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摘要：伴随着经济社会发展、城市化进程加快等因素，促进了商业模式有了的发展，商品种类和社会零售的增长，我们愈发认识到社区商业的重要性。基于此，笔者对国内外社区商业发展的背景、特点等进行了研究和比对，借鉴北京、上海等大城市发展商业的先进理念和突出成就，通过研究比对整理出符合芝罘区发展的产业思路和前进方向。期望借此为芝罘区破除发展瓶颈，实现新的突破增砖添瓦。
关键词：社区商业；城市；商业；服务；芝罘区
中图分类号：F727 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）008-000029-02
一、社区商业的内涵
城市社会学家帕克认为：“社区一词是指许多个人、家庭、团体以及习俗、制度组合在同一地区之内，并在这种共同组合形式中形成的种种联系。”为后续研究方便，，本文所指社区为城市社区，即由建筑和居住关系构成的，以区位的差异为划分的社会发展空间发展过程。
顾名思义，社区商业即以社区为发展载体的商业模式，以服务社区群众为宗旨，通过商业形态的集聚，提供社区居民物质、精神服务需求的属地型商业。从商圈辐射范围看，商业中心可分为4类：邻里型、社区型、区域型、广域型。我们要讨论的就是社区型商业（郑淑蓉，2004）。社区商业具有三个重要特性：首先是地域性，以居住区为载体，以服务本地居民为目标，辐射范围小，不发散；其次是目的性，以提供日常商品和服务为目标，提高居民生活质量；最后是多样性，集多元商业业态为一身，满足社区居民综合消费需求。
二、社区商业发展现状调查分析
（一） 社区商业发展存在的问题
1. 规划布局欠合理，管理服务欠规范。社区商业网点规划是城市商业发展的重点，但从目前来看，缺乏具有总体的、系统的、具有可行性的布局规划的模范式城市社区商业，因而对社区商业发展的指导和规范无例可循，造成社区商业发展的滞后和无序混乱。
2. 发展层次不协调，素质跟踪不到位。我国社区商业普遍存在零售业态发展滞后、单一的问题，传统的集贸市场、日用品杂货铺等零售业态仍然占据着主体地位，而影响范围和经济带动能力更强的购物中心、大型超市等现代零售业态所占的比重小、分量轻（秦文纲，2002）。在发展规模上主要存在规模超出了小区居民需要以及规模过小没有考虑发展社区商业的问题两个错误倾向。另外，目前的社区商业存在企业档次、商品质量、满足需要的程度以及服务水平和盈利水平等五大要素普遍偏低的现象，严重制约产业发展。
（二） 社区商业发展的趋势
1. 规划科学性发展为社区商业发展的重点。根据成熟商业国家的发展经验，各个层次合理规划，社区商业才能稳步发展。总体规划布局是社区商业发展系统中必不可少的组成部分，市级部门需要做到统筹规划，保证商业布局的合理性和可发展性。区级部门进行具体实操工作，配合社区商业产权单位，充分市场调查，合理产业定位，决定商业网点的布点位置、规模、运作方式以及经营层次，使社区商业的发展水平与社区的需求相适应。
2. 现代零售业态拓展为社区商业发展的主体。传统的社区商业主要以集贸市场和杂货铺为主体，入驻业态、经营品种、服务水平等严重不足，造成了社区商业的低水平重复建设。具有综合性、专业化特点的现代零售业态，在满足居民的日常生活需要、提高社区居民的生活质量方面作用明显，并且对提升社区品质具有传统业态不具备的优势性。
3. 连锁式经营提升为社区商业发展的主导方式。商业经营模式和组织形式的发展催生出兼具制度优势和效益优势的现代化的经营模式——连锁经营，也被认为是第三次零售商业革命的标志。在社区商业服务体系中，引进具有带动力的连锁企业进入社区能很好的解决分散经营和不规范管理等制约问题，通过收购、兼并、特许经营等形式整合分散的社区商业资源，规范社区内的小型门店，不断提高现代化管理水平，实现资源共享。
（三）国内外先进社区商业发展的经验与启示
