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摘 要：市场经济条件下如何解决城市中低收入家庭住房问题成为当下民生问题的焦点。江苏淮安从扩大供给、增加需求和加强监管等方面大胆创新实践，探索出一条新路。文章通过经验总结和实践反思，认为淮安构建住房保障体系的有益尝试，促进民生问题的圆满解决，对全国其他地方具有很好的典范作用和借鉴意义。
关键词：民生 保障性住房 创新实践 经验总结 借鉴意义
当前房价的持续上涨，使城市居民的住房问题日益突出。党和政府高度重视民生问题，出台了一系列政策法规。江苏淮安在领会文件精神上充分发挥主观能动性，探索保障性住房建设的可行途径，创造性地推出“共有产权经济适用房”的设计思路与实践，形成了从公租房、廉租房、共有产权房到拆迁安置房等种类齐全、政策配套的住房保障体系，取得了较好的成效。文章通过总结淮安保障性住房建设的成功经验，追问其对我国其他地方住房保障体系构建的借鉴意义，期望有助于提高公共政策的运行实效，争取在既有的资源供给条件下使民生问题得到更好地解决，促进社会的繁荣稳定与科学发展。
一、淮安住房保障体系建设创新实践的经验总结
(一)扩大绝对供给
2011年省下达淮安市的保障房建设任务有较大幅度的增加，其中廉租房和经济适用房建设量翻倍，公共租赁住房由原来的1770套增加到6000套，增幅最大。为按时按期、保质保量完成任务，面对建设资金压力，在加大财政性资金筹集力度的同时，淮安市积极探索筹融资方式，充分利用国家对保障性住房建设的信贷支持政策，采取项目法人制、市场化运作等方式，着力缓解资金压力。同时，经市政府批准，今年4月份成立了淮安市保障性住房建设有限公司，利用信托基金和通过保障性住房建设专项资产抵押、土地使用权抵押等方式获得金融对保障性住房的信贷支持。我市将房地产用地指标的1/3用于保障房建设、住房公积金和土地出让金净收益的10%用于保障房建设；对保障房建设实施全程模拟操作，以交房日期进行倒计时排序；对可以提前的实施交叉作业；积极建设实物配租的廉租住房。据统计，目前各地保障房开工情况良好，廉租住房开工率达到任务的41%，经济适用房和公共租赁住房开工率都超过了80%。截至2011年8月，在建廉租住房房源数占省目标任务数的98.3%，公共租赁住房、经济适用住房、限价商品房的开工、筹集率及廉租住房租赁补贴发放均超额完成任务。数据显示，全市已筹集公共租赁住房6016间（套），占6000间（套）年度目标任务的100.27%；已筹集廉租住房房源18套，在建938套，占省下达目标任务（1000套）的98.3%；全市已新开工建设经济适用住房1055套，占省下达目标任务（1000套）的105.5%；已筹集拆迁安置房5330套，占省下达目标任务（5000套）的106.6%。截至7月底，全市累计发放廉租住房租赁补贴3277户，占省下达目标任务（2580户）的127.02%。该市保障性住房建设取得重大突破。
(二)增加有效需求
近年来，淮安市相继出台了《淮安市廉租住房保障办法》、《淮安市市区共有产权拆迁安置住房管理办法》和《淮安市市区共有产权经济适用住房管理办法》等一系列文件，推动住房保障工作走上制度化、规范化轨道。全市建立了街道、区住房保障主管部门、市住房保障主管部门三级工作网络和上下联动机制，对申请住房保障的居民实行“三审两公示”制度，保证制度实施的公开、透明。同时， 市政府从扩大保障对象范围、提升房屋性价比和降低居民用房成本等方面做足功课，催化纸面上的政策加速转化为生动的实践。首先，扩大保障对象的范围及幅度。从2007年开始，经济适用住房保障对象由低收入住房困难家庭逐步向中等偏下收入住房困难家庭扩展。