当前,国内住房租赁市场乱象四起的主要原因在于理论上准备不足,从而无法把握市场的初始条件、本质特征、发展原则及核心问题。中国住房租赁市场的初始条件是,终极所有权缺位的土地产权制度、极高的居民住房拥有率、高房价、投资炒作为主导的市场、住房产权制度的复杂性等。这些是市场的现实基础,要制定适应市场的政策就得对其进行重大改革。住房租赁市场的本质及核心是保证中低收入者的基本居住条件,实现社会居民正义。要做到这点,市场要回归到居住消费功能上来。在这个前提下,政府要加大财政投入,通过相应制度安排保证财政投入的有效性、租赁性住房分配的公正性、租赁住房市场运作的市场化,以及绝对保证租赁者的利益。除了公共租赁住房之外,对住房市场的价格管制是必要的。这既需要对租客利益绝对保护的制度安排,也需要使住房租金限制在租客收入中位数的30%水平之内。对于市场流行的"租金贷",政府必须坚决取缔。