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2012年的房地产市场，以一种颇不平静的热闹收尾了。2013年新年开启，本轮调控进入第三个年头，未来的政策方向、房价走势、市场行情会怎样，专家和预言家们都不吝用各种数据和理论来猜想甚至对赌今年房地产市场。
从房价来看，上涨说风行。尤以北京、上海为代表的一线城市，去年底火热景象，加上处于低谷的库存数字，早已转变了市场预期，房价上扬的劲头貌似有些按捺不住。一线城市的房价上涨，似乎是大概率事件。然而，也有声音认为，流行观点都倒向一边，实际情况反而不会如此。因为房价上涨牵动政府的神经，而可打的“政策牌”多的是。
另一方面，政策走势。它比市场脾气更难琢磨，也更能左右这个产业的发展方向。坚持房地产调控政策不放松、房地产税扩围、新型城镇化建设……稍稍透露消息，即引发舆论阵阵热议。政策怎么走，打着烙印的政策是楼市最关心的话题。
此外，从全国市场来看，一二线城市也许已经度过最难过的日子，而三四线城市却仍然在供应过量、需求不足的泥潭中跋涉。城镇化的新风，能否吹起它们胜利的旗帜，也是待解的疑问。
政策：静待春天
市场冷暖，取决于政策的阴晴变化。
2011年中央经济会议中，特别指出“房价回归合理水平”。然而，这一句话在去年末的会中已经不再出现，只剩下一句话：继续坚持房地产市场调控政策不动摇。对于国家经济发展的支柱性产业，与GDP数字休戚相关的行业，中央却只透露出“只言片语”，但敏锐者能从中读出多一份意味。
1月初，中国房地产业协会副会长朱中一在某房产论坛上表示：“今年两会以前，我们国家最大的大事是开好两会。为什么2010年4月份出台关于坚决遏制房价过快上涨的通知，因为当年两会上，有50%提案是针对房地产的。我们一定要吸取这个教训，一定要保持理性。”
这个观点得到普遍的认同。不少业内人士都表示，在4月之前，很可能都将是政策真空期，此轮暖冬或能延续若干月份。然而，如果房价不理性地上扬，新政很可能会出台，政策风险似乎在逼近。
中原地产华北区董事总经理李文杰认为，2013年楼市调控从严的可能性很大，调控的核心是严防价格过快上涨。2012年底不少项目已经有涨价的迹象，如果今年上半年不能收稳，政策环境可能面临变数。
很显然，对于明年限购限贷政策能否取消的猜测，已经变得苍白无力了。在2012年12月25日召开的在全国住房城乡建设工作会议上，住建部党组书记、部长姜伟新表示，2013年要坚定不移地搞好房地产调控，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施。
可以说，与往年相比，2013年调控政策走向更加明朗，更值得猜测的也许是执行力度、广度和深度的问题，及广泛热议的房产税能否推行、城镇化对楼市的影响等。
房价：看涨说风行
对于房价走势，各路专家们预测更显得大胆。近段时间以来，业内名嘴纷纷放话，冷静分析的有之、语出惊人的有之、互相研讨的有之、隔空骂战的有之，一派热闹景象。在这些声音中，持“看涨说”的人不在少数，就像2012年初，“唱衰说”铺天盖地一样。
清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵曾在央视新闻中表示，预计2013年GDP增速在8%左右，维持高位。对于房地产市场而言，市场一定会出现上涨行情，这几乎是不可避免的。同时，大型城市、高铁沿线城市的房地产价格正在涌动着新一轮的上涨，这是2013年经济最大一个不确定性，需要谨慎应对。
为此，知名地产商在任志强在微博中调侃道：“唱跌的也看涨了？”早前，任大炮就抛出“三月暴涨轮”，引发热议，被多方批驳。之后他在多个公开场合解释澄清“暴涨说”的始末原委。虽然对“暴涨说”买单的人不多，但学者专家都“大鸣放”，上涨说风行。
杨红旭认为，预计2013年全国商品房成交均价将上涨10%左右，全国70个大中城市的房价指数也将小涨。他认为，从短周期来看，周期底部在2012年出现，房价在2013年将震荡式上行，但不可能“一飞冲天”。
高策地产服务机构董事长陶红兵也认同这个说法，“10%左右的涨幅，是‘不过分’的说法。”
官方的数据报告，也支持短周期内上涨的观点。据国家统计局公布的数据显示，2012年11月，全国70个大中城市中，新建商品住宅成交价格上涨的城市有53个。这一数字达到2012年的高点，年内的第二高点在7月，当月上涨城市的个数为50个。而2012年一季度，这一数字始终保持个位数。从全年走势来看，价格上涨城市的数量呈现震荡上行的态势。