目前，已扩大到人均月收入低于1200元（上年度人均可支配收入的90%）、人均住房建筑面积低于16m2的家庭。从城市低收入住房困难家庭到城市中等偏下收入住房困难家庭，从外来务工人员到新就业的大学生，均可享受到保障房带来的好处。其次，提升保障房的性能价格比例，激发保障对象或租或买的热情。开发区新城的限价房小区看到，这里的12万平方米限价房主体已经基本完成，预计年底可以交付使用，可以为1300多户低收入家庭提供廉价房。这个小区对面是占地200多亩的森林公园，边上还有在建的淮阴中学，小区的配套环境这样好，但是价格却并不高。据新区房地产开发公司董事长胡先生介绍，这里的房价将比同地段的商品楼盘每平米低1600多元左右。最后，降低保障对象对保障房的使用成本。优化保障性住房项目选址，尽可能把房源安排在交通比较便捷、设施配套齐全、生活成本较低区域。如在水渡口中央商务区，规划建设了洪福小区、和达雅苑；在新淮中学区周边，规划建设了新新家园、福星花园、东风花园。在房型设计方面，市住建局严格执行保障性住房套型建筑面积控制标准，按照“户型合理、配套完善、功能齐全”的原则，优化设计方案，在较小的套型内实现基本的使用功能，为居民提供便捷的居住条件。最后，加强监管效度。为把好质量关，一方面，淮安市城建监察支队集中开展全市保障性住房质量安全专项检查。检查范围包括在建的保障性安居工程项目进行执法监督检查，其中，对存在重大隐患的项目立即责令停工整改，并實施处罚，通过检查确实把保障性住房建成政府放心、人民满意工程。今年，我市在建保障性住房和安置房工程共计56个小区、1049项单体工程，总面积447.13万平方米。这次专项检查分别抽查了主城区21个在建小区和4个竣工小区的39个单体工程。同时，在各县（区）自查的基础上，每县（区）分别抽查了1个单位工程。通过检查，对3家单位给予通报表扬，6家单位予以通报批评。并对今后的保障性住房工程建设提出了硬性要求，确保民心工程的建设质量。另一方面，加强程序管理确保公平、公正和公开。淮安市住房和城乡建设局邀请纪检、监察、公证处、市民代表以及申购户代表等对摇号分房活动予以全过程监督。对申请住房保障的对象，严格执行“三审两公示”制度，严把准入关；对享受廉租住房租赁补贴和实物配租的家庭，实行年度复查、动态管理，不符合保障条件时退出保障；对享受经济适用住房的家庭，实行共有产权方式，适时退出，建立有效的退出机制。
二、淮安住房保障体系建设的借鉴意义
（一）制度完善，规范管理
2007、2008、2009连续３年，市委、市政府出台《淮安市安居工程实施意见》，把住房保障纳入社会保障工作范畴。2007年7月，市住房保障工作领导小组出台《淮安市市区保障性住房建设供应管理办法》，在省内较早地向社会住房困难家庭推行共有产权经济适用住房。此后，淮安市又先后出台了《淮安市市区廉租住房实物配租实施细则》、《淮安市廉租住房保障办法》等政策，构建了紧密贴近市情、面向困难群体、突出社会保障的住房供应体系。经过多年的探索，全市上下形成了从公租房、廉租房、共有产权房到拆迁安置房种类齐全、政策配套的住房保障体系，为困难群体提供了面广、量大、质优的保障住房选择种类和空间。
（二）勇于创新，注重实效
