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内容提要: 次贷危机发生的根源在于美国有关房贷公司和银行为了追求高额利润，不顾高风险，对还款能力明显不足的客户，甚至是“三无”客户（无收入、无工作、无资产）发放次级住房抵押贷款（Subprime Loan）。而投行、评级机构和保险公司等中介机构也为了追求超额利润不负责任地将这些贷款“包装”为固定收益证券CDO（Collateralised Bond Obligation），甚至将部分CDO评为AAA级，行销全世界。目前国内个人住房抵押贷款市场中存在的风险尚未被充分揭示，一旦房价普遍下跌，或经济增长减缓，风险就会逐渐显露，并威胁到银行房贷资产的安全。
关键词: 金融危机 房地产金融 风险管理 房贷政策
中图分类号: F830.572 文献标识码: B文章编号: 1006-1770(2008)011-042-04
近期，美国次贷危机有愈演愈烈之势。美国最大的住房抵押贷款公司房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)先后被政府接管，华尔街三大投行相继破产，美最大储蓄银行华盛顿互惠倒闭，国会最新批准的8500亿美元的救市计划也被认为作用有限。同时，美国次贷危机的影响更猛烈地冲击到了其他国家。
2007年以来，我国各大机构购买美国次级债和雷曼公司债券的消息纷纷见诸各大媒体，虽未伤筋动骨，但分析人士估计损失数额也达数百亿，令人心惊胆寒。其中仅中国银行2007年年底前曾持有美国次级债高达74.51亿美元，及有关债务抵押债券4.96亿美元，虽然该行在2008年2月份声称已经全部出售了上述债券，但据分析已账面巨亏。
我们知道，次贷危机发生的根源在于美国有关房贷公司和银行为了追求高额利润，不顾高风险，对还款能力明显不足的客户，甚至是“三无”客户（无收入、无工作、无资产）发放次级住房抵押贷款（Subprime Loan）。而投行、评级机构和保险公司等中介机构也为了追求超额利润不负责任地将这些贷款“包装”为固定收益证券CDO（Collateralised Bond Obligation），甚至将部分CDO评为AAA级，行销全世界。
这些次贷客户在利率提高、经济下滑和房价下跌这三座大山的挤压下，最终资不抵债，宣告破产，而房贷公司和银行被迫收回价值大幅缩水的房产后，无从处理，最后自己也资不抵债，破产了之，同时连累了世界多国大量次级债购买者。
然而这场危机还远未结束。据报道受次贷危机影响，美国大量房产市值严重缩水，近一年来房价已平均下跌了16%。近期，美国底特律的一幢2层小楼，竟以1美元的价格被贷款银行拍卖，而其房主原购入价为65000美元。可见次贷危机对美国经济造成了多么大的冲击。据专家预测，美国的房价还没降到位，在未来的12-18月内，美国可能约有40%的借款人（或2000万人）发生“房不抵贷”的情况,即其所购房产价值会缩水到低于其按揭贷款的应付金额(美国将其作为可能发生断供的标准）。
吃一堑，长一智。我国部分银行购买了大量次级债和雷曼债券已经损失惨重，那么大家是否都认识到了应积极调整自己的房贷政策，避免重蹈覆辙呢？
事实上，目前国内个人住房抵押贷款市场中存在的风险尚未被充分揭示，一旦房价普遍下跌，或经济增长减缓，这些风险就会逐渐显露，并威胁到银行房贷资产的安全。
一、强调增长时忽视“拐点”来临
据了解，目前国内大部分银行仍将个人住房抵押贷款视为高收益、低风险的优质业务，强调要大力发展，并力图尽快提高其在总资产中的比例。不少分支机构都因此背负着较重的任务指标。
不可否认，目前个人住房贷款业务仍是我国商业银行最优质的资产业务之一，几乎各家银行的房贷不良率都明显低于全行平均不良率，其中如房贷业务发展较快的兴业银行，截止 2008年6月30日 ，全行不良贷款率为1.04%，而个人住房贷款余额1162亿元，不良贷款比率仅为0.14%。
