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摘要：在我国当前发展阶段，房地产行业是我国国民经济行业中重要的支柱产业，也是我国广大民众普遍关注的焦点行业，尤其是从我国加大改进住房制度，使得我国住房商品化后，我国房地产日益兴盛，为了确保房地产行业满足市场需求，确保房地产开发项目顺利正常进行，我国房地产实施商品房预售制度已经成为市场主流，而商品房预售资金的监管就成为房地产行业关注新焦点。这种商品房预售资金监管模式促进了我国房地产发展的同时，也给我国房地产市场效率带去了一定的影响。下面文章就此话题进行分析和讨论。
关键词：商品房；预售资金监管制度；房地产市场效率；影响
商品房预售资金，顾名思义就是指房地产开发商通过将正在建设开发中的房屋建筑事先出售给购买者，由购买者直接支付的定金或者房价款，该制度在我国是上个世纪90年代逐步成立的，并对我国房地产市场和行业起到了决定性的推动作用。从当前房地产开发行业来看，其开发资金的主要来源就是商品房的预售资金和银行贷款，据建设部相关情况分析，我国现阶段各大城市商品房至少有80%以上都被预售出去，由此可见我国房地产开发企业对商品房预售资金的依赖性，尤其是最近几年来我国政府加大了对房地产行业的宏观调控力度，房地产开发企业开发资金的渠道也越来越狭窄，预售资金已经成为房地产开发商主要融资模式。
一、房地产商品房预售资金监管状况
近些年来，我国政府和相关监督结构就建筑项目中开发商挪用预售资金、卷款潜逃、货不对板、烂尾楼、重复抵押骗贷等等不良情况提出了相应房地产商品房预售资金监管制度，这样能够保证银行和购房者等人的利益，也能够规范房地产市场秩序，对房地产长期未来发展也有一定的好处。当前我国各大城市已经建立并广泛推行商品房预售资金的监管制度，通过实施推行发现该监管制度给我国房地产市场效率也带去了一定的影响。鉴于此，不少市场经济学家和相关研究者也就此进行了广泛而深入的研究，下面文章就具体分析商品房预售资金监管制度会对房地产市场效率产生怎样的影响。
二、房地产商品房预售资金监管制度对房地产市场效率的影响
在市场经济学家和自由主义学术界眼里，应当以房地产市场效率为主，认为监管牺牲了房地产市场效率，从而反对政府宏观调控房地产市场经济，也有专家学者认为监管与市场效率同等重要，要寻求妥善的方法来解决。根据当前房地产商品房预售实施现状来看，其对房地产市场效率的影响主要在两个方面体现比较深刻：
（一）基于预售资金监管模式上对房地产投资乘数的影响
当前房地产开发商基本都会将商品房预售资金作为其整体开发运作资金的重要组成部门，为了实现经济市场多项目扩展经营战略，引发房地产投资的乘数扩展效用，其预售资金就起到了关键性基础资金作用，而引入资金监管模式后，被开发商调用的商品房项目预售资金自由度就会降低，从而影响其滚动开发投资效用。例如，如果某个房地产市场，其房地产开发与房地产投资量保持均衡，并且所有项目都能够按照预售方式出售，不断进行滚动开发和批租土地的投资模式，且其投资资金假设都来源于预售回收资金，在不考虑其他自筹资金和银行贷款的模式下，并设定预售项目能够完工的最低余额，按照房地产开发项目预售收入的基本函数公式、滚动开发投资效益等相关数学公式计算分析可以得出，如果预售资金监管额度保持固定，其滚动开发计划投资乘数就取决于新增的可自由使用的预售资金额，而一旦引入监管函数，再考量其滚动开发计划投资乘数，就可以发现预售收入与监管资金额呈正比，而被监管的资金额极有可能超过预售项目完工所需的最低资金额，也就是说计划投资支出会有部分被监管吸收，使得滚动开发投资乘数降低，房地产开发规模和市场效率也会相应减少。最终经过实验分析计算可以得出：监管部门提高预售资金监管率，开发商可支配预售资金额和滚动开发计划投资乘数就都会降低，因此监管部门就必须要科学调整其监管政策和其预售资金监管率。
