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摘要：在城市化进程中，大量流动人口进入一二线城市，房屋租赁需求远大于供给，相对频频出现租房痛点的传统房屋租赁模式来说，长租公寓的确是刚刚进入一二线城市发展的流动人口的最佳选择。但在实际发展过程中，融资难、盈利弱和行业服务水平不等的问题成为长租公寓市场发展的绊脚石，尤其在近期疫情影响下，很多长租公寓品牌频频出现“暴雷”。
关键词：流动人口;住房租赁;长租公寓
1 长租公寓概述
1.1 定义
“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。
1.2 发展历程
（1）2010-2012年：萌芽期。这一阶段是创业公司成立时期，开始出来面向青年租客的长租公寓模式，主要代表企业是魔方公寓、自如和青客等。
（2）2012-2014年：起步期。在这两年，长租公寓行业不断发展，资本入场，多家公司得到资本市场多伦投资，如魔方、青客等，且在资本介入下新的品牌成立，如新品牌蘑菇公寓、寓见等。
（3）2015-2016：起跑期。这一时期长租公寓加速发展，多元化主体进入市场，国企、开发商、中介等主体入场，主要代表为房企万科泊寓等，中介相寓、红璞公寓等。
（4）2017年至今：扩张期。在政策的大力支持下，规模化扩张成为趋势，各个品牌开始抢占市场，扩大规模，如万科泊寓、龙湖冠寓等。
2 行业发展现状
目前，我国长租公寓市场有1200多家品牌长租公寓企业，房源规模超过200万间，从公寓运营商企业背景来看，分为创业式、房企式、酒店式、中介式和国企式五类。
（1）创业式。数量庞大，发展最快，凭借自身在互联网渠道方面的优势，极大迎合了青年主流消费者需求，解决了房客和房东之间信息不对称问题，并有效利用资本，建立品牌，加速布局。
（2）房企式。注重轻重资产结合，排名前三十的房企，有三分之一以自营或投资方式布局长租公寓，代表企业有万科地产、旭辉地产、招商蛇口、龙湖地产等。
（3）酒店式。擅长线下精准运营，本身具有成本控制、会员制和差异化经营三大核心优势，标准化的运营系统、突出的品牌溢价能力和完善的加盟体系助力其迅速切入长租公寓领域，代表企业有如家、华住、铂涛等。
（4）中介式。以分散式为主导，中介机构能接触到更多个人房源及零散客户，房源优势明显，客户获取能力强，代表企业有链家、我爱我家、世联行等。
（5）国企式。作为国家队，在房源获取、拿地和开发成本方面具有先天优势，是未来行业发展引领者，代表企业有上海地产、上海城投、陆家嘴集团等。
3 运营模式与盈利模式
3.1 运营模式
按照长租公寓物业分布集中程度，运营模式可分为集中式和分散式。
集中式是指运营商通过收购、租赁或者自持物业取得项目整体管理权，统一装修改造并对外出租的租赁模式。该模式房源获取难度大且装修时间长，但运营成本低且租金溢价率高，有利于品牌建立。
分散式是指运营商从多个业主手中获取零散房源，统一装修改造并对外出租的租赁模式。该模式虽然管理效率低，但房源获取容易，装修时间较短，满足快速进入市场扩大规模的需求。
3.2融资模式
当前我国长租公寓行业的融资模式主要有四种，分别是资产证券化、银行贷款、股權融资、保理。
资产证券化以运营商未来的租金收益权为底层资产发行资产证券化产品进行融资，安全系数较高，看重长租公寓自身的运营状况及盈利水平，是运营商广泛采用的融资方式。
银行贷款是指运营商获取银行开发贷和安居贷，难度系数较高，对贷款资质要求严格，国企式和房企式采用这种方式完成融资的可操作性较大。
股权融资是指运营商进行股权融资，如天使轮、A轮、B轮，或者以单个项目为标的，进行单项目股权融资，难度系数较高，注重运营商的规模及知名度，国企式较少采用。
保理是运营商以其与租客间已签署租约的应收租金为标的，将与租客形成真实租约后产生的应收账款进行保理融资，要求运营商具有稳定的客源和租约，房企式、创业式和酒店式较为青睐。
4 发展问题
4.1 经营管理成本较高导致效率低盈利难