然而，2008年以来，楼市进入“拐点”，销售日趋疲软，住房贷款的需求也随之减少。据央行统计，2008年上半年，全国完成房屋销售面积2.6万平方米，销售额为1万亿元，分别比上年同期下降了7.2%和3.0%。全国住房贷款新增额为2154亿元，比去年同期少增1022.3亿元。在上述情况下，国内银行是否仍应坚持完成既定的房贷增长目标值得认真探讨。我们认为，在楼市出现“拐点”时仍下达高增长目标至少会导致以下问题：
1、僧多粥少，会导致业务竞争更加白热化，从而提高成本，使房贷业务很难再“高收益”。
比如在某些城市，部分银行为了争夺二手房贷款业务，竞相提高对中介公司的返费，有的甚至高达贷款金额的2%。而目前国内银行房贷业务的平均利差也仅2.5%左右。也即如按上述标准返费，有关银行在发放二手房贷款后的第1年只能挣到很少的利润，如果这中间再出现不良贷款，需要提取贷款损失准备的话，利润就更少了。
2、过分强调业务增长，可能导致基层银行为了完成任务铤而走险，使房贷业务不再“低风险”。
比如数月前媒体曾爆出上海个别银行曲解银监会规定，暗自抬高贷款成数或降低利率，发放一手楼贷款等等。深圳部分银行也在呼吁银监会给一手楼贷款“松绑”。 如果楼价明显下跌，这些在高点时发放的高成数贷款很可能出现像美国那样的“房不抵贷”情况。
此外，为了争夺客户，部分银行很可能“慌不择贷”，对还款能力偏弱的客户也发放贷款。一旦经济下滑，这些客户很可能就无法正常还款。
虽然各家银行在判断客户的可贷性时，都会“执行”银监会2004年颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》有关规定，即客户月供不得大于其每月可支配收入的50%，但这条规定很难落实和监管。因为我国目前大部分客户都无法提供清晰可辨的财产性收入证明，比如银行代发工资流水或个人所得税年度纳税证明等。一些客户即使其收入不符合银监会上述条件，也可能通过开具虚高的收入证明来获取银行贷款。中国银行“森豪公寓”一案即反映出上述做法在现实中不但存在，而且可能造成极大的危害。
正是由于银行在“拐点”到来时仍力挺住房贷款业务，所以，才有房地产开发商敢放言，如果房价下跌，楼市低迷，银行会比开发商先倒下。因此，我们不能不防。
二、部分“抵押”未落到实处
所谓个人住房抵押贷款（Mortgage），是英、美等国创设的分期付款贷款品种，其核心在于法律术语“抵押”二字。因为住房贷款的期限可以长达数十年，风险难料，只有当买房人将房产抵押给贷款机构以后，贷款机构才能对该房产享有优先受偿权，有权在买房人不能还款时将该房产的处置收入优先受偿。“抵押”是贷款人最可靠的法律保障。
我国为了保障贷款银行能充分享有抵押权，也先后颁布了《城市房地产管理法》、《担保法》以及《物权法》，确认可以在房地产管理部门办理房产抵押登记，抵押权自登记完成时设立。
根据上述法规，各家银行不仅可以对存量商品房（即现房），还可对尚未竣工验收的商品房（即期房）也办理抵押，而且后者已经成为我国住房抵押贷款的主力军，至少占全部房贷余额的50%以上。
既然有以上法律依据，银行的抵押权是否都得以落实了呢？据了解，目前在我国部分城市，房地产管理机关尚未开始批量受理期房抵押登记业务，他们仅批量受理存量房抵押登记业务。这就造成了在某些城市，大量对期房发放的住房抵押贷款实际上徒有“抵押”之名。从其发放时起，到开发商竣工验收，办妥大产权证，再到客户办妥小产权证，并配合贷款银行办妥抵押登记，是一个马拉松式的过程。如果中间有一个或多个环节出现问题，抵押登记就会受到影响。比如，开发商或客户不配合银行办理房产证或抵押登记，或者房地产管理机关办证程序拖沓冗长，会导致需要数年才能办妥存量房抵押登记。如果这中间出现了客户无力还款等问题，银行就会非常被动，因为如果没有办理抵押登记，就无法对房产享有优先受偿权。
三、贷款风险分类标准不够统一
据了解，我国目前各商业银行都已经按银监会有关规定实行了国际通行的贷款风险五级分类制度（有些采用七级分类，但基本分类方法相同），也即根据借款人或抵押物的实际状况，依次将住房贷款分为正常、关注、次级、可疑和损失等五类，其中后三类贷款被统称为“不良贷款”。世界上大部分国家的监管机构及商业银行均将不良贷款指标作为衡量其资产质量的重要指标，并依此作为调整其信贷政策和相关财务数据的依据。