推出共有产权经济适用房是我国构建住房保障体系过程中一个具有标志性的事件。所谓共产房是指以土地出让方式建设的具有准公共产品性质的有限产权的政策性保障用房。淮安在实践中确定个人与政府7：3和5：5两种产权比例。购买个人拥有70%的产权的共产房条件：家庭人均月收入300元以下；具有市区城镇常住户口达8年以上；家庭人均住房使用面积在10平方米以下。个人拥有50%的共产房的条件：享受政府最低生活保障且人均住房使用面积足10平方米的困难家庭。最后，建立经济适用房退出机制。购买人可以申请购买全部产权。自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算；5年后购买政府产权部分的，按界时市场评估价格结算。二共产房出售时，个人拥有70%产权的，交易评估价格的30%部分归政府所有；个人拥有50%产权的，交易评估价格的50%部分归政府所有。当然，这些条件也是动态调整的。北京大学王锡锌教授指出，淮安模式提供了很好的市场和政府相结合的典型案例。用淮安的话说是无隙对接，目前政府和市场如何有效对接依然是一个非常大的命题，我认为淮安这种共有产权模式在政策完善方面做了很好的尝试。
（三）服务群众，增进理解
结合中等偏下收入家庭、新就业人员以及外来务工人员等实际情况，淮安市住建局科学编制保障性住房专项规划，优化保障性住房项目选址，尽可能把房源安排在交通比较便捷、设施配套齐全、生活成本较低区域。如在水渡口中央商务区，规划建设了洪福小区、和达雅苑；在新淮中学区周边，规划建设了新新家园、福星花园、东风花园。在房型设计方面，市住建局严格执行保障性住房套型建筑面积控制标准，按照“户型合理、配套完善、功能齐全”的原则，优化设计方案，在较小的套型内实现基本的使用功能，为居民提供便捷的居住条件。
恩格斯指出，从终极意义上，“要消除这种住宅缺乏现象，只有一个方法：消灭统治阶级对劳动阶级的一切剥削和压迫。”在既定条件下，淮安构建住房保障体系的有益尝试，促进了民生问题的圆满解决，推动当地经济社会的繁荣、稳定和科学发展，对全国其他地方具有很好的典范作用和借鉴意义。
参考文献：
[1]杜勇清.保障性住房建设大突破[N].淮安日报,2011－08－08.
[2] “淮安共有产权住房保障模式创新成果研讨会”专家发言摘要[N].中国经济时报,2010－03－10.
[3]恩格斯.论住宅问题[A].载马克思恩格斯选集(第2卷).北
京:人民出版社,1972.
关键词：民生 保障性住房 创新实践 经验总结 借鉴意义
当前房价的持续上涨，使城市居民的住房问题日益突出。党和政府高度重视民生问题，出台了一系列政策法规。江苏淮安在领会文件精神上充分发挥主观能动性，探索保障性住房建设的可行途径，创造性地推出“共有产权经济适用房”的设计思路与实践，形成了从公租房、廉租房、共有产权房到拆迁安置房等种类齐全、政策配套的住房保障体系，取得了较好的成效。文章通过总结淮安保障性住房建设的成功经验，追问其对我国其他地方住房保障体系构建的借鉴意义，期望有助于提高公共政策的运行实效，争取在既有的资源供给条件下使民生问题得到更好地解决，促进社会的繁荣稳定与科学发展。
一、淮安住房保障体系建设创新实践的经验总结
(一)扩大绝对供给
2011年省下达淮安市的保障房建设任务有较大幅度的增加，其中廉租房和经济适用房建设量翻倍，公共租赁住房由原来的1770套增加到6000套，增幅最大。为按时按期、保质保量完成任务，面对建设资金压力，在加大财政性资金筹集力度的同时，淮安市积极探索筹融资方式，充分利用国家对保障性住房建设的信贷支持政策，采取项目法人制、市场化运作等方式，着力缓解资金压力。同时，经市政府批准，今年4月份成立了淮安市保障性住房建设有限公司，利用信托基金和通过保障性住房建设专项资产抵押、土地使用权抵押等方式获得金融对保障性住房的信贷支持。我市将房地产用地指标的1/3用于保障房建设、住房公积金和土地出让金净收益的10%用于保障房建设；对保障房建设实施全程模拟操作，以交房日期进行倒计时排序；对可以提前的实施交叉作业；积极建设实物配租的廉租住房。