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摘 要：企业财务风险管控关系到企业的生死存亡。土地一级开发企业实施土地一级开发会面临诸多财务问题和风险，本文就土地一级开发过程中的财务风险进行系统分析，并提出相应的财务风险防范措施，以期为土地一级开发中的财务风险管控提供参考依据。
关键词：土地一级开发;财务风险;防范措施
“土地一级开发”指土地一级开发公司依据城市规划、项目定位、竖向标高以及市政基础设施配套建设要求，由政府授权委托开发企业对农村集体土地、国有土地进行征地与拆迁、土地平整、修建配套设施，并按土地挂牌标准进行的土地开发工作。近年来，由于国家对房地产市场进行的持续调控，使房地产开发企业通过公开市场获取土地资源变得困难，企业要通过参与土地一级开发工作，进一步获取二级开发权利以获取最大的预期收益。整个过程中，为了有效防范财务风险，需要对财务风险进行识别和分析，并采取有效措施防范风险，使得土地一级开发过程中的风险得到有效降低。本文中作者结合云南省普洱市某重点康养小镇项目的工作经验，着重对土地一级开发过程中的财务风险识别和防范进行具体分析和阐述。
一、提前识别财务风险是土地一级开发的一项重要工作。
我国土地一级开发的主要方式是“政府主导的市场化运作模式”即实施主体为政府或政府指定机构，政府负责制定土地一级开发规则并进行监督，“市场化运作”表现为通过公开的市场竞争选择具备资格条件的开发企业完成项目开发。政府及开发企业在土地一级开发过程中都需要承担相应的风险，土地一级开发中的财务风险形成与企业所处的经营环境、内外部政策变化息息相关，环境及政策的波动，使得开发企业的经营成果具有不确定。
（一）投资风险
1、投资金额大，开发周期长，收益不确定性高。
土地一级开发分三个环节：土地征收、拆迁环节、土地整理环节及土地审计、移交环节。其中成本支出最大的是：土地征收、拆迁环节。如果对房屋、土地的前期调查工作有遗漏，征地、拆迁实施方案编制有差错、补偿标准划分边界模糊不清，都有可能导致本环节成本开支变大。在开发过程中，由于土地征收、拆迁环节耗时最长，时间具有不确定。将会对开发企业的预期收益产生很大影响，甚至导致开发企业遭受损失。
2、市场波动性高，受政府规划及国家政策变化影响较大。
土地市场价格的波动将直接影响开发企业的资金是否能够可持续性投入。在“房住不炒”是楼市调控的主基调的形势下，2020年8月30日住建部联合央行发布了重点房地产开发企业资金监测和融资管理新规，即“三条红线”，2020年12月30日中国银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，俗称“两道红线”。在这种情况下，如果开发商不能及时完成政府土地审计工作、及时移交土地等相关资料，当本地土地市场出让价格上涨时，开发企业的预期收益也将无法保证实现。
（二）融资风险
1、融资渠道单一，资金成本高。
融资问题一直是开发企业面临的难题，也是财务风险考虑的首要问题。目前，土地一级开发资金的获取途径仍以银行信贷资金为主，其他渠道资金来源比重很小。土地一级开发企业从银行获取资金支持难度加剧，其他途径获取的资金成本也水涨船高。为减少资金成本，土地一级开发企业必须考虑其他方式融资途径如：寻找商业伙伴以参股的方式共同开发土地、以基金模式封闭土地一级开发资金以“股权+债权”的方式开发土地等。
2、长短期债务资金结构不合理。
债务资金结构指企业的长期债务与短期债务的比例。如果开发企业的债务结构安排不当，就会给企业的融资造成风险。首先，长短期可用资金的借贷利率及偿还时间不同，如果期限错配，将会给企业造成偿债风险;其次，周期较长，平均开发时序约3年至5年，甚至更长。如果企业短期借款到期，无力偿还，可能导致企业遭受信用损失，更有甚者迫使企业变卖资产或破产;最后，由于长短期借贷资金的成本不同，债权人为了避险会对借款人给予一定的限制如：提供股东及关联方担保、限制公司新增贷款、限制公司资产转移等，给开发企业无形中增加了隐性融资风险。