但是，目前我国银行界对个人住房贷款的风险分类标准并不统一。其中，部分银行对逾期90天以上的住房贷款即划分不良贷款；而部分银行(包括部分上市银行)对逾期180天以上的住房贷款才划分不良贷款，也即他们对90－180以内的贷款是划分为关注类。
那么谁划分的标准更贴近监管要求呢？理论上，根据财政部2001年11月颁布的《金融企业会计制度》，对贷款本金或利息逾期90天没有收回的贷款是作为非应计贷款。而结合银监会2007年颁布的《贷款风险分类指引》有关规定，非应计贷款至少应计入次级类贷款，即某一类不良贷款。因此，从更严格的意义上讲，对逾期90天以上的贷款划分为不良贷款会更贴近上述要求。
由此看来，我国部分银行对外公布的不良贷款数据似乎存在调整的必要。虽然调整幅度无从考证，但从我国截止2008年6月末拥有3.3万亿的住房贷款余额看，这个问题似乎不应被忽略不计，因为即使是资产质量最好的银行，住房贷款不良率也在0.15%左右。
四、资本充足率和贷款损失准备金不足
由于存在上述种种问题，我们推论出，我国部分商业银行的资本充足率和贷款损失准备可能不足，需要加强风险防范措施。原因如下：
1、部分贷款未办妥抵押可能导致资本充足率不足
其实，西方国家银行之所以青睐个人住房抵押贷款业务，还有一个重要原因，即《巴塞尔协议》规定该项业务的风险权重仅为50%，而对企业、个人的债权及其他资产的风险权重均为100%。中国银监会在2004年颁布的《商业银行资本充足率管理办法》（2006年修订）也做出了同样规定。因此个人住房抵押贷款所需消耗的风险资本仅为其他业务的50%，可以减轻商业银行的资本扩张压力。
但是，在计算风险资产时应注意，问题的关键在于个人住房抵押贷款，必须是有抵押的，而抵押必须是经依法登记后才能生效的，不是仅仅与借款人签署借款抵押合同就生效了。
因此，正如我们前面所谈到的，在部分城市的部分商业银行，对期房项目发放的个人住房贷款中，有些还没有办妥抵押登记，那么从严格的意义上讲，这些贷款是否还能按50%的风险权重来计算风险资产呢？如果不能，那么是否需要重新审视有关资本充足率呢？
2、贷款风险分类偏松可能导致贷款损失准备不足
前面讨论过，我国尚有部分银行未将逾期90-180天的住房贷款计入不良类，由于这些银行对贷款的风险分类偏松，可能会导致其贷款损失准备金提取不足。
因为根据2002年中国人民银行颁布的《贷款损失准备计提指引》，银行应当合理估计贷款可能发生的损失，及时计提贷款损失准备。贷款损失准备包括一般准备、专项准备和特种准备。其中专项准备是指根据《贷款风险分类指导原则》，对贷款进行风险分类后，按每笔贷款损失的程度计提的用于弥补专项损失的准备。对于关注类贷款，计提比例为2%；对于次级类贷款，计提比例为25%；对于可疑类贷款，计提比例为50%；对于损失类贷款，计提比例为100%。其中，次级和可疑类贷款的损失准备，计提比例可以上下浮动20%。损失准备提取不足的，不得进行税后利润分配。
可见，是否能对贷款进行严格的风险分类，关系到商业银行是否能足额提取损失准备，还关系到其不良率、利润率等基本财务指标。
综上，部分银行似乎需要重新审视自己的资本充足率和贷款损失准备金是否已充分达到防范风险的底线要求，并及时采取措施进行弥补。
五、风险贷款回收面临司法困境
在我国，即使是银行进行催收诉讼，也并不感到轻松。据了解，如果银行想通过拍卖房产来收回风险贷款，根据《民事诉讼法》计算，其理论周期约为一年。但实际上银行往往会碰到以下问题导致回收周期旷日持久。
比如借款人故意“失踪”，不接传票，那么根据《民事诉讼法》在起诉、判决和强制执行等阶段均需公告送达，且每次至少60天（如果借款人在国外就更长），这就延长了180天。
如果借款人和承担保证责任的开发商不服判决需要上诉，那么一般需要延长约90天。如果抵押房产被法院认定为系购房人及其所扶养家属居住的房产，那么根据《最高人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（法释【2005】14号）银行还需等法院裁定拍卖后给予他们6个月的宽限期，等借款人主动腾房，上述期限过后购房人等如无处可居的，银行还需为其提供临时住房。而如果购房人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，法院就不应强制迁出，也即银行无法再收回贷款。如果抵押房产被借款人出租给第三人，而承租人不愿意腾房，那么银行还需要打腾房的官司后，才能继续申请拍卖房产。