据统计，目前各地保障房开工情况良好，廉租住房开工率达到任务的41%，经济适用房和公共租赁住房开工率都超过了80%。截至2011年8月，在建廉租住房房源数占省目标任务数的98.3%，公共租赁住房、经济适用住房、限价商品房的开工、筹集率及廉租住房租赁补贴发放均超额完成任务。数据显示，全市已筹集公共租赁住房6016间（套），占6000间（套）年度目标任务的100.27%；已筹集廉租住房房源18套，在建938套，占省下达目标任务（1000套）的98.3%；全市已新开工建设经济适用住房1055套，占省下达目标任务（1000套）的105.5%；已筹集拆迁安置房5330套，占省下达目标任务（5000套）的106.6%。截至7月底，全市累计发放廉租住房租赁补贴3277户，占省下达目标任务（2580户）的127.02%。该市保障性住房建设取得重大突破。
(二)增加有效需求
近年来，淮安市相继出台了《淮安市廉租住房保障办法》、《淮安市市区共有产权拆迁安置住房管理办法》和《淮安市市区共有产权经济适用住房管理办法》等一系列文件，推动住房保障工作走上制度化、规范化轨道。全市建立了街道、区住房保障主管部门、市住房保障主管部门三级工作网络和上下联动机制，对申请住房保障的居民实行“三审两公示”制度，保证制度实施的公开、透明。同时， 市政府从扩大保障对象范围、提升房屋性价比和降低居民用房成本等方面做足功课，催化纸面上的政策加速转化为生动的实践。首先，扩大保障对象的范围及幅度。从2007年开始，经济适用住房保障对象由低收入住房困难家庭逐步向中等偏下收入住房困难家庭扩展。目前，已扩大到人均月收入低于1200元（上年度人均可支配收入的90%）、人均住房建筑面积低于16m2的家庭。从城市低收入住房困难家庭到城市中等偏下收入住房困难家庭，从外来务工人员到新就业的大学生，均可享受到保障房带来的好处。其次，提升保障房的性能价格比例，激发保障对象或租或买的热情。开发区新城的限价房小区看到，这里的12万平方米限价房主体已经基本完成，预计年底可以交付使用，可以为1300多户低收入家庭提供廉价房。这个小区对面是占地200多亩的森林公园，边上还有在建的淮阴中学，小区的配套环境这样好，但是价格却并不高。据新区房地产开发公司董事长胡先生介绍，这里的房价将比同地段的商品楼盘每平米低1600多元左右。最后，降低保障对象对保障房的使用成本。优化保障性住房项目选址，尽可能把房源安排在交通比较便捷、设施配套齐全、生活成本较低区域。如在水渡口中央商务区，规划建设了洪福小区、和达雅苑；在新淮中学区周边，规划建设了新新家园、福星花园、东风花园。在房型设计方面，市住建局严格执行保障性住房套型建筑面积控制标准，按照“户型合理、配套完善、功能齐全”的原则，优化设计方案，在较小的套型内实现基本的使用功能，为居民提供便捷的居住条件。最后，加强监管效度。为把好质量关，一方面，淮安市城建监察支队集中开展全市保障性住房质量安全专项检查。检查范围包括在建的保障性安居工程项目进行执法监督检查，其中，对存在重大隐患的项目立即责令停工整改，并實施处罚，通过检查确实把保障性住房建成政府放心、人民满意工程。今年，我市在建保障性住房和安置房工程共计56个小区、1049项单体工程，总面积447.13万平方米。这次专项检查分别抽查了主城区21个在建小区和4个竣工小区的39个单体工程。同时，在各县（区）自查的基础上，每县（区）分别抽查了1个单位工程。通过检查，对3家单位给予通报表扬，6家单位予以通报批评。并对今后的保障性住房工程建设提出了硬性要求，确保民心工程的建设质量。另一方面，加强程序管理确保公平、公正和公开。淮安市住房和城乡建设局邀请纪检、监察、公证处、市民代表以及申购户代表等对摇号分房活动予以全过程监督。对申请住房保障的对象，严格执行“三审两公示”制度，严把准入关；对享受廉租住房租赁补贴和实物配租的家庭，实行年度复查、动态管理，不符合保障条件时退出保障；对享受经济适用住房的家庭，实行共有产权方式，适时退出，建立有效的退出机制。