（二）基于四象限模型基础上分析对市场效率传导的影响
如果按照上文假定，其四象限模型就如下：
在第I象限里，可用预收款使用自由度为e，购房利益保证度为G，开发商诚信度为f，可以很明显看出购房利益取决于监管程度和开发商诚信度，因此如果f一定，监管越严，其购房利益保证就越高，反之则月底。因此如果适当降低监管度，在提高开发商诚信度的情况下，购房者也能获得同样的利益保证。根据同样的推理计算方式，第II象限则可以看出购房者利益保证度越高，预售款使用自由度就越低，其引发的投资增益也越小，房地产开发规模增幅也越小，在开发项目预售款总额不变时，监管越宽，开发规模增量越大。第III象限则能看出土地市场收益与其活跃度成正比，也就是说房地产开发规模与土地批租规模增量成正比。第IV象限里面土地批租规模增量与监管度是间接传导的关系，按照前面三个象限分析结果综合来看，就可以总结出资金监管越宽，其传导后土地批租规模增量越大，土地市场越活跃繁荣，政府利益就越大。
三、结束语
根据上文对房地产市场投资乘数和四象限传导模式分析，可以看出商品房预售资金监管虽然能够改善土地开发商资金管理水平和质量，并起到保护购房者利益的作用，然而其同时也对房地产市场效率产生一定的削弱影响，引入资金监管模式，房地产投资乘数、投资规模以及其市场供给增量都会降低，而且其预售资金监管宽松度也会对房地产开发规模增量、政府土地收益增量等产生影响，且监管度也高，监管就越严，削弱影响就越大，因此各地城市在科学设计商品房预售资金监管制度时就要立足于合适的监管宽松度，保证开发企业正常规范管理经营的同时，也能有效避免房地产市场效率下降、政府利益降低的不利冲击。
参考文献：
[1]韩冰.商品房预售资金监管对房地产市场效率影响探析[J].四川大学学报（哲学社会科学版），2008（3）.
[2]郭瑞.商品房预售资金监管浅析[J].城市建设理论研究（电子版），2013（32）.
[3]周莹.浅谈如何提升商品房预售资金监管的有效性[J].现代经济信息，2011（21）.
[4]张世涵.论商品房预售资金监管的有效性[J].中国房地产，2010（10）.
关键词：商品房；预售资金监管制度；房地产市场效率；影响
商品房预售资金，顾名思义就是指房地产开发商通过将正在建设开发中的房屋建筑事先出售给购买者，由购买者直接支付的定金或者房价款，该制度在我国是上个世纪90年代逐步成立的，并对我国房地产市场和行业起到了决定性的推动作用。从当前房地产开发行业来看，其开发资金的主要来源就是商品房的预售资金和银行贷款，据建设部相关情况分析，我国现阶段各大城市商品房至少有80%以上都被预售出去，由此可见我国房地产开发企业对商品房预售资金的依赖性，尤其是最近几年来我国政府加大了对房地产行业的宏观调控力度，房地产开发企业开发资金的渠道也越来越狭窄，预售资金已经成为房地产开发商主要融资模式。
一、房地产商品房预售资金监管状况
近些年来，我国政府和相关监督结构就建筑项目中开发商挪用预售资金、卷款潜逃、货不对板、烂尾楼、重复抵押骗贷等等不良情况提出了相应房地产商品房预售资金监管制度，这样能够保证银行和购房者等人的利益，也能够规范房地产市场秩序，对房地产长期未来发展也有一定的好处。当前我国各大城市已经建立并广泛推行商品房预售资金的监管制度，通过实施推行发现该监管制度给我国房地产市场效率也带去了一定的影响。鉴于此，不少市场经济学家和相关研究者也就此进行了广泛而深入的研究，下面文章就具体分析商品房预售资金监管制度会对房地产市场效率产生怎样的影响。
二、房地产商品房预售资金监管制度对房地产市场效率的影响