长租公寓盈利主要来源为住房租金和房屋增值服务，从长期来看的确是一个稳步盈利的操作模式，但是此类项目盈利周期过长，资金回笼速度太慢，高成本运作给企业带来很大的运营压力。
4.2 融资渠道有限导致资产重扩张难
我国长租公寓大多前期投入量较大。资产证券化仍是主流长租公寓企业当前广泛采用的融资方式，我国资产证券化市场发展不充分，无法助力长租公寓市场规模化发展，同时存在市场信息披露不充分、投资风险提示不到位的问题，导致长租公寓企业资产重扩张难。
4.3 行业总体差异较大
首先，长租公寓房源一般为房地产自身企业闲置不动产，或者公寓企业收购、租赁的房源，除一开始就专门规划为长租公寓的项目以外，大部分项目的地段不可控，因此在硬件配套设施上，不同地段的房源配置必然不同。其次，在目前发展条件下，长租公寓市场准入门槛较低，没有统一的行业服务标准，各个企业不论规模，只要拥有基本资质就可以项目运作。
5 解决对策
5.1 改变运营模式，多方合作盘活资产
在运营方面，企业还需要采用“重资产轻运营”模式，可以在改造闲置房源的基础上将服务外包，利用规模效应和边际成本递减降低成本。也可以采用租售结合的模式，在同一楼盘中选择某一区块作为长租公寓楼盘进行改造，其余区块正常出售，在不同时期可以实现资金流通、盘活存量资产。
5.2 注重“公寓Plus”服务，活用信息化手段
在互联网飞速发展背景下，信息资源流通便利，消费者偏好、市场需求等要素完全可以依靠信息反馈手段来获取。在后续发展过程中，在有条件的情况下，长租公寓企业可以开放一个公共交流平台，供消费者反映自身诉求，提出意见和建议。
5.3 加强产业效应，积极寻求政策支持
首先，应当建立起完善的行业细则，包括行业准入许可、服务标准和房屋质量等基本要素。其次，政府也需要积极地配合长租公寓企业制定法律法规上的优惠政策。最后，政府和企业之间应当积极进行沟通，形成一套适合当前情况的金融扶持政策，力争解决存量资产难以转化为流动资金的问题。
参考文献：
[1]兰永强：我国长租公寓行业发展的若干思考与建议[J].中国市场，2018（17）：152-153.
[2]赵子傲：长租公寓的运营模式及优缺点分析[J].中国房地产，2018（26）：18-20.
山西财经大学 山西 太原 030006
关键词：流动人口;住房租赁;长租公寓
1 长租公寓概述
1.1 定义
“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。
1.2 发展历程
（1）2010-2012年：萌芽期。这一阶段是创业公司成立时期，开始出来面向青年租客的长租公寓模式，主要代表企业是魔方公寓、自如和青客等。
（2）2012-2014年：起步期。在这两年，长租公寓行业不断发展，资本入场，多家公司得到资本市场多伦投资，如魔方、青客等，且在资本介入下新的品牌成立，如新品牌蘑菇公寓、寓见等。
（3）2015-2016：起跑期。这一时期长租公寓加速发展，多元化主体进入市场，国企、开发商、中介等主体入场，主要代表为房企万科泊寓等，中介相寓、红璞公寓等。
（4）2017年至今：扩张期。在政策的大力支持下，规模化扩张成为趋势，各个品牌开始抢占市场，扩大规模，如万科泊寓、龙湖冠寓等。
2 行业发展现状
目前，我国长租公寓市场有1200多家品牌长租公寓企业，房源规模超过200万间，从公寓运营商企业背景来看，分为创业式、房企式、酒店式、中介式和国企式五类。
（1）创业式。数量庞大，发展最快，凭借自身在互联网渠道方面的优势，极大迎合了青年主流消费者需求，解决了房客和房东之间信息不对称问题，并有效利用资本，建立品牌，加速布局。
（2）房企式。注重轻重资产结合，排名前三十的房企，有三分之一以自营或投资方式布局长租公寓，代表企业有万科地产、旭辉地产、招商蛇口、龙湖地产等。
（3）酒店式。擅长线下精准运营，本身具有成本控制、会员制和差异化经营三大核心优势，标准化的运营系统、突出的品牌溢价能力和完善的加盟体系助力其迅速切入长租公寓领域，代表企业有如家、华住、铂涛等。
