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摘 要：不同的政策将在不同的国情下产生不同的政策结果。对于不同政策结果的分析能够进一步完善现有的政策体系。我国的保障性住房政策在实施过程中存在许多缺陷，本文立足国内外保障性住房政策的对比及结果分析，试图从国外保障性住房政策中获取经验借鉴，以进一步完善我国的保障性住房政策。
关键词：保障性住房；结果分析；国外经验借鉴；公共政策完善机制
中图分类号：D630 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.03.43 文章编号：1672-3309（2013）03-102-03
一、保障性住房的政策结果分析
威廉·N·邓恩在《公共政策分析导论》中将保障性住房政策归为公共政策中的重要一项。由此，对于住房保障政策的结果分析主要由保障性住房公共政策、保障性住房政策利益相关者以及保障性住房的政策环境三要素构成。
对于保障性住房的结果分析标准主要从以下两个方面着手：
（一）事实标准
保障性住房的事实标准分析主要集中在政策产生的实际可见的效果上。具体体现在以下四个方面：
一是经济标准。在这个标准下主要考虑的是政策资源的使用与分配是否正确，以及如何进行使用和分配。
二是效率标准。这个标准主要涉及技术效率和经济效率两个方面。即是否在投入与产出中达到了最高的效率，或者说该政策的公布是否获得了需要的资源。
三是效果标准。该标准的测量主要是政策的目标实现后对于现实中问题的解决程度。
四是受众标准。这个标准主要针对的是保障性住房的受益人群（即低收入人群），根据低收入人群的需求满足情况作出裁定。
（二）价值标准
价值标准主要是用于无法进行量化的一些指标，通过相对量的指标进行测量。主要体现在以下三个方面：
一是公平性。即保障性住房政策的执行引起的收益、价值在不同的社会群众间的分配是否符合社会的公平取向。
二是充足性。主要体现在保障性住房是针对人群的需求、价值的满足和契合情况，明确了二者价值期望的吻合度。
三是适宜性。主要衡量所需要的政策结果是否能够真正具有价值或值得去做，该结果要考虑到效率和公平的问题处理。
二、我国保障性住房结果分析
我国对于保障性住房政策的预期目标有以下三点：能够平衡我国目前的住房价格；人人都能有房住，人人都买得起房；形成环境优美，配套完善的居住社区。
（一）事实标准分析
一是在经济、效率标准的完成程度下。根据相关的数据显示，2011年的保障性住房快速推进，全国保障房的开工率逐月上升，7月份达到72%，9月达到98%。截至10月底，建设保障性住房1000万套的任务已经提前完成。目前的保障性住房建设和投资将在一定程度上抵消商品房的投资疲软问题。2012年计划新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上。虽然目前保障性住房实施的情况较为良好，但民众的需求是否与保障性住房相匹配仍旧是个问题。就目前的情况来看，许多公共租赁房还存在有政府人员的寻租、贪污等行为存在，保障性住房仍无法在较大范围内普及生活水平较差的人群。
二是效果标准。该标准的测量主要是政策目标实现后对于现实中问题的解决程度。保障性住房虽然解决了一部分低收入人群的住房问题，但由于保障性住房政策实施后常造成住房隔离情况，中低收入人群多居住在城市最外圈，导致居住地与工作地分离情况严重，使得城市整体运行效率下降，增加了生活成本。主要表现在：交通费用的增加，加大了低收入人群的生活成本；交通拥堵增加了时间成本等。
三是受众标准。这个标准主要针对的是保障性住房的受益人群（即低收入人群），根据低收入人群的需求满足情况作出裁定。对于政府而言，大多考虑的是社会的整体经济发展程度，希望通过保障性住房的建设来调整全国的房价水平；具体的执行部门也本着“以人为本”的观念，但是由于管理职权有限，建设资金无法全面到位，整体的保障性住房供需问题仍相对突出。
（二）价值标准分析
价值标准主要是用于无法进行量化的一些指标，通过相对量的指标进行测量。主要体现为公平性、充足性与适宜性。由于社会经济的发展，市场配置住房资源的作用加强，解决住房问题过度依赖市场机制，但“市场失灵”导致许多地方出现房价过高、居民买不起房的情况。政府的保障性住房政策主要面向无法通过市场与保障途径解决住房问题的中低收入家庭。体现出了社会发展中的公平性。
三、由结果分析透视我国目前保障性住房政策的缺陷
（一）保障性住房的资金不足
1、政府的资金投入不足。政府更多的将资金投放在与经济发展相关联的工程，一味追逐商品房建设，而忽视了保障性住房的建设，由此暴露出了保障性住房的财政投入不足、资金匮乏等问题。
2、金融配套措施不及时。我国目前的住房金融政策集中于住房公积金制度住房消费信贷政策。但住房公积金制度的覆盖率较低、资金使用效率不高。我国的房地产开发主要依赖于银行信贷，目前还没有专门开设相应的保障性住房金融政策。
（二）保障房的准入与退出机制不够完善
1、准入机制存在问题。现在的保障性住房认证管理工作难以核查。其一，家庭收入状况审查难度较大。居民的就业方式和收入来源多样化，导致个人信息收集困难，审查难以准确无误。第二，审查、监督机关存在缺陷。由于相应的机关部门人员有限，导致各项工作的分配人员集中，并且难以做到每家每户的深入调查，监督机制出现缺失。
