行多种的组合，包括一周的存款、一个月的存款、半年的、一年的，进行非常细致筹划，同时也可以筹划“模拟”基金，低风险的，由公司资金组专门做，毕竟比银行回报高，但应把风险放在第一位考虑。
3、初步实施ERP系统，线上线下同时运行，严控资金支付风险
为了更好地对各种资金付款业务实施监控，地产公司于本年开始在集团公司进行资金支付ERP线上审批试行工作，严格遵循防范风险、与内控相结合、体现完整性和一致性、注重可操作性、坚持资金支付线上审批和线下沟通同时进行的原则，完善配套制度，调整优化流程，推进ERP系统深化应用，确保了金支付线上审批平稳运行，达到严控资金支付风险的目的。
（二）组建组织机构，建立风险管理机制
为避免在市场比较好的时候，忽略面临的战略风险、市场风险、财务风险和其他的一些看似无关紧要的风险因素, 一旦宏观经济出现问题，则风险的集中爆发使许多企业都蒙受了巨大的损失，甚至使有些企业从此退出了房地产市场。房地产企业应在公司层面设立风险管理委员会，经营管理中心为风险管理职能部门，内部审计部门为风险的再监督部门，在公司内部推行全面的风险管理制度，建立初始信息框架、风险评估、制定风险管理策略、制定实施解决方案和监督改进五大步骤风险管理流程，这五个步骤中，信息的随时沟通是极为重要的，风险信息的收集是全面风险管理中最为重要和最为基础的工作，对房地产企业而言，面临这诸多的风险，基本上可以分成战略风险、财务风险、市场风险、运营风险和法律风险等五大类，其中的具体风险起码超过30个小类，在当今非常复杂的房地产市场形势下，房地产企业要想充分的控制风险，就必须把企业所面临的各种风险进行系统的收集并且按照类别进行整理，建立属于企业自己的风险事件库，只有这样才能保证整体的风险管理有真实的数据和牢固的基础，否则，由于基础信息的缺失和虚假，将导致整个风险管理工作失去应有的作用甚至带来负面的结果。
（三）提高财务管理水平，强化财务分析， 提供全面决策信息
1.编制合并报表，重视现金流分析
房地公司普遍是项目公司制，1个项目1个公司，没有成立集团公司架构，各项目公司独立核算、独立运行，项目建设统一管控，资金统一调拨，但很少有房地产公司编制合并会计报表，无法从集团角度分析现金流和进行现金余缺调剂。财务部应定期编制合并报表，从集团角度编制年度、月度和周现金留收支表，重视现金流预测和分析编制公司及其控制公司汇总现金收入和支出表，以便领导决策时掌握全面信息。
2.财务成本前期介入，强化投资的可行性研究，防范投资风险
财务成本前期介入，在投资运行中定期进行财务分析，通过财务分析来评价企业的偿债能力，盈利能力，资产管理情况，综合财务状况等，为投资决策提供依据。同时，利用专业团队进行详细的房地产市场分析与研究，准确把握市场动态，合理选择投资时点与地点，进行充分的可行性研究，及时发现并规避投资风险。
参考文献：
[1]余源鹏，《房地产开发企业财务管理与成本控制》，机械工业出版社，2011年1月
[2]宋常，《财务风险防范》，中信出版社，2012年5月
[3]张知，《企业集团母公司对子公司财务风险控制研究》，企业管理出版社 ，2012年8月
[4]黄晓霞，《企业规模扩张中的财务风险控制》，华南理工大学出版社，2007年8月
[5]李秉成，《财务危机案例启示录》，机械工业出版社，2012年6月
【关键词】房地产企业；财务风险分析；风险控制措施
文章编号:ISSN1006—656X(2013)06 -00080-01
在国家限购、限价、土地政策变化变化情况下，房地产公司的财务风险除了资金风险，还包括即时围绕公司战略发展方面的投资风险，科学、理性的风险管理应是控制核心风险，将风险控制到企业可以承受的范围，达到企业盈利和发展的目的。本文从分析财务风险产生原因提出房地产企业应对风险的管控措施。
一、房地产企业财务风险产生的原因
企业财务是企业生产经营过程中的资金运动及其各种经济关系的体现，由于财务管理是对企业资金及其所体现经济关系的组织的控制协调，是组织财务活动、处理财务关系一项综合管理工作，我们就有必要分析财务风险产生都有哪些原因。
第一，房地产行业经营特点看，其开发流程复杂、环节多、涉及管理的部门多、开发周期长，所以财务风险控制在各个环节中都可能产生。
第二，房地产行业主要受产业政策风险、金融政策风险、财政政策风险、税收政策风险、土地政策风险、技术风险、市场风险。如近期的产业政策、税收政策及金融政策是影响的主要因素。
第三，一是企业权益资金与负债资金的比例关系，房地产资金主要指自有资金、负债融资、经营性负债、预销款，其中自有资金一般为25-30%，负债资金一般70%，有的高达90%，如果企业在整发开周期中有个别环节控制不好，则会导致企业的破产；二是资金需求集中度高，如拿地阶段。
第四，房地产在我国的发展比较短，相当数量的房地产企业的各个经营管理层面都有是粗放阶段，所以导致财务管理的重要性在整个行业中都认识不足、管理水平有待提高，财务管理没有形成体系，基本上都是摸着石头过河的阶段，财务管理薄弱，很多公司都没有编制合并报表。