（三）回款风险
土地一级开发工作完成后，如果开发企业无法及时移交土地储備中心相关土地报批资料、审计核验材料，都会影响土地储备中心的土地出让。土地招拍挂时间的延期，将给开发企业的土地一级开发成本返还及收益确认，造成回款风险。
（四）外部环境风险
目前，有关土地一级开发的相关法律、规范及政策仍不完善，各省市及地方人民政府制定标准并未与时俱进。土地一级开发企业在土地征收、拆迁补偿、拆迁安置等方面，履有摩擦事件发生，给土地一级开发企业的工作造成了影响，导致开发工期延长、开发成本加大。
二、制定全面稳妥的防范措施是土地一级开发成功与否的关键
（一）投资风险防范与措施
1、前期充分调研，确保掌握真实情况。开发企业在实施征地、拆迁工作前，应该提前对被征地、拆迁的房屋权属、户籍情况、地籍情况事先进行摸底调查，避免实施过程中发生摩擦，进而影响征拆进度、增加土地一级开发成本。
2、制定补偿安置标准，严把成本控制关。土地一级开发中涉及的：土地征收、房屋拆迁及附属设施补偿费、报批报建费用、征拆奖励费、过渡安置费等占整个一级开发总成本约85%-90%，是项目开发成本把控的关键。在开发成本支出执行中为保证公开、公平和公正的原则，开发企业需要对以政府主导下的公布补偿安置标准，通过第三方机构评估价格，参考确定相关成本制定依据是否合法、合理。
3、制定征迁实施计划，合理安排工作进度。开发企业需制定合理的征地、拆迁实施计划。征地、征迁工作通常可划分三个阶段：第一阶段：动迁;第二阶段，拆迁;第三阶段，安置，三个阶段相互影响，制定征地、拆迁实施计划时即要考虑征迁的难点也要考虑被征迁人的心理预期，需要设置一定金额的额外征迁奖励金，其中：动迁阶段奖励金比例设置最高，设置周期半年为宜，奖金比例设置为：7：2：1。 （二）融资风险防范与措施
土地一级开发是高度的资金密集型工作，开发企业应当提供项目充足的资金。主要工作包括以下方面：
1、丰富融资渠道，提高融资能力
增加土地一级开发企业注册资本金比重，或通过出让部分股权引入合作方共同开发等方式筹集资金。
2、制定合理开发实施计划，科学评估资金使用
根据土地一级开发项目的整体情况，在考虑当地政府土地总体利用计划、城市总体规划及控制性规划时，提前与城乡规划局、国土资源局等部门沟通，科学制定开发实施计划，完善实施方案，合理评估投资风险和资金使用规模。
3、确定融资规模，合理制定资金使用计划
土地一级开发时序长、资金需要量大，开发企业应根据资金使用需求计划，提前做好资金峰值预测，结合项目的实际进展有序安排融资计划，融资计划与开发节奏保持步调一致。
（三） 回款风险防范与措施
开发企业在进行土地一级开发前，应对整个项目的开发成本、现金流情况、静态盈利情况等进行预测，开发工作完成后應按土地储备中心的审计要求及时核算土地一级开发成本，土地储备中心挂牌出让土地价格应高于土地一级开发成本的组价。同时，土地一级开发企业应事前应与土地储备中心约定好，在满足一定挂牌出让条件后，应分批次进行土地出让，分批次返还开发企业成本和收益。
（四）外部环境风险防范与措施
开发企业应加强对经济形势、金融政策、土地政策的研判和分析。对征拆迁人员应加强法律及法规的学习与培训，保证政策执行的公平与公正。对开发进度执行情况进行检查，确保不因情况变化导致土地一级开发工作延滞。
三、结束语
土地一级开发企业，如果不能提前预计和防范财务风险，都将会给开发企业的预期收益造成减少，甚至亏损。开发企业应对财务风险进行预先识别、提前完善财务风险管控制度，加强土地一级开发过程中的动态成本、动态利润监督，对资金使用效能严格按资金需求计划执行，使得企业财务风险降低预期收益增加。
参考文献：
[1]冷继旭.土地一级开发过程中的财务风险防范分析[J].纳税，2018，12（34）：162.