如果以上几关都闯过了，可以对抵押房产进行评估和拍卖了，这个程序又是旷日持久。因为只有法院才能选择评估和拍卖公司，银行无法主导进程。为了减轻低估抵押物可能造成法律责任，评估公司往往先期估价较高，导致缺少竞买人，于是造成抵押物流拍。而随着房地产市场的低迷，抵押物流拍已经不再少见。流拍三次后，银行一般才能申请以物抵债，这时他们才能自主的处理抵押房产。
所以，在目前的司法环境下，由于风险贷款的回收过程偏长，一旦风险贷款集中涌现，在短期内很难消化。
综上，我们认为，国内商业银行如能及时借鉴美国次贷危机，及时采取风险防范措施，调整房贷政策，方能尽快提高自身“免疫力”，避免受到次贷危机的更大波及。同时，国内房地产管理部门和法院等有关政府机构，也应及时采取措施，帮助商业银行防控风险，创造良好的外部环境，为稳定我国的金融秩序发挥重要作用。主要可以从以下方面入手：
1.重视贷款质量，适当放缓速度
目前，房地产市场进入“拐点”已是不争的事实。在此情况下，国内银行更需审时度势，重视房贷质量，适当放缓业务发展速度。一方面，我们需要更严格的审查客户资信状况，对有不良记录的客户，或负债过重的客户，三思而后贷；另一方面，我们应该按规定控制贷款成数和利率，并对房产价格进行贷前评估，对一手房价格最好也能评估，以此避免开发商和客户串通，套取更多的银行贷款。
此外，国内银行应重新审视自己对房贷业务增长下达的战略目标，市场萎缩了，如果我们这时拔苗助长，只能适得其反，促生违规行为。而且如果房贷业务不能办妥抵押登记，风险权重和其他贷款一样大，因此对这类房贷业务还是要从严审查。
2.全面办理抵押登记
建议全国的房地产管理部门配合银行，全面提供期房抵押登记服务。同时，也建议各家银行提高对抵押登记的重视程度，加紧办理抵押登记，这将大为减少银行体系的潜在风险。
虽然我们拍卖抵押房产存在这样或那样的困难，但这仍比我们手中没有任何押品要强得多，因为前者收回贷款可能只是时间问题，而后者往往就是听天由命了，如果客户或开发商丧失了还款能力，房产也被其他人查封，贷款就很难收回了。
3.统一贷款风险分类标准
对部分未按逾期90天以上标准认定不良贷款的银行而言，在短期内集中调整难度的较大。我们觉得，也许可以采取循序渐进的办法，即可以先对逾期90天以上的贷款比照不良贷款加强贷后管理、监测和催收。对未办妥抵押登记的住房贷款，更要加以侧重。待逾期数字有所下降后，再及时调整风险分类标准。
4.提足风险资本和贷款损失准备
由于资本充足率和贷款损失准备金是衡量一家银行抗风险能力的基本指标，因此，在这方面最好能做到充分覆盖。在目前环境下，即使符合监管要求，也最好能重新审视自己的风险资本和贷款损失准备金政策，做到有备无患，留有充分余地。
5.改善司法环境
司法风险是银行所不能控制的外部风险。美国次贷危机再次证明，如果银行体系出现了风险，最后埋单的只能是广大纳税人和国家。因此我们呼吁国家有关司法机关，简化司法程序，提高执行效率，为银行收回风险贷款，提供充分的便利和帮助。
如果我们尽力做好以上几点，并改进其它方面的风险控制措施，即使房价或经济出现了大的波动，相信我们也不会发生像美国那样的次贷危机。
参考文献：
1.《房地产金融》，邓宏乾主编， 复旦大学出版社，2006年12月出版；
2.《次贷危机》，辛乔利，孙兆东 著，中国经济出版社，2008年03月出版；
3.《人民银行报告：上半年金融机构存款呈定期化态势》，中央政府门户网站www.gov.cn，2008年08月15日；
4.?Bailout plan offers vague help to homeowners樱珺y Alan Zibel and Adrian Sainz, AP Business Writers，October 2, 2008；
5.?Home prices continue sharp descent樱珺y Les Christie, CNNMoney.com staff writer ，October 2, 2008；
