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摘 要：限购政策是否能有效抑制房价一直富有争议。本文将限购政策作为政策虚拟变量来构建固定效应面板模型，基于69个大中城市2009年1月至2017年3月的月度数据进行实证研究。结果发现：限购政策能有效抑制房地产价格上涨，区域性住房限购和非本市户籍居民家庭住房限购起到主要作用。
关键词：房地产调控 限购政策 房价
一、引言
自21世纪初期以来，房地产泡沫问题就开始困扰中国经济。一方面，住宅价格过快上涨使得大多数普通居民无力购房，这容易引发社会问题；另一方面，过高的房价对居民消费产生了严重的“挤出效应”，这迟滞了内需的扩大；此外，由于房地产开发与交易资金主要来源于银行，房地产价格过快上涨使得银行业的风险剧增。这些困扰均要求政府制定房地产市场调控政策来遏制房价过快上涨。
2006年以来，政府制定并实施的房地产调控政策有40多个，调控政策内容主要涉及限贷政策、限购政策、土地政策、房地产税收政策、住房保障政策和房地产市场监管；其中，限购政策尤其引人注目。2010年04月17日，国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中第二条规定：“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”2014年，中央允许地方政府在限购上微调，除一线城市外，多个城市纷纷放开限购。然而，从2016年下半年开始至今，越来越多的城市又重启限购政策。限购政策到底在房地产调控中发挥了多大作用？本文试图用实证研究来回答这个疑问。
目前已有数篇文献针对限购政策对房价的影响进行了研究。刘江涛、张波和黄志刚（2012）建立了一个住房市场模型对住房限购政策效果进行理论分析，认为限购能够降低住房价格，但是降低的幅度受到多种因素的影响，包括限购对消费需求的缩减、开发商跨期调整供给的成本及预期。冯科和何理（2012）构建了反需求函数，在福利分析的基础上，应用几乎理性需求函数，定量分析了房地产限购政策对其他消费市场的影响以及产生的社会福利变化，研究结果显示：限购政策下的刚性、改善性和投资性房地产需求者均面临福利损失。刘璐（2013）按照住房限购条件是否有效建立了两个关于住宅市场的一般均衡模型，进行理论推导发现，当“限购令”未生效、其他条件不变时，只要复合商品部门为规模经济递减或不变时，限贷政策有利于降低市场的均衡房价；而当“限购令”生效时，限贷政策和限购政策都将影响市场均衡房价，而且需要分情况讨论。张德荣和郑晓婷（2013）按照户籍和限购地域两个标准对限购政策了进行细分，运用动态面板模型GMM估计来评估限购政策对抑制住宅价格上涨的效果，研究结果表明对非户籍购房人实施限购的政策效果最为明显；限购范围影响政策效果，仅在市区范围内限购难以起到抑制房价上涨的作用。邹琳华、高波和赵奉军（2014）将住房限购政策抽象为针对“住房投资性需求推高房价”这一假设命题所进行的准自然实验过程，构建双重差分模型，研究结果表明限购政策对限购城市房价的水平值无显著负面影响。汤韵和梁若冰（2016）采用双重差分法（DID）考察了限购对城市住宅市场和婚姻市场的影响，研究表明房价与离婚的互动主要出现在内陆地区的二、三线城市。
综上所述，现有文献主要针对我国房地产业2010～2011年时间段展开研究，而且大多用的是年度数据，但是政策实施的起始时间并不是自然年度的1月1日，且房价往往在不同月份有很大变化，用年度数据并不能准确反映限购政策的效果。本文选取69个大中城市2009年1月至2017年3月的月度数据，研究限购政策对商品住宅价格的影响。
二、限购政策影响住宅价格的作用机制