1. 努力确保科学规划定位夯实商业发展基础。上海、北京、武汉等是国内社区商业发展水平较高、积累经验较丰富的大城市，适应经济社会发展需求，科学、系统的规划社区商业网点、业态是各大城市发展过程中总结的重要经验。以上海市为例，按照区域、规模、人口、环境等因素，各级主管部门细化了社区商业建设发展规划，确定了社区商业在规模、布局和业态组合方面的特点，避免了商业形式的堆叠和重复制造的问题，为社区商业的良性发展奠定了基础。
2. 不断加大政策扶持保障形成产业发展动力。各阶层的保障是社区商业发展的动力源泉。一是强化组织建设。例如，上海市政府明确社区商业的主管部门为市商务委员会，分明权责，为社区商業发展提供了组织保障。二是出台发展社区商业的政策。例如上海市政府办于2005 年转发市商委《关于搞好社区商业建设的意见》并于2009 年转发了市商委《关于进一步搞好社区商业建设的意见》，确定了商业社区的示范建设标准，为社区商业的健康发展提供动力，“保驾护航”。
3. 着力构建社区商业网络就扣准了社区商业发展的有效途径。社区电子商务的发展已经具备成熟的条件，连锁店、宽带网络的迅速发展和普及，新一代消费者的消费观念的形成和发展以及飞速发展的仓储物流经济，为网上购物提供了强大的物流配送支持。现代社区商业网络的构建摆脱了传统社区商业“单店式”、“零散式”、“小规模化”经营阶段，正在向“一体化”、“连锁式”、“大规模”、“自动化”经营迈进，借助现代信息技术、物流配送技术、商业经营技术更好地服务社区居民、服务全社会。
三、芝罘区社区商业发展现状
（一） 政策扶持
1.国家层面：商务部《关于加快我国社区商业发展的指导意见》
2. 省级层面：《山东省社区服务体系建设规划》
3.烟台市、芝罘区层面：《烟台市市区商业网点发展规划》、《烟台市商业分级设置规范》、《烟台市零售业态规范》、《烟台市人民政府关于鼓励市区特色商业街发展的意见》 （二） 区位优势
芝罘区是位于山东半岛东北部。内，辐射山东省内腹地；外，毗邻韩国、朝鲜和日本。全区面积179.2平方公里，有55公里的海岸线。辖13个街道园区，总计68万余人。芝罘区交通便利，是山东省重要的水陆交通枢纽。海、陆、空相衔接的立体交通运输体系完备，邮电通讯网络具备光缆、微波、卫星通信三大世界技术领先的手段。住宅小区、金融、学校、医院、购物、文化体育、休闲娱乐等公共设施齐全，可全方位提供舒适、周到的商务和生活服务。
（三） 发展现状
近年来，随着产业结构“退二进三”战略的全面实施，芝罘区高度重视社区商业建设，把发展社区商业作为全区重要工作内容，作为贯彻落实科学发展观的重要举措，作为改善民生的重要举措。
一是社区商业业态比较齐全，项目品质优良。依据居民生活配套需要，合理布局，陆续引进知名商业连锁品牌。
二是特色商业街建设富有成果。芝罘区积极构建以商务办公、金融服务、休闲旅游、餐饮娱乐为中心的特色产业中心，培育城市商业中心和特色街区，提高居住环境和生活档次。诸如滨海广场国际商业步行街、朝阳历史文化街、齐鲁古玩文化街等因分工明确而形成商业聚集效应。三是社区商业网点开发有序。全区目前可利用的社区商业载体面积充裕，一批商业发展载体在近期出现集中交付使用的现象，为社区商业健康发展奠定了良好的基础。
（四） 制约瓶颈
1. 软件方面：
（1）宣传推介不足，社区商业影响力有待提高。由于地区发展水平不均衡，居民的消费水平以及消费需求各不相同，民众对于社区商业发展的需求也呈现较大的差异。城区居民对商业街和商业中心更为青睐；相比之下，乡村居民消费水平有限，传统商业业态即可满足其消费需求，高水平的社区商业受利不大。加之对社区商业宣传推介工作不到位，社会民众对社区商业发展了解不足，严重削弱了配置商业发展的土壤。
（2）利益驱使严重，開发商掌控产权限制建设主动性。商业载体产权往往控制在开发商和业主手上，由于政府对开发社区商业规划缺乏硬性规定，开发商追求经济利益最大化，忽略社区商业配套建设，社区商业载体缺乏，给社区商业发展增加难度。
2.硬件方面：
（1） 开发模式单一，商业配套匮乏。目前，芝罘区特色商业街逐渐发展壮大，渐成规模，相比之下，社区底商和社区中心规模较小，业态缺乏灵活性。芝罘区多数社区商业因建筑面积限制，，缺乏发展大型综合的商业设施的硬件条件，业态相对单一，严重影响了社区商业的发展。