（4）中介式。以分散式为主导，中介机构能接触到更多个人房源及零散客户，房源优势明显，客户获取能力强，代表企业有链家、我爱我家、世联行等。
（5）国企式。作为国家队，在房源获取、拿地和开发成本方面具有先天优势，是未来行业发展引领者，代表企业有上海地产、上海城投、陆家嘴集团等。
3 运营模式与盈利模式
3.1 运营模式
按照长租公寓物业分布集中程度，运营模式可分为集中式和分散式。
集中式是指运营商通过收购、租赁或者自持物业取得项目整体管理权，统一装修改造并对外出租的租赁模式。该模式房源获取难度大且装修时间长，但运营成本低且租金溢价率高，有利于品牌建立。
分散式是指运营商从多个业主手中获取零散房源，统一装修改造并对外出租的租赁模式。该模式虽然管理效率低，但房源获取容易，装修时间较短，满足快速进入市场扩大规模的需求。
3.2融资模式
当前我国长租公寓行业的融资模式主要有四种，分别是资产证券化、银行贷款、股權融资、保理。
资产证券化以运营商未来的租金收益权为底层资产发行资产证券化产品进行融资，安全系数较高，看重长租公寓自身的运营状况及盈利水平，是运营商广泛采用的融资方式。
银行贷款是指运营商获取银行开发贷和安居贷，难度系数较高，对贷款资质要求严格，国企式和房企式采用这种方式完成融资的可操作性较大。
股权融资是指运营商进行股权融资，如天使轮、A轮、B轮，或者以单个项目为标的，进行单项目股权融资，难度系数较高，注重运营商的规模及知名度，国企式较少采用。
保理是运营商以其与租客间已签署租约的应收租金为标的，将与租客形成真实租约后产生的应收账款进行保理融资，要求运营商具有稳定的客源和租约，房企式、创业式和酒店式较为青睐。
4 发展问题
4.1 经营管理成本较高导致效率低盈利难
长租公寓盈利主要来源为住房租金和房屋增值服务，从长期来看的确是一个稳步盈利的操作模式，但是此类项目盈利周期过长，资金回笼速度太慢，高成本运作给企业带来很大的运营压力。
4.2 融资渠道有限导致资产重扩张难
我国长租公寓大多前期投入量较大。资产证券化仍是主流长租公寓企业当前广泛采用的融资方式，我国资产证券化市场发展不充分，无法助力长租公寓市场规模化发展，同时存在市场信息披露不充分、投资风险提示不到位的问题，导致长租公寓企业资产重扩张难。
4.3 行业总体差异较大
首先，长租公寓房源一般为房地产自身企业闲置不动产，或者公寓企业收购、租赁的房源，除一开始就专门规划为长租公寓的项目以外，大部分项目的地段不可控，因此在硬件配套设施上，不同地段的房源配置必然不同。其次，在目前发展条件下，长租公寓市场准入门槛较低，没有统一的行业服务标准，各个企业不论规模，只要拥有基本资质就可以项目运作。
5 解决对策
5.1 改变运营模式，多方合作盘活资产
在运营方面，企业还需要采用“重资产轻运营”模式，可以在改造闲置房源的基础上将服务外包，利用规模效应和边际成本递减降低成本。也可以采用租售结合的模式，在同一楼盘中选择某一区块作为长租公寓楼盘进行改造，其余区块正常出售，在不同时期可以实现资金流通、盘活存量资产。
5.2 注重“公寓Plus”服务，活用信息化手段
在互联网飞速发展背景下，信息资源流通便利，消费者偏好、市场需求等要素完全可以依靠信息反馈手段来获取。在后续发展过程中，在有条件的情况下，长租公寓企业可以开放一个公共交流平台，供消费者反映自身诉求，提出意见和建议。
5.3 加强产业效应，积极寻求政策支持
首先，应当建立起完善的行业细则，包括行业准入许可、服务标准和房屋质量等基本要素。其次，政府也需要积极地配合长租公寓企业制定法律法规上的优惠政策。最后，政府和企业之间应当积极进行沟通，形成一套适合当前情况的金融扶持政策，力争解决存量资产难以转化为流动资金的问题。
参考文献：
[1]兰永强：我国长租公寓行业发展的若干思考与建议[J].中国市场，2018（17）：152-153.
[2]赵子傲：长租公寓的运营模式及优缺点分析[J].中国房地产，2018（26）：18-20.
山西财经大学 山西 太原 030006