限购政策通过直接抑制购房需求来达到影响房价的目的。住宅市场可以分为资产市场和物业市场。人们对住宅的需求可以分为自住型需求和投资、投机性需求，限购政策的目的是为了抑制投资、投机性购房需求。住宅价格是住宅需求与供给共同决定的，在住宅市場运行过程中，住宅需求与房地产供给之间的均衡存在着复杂的传导机制，四象限模型将住宅资产市场和物业市场联系起来，全面直观地刻画了住宅市场均衡的实现过程。
住宅资产市场和物业市场通过两个方面联系起来：第一，物业市场的租金是决定住宅需求的关键因素，租金变化影响到资产市场的住宅资产价格。第二，新开发建设量的增加会使物业市场的存量增加，租金也随之下调。第一象限的物业市场确定租金水平。物业需求D是租金R和经济状况的函数，物业市场的存量供给S是由资产市场给定的，需求量D和存量S相等决定租金水平R。第二象限的资产市场利用资本化率来确定房地产价格。住宅资产的资本化率r是投资者愿意持有住宅资产的当前期望收益率，等于租金R与房地产价格P的比值。第三象限的资产市场确定住宅新开发建设量，住宅新开发建设量C保持在使住宅价格等于住宅开发成本f（C）的水平。第四象限的物业市场确定住宅存量。存量变化等于新开发建设量C减去由于房屋折旧（折旧率为δ）带来的存量损失，当存量变化为零时，物业存量将不随时间发生变化。四象限模型从某个存量开始，在物业市场确定租金，并通过资产市场确定价格，再转回到物业市场确定新开发建设量。当存量开始水平和结束水平相等时，物业市场和资产市场达到均衡状态。
但是，限购政策对房价的作用效果会受到诸如“假离婚”、“假户口”、“假纳税证明”或“假缴纳社保证明”的影响，这些规避限购的举措会抵消部分限购政策对房价的抑制效果。
三、限购政策影响住宅价格的实证检验
1.变量选择与数据来源。我国的住房限购政策是从2010年开始实施的，本文在研究过程中对69个大中城市至今已出台的限购政策进行全面梳理，发现不同城市的限购政策在实施时间和实施程度方面有着很大的差别，根据限购政策的不同程度将限购政策作为虚拟变量引入其中，代表住房需求因素：
1.1是否限购。至今为止，69个大中城市中有39个城市采取了限购措施，其他的31个城市并未采取限购措施，有的城市则中途取消了住房限购政策。“是否限购”用虚拟变量L表示，“是”取1，“否”取0。 1.2是否实施区域性住房限购。69个大中城市在限购政策实施过程中有23个城市出现了区域性住房限购，有的城市则一直在全市范围内实施住房限购。“是否区域性限购”用虚拟变量LR表示，“是”取1，“否”取0。
1.3是否对在本市购买首套房的非本市户籍居民家庭要求提供在本市累计1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。“是否要求提供在本市累计1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”用虚拟变量LN1表示，“是”取1，“否”取0。
1.4是否对在本市购买首套房的非本市户籍居民家庭要求提供在本市累计2年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。69个大中城市中有的城市在限购政策实施过程中将非本市户籍居民家庭购买住房需提供的纳税证明或社会保险证明年限由2年以上提高到3年以上，甚至5年以上。“是否要求提供在本市累计2年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”用虚拟变量LN2表示，“是”取1，“否”取0。
此外，本文选择城市新建住宅环比价格指数HPI作为被解释变量。解释变量分别为：住房抵押贷款实际利率R，代表居民购房的资金成本，用金融机构人民币贷款5年以上基准利率减去城市当期通货膨胀率进行计算；城市住宅用地供应量RLS，代表房地产供给的重要因素，考虑到土地供应到形成实际的住房供给有时滞性，将住宅用地供应量滞后一年数据也纳入检验范围。