二、淮安住房保障体系建设的借鉴意义
（一）制度完善，规范管理
2007、2008、2009连续３年，市委、市政府出台《淮安市安居工程实施意见》，把住房保障纳入社会保障工作范畴。2007年7月，市住房保障工作领导小组出台《淮安市市区保障性住房建设供应管理办法》，在省内较早地向社会住房困难家庭推行共有产权经济适用住房。此后，淮安市又先后出台了《淮安市市区廉租住房实物配租实施细则》、《淮安市廉租住房保障办法》等政策，构建了紧密贴近市情、面向困难群体、突出社会保障的住房供应体系。经过多年的探索，全市上下形成了从公租房、廉租房、共有产权房到拆迁安置房种类齐全、政策配套的住房保障体系，为困难群体提供了面广、量大、质优的保障住房选择种类和空间。
（二）勇于创新，注重实效
推出共有产权经济适用房是我国构建住房保障体系过程中一个具有标志性的事件。所谓共产房是指以土地出让方式建设的具有准公共产品性质的有限产权的政策性保障用房。淮安在实践中确定个人与政府7：3和5：5两种产权比例。购买个人拥有70%的产权的共产房条件：家庭人均月收入300元以下；具有市区城镇常住户口达8年以上；家庭人均住房使用面积在10平方米以下。个人拥有50%的共产房的条件：享受政府最低生活保障且人均住房使用面积足10平方米的困难家庭。最后，建立经济适用房退出机制。购买人可以申请购买全部产权。自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算；5年后购买政府产权部分的，按界时市场评估价格结算。二共产房出售时，个人拥有70%产权的，交易评估价格的30%部分归政府所有；个人拥有50%产权的，交易评估价格的50%部分归政府所有。当然，这些条件也是动态调整的。北京大学王锡锌教授指出，淮安模式提供了很好的市场和政府相结合的典型案例。用淮安的话说是无隙对接，目前政府和市场如何有效对接依然是一个非常大的命题，我认为淮安这种共有产权模式在政策完善方面做了很好的尝试。
（三）服务群众，增进理解
结合中等偏下收入家庭、新就业人员以及外来务工人员等实际情况，淮安市住建局科学编制保障性住房专项规划，优化保障性住房项目选址，尽可能把房源安排在交通比较便捷、设施配套齐全、生活成本较低区域。如在水渡口中央商务区，规划建设了洪福小区、和达雅苑；在新淮中学区周边，规划建设了新新家园、福星花园、东风花园。在房型设计方面，市住建局严格执行保障性住房套型建筑面积控制标准，按照“户型合理、配套完善、功能齐全”的原则，优化设计方案，在较小的套型内实现基本的使用功能，为居民提供便捷的居住条件。
恩格斯指出，从终极意义上，“要消除这种住宅缺乏现象，只有一个方法：消灭统治阶级对劳动阶级的一切剥削和压迫。”在既定条件下，淮安构建住房保障体系的有益尝试，促进了民生问题的圆满解决，推动当地经济社会的繁荣、稳定和科学发展，对全国其他地方具有很好的典范作用和借鉴意义。
参考文献：
[1]杜勇清.保障性住房建设大突破[N].淮安日报,2011－08－08.
[2] “淮安共有产权住房保障模式创新成果研讨会”专家发言摘要[N].中国经济时报,2010－03－10.
[3]恩格斯.论住宅问题[A].载马克思恩格斯选集(第2卷).北
京:人民出版社,1972.