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摘 要：由于物业在业主的生活中起着非常重要的作用，加之近年来人们生活质量的不断提高，一系列因素使得人们对物业服务的要求越来越高。但在目前的背景下，我国的大多数物业管理，物业管理管理模式仍然存在许多问题，这些问题的存在并不是有利于中国房地产发展在未来，所以，为了有效地解决这些问题，并满足业主的需求的情况下，创建一个良好的业主与物业之间的联系，需要根据目前我国物业管理模式中存在的问题，给出相应的解决方案。
关键词：物业管理模式；反思；再造
随着社会经济的不断进步，人们的生活质量得到了提高。科学的物业管理模式有利于促进社会的稳定运行。然而，与发达国家相比，我国现有的物业管理已经形成了一定的模式，但还没有在发展完善的制度、市场经济的运作过程中在物业管理市场缺乏发展。
一、我国物业特点
1.产权物质复杂化特点。居民住宅建造形式具有集体性，所以有居民享有居住权的区域，也有公共的区域，不同区域所有权不同，就导致了物业管理的复杂化。
2.产权制度复杂特点。房屋售出之前的产权归政府或者单位，出售之后的产权归业主，所以在一个小区在售却没有完全售出的时候，小区产权归属就相当的复杂，政府、单位和个人的需求不同也就造成了物业管理的难度。
3.产权转化时期复杂特点。在住房建造以后，出售过程中不免要经历开发商到业主之间的产权转换，这个过程中在选择物业时候经常会有矛盾出现。在物业费交付、物业企业选择中都会出现争议，这种情况下，往往会造成物业管理企业的替换，以及物业管理的麻烦。
二、我国物业管理存在的问题
1.物业管理人员良好的服务理念。对于物业而言，物业本身是属于服务类的行业，在实际的工作中应该秉持着诚恳的服务态度对待业主。但大部分物业人员在实际的工作中，都没有针对业主的需求给出实质性的回应，这不仅会给业主一种服务态度差的感觉，而且会让物业后续的管理工作很难进行。另外，大部分物业在管理的过程中都剥夺了业主对小区的管理权，且会自作主张地代替业主决定某些事情，这一现象的存在则会严重激起业主对物业管理的不满，久而久之，我国物业的管理质量自然会下降。
2.物业制度不够完善。物业服务制度不够完善主要可体现在两个方面。第一，管理规定当中的定位不够清晰。为了让物业管理更具合理性，大部分物业管理企业都会对物业管理进行规定，但从部分物业规定的管理模式来看，其中对于细节的管理并没有明确指出该如何做，而且对于物业人员的职责也没有明确指出。这使得发生问题时，每个人都只会站在自己的角度去描述事件的经过，长此以往，物业人员不但会失去合理处理事情的能力，而且会让业主感到不愉快。第二，物业服务的市场制度不够完善。自物业一行应运而生，人们就认为物业管理已经趋向市场化，但事实上，物业服务的市场制度并不完善，这种情况的存在，也使得物业管理在市场的占据上存在着很大的限制。
3.物业管理人员的素质普遍偏低。就目前社会的发展来看，物业与业主之间存在的矛盾正在随着时间的不断推移而不断扩大，造成这一现象的原因大都是因为物业管理人员素质偏低。所以，在物业管理人员的选择上，相关人员一定要加以重视。
三、我国物业管理模式的反思
1.物业管理主体错位。从本质上来看，物业管理指的是管理的权利由业主共同行驶，物业归业主所有，业主应当在物业管理中充当消费者以及主导者的角色，而在对物业管理权利进行行驶的过程中，需要对业主大会这一媒介进行应用。然而，长久以来，我国的物业管理模式当中，业主的主导者地位并没有体现出来，相关权利被物业服务企业所剥夺。《物业管理条例》充分表明物业服务企业受业主委托行驶物业管理权利，而国家相关规定中也肯定了物业服务企业的这一地位。这种物业管理主体发生错位的现象，误导了社会大众对物业管理的正确认知，而业主自身参与物业管理的权利也受到了侵犯。