本文選取69个大中城市2009年1月至2017年3月的月度数据作为样本，69个大中城市新建住宅环比价格指数数据来自国家统计局网站，金融机构人民币贷款5年以上基准利率数据来自中国人民银行官方网站，69个大中城市住宅用地供应量来自个各城市的国土资源局。限购政策文件来自各个城市的政府文件和政府办公厅文件以及房管局文件。
2.模型设定。本文主要研究限购政策对房地产价格的影响，由于影响房价的因素往往有很多，而局限于数据的可获得性，难免会出现遗漏变量的问题，面板数据能在一定程度上解决遗漏变量问题，固定效应法和一阶差分法都在估计过程中直接消除了影响被解释变量但又不随时间而变化的所有无法观测的因素。如果模型本身包含内生解释变量，则仍需要使用工具变量法。在实证研究过程中首先对模型进行一阶差分变换，然后再对变换后的模型使用GMM。
设定固定效应模型：
其中，下标i代表的是城市，下标t代表的是时间，表示城市新建住宅环比价格指数，表示金融机构人民币贷款5年以上基准利率，表示城市住宅用地供应量，城市住宅用地供应量滞后12个月的数值。表示与限购政策有关的虚拟变量。表示影响着但又不随时间而变化的所有无法观测的因素，表示特异性误差。
变量的描述性统计结果。
3.回归结果分析。本文分三个步骤来研究限购政策对房价的影响。首先，将新建住宅环比价格指数（HPI）作为被解释变量，将金融机构人民币贷款5年以上基准利率（R）、住宅用地供应量（RLS）和住宅用地供应量滞后一年数据（RLS1）作为解释变量来研究解释变量的选择是否合理；其次，将是否限购（L）作为虚拟变量加入解释变量之中来研究限购政策对住房价格的影响；最后将限购政策按程度进行拆解，拆解成虚拟变量是否实施区域性住房限购（LR）、是否对在本市购买首套房的非本市户籍居民家庭要求提供在本市累计1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明（LN1）和是否对在本市购买首套房的非本市户籍居民家庭要求提供在本市累计2年以上纳税证明或社会保险缴纳证明（LN2），将三者作为解释变量来研究限购政策起作用的方面，实证结果均基于stata12.0。
回归结果（1）表明：解释变量金融机构人民币贷款5年以上基准利率（R）的系数为-2.645，且系数在1%的水平上显著，说明提高利率能抑制房价增长率，可以解释为利率增加，购房者的购房成本增加抑制了购房需求；住宅用地供应量（RLS）的系数为0.002，且系数在1%的水平上显著，说明本月的住宅用地供应量增加促进了房价增长率，可能的原因是住宅用地供应量增加传递的信号是房地产开发商对市场看好，消费者的预期受到影响，刺激了投资投机性需求的增加，而且住宅用地供给的增加无法形成当期有效供给，而由于大中城市土地稀缺的固有属性，土地储备一直是开发商开发实力的作用体现，开发商热衷土地储备，导致其用于购买土地的资金增加，开发商资金压力和开发成本增加，促使其提高新建住房销售价格；住宅用地供应量滞后一年数据变量（RLS1）的系数为-0.0084，且系数在1%的水平上显著，说明一年前的住宅用地供应量增加能抑制房价增长率，原因就是一年前的住宅用地供应量能形成住房的有效供给，有效供给增加能抑制房价增长率。三个解释变量的系数都是显著的，说明解释变量的选取是合理的。
回归结果（2）表明：将是否限购（L）添加为解释变量后，解释变量金融机构人民币贷款5年以上基准利率（R）、住宅用地供应量（RLS）和住宅用地供应量滞后一年数据（RLS1）的系数大小和符号和回归结果（1）相比都没有太大变化，而且统计结果在1%的水平上都是显著的。是否限购（L）的系数为-0.189，且系数在1%的水平上显著，表明实施限购政策能抑制房价增长率，能降低房价增长率0.189个百分点。说明限购政策在抑制房价增长率方面是有效的。
