论文部分内容阅读
近期发生在青海的康州新城保障房工程，被检出其中21栋楼质量低劣引起市场震动。而这还是由6家特级施工资质的企业所共同承建。于是不免令人心生疑虑：唯青海有此状况？其他等而下之的营造单位又会盖出什么样品质的保障房?
我们真的需要这么多保障房吗
保障房自去年开始发力，由于数量高达3600万套（十二五期间），这还不包括2010年的580万套，因此，不少人以“时间紧、任务重、利润薄、监管松、质量差”名之,明显对保障房的前景并不看好。
然而我却想问一个更加本质、深层次的问题：我们真的需要这么多保障房吗 ？没有其他的解决方案吗?事实上，1978～2009年的32年间，中国总计盖了11.5亿平方米的住宅，这些房子都到哪里去了？是相对平均的分散？还是绝对过度的集中？有待认真探究。
中国地少人稠为何容许“一家庭多套房”
显而易见的是，保障房遍地开花只解决“寡”（数量）的问题，但现在的病症是“不均”，纯粹增加供给非但不能根本解决问题，还衍生出许多新的困扰如：国企趁机盖员工宿舍、地方政府为增加保障房数量加速动迁……，甚至可能为腐败创造了条件。凡此种种，均非中央大力建设保障房之初衷。
曾有官员与学者言之凿凿的指出：中国地少人稠，不可能满足“一家庭一套房”，为“居者有其屋”、“购房难”的政策进度缓慢打圆场。乍听似也成理，但却经不起推敲，因为果然如此，则更不该容许“一家庭多套房”！而这却是中国的现况，使贫富差距的解决形成困局。
“五不”困境值得忧心
此外，在我看来保障房政策再不加以调整，势必陷入：盖不了(数量)、买不动（支付能力）、住不安（质量）、养不起（太偏）、卖不掉（需求不匹配）之“五不”窘境。
首先是数量问题，4000万套以上的保障住房将在未来5年内完成，就算市场胃纳可以接受，但兴建的经费缺口超过两万亿元，却苦无着落。以2010年为例，中央辅助每套保障房仅2.37万元，不及所需开支的30%。况且保障房大多数盖在郊区，房子盖好只是第一步，周边道路、交通、生活与商业配套必须紧跟其上，否则购买者的养房成本将高不可攀，问题是这些“造镇级”的花销，钱又从哪来？退一万步说，就算一切搞定、就绪，按各地经济适用房对需求者之财产与收入规定来看，无异“另类限购”——买得起的不符资格，符合资格的，以其支付能力还是买不起，更别提还存在房屋质量的信任危机，住得提心吊胆！
勿使保障房问题变成“问题保障房”
尤其透过目前一线城市所公布的今年保障房兴建量，及其去年商品住宅成交情况的比较，足可窥见其中隐忧：北京去年售出商品住宅11万套，今年保障房建设20万套；上海去年售出15万套，今年保障房建设22万套；广州去年成交9万套，今年保障房筹措8.5万套；重庆更夸张，去年成交24万套，今年保障房建设50万套。换言之，在需求总量不变的情况下，即使所有房产消费全部指向保障房，仍存在明显的供过于求。
基于上述考虑，完全不能排除等楼市买气衰退，大量地段、环境、产品均存在一定瑕疵的保障房，势将面临“卖不掉”的滞销命运，进而使保障房问题变成“问题保障房”！
其实要解决“住房难”问题，真的并不难，关键是中央与地方的决心，既要有节有度地推进保障房建设，也必须严打“两囤”——以重税逼出多占资源（囤房三套以上者。目前全国房屋闲置号称达一亿套），以重罚打击囤地（仅仅是上市房企囤地即达8亿平方米），如此方能从根子上调整供需结构及市场预期，否则保障房的“毒副作用”一旦发作，将更加难以收拾。
至于有人认为保障房能压低房价则尤属无稽，留待下周分解。
我们真的需要这么多保障房吗
保障房自去年开始发力，由于数量高达3600万套（十二五期间），这还不包括2010年的580万套，因此，不少人以“时间紧、任务重、利润薄、监管松、质量差”名之,明显对保障房的前景并不看好。
然而我却想问一个更加本质、深层次的问题：我们真的需要这么多保障房吗 ？没有其他的解决方案吗?事实上，1978～2009年的32年间，中国总计盖了11.5亿平方米的住宅，这些房子都到哪里去了？是相对平均的分散？还是绝对过度的集中？有待认真探究。
中国地少人稠为何容许“一家庭多套房”
显而易见的是，保障房遍地开花只解决“寡”（数量）的问题，但现在的病症是“不均”，纯粹增加供给非但不能根本解决问题，还衍生出许多新的困扰如：国企趁机盖员工宿舍、地方政府为增加保障房数量加速动迁……，甚至可能为腐败创造了条件。凡此种种，均非中央大力建设保障房之初衷。
曾有官员与学者言之凿凿的指出：中国地少人稠，不可能满足“一家庭一套房”，为“居者有其屋”、“购房难”的政策进度缓慢打圆场。乍听似也成理，但却经不起推敲，因为果然如此，则更不该容许“一家庭多套房”！而这却是中国的现况，使贫富差距的解决形成困局。
“五不”困境值得忧心
此外，在我看来保障房政策再不加以调整，势必陷入：盖不了(数量)、买不动（支付能力）、住不安（质量）、养不起（太偏）、卖不掉（需求不匹配）之“五不”窘境。
首先是数量问题，4000万套以上的保障住房将在未来5年内完成，就算市场胃纳可以接受，但兴建的经费缺口超过两万亿元，却苦无着落。以2010年为例，中央辅助每套保障房仅2.37万元，不及所需开支的30%。况且保障房大多数盖在郊区，房子盖好只是第一步，周边道路、交通、生活与商业配套必须紧跟其上，否则购买者的养房成本将高不可攀，问题是这些“造镇级”的花销，钱又从哪来？退一万步说，就算一切搞定、就绪，按各地经济适用房对需求者之财产与收入规定来看，无异“另类限购”——买得起的不符资格，符合资格的，以其支付能力还是买不起，更别提还存在房屋质量的信任危机，住得提心吊胆！
勿使保障房问题变成“问题保障房”
尤其透过目前一线城市所公布的今年保障房兴建量，及其去年商品住宅成交情况的比较，足可窥见其中隐忧：北京去年售出商品住宅11万套，今年保障房建设20万套；上海去年售出15万套，今年保障房建设22万套；广州去年成交9万套，今年保障房筹措8.5万套；重庆更夸张，去年成交24万套，今年保障房建设50万套。换言之，在需求总量不变的情况下，即使所有房产消费全部指向保障房，仍存在明显的供过于求。
基于上述考虑，完全不能排除等楼市买气衰退，大量地段、环境、产品均存在一定瑕疵的保障房，势将面临“卖不掉”的滞销命运，进而使保障房问题变成“问题保障房”！
其实要解决“住房难”问题，真的并不难，关键是中央与地方的决心，既要有节有度地推进保障房建设，也必须严打“两囤”——以重税逼出多占资源（囤房三套以上者。目前全国房屋闲置号称达一亿套），以重罚打击囤地（仅仅是上市房企囤地即达8亿平方米），如此方能从根子上调整供需结构及市场预期，否则保障房的“毒副作用”一旦发作，将更加难以收拾。
至于有人认为保障房能压低房价则尤属无稽，留待下周分解。