6. ?Hope Now housing relief efforts stalled樱珺y David Goldman, CNNMoney.com staff writer，October 2, 2008；
作者简介:
张岚 招商银行北京分行高级风险经理兼法律顾问
关键词: 金融危机 房地产金融 风险管理 房贷政策
中图分类号: F830.572 文献标识码: B文章编号: 1006-1770(2008)011-042-04
近期，美国次贷危机有愈演愈烈之势。美国最大的住房抵押贷款公司房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)先后被政府接管，华尔街三大投行相继破产，美最大储蓄银行华盛顿互惠倒闭，国会最新批准的8500亿美元的救市计划也被认为作用有限。同时，美国次贷危机的影响更猛烈地冲击到了其他国家。
2007年以来，我国各大机构购买美国次级债和雷曼公司债券的消息纷纷见诸各大媒体，虽未伤筋动骨，但分析人士估计损失数额也达数百亿，令人心惊胆寒。其中仅中国银行2007年年底前曾持有美国次级债高达74.51亿美元，及有关债务抵押债券4.96亿美元，虽然该行在2008年2月份声称已经全部出售了上述债券，但据分析已账面巨亏。
我们知道，次贷危机发生的根源在于美国有关房贷公司和银行为了追求高额利润，不顾高风险，对还款能力明显不足的客户，甚至是“三无”客户（无收入、无工作、无资产）发放次级住房抵押贷款（Subprime Loan）。而投行、评级机构和保险公司等中介机构也为了追求超额利润不负责任地将这些贷款“包装”为固定收益证券CDO（Collateralised Bond Obligation），甚至将部分CDO评为AAA级，行销全世界。
这些次贷客户在利率提高、经济下滑和房价下跌这三座大山的挤压下，最终资不抵债，宣告破产，而房贷公司和银行被迫收回价值大幅缩水的房产后，无从处理，最后自己也资不抵债，破产了之，同时连累了世界多国大量次级债购买者。
然而这场危机还远未结束。据报道受次贷危机影响，美国大量房产市值严重缩水，近一年来房价已平均下跌了16%。近期，美国底特律的一幢2层小楼，竟以1美元的价格被贷款银行拍卖，而其房主原购入价为65000美元。可见次贷危机对美国经济造成了多么大的冲击。据专家预测，美国的房价还没降到位，在未来的12-18月内，美国可能约有40%的借款人（或2000万人）发生“房不抵贷”的情况,即其所购房产价值会缩水到低于其按揭贷款的应付金额(美国将其作为可能发生断供的标准）。
吃一堑，长一智。我国部分银行购买了大量次级债和雷曼债券已经损失惨重，那么大家是否都认识到了应积极调整自己的房贷政策，避免重蹈覆辙呢？
事实上，目前国内个人住房抵押贷款市场中存在的风险尚未被充分揭示，一旦房价普遍下跌，或经济增长减缓，这些风险就会逐渐显露，并威胁到银行房贷资产的安全。
一、强调增长时忽视“拐点”来临
据了解，目前国内大部分银行仍将个人住房抵押贷款视为高收益、低风险的优质业务，强调要大力发展，并力图尽快提高其在总资产中的比例。不少分支机构都因此背负着较重的任务指标。
不可否认，目前个人住房贷款业务仍是我国商业银行最优质的资产业务之一，几乎各家银行的房贷不良率都明显低于全行平均不良率，其中如房贷业务发展较快的兴业银行，截止 2008年6月30日 ，全行不良贷款率为1.04%，而个人住房贷款余额1162亿元，不良贷款比率仅为0.14%。
然而，2008年以来，楼市进入“拐点”，销售日趋疲软，住房贷款的需求也随之减少。据央行统计，2008年上半年，全国完成房屋销售面积2.6万平方米，销售额为1万亿元，分别比上年同期下降了7.2%和3.0%。全国住房贷款新增额为2154亿元，比去年同期少增1022.3亿元。在上述情况下，国内银行是否仍应坚持完成既定的房贷增长目标值得认真探讨。我们认为，在楼市出现“拐点”时仍下达高增长目标至少会导致以下问题：
1、僧多粥少，会导致业务竞争更加白热化，从而提高成本，使房贷业务很难再“高收益”。