回归结果（3）表明：对限购政策按程度进行拆解，拆解成虚拟变量是否实施区域性住房限购（LR）、是否对在本市购买首套房的非本市户籍居民家庭要求提供在本市累计1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明（LN1）以及是否对在本市购买首套房的非本市户籍居民家庭要求提供在本市累计2年以上纳税证明或社会保险缴纳证明（LN2），将三者均添加为解释变量进行回归，结果表明，解释变量金融机构人民币贷款5年以上基准利率（R）、住宅用地供应量（RLS）和住宅用地供应量滞后一年数据（RLS1）的系数大小和符号与回归结果（1）和（2）相比都没有太大变化，而且统计结果在1%的水平上都是显著的。解释变量是否实施区域性住房限购（LR）的系数为-0.123，且系数在5%的水平上显著，显然实施区域性住房限购对抑制房价增长更有效，原因在于房地产的异质性和不可移动性导致不同位置的房地产价格往往有着很大的差别，对房价增长率较高的市区进行限购显得更为有效；解释变量是否对在本市购买首套房的非本市户籍居民家庭要求提供在本市累计1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明（LN1）和是否对在本市购买首套房的非本市户籍居民家庭要求提供在本市累计2年以上纳税证明或社会保险缴纳证明（LN2）是限购政策中对购房者购房条件的限制，显然缴纳年限越长限购强度越大，LN1的系数为-0.127，LN2的系数为-0.380，而且两者统计结果在1%的水平上都是显著的，LN2的系数较LN1大，表明加强对非本市户籍居民家庭购房条件的限制对抑制房价增长率更显著，这与限购政策制定的初衷相符合，限购政策实施的目的是抑制投资和投机性购房需求。 四、结论及政策建议
实证结果表明，限购政策的实施对住宅价格的上涨产生了抑制作用，限购政策起作用的主要方面是區域性住房限购和对非本市户籍居民家庭的购房限制，特别是限购政策中对非本市户籍居民家庭的购房限制对房价上涨的抑制作用更为显著，这说明投资和投机性购房需求是房价上涨的最主要原因；同时，利率的提高和土地供给的增加也能够有效抑制住宅价格的上涨。
因此，为了房地产业乃至宏观经济的稳定发展，可采取以下措施：第一，对于房价上涨幅度大速度快的城市，要继续坚持实施限购政策，防止房价快速大幅上涨对宏观经济产生不利影响。第二，继续因城施策，住房供求矛盾突出的城市合理增加住宅用地供应规模，去库存压力大的城市要减少以至暂停住宅用地供应。第三，继续严格实施差别化住房信贷政策，对于居民合理的购房需求，尤其是购买首套住房，应继续予以积极支持；对投资、投机性购房需求要上调贷款利率、收紧贷款条件、提高贷款首付比例甚至停贷进行一定的抑制。第四，改变以往房地产市场调控单纯抑制需求的思路，从土地、金融、财税、投资、法制五个方面形成制度化的安排，建立房地产市场调控基础性制度和长效机制。
参考文献：
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[2]冯科，何理.中国房地产市场“限购政策”研究——基于反需求函数的理论与经验分析[J].经济学动态， 2012 （02）：53-60.
[3]刘璐.限贷和限购政策对一般均衡中房价的影响[J].管理科学学报， 2013（09）：20-32.
[4]张德荣，郑晓婷.“限购令”是抑制房价上涨的有效政策工具吗？——基于70个大中城市的实证研究[J].数量经济技术经济研究， 2013（11）：56-72.
[5]邹琳华，高波，赵奉军.投资需求扩张、房价上涨与住房限购——一个基于大国政策的准自然实验[J].城市发展研究， 2014（06）：53-58.
[6]汤韵，梁若冰.限购为何无法控制房价——来自婚姻市场的解释[J].经济学动态， 2016（11）：45-56.
[7]顾海峰，张元姣.货币政策与房地产价格调控：理论与中国经验[J].经济研究， 2014（S1）：29-43.
[8]胡晓.我国房地产价格上涨背后的制度性因素——兼论房地产价格泡沫[J].中央财经大学学报， 2014（07）：91-99.