[2]丁文翔.财务视角下房地产风险管控[J].财税审计.2018（29）：151-152.
[3]王宏新.土地一级开发实务指南[M].化学工业出版社，2009.
关键词：土地一级开发;财务风险;防范措施
“土地一级开发”指土地一级开发公司依据城市规划、项目定位、竖向标高以及市政基础设施配套建设要求，由政府授权委托开发企业对农村集体土地、国有土地进行征地与拆迁、土地平整、修建配套设施，并按土地挂牌标准进行的土地开发工作。近年来，由于国家对房地产市场进行的持续调控，使房地产开发企业通过公开市场获取土地资源变得困难，企业要通过参与土地一级开发工作，进一步获取二级开发权利以获取最大的预期收益。整个过程中，为了有效防范财务风险，需要对财务风险进行识别和分析，并采取有效措施防范风险，使得土地一级开发过程中的风险得到有效降低。本文中作者结合云南省普洱市某重点康养小镇项目的工作经验，着重对土地一级开发过程中的财务风险识别和防范进行具体分析和阐述。
一、提前识别财务风险是土地一级开发的一项重要工作。
我国土地一级开发的主要方式是“政府主导的市场化运作模式”即实施主体为政府或政府指定机构，政府负责制定土地一级开发规则并进行监督，“市场化运作”表现为通过公开的市场竞争选择具备资格条件的开发企业完成项目开发。政府及开发企业在土地一级开发过程中都需要承担相应的风险，土地一级开发中的财务风险形成与企业所处的经营环境、内外部政策变化息息相关，环境及政策的波动，使得开发企业的经营成果具有不确定。
（一）投资风险
1、投资金额大，开发周期长，收益不确定性高。
土地一级开发分三个环节：土地征收、拆迁环节、土地整理环节及土地审计、移交环节。其中成本支出最大的是：土地征收、拆迁环节。如果对房屋、土地的前期调查工作有遗漏，征地、拆迁实施方案编制有差错、补偿标准划分边界模糊不清，都有可能导致本环节成本开支变大。在开发过程中，由于土地征收、拆迁环节耗时最长，时间具有不确定。将会对开发企业的预期收益产生很大影响，甚至导致开发企业遭受损失。
2、市场波动性高，受政府规划及国家政策变化影响较大。
土地市场价格的波动将直接影响开发企业的资金是否能够可持续性投入。在“房住不炒”是楼市调控的主基调的形势下，2020年8月30日住建部联合央行发布了重点房地产开发企业资金监测和融资管理新规，即“三条红线”，2020年12月30日中国银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，俗称“两道红线”。在这种情况下，如果开发商不能及时完成政府土地审计工作、及时移交土地等相关资料，当本地土地市场出让价格上涨时，开发企业的预期收益也将无法保证实现。
（二）融资风险
1、融资渠道单一，资金成本高。
融资问题一直是开发企业面临的难题，也是财务风险考虑的首要问题。目前，土地一级开发资金的获取途径仍以银行信贷资金为主，其他渠道资金来源比重很小。土地一级开发企业从银行获取资金支持难度加剧，其他途径获取的资金成本也水涨船高。为减少资金成本，土地一级开发企业必须考虑其他方式融资途径如：寻找商业伙伴以参股的方式共同开发土地、以基金模式封闭土地一级开发资金以“股权+债权”的方式开发土地等。
2、长短期债务资金结构不合理。
债务资金结构指企业的长期债务与短期债务的比例。如果开发企业的债务结构安排不当，就会给企业的融资造成风险。首先，长短期可用资金的借贷利率及偿还时间不同，如果期限错配，将会给企业造成偿债风险;其次，周期较长，平均开发时序约3年至5年，甚至更长。如果企业短期借款到期，无力偿还，可能导致企业遭受信用损失，更有甚者迫使企业变卖资产或破产;最后，由于长短期借贷资金的成本不同，债权人为了避险会对借款人给予一定的限制如：提供股东及关联方担保、限制公司新增贷款、限制公司资产转移等，给开发企业无形中增加了隐性融资风险。
（三）回款风险