第五，规范的公司有决策经营团队，而当今中小房地产公司基本上都有是老板一个人说了算，所以决策失误频繁发生，特别是08年后房价暴涨的这几年内，相当数量的地产商从拿地开始就签订下阴阳合同（以偷税为目的），其实已为投资项目埋下巨大的财务风险。
二、房地产企业财务风险管控措施
房地产企业风险产生原因有行业自身、有国家政策等都存在的问题，那么作为单个房地产企业来说，应是在研判这些客观存在风险的情况下，如何从自身挖掘潜力化解减少这些风险，从本人工作经历和我公司的情况来说，可以从以下方面采取措施。
（一）从资金管控入手，全面进行资金余缺调剂余使用
1、拓宽资金筹措渠道，如筹划设立金融类投资机构
房地产业一直是高负债经营，自有资金不到30%，原来可以依赖低息银行资金支持。在银行限贷情况下，房地产企业应积极与信托、基金公司沟通，寻求其他行业项目合作，另外，可以筹划自己设立金融类投资机构等，以备一旦市场销售达不到预期，可以有充沛的资金支持和信息资源的获取，拓宽资金筹措渠道，这种模式也是大地产公司所采取的模式。
2、集中管理资金，合理理财，提高资金利用率
为储备一定资金，公司采取各种办法获取资金，加上经营累积的资金，公司及其控制公司账户上会持续留存一定量的资金，应将集中管理，一方面可以有效进行资金余缺调剂，另一方面也可以进行理财，减轻借款利息负担。但理财毕竟有风险，在经验不足阶段，可以采用银行低风险理财方式，根据可以调配的资金进行多种的组合，包括一周的存款、一个月的存款、半年的、一年的，进行非常细致筹划，同时也可以筹划“模拟”基金，低风险的，由公司资金组专门做，毕竟比银行回报高，但应把风险放在第一位考虑。
3、初步实施ERP系统，线上线下同时运行，严控资金支付风险
为了更好地对各种资金付款业务实施监控，地产公司于本年开始在集团公司进行资金支付ERP线上审批试行工作，严格遵循防范风险、与内控相结合、体现完整性和一致性、注重可操作性、坚持资金支付线上审批和线下沟通同时进行的原则，完善配套制度，调整优化流程，推进ERP系统深化应用，确保了金支付线上审批平稳运行，达到严控资金支付风险的目的。
（二）组建组织机构，建立风险管理机制
为避免在市场比较好的时候，忽略面临的战略风险、市场风险、财务风险和其他的一些看似无关紧要的风险因素, 一旦宏观经济出现问题，则风险的集中爆发使许多企业都蒙受了巨大的损失，甚至使有些企业从此退出了房地产市场。房地产企业应在公司层面设立风险管理委员会，经营管理中心为风险管理职能部门，内部审计部门为风险的再监督部门，在公司内部推行全面的风险管理制度，建立初始信息框架、风险评估、制定风险管理策略、制定实施解决方案和监督改进五大步骤风险管理流程，这五个步骤中，信息的随时沟通是极为重要的，风险信息的收集是全面风险管理中最为重要和最为基础的工作，对房地产企业而言，面临这诸多的风险，基本上可以分成战略风险、财务风险、市场风险、运营风险和法律风险等五大类，其中的具体风险起码超过30个小类，在当今非常复杂的房地产市场形势下，房地产企业要想充分的控制风险，就必须把企业所面临的各种风险进行系统的收集并且按照类别进行整理，建立属于企业自己的风险事件库，只有这样才能保证整体的风险管理有真实的数据和牢固的基础，否则，由于基础信息的缺失和虚假，将导致整个风险管理工作失去应有的作用甚至带来负面的结果。
（三）提高财务管理水平，强化财务分析， 提供全面决策信息
1.编制合并报表，重视现金流分析
房地公司普遍是项目公司制，1个项目1个公司，没有成立集团公司架构，各项目公司独立核算、独立运行，项目建设统一管控，资金统一调拨，但很少有房地产公司编制合并会计报表，无法从集团角度分析现金流和进行现金余缺调剂。财务部应定期编制合并报表，从集团角度编制年度、月度和周现金留收支表，重视现金流预测和分析编制公司及其控制公司汇总现金收入和支出表，以便领导决策时掌握全面信息。
2.财务成本前期介入，强化投资的可行性研究，防范投资风险
财务成本前期介入，在投资运行中定期进行财务分析，通过财务分析来评价企业的偿债能力，盈利能力，资产管理情况，综合财务状况等，为投资决策提供依据。同时，利用专业团队进行详细的房地产市场分析与研究，准确把握市场动态，合理选择投资时点与地点，进行充分的可行性研究，及时发现并规避投资风险。
参考文献：
[1]余源鹏，《房地产开发企业财务管理与成本控制》，机械工业出版社，2011年1月
[2]宋常，《财务风险防范》，中信出版社，2012年5月
[3]张知，《企业集团母公司对子公司财务风险控制研究》，企业管理出版社 ，2012年8月
[4]黄晓霞，《企业规模扩张中的财务风险控制》，华南理工大学出版社，2007年8月
[5]李秉成，《财务危机案例启示录》，机械工业出版社，2012年6月