[9]丁杰.我国房地产价格影响因素实证分析[D].华中师范大学硕士学位论文， 2014.
[10]贾生华，李航.房地产调控政策真的有效吗？——调控政策对预期与房价关系的调节效应研究[J].华东经济管理， 2013（11）：82-87.
[11]郭娜，李政.我国货币政策工具对房地产市场调控的有效性研究——基于有向无环图的分析[J].财贸经济， 2013（09）：130-137+111.
[12]饶育蕾，王颖，王建新.地方政府区域调控房地产市场效果的实证分析[J].价格理论与实践， 2013（04）：47-48.
[13]褚超孚，郑景龄.我国住房限购政策效果研究——兼论住房限购政策效果城市差异[J].价格理论与实践， 2012（08）：36-38.
作者简介：王凌云（1974—）女。湖北荆州人。学历：副教授，经济学博士，硕士导师。研究方向：房地产经济。黄镇（1990—）男。河南信阳人。学历：硕士研究生。研究方向：房地产经济。
※基金项目：中央高校基本科研业务费专项资金资助项目（2010027）.
关键词：房地产调控 限购政策 房价
一、引言
自21世纪初期以来，房地产泡沫问题就开始困扰中国经济。一方面，住宅价格过快上涨使得大多数普通居民无力购房，这容易引发社会问题；另一方面，过高的房价对居民消费产生了严重的“挤出效应”，这迟滞了内需的扩大；此外，由于房地产开发与交易资金主要来源于银行，房地产价格过快上涨使得银行业的风险剧增。这些困扰均要求政府制定房地产市场调控政策来遏制房价过快上涨。
2006年以来，政府制定并实施的房地产调控政策有40多个，调控政策内容主要涉及限贷政策、限购政策、土地政策、房地产税收政策、住房保障政策和房地产市场监管；其中，限购政策尤其引人注目。2010年04月17日，国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中第二条规定：“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”2014年，中央允许地方政府在限购上微调，除一线城市外，多个城市纷纷放开限购。然而，从2016年下半年开始至今，越来越多的城市又重启限购政策。限购政策到底在房地产调控中发挥了多大作用？本文试图用实证研究来回答这个疑问。
目前已有数篇文献针对限购政策对房价的影响进行了研究。刘江涛、张波和黄志刚（2012）建立了一个住房市场模型对住房限购政策效果进行理论分析，认为限购能够降低住房价格，但是降低的幅度受到多种因素的影响，包括限购对消费需求的缩减、开发商跨期调整供给的成本及预期。冯科和何理（2012）构建了反需求函数，在福利分析的基础上，应用几乎理性需求函数，定量分析了房地产限购政策对其他消费市场的影响以及产生的社会福利变化，研究结果显示：限购政策下的刚性、改善性和投资性房地产需求者均面临福利损失。刘璐（2013）按照住房限购条件是否有效建立了两个关于住宅市场的一般均衡模型，进行理论推导发现，当“限购令”未生效、其他条件不变时，只要复合商品部门为规模经济递减或不变时，限贷政策有利于降低市场的均衡房价；而当“限购令”生效时，限贷政策和限购政策都将影响市场均衡房价，而且需要分情况讨论。张德荣和郑晓婷（2013）按照户籍和限购地域两个标准对限购政策了进行细分，运用动态面板模型GMM估计来评估限购政策对抑制住宅价格上涨的效果，研究结果表明对非户籍购房人实施限购的政策效果最为明显；限购范围影响政策效果，仅在市区范围内限购难以起到抑制房价上涨的作用。邹琳华、高波和赵奉军（2014）将住房限购政策抽象为针对“住房投资性需求推高房价”这一假设命题所进行的准自然实验过程，构建双重差分模型，研究结果表明限购政策对限购城市房价的水平值无显著负面影响。汤韵和梁若冰（2016）采用双重差分法（DID）考察了限购对城市住宅市场和婚姻市场的影响，研究表明房价与离婚的互动主要出现在内陆地区的二、三线城市。