（2） 信息技术滞后，业态转型缓慢。随着经济的发展和消费需求的升级，现代社区商业的建设迫切面临传统业态转型升级的考验。信息技术的落后，专业人才队伍的匮乏以及现代社区消费文化的缺失势必会影响传统商业业态的提档升级，影响产业结构的优化调整。
四、芝罘区社区商业发展的思路与方向
（一） 加强统筹规划，做好顶层设计
在发展的过程中做好顶层设计工作，坚持把协调有序、科学合理、严格执行的统筹规划模式放在加快发展社区商业的首要位置。科学合理考虑社区商业的布局以及区位特点，根据住宅小区的大小规模以及离散程度，做好社区商业的规划，为社区商业的发展留下足够的空间，严格的规划约束投资人和开发商的行为，科学合理的社区商业发展规划，满足居民宏观上的综合性消费需求，同时防止过度开发而导致恶性竞争的局面。
（二） 建立连锁品牌优势，促进经营管理规范化
在社区商业发展中整合社区商业资源，提升社区商业企业的服务水平与服务质量最行之有效的即是连锁品牌商业企业参与社区商业建设。
目前，国内外的知名连锁品牌商业大型企业已经在我国的社区商业模式中占有一席之地，根据社区商业的发展经验来看，成熟的社区商业中连锁品牌企业扮演重要的角色，是社区商业中心的主要载体。通过社区商业企业的连锁化经营，实现标识、管理、价格、采购、配送和标准方面的“六统一”，实现社区商业经营管理规范化和商品（服务）标准化，降低经营管理成本，提高经济效率。
（三） 强化宣传推介工作力度，着力提升社区商业影响力
高度重视社区商业的宣传推介工作，在四方信息共享平台的基础上，积极整合多方资源，丰富载体，创新形式，开发社区商业规划、开发、招商、运营、管理、环评等一条龙对外宣传窗口，形成长效机制，着力提升社区商业的影响力和辐射力，增强民众的关注度和认可度。前期通过发放招商宣传单页、悬挂招商横幅、发布网络招商信息、举办招商说明会、参加社区商业招商专场会等多种途径，进行全方位、立体式宣传，广泛捕捉项目信息，择优选择重点项目信息，落实专人跟踪、洽谈，全程协助办理相关手续，推进优质项目尽早落户开业。后期通过信息平台积极发布实时商业资讯，贴近群众，贴近生活，创新服务，更大限度地方便居民生活。
作者简介：李选一（1968-），男，山东烟台人 ，本科，烟台高新技术产业开发区卧龙园管理委员会，经济师，研究方向：社区商业。
关键词：社区商业；城市；商业；服务；芝罘区
中图分类号：F727 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）008-000029-02
一、社区商业的内涵
城市社会学家帕克认为：“社区一词是指许多个人、家庭、团体以及习俗、制度组合在同一地区之内，并在这种共同组合形式中形成的种种联系。”为后续研究方便，，本文所指社区为城市社区，即由建筑和居住关系构成的，以区位的差异为划分的社会发展空间发展过程。
顾名思义，社区商业即以社区为发展载体的商业模式，以服务社区群众为宗旨，通过商业形态的集聚，提供社区居民物质、精神服务需求的属地型商业。从商圈辐射范围看，商业中心可分为4类：邻里型、社区型、区域型、广域型。我们要讨论的就是社区型商业（郑淑蓉，2004）。社区商业具有三个重要特性：首先是地域性，以居住区为载体，以服务本地居民为目标，辐射范围小，不发散；其次是目的性，以提供日常商品和服务为目标，提高居民生活质量；最后是多样性，集多元商业业态为一身，满足社区居民综合消费需求。
二、社区商业发展现状调查分析
（一） 社区商业发展存在的问题
1. 规划布局欠合理，管理服务欠规范。社区商业网点规划是城市商业发展的重点，但从目前来看，缺乏具有总体的、系统的、具有可行性的布局规划的模范式城市社区商业，因而对社区商业发展的指导和规范无例可循，造成社区商业发展的滞后和无序混乱。
2. 发展层次不协调，素质跟踪不到位。我国社区商业普遍存在零售业态发展滞后、单一的问题，传统的集贸市场、日用品杂货铺等零售业态仍然占据着主体地位，而影响范围和经济带动能力更强的购物中心、大型超市等现代零售业态所占的比重小、分量轻（秦文纲，2002）。在发展规模上主要存在规模超出了小区居民需要以及规模过小没有考虑发展社区商业的问题两个错误倾向。另外，目前的社区商业存在企业档次、商品质量、满足需要的程度以及服务水平和盈利水平等五大要素普遍偏低的现象，严重制约产业发展。