比如在某些城市，部分银行为了争夺二手房贷款业务，竞相提高对中介公司的返费，有的甚至高达贷款金额的2%。而目前国内银行房贷业务的平均利差也仅2.5%左右。也即如按上述标准返费，有关银行在发放二手房贷款后的第1年只能挣到很少的利润，如果这中间再出现不良贷款，需要提取贷款损失准备的话，利润就更少了。
2、过分强调业务增长，可能导致基层银行为了完成任务铤而走险，使房贷业务不再“低风险”。
比如数月前媒体曾爆出上海个别银行曲解银监会规定，暗自抬高贷款成数或降低利率，发放一手楼贷款等等。深圳部分银行也在呼吁银监会给一手楼贷款“松绑”。 如果楼价明显下跌，这些在高点时发放的高成数贷款很可能出现像美国那样的“房不抵贷”情况。
此外，为了争夺客户，部分银行很可能“慌不择贷”，对还款能力偏弱的客户也发放贷款。一旦经济下滑，这些客户很可能就无法正常还款。
虽然各家银行在判断客户的可贷性时，都会“执行”银监会2004年颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》有关规定，即客户月供不得大于其每月可支配收入的50%，但这条规定很难落实和监管。因为我国目前大部分客户都无法提供清晰可辨的财产性收入证明，比如银行代发工资流水或个人所得税年度纳税证明等。一些客户即使其收入不符合银监会上述条件，也可能通过开具虚高的收入证明来获取银行贷款。中国银行“森豪公寓”一案即反映出上述做法在现实中不但存在，而且可能造成极大的危害。
正是由于银行在“拐点”到来时仍力挺住房贷款业务，所以，才有房地产开发商敢放言，如果房价下跌，楼市低迷，银行会比开发商先倒下。因此，我们不能不防。
二、部分“抵押”未落到实处
所谓个人住房抵押贷款（Mortgage），是英、美等国创设的分期付款贷款品种，其核心在于法律术语“抵押”二字。因为住房贷款的期限可以长达数十年，风险难料，只有当买房人将房产抵押给贷款机构以后，贷款机构才能对该房产享有优先受偿权，有权在买房人不能还款时将该房产的处置收入优先受偿。“抵押”是贷款人最可靠的法律保障。
我国为了保障贷款银行能充分享有抵押权，也先后颁布了《城市房地产管理法》、《担保法》以及《物权法》，确认可以在房地产管理部门办理房产抵押登记，抵押权自登记完成时设立。
根据上述法规，各家银行不仅可以对存量商品房（即现房），还可对尚未竣工验收的商品房（即期房）也办理抵押，而且后者已经成为我国住房抵押贷款的主力军，至少占全部房贷余额的50%以上。
既然有以上法律依据，银行的抵押权是否都得以落实了呢？据了解，目前在我国部分城市，房地产管理机关尚未开始批量受理期房抵押登记业务，他们仅批量受理存量房抵押登记业务。这就造成了在某些城市，大量对期房发放的住房抵押贷款实际上徒有“抵押”之名。从其发放时起，到开发商竣工验收，办妥大产权证，再到客户办妥小产权证，并配合贷款银行办妥抵押登记，是一个马拉松式的过程。如果中间有一个或多个环节出现问题，抵押登记就会受到影响。比如，开发商或客户不配合银行办理房产证或抵押登记，或者房地产管理机关办证程序拖沓冗长，会导致需要数年才能办妥存量房抵押登记。如果这中间出现了客户无力还款等问题，银行就会非常被动，因为如果没有办理抵押登记，就无法对房产享有优先受偿权。
三、贷款风险分类标准不够统一
据了解，我国目前各商业银行都已经按银监会有关规定实行了国际通行的贷款风险五级分类制度（有些采用七级分类，但基本分类方法相同），也即根据借款人或抵押物的实际状况，依次将住房贷款分为正常、关注、次级、可疑和损失等五类，其中后三类贷款被统称为“不良贷款”。世界上大部分国家的监管机构及商业银行均将不良贷款指标作为衡量其资产质量的重要指标，并依此作为调整其信贷政策和相关财务数据的依据。
但是，目前我国银行界对个人住房贷款的风险分类标准并不统一。其中，部分银行对逾期90天以上的住房贷款即划分不良贷款；而部分银行(包括部分上市银行)对逾期180天以上的住房贷款才划分不良贷款，也即他们对90－180以内的贷款是划分为关注类。