综上所述，现有文献主要针对我国房地产业2010～2011年时间段展开研究，而且大多用的是年度数据，但是政策实施的起始时间并不是自然年度的1月1日，且房价往往在不同月份有很大变化，用年度数据并不能准确反映限购政策的效果。本文选取69个大中城市2009年1月至2017年3月的月度数据，研究限购政策对商品住宅价格的影响。
二、限购政策影响住宅价格的作用机制
限购政策通过直接抑制购房需求来达到影响房价的目的。住宅市场可以分为资产市场和物业市场。人们对住宅的需求可以分为自住型需求和投资、投机性需求，限购政策的目的是为了抑制投资、投机性购房需求。住宅价格是住宅需求与供给共同决定的，在住宅市場运行过程中，住宅需求与房地产供给之间的均衡存在着复杂的传导机制，四象限模型将住宅资产市场和物业市场联系起来，全面直观地刻画了住宅市场均衡的实现过程。
住宅资产市场和物业市场通过两个方面联系起来：第一，物业市场的租金是决定住宅需求的关键因素，租金变化影响到资产市场的住宅资产价格。第二，新开发建设量的增加会使物业市场的存量增加，租金也随之下调。第一象限的物业市场确定租金水平。物业需求D是租金R和经济状况的函数，物业市场的存量供给S是由资产市场给定的，需求量D和存量S相等决定租金水平R。第二象限的资产市场利用资本化率来确定房地产价格。住宅资产的资本化率r是投资者愿意持有住宅资产的当前期望收益率，等于租金R与房地产价格P的比值。第三象限的资产市场确定住宅新开发建设量，住宅新开发建设量C保持在使住宅价格等于住宅开发成本f（C）的水平。第四象限的物业市场确定住宅存量。存量变化等于新开发建设量C减去由于房屋折旧（折旧率为δ）带来的存量损失，当存量变化为零时，物业存量将不随时间发生变化。四象限模型从某个存量开始，在物业市场确定租金，并通过资产市场确定价格，再转回到物业市场确定新开发建设量。当存量开始水平和结束水平相等时，物业市场和资产市场达到均衡状态。
但是，限购政策对房价的作用效果会受到诸如“假离婚”、“假户口”、“假纳税证明”或“假缴纳社保证明”的影响，这些规避限购的举措会抵消部分限购政策对房价的抑制效果。
三、限购政策影响住宅价格的实证检验
1.变量选择与数据来源。我国的住房限购政策是从2010年开始实施的，本文在研究过程中对69个大中城市至今已出台的限购政策进行全面梳理，发现不同城市的限购政策在实施时间和实施程度方面有着很大的差别，根据限购政策的不同程度将限购政策作为虚拟变量引入其中，代表住房需求因素：
1.1是否限购。至今为止，69个大中城市中有39个城市采取了限购措施，其他的31个城市并未采取限购措施，有的城市则中途取消了住房限购政策。“是否限购”用虚拟变量L表示，“是”取1，“否”取0。 1.2是否实施区域性住房限购。69个大中城市在限购政策实施过程中有23个城市出现了区域性住房限购，有的城市则一直在全市范围内实施住房限购。“是否区域性限购”用虚拟变量LR表示，“是”取1，“否”取0。
1.3是否对在本市购买首套房的非本市户籍居民家庭要求提供在本市累计1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。“是否要求提供在本市累计1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”用虚拟变量LN1表示，“是”取1，“否”取0。
1.4是否对在本市购买首套房的非本市户籍居民家庭要求提供在本市累计2年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。69个大中城市中有的城市在限购政策实施过程中将非本市户籍居民家庭购买住房需提供的纳税证明或社会保险证明年限由2年以上提高到3年以上，甚至5年以上。“是否要求提供在本市累计2年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”用虚拟变量LN2表示，“是”取1，“否”取0。