2.不健全的物业服务市场制度。长久以来，人们对物业向市场化方向发展已经产生了一定了解。然而，从经济学层面来看，市场的存在必须同时拥有买方和卖方两种因素，从这一角度来看，我国所谓的物业市场在运行过程中并没有买方。《物权法》指出，业主是物业管理权利的行驶者，那么买方应当为业主大会。然而，现阶段业主大会的存在并没有在我国全国范围内普及，现有的业主大会在运行过程中，也并没有得到法律的保护。由此可见，不仅业主无法正确行驶自身的管理权利，同时在物业管理市场当中，业主大会并没有作为一个重要的主体而存在。因此，我国物业管理市场当中并没有买方，这充分说明我国现阶段拥有不健全的物业管理体制。
四、物业管理模式的再造方法
1.进一步转变思想观念，深化对物业管理的认识。对物业管理问题定位要有一个新的认识，物业管理不仅是一个新型产业，更重要的是把它纳入社会管理的内容，要纳入综治工作中“社会矛盾化解”、“社会管理创新”等加以研究、探索。全社会都应加大对物业管理工作的重视和支持，推进物业管理工作的不断深入、规范和完善。
2.加强政府监管力度，明确各方权利和责任。物业服务企业必须要对新接管项目和物业管理机构更迭时，对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。物业承接查验是物业管理企业承接物业前，为了厘清建设单位、业主和物业管理企业之间责、权、利的关系；是为了维护各方的正当权益，避免日后矛盾纠纷发生而必不可少的验收环节，物业承接查验工作质量的好坏，对以后的物业管理服务至关重要，因此，相关各方以及政府职能部门，应当加强对物业承接查验制度落入的监管，加大对未认真落入物业承接查验工作的处罚，同时，也应该加强对业主委员会的监管力度。
3.健全物业管理法律法规体系，提升物业管理规范化水平物业管理企业既涉及与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系需要法律、法规进行规范和调整。因此，政府要通过自己的权威加速建立物业管理法规体系，为物业管理持续发展保驾护航。例如：现行的法律法规已给予物业服务企业相应的权利。
总之，物业管理作为一种专业化社会化企业化的不动产管理模式，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，并显示出其巨大的社会作用强大的生命力和广阔的发展前景。我们应当根據国内外成熟经验，深入剖析我国物业管理领域存在的问题，并再造我国特色的物业管理新模式，从而更好地服务于业主。
参考文献
[1]刘红.我国物业管理模式的反思与再造探讨.2017.
[2]张鑫杰.浅谈关于我国物业管理模式的反思与再造.2018.
关键词：物业管理模式；反思；再造
随着社会经济的不断进步，人们的生活质量得到了提高。科学的物业管理模式有利于促进社会的稳定运行。然而，与发达国家相比，我国现有的物业管理已经形成了一定的模式，但还没有在发展完善的制度、市场经济的运作过程中在物业管理市场缺乏发展。
一、我国物业特点
1.产权物质复杂化特点。居民住宅建造形式具有集体性，所以有居民享有居住权的区域，也有公共的区域，不同区域所有权不同，就导致了物业管理的复杂化。
2.产权制度复杂特点。房屋售出之前的产权归政府或者单位，出售之后的产权归业主，所以在一个小区在售却没有完全售出的时候，小区产权归属就相当的复杂，政府、单位和个人的需求不同也就造成了物业管理的难度。
3.产权转化时期复杂特点。在住房建造以后，出售过程中不免要经历开发商到业主之间的产权转换，这个过程中在选择物业时候经常会有矛盾出现。在物业费交付、物业企业选择中都会出现争议，这种情况下，往往会造成物业管理企业的替换，以及物业管理的麻烦。
二、我国物业管理存在的问题
1.物业管理人员良好的服务理念。对于物业而言，物业本身是属于服务类的行业，在实际的工作中应该秉持着诚恳的服务态度对待业主。但大部分物业人员在实际的工作中，都没有针对业主的需求给出实质性的回应，这不仅会给业主一种服务态度差的感觉，而且会让物业后续的管理工作很难进行。另外，大部分物业在管理的过程中都剥夺了业主对小区的管理权，且会自作主张地代替业主决定某些事情，这一现象的存在则会严重激起业主对物业管理的不满，久而久之，我国物业的管理质量自然会下降。