那么谁划分的标准更贴近监管要求呢？理论上，根据财政部2001年11月颁布的《金融企业会计制度》，对贷款本金或利息逾期90天没有收回的贷款是作为非应计贷款。而结合银监会2007年颁布的《贷款风险分类指引》有关规定，非应计贷款至少应计入次级类贷款，即某一类不良贷款。因此，从更严格的意义上讲，对逾期90天以上的贷款划分为不良贷款会更贴近上述要求。
由此看来，我国部分银行对外公布的不良贷款数据似乎存在调整的必要。虽然调整幅度无从考证，但从我国截止2008年6月末拥有3.3万亿的住房贷款余额看，这个问题似乎不应被忽略不计，因为即使是资产质量最好的银行，住房贷款不良率也在0.15%左右。
四、资本充足率和贷款损失准备金不足
由于存在上述种种问题，我们推论出，我国部分商业银行的资本充足率和贷款损失准备可能不足，需要加强风险防范措施。原因如下：
1、部分贷款未办妥抵押可能导致资本充足率不足
其实，西方国家银行之所以青睐个人住房抵押贷款业务，还有一个重要原因，即《巴塞尔协议》规定该项业务的风险权重仅为50%，而对企业、个人的债权及其他资产的风险权重均为100%。中国银监会在2004年颁布的《商业银行资本充足率管理办法》（2006年修订）也做出了同样规定。因此个人住房抵押贷款所需消耗的风险资本仅为其他业务的50%，可以减轻商业银行的资本扩张压力。
但是，在计算风险资产时应注意，问题的关键在于个人住房抵押贷款，必须是有抵押的，而抵押必须是经依法登记后才能生效的，不是仅仅与借款人签署借款抵押合同就生效了。
因此，正如我们前面所谈到的，在部分城市的部分商业银行，对期房项目发放的个人住房贷款中，有些还没有办妥抵押登记，那么从严格的意义上讲，这些贷款是否还能按50%的风险权重来计算风险资产呢？如果不能，那么是否需要重新审视有关资本充足率呢？
2、贷款风险分类偏松可能导致贷款损失准备不足
前面讨论过，我国尚有部分银行未将逾期90-180天的住房贷款计入不良类，由于这些银行对贷款的风险分类偏松，可能会导致其贷款损失准备金提取不足。
因为根据2002年中国人民银行颁布的《贷款损失准备计提指引》，银行应当合理估计贷款可能发生的损失，及时计提贷款损失准备。贷款损失准备包括一般准备、专项准备和特种准备。其中专项准备是指根据《贷款风险分类指导原则》，对贷款进行风险分类后，按每笔贷款损失的程度计提的用于弥补专项损失的准备。对于关注类贷款，计提比例为2%；对于次级类贷款，计提比例为25%；对于可疑类贷款，计提比例为50%；对于损失类贷款，计提比例为100%。其中，次级和可疑类贷款的损失准备，计提比例可以上下浮动20%。损失准备提取不足的，不得进行税后利润分配。
可见，是否能对贷款进行严格的风险分类，关系到商业银行是否能足额提取损失准备，还关系到其不良率、利润率等基本财务指标。
综上，部分银行似乎需要重新审视自己的资本充足率和贷款损失准备金是否已充分达到防范风险的底线要求，并及时采取措施进行弥补。
五、风险贷款回收面临司法困境
在我国，即使是银行进行催收诉讼，也并不感到轻松。据了解，如果银行想通过拍卖房产来收回风险贷款，根据《民事诉讼法》计算，其理论周期约为一年。但实际上银行往往会碰到以下问题导致回收周期旷日持久。
比如借款人故意“失踪”，不接传票，那么根据《民事诉讼法》在起诉、判决和强制执行等阶段均需公告送达，且每次至少60天（如果借款人在国外就更长），这就延长了180天。
如果借款人和承担保证责任的开发商不服判决需要上诉，那么一般需要延长约90天。如果抵押房产被法院认定为系购房人及其所扶养家属居住的房产，那么根据《最高人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（法释【2005】14号）银行还需等法院裁定拍卖后给予他们6个月的宽限期，等借款人主动腾房，上述期限过后购房人等如无处可居的，银行还需为其提供临时住房。而如果购房人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，法院就不应强制迁出，也即银行无法再收回贷款。如果抵押房产被借款人出租给第三人，而承租人不愿意腾房，那么银行还需要打腾房的官司后，才能继续申请拍卖房产。