此外，本文选择城市新建住宅环比价格指数HPI作为被解释变量。解释变量分别为：住房抵押贷款实际利率R，代表居民购房的资金成本，用金融机构人民币贷款5年以上基准利率减去城市当期通货膨胀率进行计算；城市住宅用地供应量RLS，代表房地产供给的重要因素，考虑到土地供应到形成实际的住房供给有时滞性，将住宅用地供应量滞后一年数据也纳入检验范围。
本文選取69个大中城市2009年1月至2017年3月的月度数据作为样本，69个大中城市新建住宅环比价格指数数据来自国家统计局网站，金融机构人民币贷款5年以上基准利率数据来自中国人民银行官方网站，69个大中城市住宅用地供应量来自个各城市的国土资源局。限购政策文件来自各个城市的政府文件和政府办公厅文件以及房管局文件。
2.模型设定。本文主要研究限购政策对房地产价格的影响，由于影响房价的因素往往有很多，而局限于数据的可获得性，难免会出现遗漏变量的问题，面板数据能在一定程度上解决遗漏变量问题，固定效应法和一阶差分法都在估计过程中直接消除了影响被解释变量但又不随时间而变化的所有无法观测的因素。如果模型本身包含内生解释变量，则仍需要使用工具变量法。在实证研究过程中首先对模型进行一阶差分变换，然后再对变换后的模型使用GMM。
设定固定效应模型：
其中，下标i代表的是城市，下标t代表的是时间，表示城市新建住宅环比价格指数，表示金融机构人民币贷款5年以上基准利率，表示城市住宅用地供应量，城市住宅用地供应量滞后12个月的数值。表示与限购政策有关的虚拟变量。表示影响着但又不随时间而变化的所有无法观测的因素，表示特异性误差。
变量的描述性统计结果。
3.回归结果分析。本文分三个步骤来研究限购政策对房价的影响。首先，将新建住宅环比价格指数（HPI）作为被解释变量，将金融机构人民币贷款5年以上基准利率（R）、住宅用地供应量（RLS）和住宅用地供应量滞后一年数据（RLS1）作为解释变量来研究解释变量的选择是否合理；其次，将是否限购（L）作为虚拟变量加入解释变量之中来研究限购政策对住房价格的影响；最后将限购政策按程度进行拆解，拆解成虚拟变量是否实施区域性住房限购（LR）、是否对在本市购买首套房的非本市户籍居民家庭要求提供在本市累计1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明（LN1）和是否对在本市购买首套房的非本市户籍居民家庭要求提供在本市累计2年以上纳税证明或社会保险缴纳证明（LN2），将三者作为解释变量来研究限购政策起作用的方面，实证结果均基于stata12.0。
回归结果（1）表明：解释变量金融机构人民币贷款5年以上基准利率（R）的系数为-2.645，且系数在1%的水平上显著，说明提高利率能抑制房价增长率，可以解释为利率增加，购房者的购房成本增加抑制了购房需求；住宅用地供应量（RLS）的系数为0.002，且系数在1%的水平上显著，说明本月的住宅用地供应量增加促进了房价增长率，可能的原因是住宅用地供应量增加传递的信号是房地产开发商对市场看好，消费者的预期受到影响，刺激了投资投机性需求的增加，而且住宅用地供给的增加无法形成当期有效供给，而由于大中城市土地稀缺的固有属性，土地储备一直是开发商开发实力的作用体现，开发商热衷土地储备，导致其用于购买土地的资金增加，开发商资金压力和开发成本增加，促使其提高新建住房销售价格；住宅用地供应量滞后一年数据变量（RLS1）的系数为-0.0084，且系数在1%的水平上显著，说明一年前的住宅用地供应量增加能抑制房价增长率，原因就是一年前的住宅用地供应量能形成住房的有效供给，有效供给增加能抑制房价增长率。三个解释变量的系数都是显著的，说明解释变量的选取是合理的。