（二） 社区商业发展的趋势
1. 规划科学性发展为社区商业发展的重点。根据成熟商业国家的发展经验，各个层次合理规划，社区商业才能稳步发展。总体规划布局是社区商业发展系统中必不可少的组成部分，市级部门需要做到统筹规划，保证商业布局的合理性和可发展性。区级部门进行具体实操工作，配合社区商业产权单位，充分市场调查，合理产业定位，决定商业网点的布点位置、规模、运作方式以及经营层次，使社区商业的发展水平与社区的需求相适应。
2. 现代零售业态拓展为社区商业发展的主体。传统的社区商业主要以集贸市场和杂货铺为主体，入驻业态、经营品种、服务水平等严重不足，造成了社区商业的低水平重复建设。具有综合性、专业化特点的现代零售业态，在满足居民的日常生活需要、提高社区居民的生活质量方面作用明显，并且对提升社区品质具有传统业态不具备的优势性。
3. 连锁式经营提升为社区商业发展的主导方式。商业经营模式和组织形式的发展催生出兼具制度优势和效益优势的现代化的经营模式——连锁经营，也被认为是第三次零售商业革命的标志。在社区商业服务体系中，引进具有带动力的连锁企业进入社区能很好的解决分散经营和不规范管理等制约问题，通过收购、兼并、特许经营等形式整合分散的社区商业资源，规范社区内的小型门店，不断提高现代化管理水平，实现资源共享。
（三）国内外先进社区商业发展的经验与启示
1. 努力确保科学规划定位夯实商业发展基础。上海、北京、武汉等是国内社区商业发展水平较高、积累经验较丰富的大城市，适应经济社会发展需求，科学、系统的规划社区商业网点、业态是各大城市发展过程中总结的重要经验。以上海市为例，按照区域、规模、人口、环境等因素，各级主管部门细化了社区商业建设发展规划，确定了社区商业在规模、布局和业态组合方面的特点，避免了商业形式的堆叠和重复制造的问题，为社区商业的良性发展奠定了基础。
2. 不断加大政策扶持保障形成产业发展动力。各阶层的保障是社区商业发展的动力源泉。一是强化组织建设。例如，上海市政府明确社区商业的主管部门为市商务委员会，分明权责，为社区商業发展提供了组织保障。二是出台发展社区商业的政策。例如上海市政府办于2005 年转发市商委《关于搞好社区商业建设的意见》并于2009 年转发了市商委《关于进一步搞好社区商业建设的意见》，确定了商业社区的示范建设标准，为社区商业的健康发展提供动力，“保驾护航”。
3. 着力构建社区商业网络就扣准了社区商业发展的有效途径。社区电子商务的发展已经具备成熟的条件，连锁店、宽带网络的迅速发展和普及，新一代消费者的消费观念的形成和发展以及飞速发展的仓储物流经济，为网上购物提供了强大的物流配送支持。现代社区商业网络的构建摆脱了传统社区商业“单店式”、“零散式”、“小规模化”经营阶段，正在向“一体化”、“连锁式”、“大规模”、“自动化”经营迈进，借助现代信息技术、物流配送技术、商业经营技术更好地服务社区居民、服务全社会。
三、芝罘区社区商业发展现状
（一） 政策扶持
1.国家层面：商务部《关于加快我国社区商业发展的指导意见》
2. 省级层面：《山东省社区服务体系建设规划》
3.烟台市、芝罘区层面：《烟台市市区商业网点发展规划》、《烟台市商业分级设置规范》、《烟台市零售业态规范》、《烟台市人民政府关于鼓励市区特色商业街发展的意见》 （二） 区位优势
芝罘区是位于山东半岛东北部。内，辐射山东省内腹地；外，毗邻韩国、朝鲜和日本。全区面积179.2平方公里，有55公里的海岸线。辖13个街道园区，总计68万余人。芝罘区交通便利，是山东省重要的水陆交通枢纽。海、陆、空相衔接的立体交通运输体系完备，邮电通讯网络具备光缆、微波、卫星通信三大世界技术领先的手段。住宅小区、金融、学校、医院、购物、文化体育、休闲娱乐等公共设施齐全，可全方位提供舒适、周到的商务和生活服务。
（三） 发展现状