如果以上几关都闯过了，可以对抵押房产进行评估和拍卖了，这个程序又是旷日持久。因为只有法院才能选择评估和拍卖公司，银行无法主导进程。为了减轻低估抵押物可能造成法律责任，评估公司往往先期估价较高，导致缺少竞买人，于是造成抵押物流拍。而随着房地产市场的低迷，抵押物流拍已经不再少见。流拍三次后，银行一般才能申请以物抵债，这时他们才能自主的处理抵押房产。
所以，在目前的司法环境下，由于风险贷款的回收过程偏长，一旦风险贷款集中涌现，在短期内很难消化。
综上，我们认为，国内商业银行如能及时借鉴美国次贷危机，及时采取风险防范措施，调整房贷政策，方能尽快提高自身“免疫力”，避免受到次贷危机的更大波及。同时，国内房地产管理部门和法院等有关政府机构，也应及时采取措施，帮助商业银行防控风险，创造良好的外部环境，为稳定我国的金融秩序发挥重要作用。主要可以从以下方面入手：
1.重视贷款质量，适当放缓速度
目前，房地产市场进入“拐点”已是不争的事实。在此情况下，国内银行更需审时度势，重视房贷质量，适当放缓业务发展速度。一方面，我们需要更严格的审查客户资信状况，对有不良记录的客户，或负债过重的客户，三思而后贷；另一方面，我们应该按规定控制贷款成数和利率，并对房产价格进行贷前评估，对一手房价格最好也能评估，以此避免开发商和客户串通，套取更多的银行贷款。
此外，国内银行应重新审视自己对房贷业务增长下达的战略目标，市场萎缩了，如果我们这时拔苗助长，只能适得其反，促生违规行为。而且如果房贷业务不能办妥抵押登记，风险权重和其他贷款一样大，因此对这类房贷业务还是要从严审查。
2.全面办理抵押登记
建议全国的房地产管理部门配合银行，全面提供期房抵押登记服务。同时，也建议各家银行提高对抵押登记的重视程度，加紧办理抵押登记，这将大为减少银行体系的潜在风险。
虽然我们拍卖抵押房产存在这样或那样的困难，但这仍比我们手中没有任何押品要强得多，因为前者收回贷款可能只是时间问题，而后者往往就是听天由命了，如果客户或开发商丧失了还款能力，房产也被其他人查封，贷款就很难收回了。
3.统一贷款风险分类标准
对部分未按逾期90天以上标准认定不良贷款的银行而言，在短期内集中调整难度的较大。我们觉得，也许可以采取循序渐进的办法，即可以先对逾期90天以上的贷款比照不良贷款加强贷后管理、监测和催收。对未办妥抵押登记的住房贷款，更要加以侧重。待逾期数字有所下降后，再及时调整风险分类标准。
4.提足风险资本和贷款损失准备
由于资本充足率和贷款损失准备金是衡量一家银行抗风险能力的基本指标，因此，在这方面最好能做到充分覆盖。在目前环境下，即使符合监管要求，也最好能重新审视自己的风险资本和贷款损失准备金政策，做到有备无患，留有充分余地。
5.改善司法环境
司法风险是银行所不能控制的外部风险。美国次贷危机再次证明，如果银行体系出现了风险，最后埋单的只能是广大纳税人和国家。因此我们呼吁国家有关司法机关，简化司法程序，提高执行效率，为银行收回风险贷款，提供充分的便利和帮助。
如果我们尽力做好以上几点，并改进其它方面的风险控制措施，即使房价或经济出现了大的波动，相信我们也不会发生像美国那样的次贷危机。
参考文献：
1.《房地产金融》，邓宏乾主编， 复旦大学出版社，2006年12月出版；
2.《次贷危机》，辛乔利，孙兆东 著，中国经济出版社，2008年03月出版；
3.《人民银行报告：上半年金融机构存款呈定期化态势》，中央政府门户网站www.gov.cn，2008年08月15日；
4.?Bailout plan offers vague help to homeowners樱珺y Alan Zibel and Adrian Sainz, AP Business Writers，October 2, 2008；
5.?Home prices continue sharp descent樱珺y Les Christie, CNNMoney.com staff writer ，October 2, 2008；
6. ?Hope Now housing relief efforts stalled樱珺y David Goldman, CNNMoney.com staff writer，October 2, 2008；
作者简介:
张岚 招商银行北京分行高级风险经理兼法律顾问