就北京市场而言，据北京市房协发布的权威数据，去年北京新建商品住房成交均价为2.07万元/平方米，同比下降7.6%。不过，四环内新房均价上涨了5.6%。此外，二手住房成交均价为1.87万元/平方米，同比上涨5.1%。
市场：供需说了算
市场表现受制于供需的消长变化。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭杨认为，从全国市场来看，经过一年来的消化，一二线城市的住宅商品房库存量在下降。同时，一二线城市的去年新开工面积普遍为负增长，意味着2013年可售货量偏紧。而在广大的三四线城市，就是另一番情况。经过这两三年来的大量供应，三四线城市普遍出现了供大于求，市场消化不良。据中国房产信息集团的研究报告，大部分三线城市的土地消化期在2-4年间，较为严重的城市甚至达到10年以上。
因此，从全国来看，市场将出现一冷一热、冰火两重天的趋势。
一线城市中，北京房价上行的动力最大，因为供应压力最大。数据显示，北京已经连续三年未完成土地供应计划，而去年仅完成年度供地计划的五成，与此同时，新房成交面积和套数的同比涨幅都超过五成。
业内人士估计，目前北京可售库存近8万套，消化时间为6-7个月，不在危险范围内。但是近年来，北京市供地不足的情况一直持续。
李文杰认为，2011年下半年至2012年上半年，北京土地市场供应收紧，行情冷淡，常见流标、底价出让的情况。到2012年下半年才逐步转热。土地断档，将是一个严峻的挑战。
北京市场二手房方面，据链家地产市场研究部统计，到2012年年末，市场供需比达到1：4.5，议价空间也由年初的4%下降到2%左右。 二手房成交价格则由2012年最低谷时20500元/平米左右，升至24500元/平米。
亚豪机构市场总监郭毅认为，北京5、6环外郊区新房市场走强，大兴、房山等低价市场的楼市新区在成长，在一定程度上拉低了整体均价。而在二手房市场占主体的一线城市，二手房成交均价更能代表购房者对房价的直观感受。
中国房地产学会副会长陈国强认为，去年年尾的确有“恐慌性”情绪的出现。从去年下半年以来，北京市的交易月度正增长比较明显，市场预期渐趋一致，企稳回升的态势日益明朗。而今年市场新增供应能否满足需求，决定着市场的冷暖。
从房价来看，上涨说风行。尤以北京、上海为代表的一线城市，去年底火热景象，加上处于低谷的库存数字，早已转变了市场预期，房价上扬的劲头貌似有些按捺不住。一线城市的房价上涨，似乎是大概率事件。然而，也有声音认为，流行观点都倒向一边，实际情况反而不会如此。因为房价上涨牵动政府的神经，而可打的“政策牌”多的是。
另一方面，政策走势。它比市场脾气更难琢磨，也更能左右这个产业的发展方向。坚持房地产调控政策不放松、房地产税扩围、新型城镇化建设……稍稍透露消息，即引发舆论阵阵热议。政策怎么走，打着烙印的政策是楼市最关心的话题。
此外，从全国市场来看，一二线城市也许已经度过最难过的日子，而三四线城市却仍然在供应过量、需求不足的泥潭中跋涉。城镇化的新风，能否吹起它们胜利的旗帜，也是待解的疑问。
政策：静待春天
市场冷暖，取决于政策的阴晴变化。
2011年中央经济会议中，特别指出“房价回归合理水平”。然而，这一句话在去年末的会中已经不再出现，只剩下一句话：继续坚持房地产市场调控政策不动摇。对于国家经济发展的支柱性产业，与GDP数字休戚相关的行业，中央却只透露出“只言片语”，但敏锐者能从中读出多一份意味。
1月初，中国房地产业协会副会长朱中一在某房产论坛上表示：“今年两会以前，我们国家最大的大事是开好两会。为什么2010年4月份出台关于坚决遏制房价过快上涨的通知，因为当年两会上，有50%提案是针对房地产的。我们一定要吸取这个教训，一定要保持理性。”
这个观点得到普遍的认同。不少业内人士都表示，在4月之前，很可能都将是政策真空期，此轮暖冬或能延续若干月份。然而，如果房价不理性地上扬，新政很可能会出台，政策风险似乎在逼近。
中原地产华北区董事总经理李文杰认为，2013年楼市调控从严的可能性很大，调控的核心是严防价格过快上涨。2012年底不少项目已经有涨价的迹象，如果今年上半年不能收稳，政策环境可能面临变数。