2.物业制度不够完善。物业服务制度不够完善主要可体现在两个方面。第一，管理规定当中的定位不够清晰。为了让物业管理更具合理性，大部分物业管理企业都会对物业管理进行规定，但从部分物业规定的管理模式来看，其中对于细节的管理并没有明确指出该如何做，而且对于物业人员的职责也没有明确指出。这使得发生问题时，每个人都只会站在自己的角度去描述事件的经过，长此以往，物业人员不但会失去合理处理事情的能力，而且会让业主感到不愉快。第二，物业服务的市场制度不够完善。自物业一行应运而生，人们就认为物业管理已经趋向市场化，但事实上，物业服务的市场制度并不完善，这种情况的存在，也使得物业管理在市场的占据上存在着很大的限制。
3.物业管理人员的素质普遍偏低。就目前社会的发展来看，物业与业主之间存在的矛盾正在随着时间的不断推移而不断扩大，造成这一现象的原因大都是因为物业管理人员素质偏低。所以，在物业管理人员的选择上，相关人员一定要加以重视。
三、我国物业管理模式的反思
1.物业管理主体错位。从本质上来看，物业管理指的是管理的权利由业主共同行驶，物业归业主所有，业主应当在物业管理中充当消费者以及主导者的角色，而在对物业管理权利进行行驶的过程中，需要对业主大会这一媒介进行应用。然而，长久以来，我国的物业管理模式当中，业主的主导者地位并没有体现出来，相关权利被物业服务企业所剥夺。《物业管理条例》充分表明物业服务企业受业主委托行驶物业管理权利，而国家相关规定中也肯定了物业服务企业的这一地位。这种物业管理主体发生错位的现象，误导了社会大众对物业管理的正确认知，而业主自身参与物业管理的权利也受到了侵犯。
2.不健全的物业服务市场制度。长久以来，人们对物业向市场化方向发展已经产生了一定了解。然而，从经济学层面来看，市场的存在必须同时拥有买方和卖方两种因素，从这一角度来看，我国所谓的物业市场在运行过程中并没有买方。《物权法》指出，业主是物业管理权利的行驶者，那么买方应当为业主大会。然而，现阶段业主大会的存在并没有在我国全国范围内普及，现有的业主大会在运行过程中，也并没有得到法律的保护。由此可见，不仅业主无法正确行驶自身的管理权利，同时在物业管理市场当中，业主大会并没有作为一个重要的主体而存在。因此，我国物业管理市场当中并没有买方，这充分说明我国现阶段拥有不健全的物业管理体制。
四、物业管理模式的再造方法
1.进一步转变思想观念，深化对物业管理的认识。对物业管理问题定位要有一个新的认识，物业管理不仅是一个新型产业，更重要的是把它纳入社会管理的内容，要纳入综治工作中“社会矛盾化解”、“社会管理创新”等加以研究、探索。全社会都应加大对物业管理工作的重视和支持，推进物业管理工作的不断深入、规范和完善。
2.加强政府监管力度，明确各方权利和责任。物业服务企业必须要对新接管项目和物业管理机构更迭时，对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。物业承接查验是物业管理企业承接物业前，为了厘清建设单位、业主和物业管理企业之间责、权、利的关系；是为了维护各方的正当权益，避免日后矛盾纠纷发生而必不可少的验收环节，物业承接查验工作质量的好坏，对以后的物业管理服务至关重要，因此，相关各方以及政府职能部门，应当加强对物业承接查验制度落入的监管，加大对未认真落入物业承接查验工作的处罚，同时，也应该加强对业主委员会的监管力度。
3.健全物业管理法律法规体系，提升物业管理规范化水平物业管理企业既涉及与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系需要法律、法规进行规范和调整。因此，政府要通过自己的权威加速建立物业管理法规体系，为物业管理持续发展保驾护航。例如：现行的法律法规已给予物业服务企业相应的权利。
总之，物业管理作为一种专业化社会化企业化的不动产管理模式，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，并显示出其巨大的社会作用强大的生命力和广阔的发展前景。我们应当根據国内外成熟经验，深入剖析我国物业管理领域存在的问题，并再造我国特色的物业管理新模式，从而更好地服务于业主。
参考文献
[1]刘红.我国物业管理模式的反思与再造探讨.2017.
[2]张鑫杰.浅谈关于我国物业管理模式的反思与再造.2018.