近年来，随着产业结构“退二进三”战略的全面实施，芝罘区高度重视社区商业建设，把发展社区商业作为全区重要工作内容，作为贯彻落实科学发展观的重要举措，作为改善民生的重要举措。
一是社区商业业态比较齐全，项目品质优良。依据居民生活配套需要，合理布局，陆续引进知名商业连锁品牌。
二是特色商业街建设富有成果。芝罘区积极构建以商务办公、金融服务、休闲旅游、餐饮娱乐为中心的特色产业中心，培育城市商业中心和特色街区，提高居住环境和生活档次。诸如滨海广场国际商业步行街、朝阳历史文化街、齐鲁古玩文化街等因分工明确而形成商业聚集效应。三是社区商业网点开发有序。全区目前可利用的社区商业载体面积充裕，一批商业发展载体在近期出现集中交付使用的现象，为社区商业健康发展奠定了良好的基础。
（四） 制约瓶颈
1. 软件方面：
（1）宣传推介不足，社区商业影响力有待提高。由于地区发展水平不均衡，居民的消费水平以及消费需求各不相同，民众对于社区商业发展的需求也呈现较大的差异。城区居民对商业街和商业中心更为青睐；相比之下，乡村居民消费水平有限，传统商业业态即可满足其消费需求，高水平的社区商业受利不大。加之对社区商业宣传推介工作不到位，社会民众对社区商业发展了解不足，严重削弱了配置商业发展的土壤。
（2）利益驱使严重，開发商掌控产权限制建设主动性。商业载体产权往往控制在开发商和业主手上，由于政府对开发社区商业规划缺乏硬性规定，开发商追求经济利益最大化，忽略社区商业配套建设，社区商业载体缺乏，给社区商业发展增加难度。
2.硬件方面：
（1） 开发模式单一，商业配套匮乏。目前，芝罘区特色商业街逐渐发展壮大，渐成规模，相比之下，社区底商和社区中心规模较小，业态缺乏灵活性。芝罘区多数社区商业因建筑面积限制，，缺乏发展大型综合的商业设施的硬件条件，业态相对单一，严重影响了社区商业的发展。
（2） 信息技术滞后，业态转型缓慢。随着经济的发展和消费需求的升级，现代社区商业的建设迫切面临传统业态转型升级的考验。信息技术的落后，专业人才队伍的匮乏以及现代社区消费文化的缺失势必会影响传统商业业态的提档升级，影响产业结构的优化调整。
四、芝罘区社区商业发展的思路与方向
（一） 加强统筹规划，做好顶层设计
在发展的过程中做好顶层设计工作，坚持把协调有序、科学合理、严格执行的统筹规划模式放在加快发展社区商业的首要位置。科学合理考虑社区商业的布局以及区位特点，根据住宅小区的大小规模以及离散程度，做好社区商业的规划，为社区商业的发展留下足够的空间，严格的规划约束投资人和开发商的行为，科学合理的社区商业发展规划，满足居民宏观上的综合性消费需求，同时防止过度开发而导致恶性竞争的局面。
（二） 建立连锁品牌优势，促进经营管理规范化
在社区商业发展中整合社区商业资源，提升社区商业企业的服务水平与服务质量最行之有效的即是连锁品牌商业企业参与社区商业建设。
目前，国内外的知名连锁品牌商业大型企业已经在我国的社区商业模式中占有一席之地，根据社区商业的发展经验来看，成熟的社区商业中连锁品牌企业扮演重要的角色，是社区商业中心的主要载体。通过社区商业企业的连锁化经营，实现标识、管理、价格、采购、配送和标准方面的“六统一”，实现社区商业经营管理规范化和商品（服务）标准化，降低经营管理成本，提高经济效率。
（三） 强化宣传推介工作力度，着力提升社区商业影响力
高度重视社区商业的宣传推介工作，在四方信息共享平台的基础上，积极整合多方资源，丰富载体，创新形式，开发社区商业规划、开发、招商、运营、管理、环评等一条龙对外宣传窗口，形成长效机制，着力提升社区商业的影响力和辐射力，增强民众的关注度和认可度。前期通过发放招商宣传单页、悬挂招商横幅、发布网络招商信息、举办招商说明会、参加社区商业招商专场会等多种途径，进行全方位、立体式宣传，广泛捕捉项目信息，择优选择重点项目信息，落实专人跟踪、洽谈，全程协助办理相关手续，推进优质项目尽早落户开业。后期通过信息平台积极发布实时商业资讯，贴近群众，贴近生活，创新服务，更大限度地方便居民生活。
作者简介：李选一（1968-），男，山东烟台人 ，本科，烟台高新技术产业开发区卧龙园管理委员会，经济师，研究方向：社区商业。