回归结果（2）表明：将是否限购（L）添加为解释变量后，解释变量金融机构人民币贷款5年以上基准利率（R）、住宅用地供应量（RLS）和住宅用地供应量滞后一年数据（RLS1）的系数大小和符号和回归结果（1）相比都没有太大变化，而且统计结果在1%的水平上都是显著的。是否限购（L）的系数为-0.189，且系数在1%的水平上显著，表明实施限购政策能抑制房价增长率，能降低房价增长率0.189个百分点。说明限购政策在抑制房价增长率方面是有效的。
回归结果（3）表明：对限购政策按程度进行拆解，拆解成虚拟变量是否实施区域性住房限购（LR）、是否对在本市购买首套房的非本市户籍居民家庭要求提供在本市累计1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明（LN1）以及是否对在本市购买首套房的非本市户籍居民家庭要求提供在本市累计2年以上纳税证明或社会保险缴纳证明（LN2），将三者均添加为解释变量进行回归，结果表明，解释变量金融机构人民币贷款5年以上基准利率（R）、住宅用地供应量（RLS）和住宅用地供应量滞后一年数据（RLS1）的系数大小和符号与回归结果（1）和（2）相比都没有太大变化，而且统计结果在1%的水平上都是显著的。解释变量是否实施区域性住房限购（LR）的系数为-0.123，且系数在5%的水平上显著，显然实施区域性住房限购对抑制房价增长更有效，原因在于房地产的异质性和不可移动性导致不同位置的房地产价格往往有着很大的差别，对房价增长率较高的市区进行限购显得更为有效；解释变量是否对在本市购买首套房的非本市户籍居民家庭要求提供在本市累计1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明（LN1）和是否对在本市购买首套房的非本市户籍居民家庭要求提供在本市累计2年以上纳税证明或社会保险缴纳证明（LN2）是限购政策中对购房者购房条件的限制，显然缴纳年限越长限购强度越大，LN1的系数为-0.127，LN2的系数为-0.380，而且两者统计结果在1%的水平上都是显著的，LN2的系数较LN1大，表明加强对非本市户籍居民家庭购房条件的限制对抑制房价增长率更显著，这与限购政策制定的初衷相符合，限购政策实施的目的是抑制投资和投机性购房需求。 四、结论及政策建议
实证结果表明，限购政策的实施对住宅价格的上涨产生了抑制作用，限购政策起作用的主要方面是區域性住房限购和对非本市户籍居民家庭的购房限制，特别是限购政策中对非本市户籍居民家庭的购房限制对房价上涨的抑制作用更为显著，这说明投资和投机性购房需求是房价上涨的最主要原因；同时，利率的提高和土地供给的增加也能够有效抑制住宅价格的上涨。
因此，为了房地产业乃至宏观经济的稳定发展，可采取以下措施：第一，对于房价上涨幅度大速度快的城市，要继续坚持实施限购政策，防止房价快速大幅上涨对宏观经济产生不利影响。第二，继续因城施策，住房供求矛盾突出的城市合理增加住宅用地供应规模，去库存压力大的城市要减少以至暂停住宅用地供应。第三，继续严格实施差别化住房信贷政策，对于居民合理的购房需求，尤其是购买首套住房，应继续予以积极支持；对投资、投机性购房需求要上调贷款利率、收紧贷款条件、提高贷款首付比例甚至停贷进行一定的抑制。第四，改变以往房地产市场调控单纯抑制需求的思路，从土地、金融、财税、投资、法制五个方面形成制度化的安排，建立房地产市场调控基础性制度和长效机制。
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作者简介：王凌云（1974—）女。湖北荆州人。学历：副教授，经济学博士，硕士导师。研究方向：房地产经济。黄镇（1990—）男。河南信阳人。学历：硕士研究生。研究方向：房地产经济。
※基金项目：中央高校基本科研业务费专项资金资助项目（2010027）.