在市场经济学家和自由主义学术界眼里，应当以房地产市场效率为主，认为监管牺牲了房地产市场效率，从而反对政府宏观调控房地产市场经济，也有专家学者认为监管与市场效率同等重要，要寻求妥善的方法来解决。根据当前房地产商品房预售实施现状来看，其对房地产市场效率的影响主要在两个方面体现比较深刻：
（一）基于预售资金监管模式上对房地产投资乘数的影响
当前房地产开发商基本都会将商品房预售资金作为其整体开发运作资金的重要组成部门，为了实现经济市场多项目扩展经营战略，引发房地产投资的乘数扩展效用，其预售资金就起到了关键性基础资金作用，而引入资金监管模式后，被开发商调用的商品房项目预售资金自由度就会降低，从而影响其滚动开发投资效用。例如，如果某个房地产市场，其房地产开发与房地产投资量保持均衡，并且所有项目都能够按照预售方式出售，不断进行滚动开发和批租土地的投资模式，且其投资资金假设都来源于预售回收资金，在不考虑其他自筹资金和银行贷款的模式下，并设定预售项目能够完工的最低余额，按照房地产开发项目预售收入的基本函数公式、滚动开发投资效益等相关数学公式计算分析可以得出，如果预售资金监管额度保持固定，其滚动开发计划投资乘数就取决于新增的可自由使用的预售资金额，而一旦引入监管函数，再考量其滚动开发计划投资乘数，就可以发现预售收入与监管资金额呈正比，而被监管的资金额极有可能超过预售项目完工所需的最低资金额，也就是说计划投资支出会有部分被监管吸收，使得滚动开发投资乘数降低，房地产开发规模和市场效率也会相应减少。最终经过实验分析计算可以得出：监管部门提高预售资金监管率，开发商可支配预售资金额和滚动开发计划投资乘数就都会降低，因此监管部门就必须要科学调整其监管政策和其预售资金监管率。
（二）基于四象限模型基础上分析对市场效率传导的影响
如果按照上文假定，其四象限模型就如下：
在第I象限里，可用预收款使用自由度为e，购房利益保证度为G，开发商诚信度为f，可以很明显看出购房利益取决于监管程度和开发商诚信度，因此如果f一定，监管越严，其购房利益保证就越高，反之则月底。因此如果适当降低监管度，在提高开发商诚信度的情况下，购房者也能获得同样的利益保证。根据同样的推理计算方式，第II象限则可以看出购房者利益保证度越高，预售款使用自由度就越低，其引发的投资增益也越小，房地产开发规模增幅也越小，在开发项目预售款总额不变时，监管越宽，开发规模增量越大。第III象限则能看出土地市场收益与其活跃度成正比，也就是说房地产开发规模与土地批租规模增量成正比。第IV象限里面土地批租规模增量与监管度是间接传导的关系，按照前面三个象限分析结果综合来看，就可以总结出资金监管越宽，其传导后土地批租规模增量越大，土地市场越活跃繁荣，政府利益就越大。
三、结束语
根据上文对房地产市场投资乘数和四象限传导模式分析，可以看出商品房预售资金监管虽然能够改善土地开发商资金管理水平和质量，并起到保护购房者利益的作用，然而其同时也对房地产市场效率产生一定的削弱影响，引入资金监管模式，房地产投资乘数、投资规模以及其市场供给增量都会降低，而且其预售资金监管宽松度也会对房地产开发规模增量、政府土地收益增量等产生影响，且监管度也高，监管就越严，削弱影响就越大，因此各地城市在科学设计商品房预售资金监管制度时就要立足于合适的监管宽松度，保证开发企业正常规范管理经营的同时，也能有效避免房地产市场效率下降、政府利益降低的不利冲击。
参考文献：
[1]韩冰.商品房预售资金监管对房地产市场效率影响探析[J].四川大学学报（哲学社会科学版），2008（3）.
[2]郭瑞.商品房预售资金监管浅析[J].城市建设理论研究（电子版），2013（32）.
[3]周莹.浅谈如何提升商品房预售资金监管的有效性[J].现代经济信息，2011（21）.
[4]张世涵.论商品房预售资金监管的有效性[J].中国房地产，2010（10）.