土地一级开发工作完成后，如果开发企业无法及时移交土地储備中心相关土地报批资料、审计核验材料，都会影响土地储备中心的土地出让。土地招拍挂时间的延期，将给开发企业的土地一级开发成本返还及收益确认，造成回款风险。
（四）外部环境风险
目前，有关土地一级开发的相关法律、规范及政策仍不完善，各省市及地方人民政府制定标准并未与时俱进。土地一级开发企业在土地征收、拆迁补偿、拆迁安置等方面，履有摩擦事件发生，给土地一级开发企业的工作造成了影响，导致开发工期延长、开发成本加大。
二、制定全面稳妥的防范措施是土地一级开发成功与否的关键
（一）投资风险防范与措施
1、前期充分调研，确保掌握真实情况。开发企业在实施征地、拆迁工作前，应该提前对被征地、拆迁的房屋权属、户籍情况、地籍情况事先进行摸底调查，避免实施过程中发生摩擦，进而影响征拆进度、增加土地一级开发成本。
2、制定补偿安置标准，严把成本控制关。土地一级开发中涉及的：土地征收、房屋拆迁及附属设施补偿费、报批报建费用、征拆奖励费、过渡安置费等占整个一级开发总成本约85%-90%，是项目开发成本把控的关键。在开发成本支出执行中为保证公开、公平和公正的原则，开发企业需要对以政府主导下的公布补偿安置标准，通过第三方机构评估价格，参考确定相关成本制定依据是否合法、合理。
3、制定征迁实施计划，合理安排工作进度。开发企业需制定合理的征地、拆迁实施计划。征地、征迁工作通常可划分三个阶段：第一阶段：动迁;第二阶段，拆迁;第三阶段，安置，三个阶段相互影响，制定征地、拆迁实施计划时即要考虑征迁的难点也要考虑被征迁人的心理预期，需要设置一定金额的额外征迁奖励金，其中：动迁阶段奖励金比例设置最高，设置周期半年为宜，奖金比例设置为：7：2：1。 （二）融资风险防范与措施
土地一级开发是高度的资金密集型工作，开发企业应当提供项目充足的资金。主要工作包括以下方面：
1、丰富融资渠道，提高融资能力
增加土地一级开发企业注册资本金比重，或通过出让部分股权引入合作方共同开发等方式筹集资金。
2、制定合理开发实施计划，科学评估资金使用
根据土地一级开发项目的整体情况，在考虑当地政府土地总体利用计划、城市总体规划及控制性规划时，提前与城乡规划局、国土资源局等部门沟通，科学制定开发实施计划，完善实施方案，合理评估投资风险和资金使用规模。
3、确定融资规模，合理制定资金使用计划
土地一级开发时序长、资金需要量大，开发企业应根据资金使用需求计划，提前做好资金峰值预测，结合项目的实际进展有序安排融资计划，融资计划与开发节奏保持步调一致。
（三） 回款风险防范与措施
开发企业在进行土地一级开发前，应对整个项目的开发成本、现金流情况、静态盈利情况等进行预测，开发工作完成后應按土地储备中心的审计要求及时核算土地一级开发成本，土地储备中心挂牌出让土地价格应高于土地一级开发成本的组价。同时，土地一级开发企业应事前应与土地储备中心约定好，在满足一定挂牌出让条件后，应分批次进行土地出让，分批次返还开发企业成本和收益。
（四）外部环境风险防范与措施
开发企业应加强对经济形势、金融政策、土地政策的研判和分析。对征拆迁人员应加强法律及法规的学习与培训，保证政策执行的公平与公正。对开发进度执行情况进行检查，确保不因情况变化导致土地一级开发工作延滞。
三、结束语
土地一级开发企业，如果不能提前预计和防范财务风险，都将会给开发企业的预期收益造成减少，甚至亏损。开发企业应对财务风险进行预先识别、提前完善财务风险管控制度，加强土地一级开发过程中的动态成本、动态利润监督，对资金使用效能严格按资金需求计划执行，使得企业财务风险降低预期收益增加。
参考文献：
[1]冷继旭.土地一级开发过程中的财务风险防范分析[J].纳税，2018，12（34）：162.
[2]丁文翔.财务视角下房地产风险管控[J].财税审计.2018（29）：151-152.
[3]王宏新.土地一级开发实务指南[M].化学工业出版社，2009.