很显然，对于明年限购限贷政策能否取消的猜测，已经变得苍白无力了。在2012年12月25日召开的在全国住房城乡建设工作会议上，住建部党组书记、部长姜伟新表示，2013年要坚定不移地搞好房地产调控，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施。
可以说，与往年相比，2013年调控政策走向更加明朗，更值得猜测的也许是执行力度、广度和深度的问题，及广泛热议的房产税能否推行、城镇化对楼市的影响等。
房价：看涨说风行
对于房价走势，各路专家们预测更显得大胆。近段时间以来，业内名嘴纷纷放话，冷静分析的有之、语出惊人的有之、互相研讨的有之、隔空骂战的有之，一派热闹景象。在这些声音中，持“看涨说”的人不在少数，就像2012年初，“唱衰说”铺天盖地一样。
清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵曾在央视新闻中表示，预计2013年GDP增速在8%左右，维持高位。对于房地产市场而言，市场一定会出现上涨行情，这几乎是不可避免的。同时，大型城市、高铁沿线城市的房地产价格正在涌动着新一轮的上涨，这是2013年经济最大一个不确定性，需要谨慎应对。
为此，知名地产商在任志强在微博中调侃道：“唱跌的也看涨了？”早前，任大炮就抛出“三月暴涨轮”，引发热议，被多方批驳。之后他在多个公开场合解释澄清“暴涨说”的始末原委。虽然对“暴涨说”买单的人不多，但学者专家都“大鸣放”，上涨说风行。
杨红旭认为，预计2013年全国商品房成交均价将上涨10%左右，全国70个大中城市的房价指数也将小涨。他认为，从短周期来看，周期底部在2012年出现，房价在2013年将震荡式上行，但不可能“一飞冲天”。
高策地产服务机构董事长陶红兵也认同这个说法，“10%左右的涨幅，是‘不过分’的说法。”
官方的数据报告，也支持短周期内上涨的观点。据国家统计局公布的数据显示，2012年11月，全国70个大中城市中，新建商品住宅成交价格上涨的城市有53个。这一数字达到2012年的高点，年内的第二高点在7月，当月上涨城市的个数为50个。而2012年一季度，这一数字始终保持个位数。从全年走势来看，价格上涨城市的数量呈现震荡上行的态势。
就北京市场而言，据北京市房协发布的权威数据，去年北京新建商品住房成交均价为2.07万元/平方米，同比下降7.6%。不过，四环内新房均价上涨了5.6%。此外，二手住房成交均价为1.87万元/平方米，同比上涨5.1%。
市场：供需说了算
市场表现受制于供需的消长变化。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭杨认为，从全国市场来看，经过一年来的消化，一二线城市的住宅商品房库存量在下降。同时，一二线城市的去年新开工面积普遍为负增长，意味着2013年可售货量偏紧。而在广大的三四线城市，就是另一番情况。经过这两三年来的大量供应，三四线城市普遍出现了供大于求，市场消化不良。据中国房产信息集团的研究报告，大部分三线城市的土地消化期在2-4年间，较为严重的城市甚至达到10年以上。
因此，从全国来看，市场将出现一冷一热、冰火两重天的趋势。
一线城市中，北京房价上行的动力最大，因为供应压力最大。数据显示，北京已经连续三年未完成土地供应计划，而去年仅完成年度供地计划的五成，与此同时，新房成交面积和套数的同比涨幅都超过五成。
业内人士估计，目前北京可售库存近8万套，消化时间为6-7个月，不在危险范围内。但是近年来，北京市供地不足的情况一直持续。
李文杰认为，2011年下半年至2012年上半年，北京土地市场供应收紧，行情冷淡，常见流标、底价出让的情况。到2012年下半年才逐步转热。土地断档，将是一个严峻的挑战。
北京市场二手房方面，据链家地产市场研究部统计，到2012年年末，市场供需比达到1：4.5，议价空间也由年初的4%下降到2%左右。 二手房成交价格则由2012年最低谷时20500元/平米左右，升至24500元/平米。
亚豪机构市场总监郭毅认为，北京5、6环外郊区新房市场走强，大兴、房山等低价市场的楼市新区在成长，在一定程度上拉低了整体均价。而在二手房市场占主体的一线城市，二手房成交均价更能代表购房者对房价的直观感受。
中国房地产学会副会长陈国强认为，去年年尾的确有“恐慌性”情绪的出现。从去年下半年以来，北京市的交易月度正增长比较明显，市场预期渐趋一致，企稳回升的态势日益明朗。而今年市场新增供应能否满足需求，决定着市场的冷暖。