2、退出机制形成较难。就现实的情况来看，目前的保障性住房数量较少，一些居民一旦拥有了住房的使用权，不愿退出。而只要相应的居民购买了保障性住房便终身拥有，福利固化，公平性缺失。 （三）保障性住房的管理制度滞后
1、分配中腐败滋生。一方面，由于保障性住房是一种准公共产品，低收入人群才是最后的受益人。但现实的运作中，保障性住房常被用于权钱交易、暗箱操作等，使得本该获取利益的群体没有得到利益的保护。另一方面，由于地方政府对于保障性住房的积极性不高，导致新建保障性住房位置偏远，交通不便，加大出行成本，违背了初衷。
2、法制不完善，机构不健全。从事保障性住房的机关人员数量较少，在全国有较多市县并未设置专门的保障性住房管理和实施机构。即便存在相应的机构，但由于一人多职，导致保障性住房工作难以正常开展。目前，我国未指定相应的《住房保障法》，地方性法规、规章尚未健全，在制度方面虽然建立了部分制度，但仍需进一步规范与完善。
四、新加坡保障性住房政策评估
（一）新加坡保障性住房政策
1、灵活、弹性的土地供应。新加坡在住房保障政策方面，主要是政府灵活的处理土地供应。定期、及时、准确的评估房屋需求，并以此为依据提供相应的建屋土地、配套的基础设施。通过合理规划，使土地的利用率达到最高。
2、资金保障方面政策。新加坡主要实行“居者有其屋”的财政安排。政府提供各式各样的住房来满足社会不同阶层的居民需要。目前最主要的筹资方式主要为公积金制度、政府的财政拨款、市场供应。新加坡的模式是以政府为主，市场为辅，政府可以通过保障性住房的供给来改变房地产市场中的商品房价格。
3、准入与退出机制。新加坡建立了一套有效的准入与退出机制，该机制的主要作用在于筛选出真正需要保障性住房居住的资助对象。
（二）新加坡保障性住房的结果分析
1、事实标准分析。新加坡目前的保障性住房有108万套，其中人均住房面积在20世纪90年代初就已经达到了21平方米。住房的自有化程度已经达到了80%以上。数据显示，目前，新加坡全国人口的87%居住在了新加坡政府所提供的组屋中。在经济标准上，已经相对达标。
新加坡组屋计划的“高计划性”主要体现在以下三点。一是组屋的统一规划、建造，施工采用的是招投标，由专门的承包商进行建设；二是具备严格的分配制度，对购买者的身份、收入、家庭情况有严格的限制。三是具有严格的退出机制。在这些机制的保障中，提高了建设与住房的效率，并使得中低收入家庭的住房有了保障。
2、价值标准分析。新加坡的祖屋计划的“高福利性主要体现在组屋的覆盖面广，政府的支持力度大。使得中低收入家庭得到了住房保障，保障水平居于世界前列。
五、由国际政策结果分析进一步完善我国保障性住房政策
（一）加快我国保障性住房立法工作
保障性住房政策作为一项重要的国家公共政策，关系着民生发展与社会稳定，而保障性住房的实施需要有立法方面的支持。目前，发达国家的住房保障体系都较为完善，例如美国、新加坡、日本等，都有完备的法律体系做支撑。而我国不仅缺乏全国性的保障性住房法律，基本的《住房保障法》也缺失，导致在具体的操作中，对于相关的政府机构的住房保障缺乏约束力。
（二）调整住房保障收入线，扩大保障性住房覆盖面
现阶段我国的保障性住房供需之间矛盾较大，保障性住房的保障对象为中低收入家庭以及无力购买商品房或租房的人群。而最关键的便是建立科学的保障性住房制度以明确保障对象的范围。这要从两方面进行完善，一是根据不同地区的经济发展情况划分家庭收入水平，并进行指标分类；二是建立严格的审查、信息反馈机制以确保真实性与公开性。
（三）进一步完善资金政策，多渠道筹集资金
其一，可以采用发放国债的方式。国家可在增发的财政债券中安排专项资金来进行保障性住房的资金补贴。
其二，可以通过国家开发银行贷款的方式筹措资金。在建设保障性住房的过程中，可以允许政府一定比例开发商品房，并将该商品房以正常的市场价位进行出售或租赁，由此来偿还银行贷款。
其三，动员民间资本加入。吸收外资或民间资本进入保障性住房领域，并适当的允许民间资本在其中收获定量的回收。
（四）完善保障性住房的准入、退出机制
1、规范保障性住房的准入机制。首先，需要对准入机制相关的政策进行审核，建立明确、详细的信息库，如家庭人口、收入水平等，并实施好相应的登记、审核、公示程序，尤其是公示程序，让民众审查，有异议者可以提出复查。再者，对于申请者资格的详细确认，根据其生活水平来确认保障性住房的种类。
2、完善保障性住房的退出机制。一方面，要完善相应的资格审查，随时进行中低收入阶层资料跟踪，确保其家庭整体状况符合标准；另一方面，政府要积极进行倡导，形成良好的社会风气，让中低收入家庭者在经济改善的情况下退出保障性住房体制，进入商品房市场中去。
（五）完善保障性住房政策的评估体系
1、设立独立的公共政策评估机构。由于我国的公共政策评估仍处于发展阶段，缺乏相应的专门机构以及独立的评估人员。想要实现政策评估的科学性就需要依靠相应的组织机构，其一，根据我国各地方政府的相关政策机构设置，在其内部设置相应的政策评估组织；其二，建立公共政策评估的中介机构，进行专门的人员培养，并借助与社会沟通能力强的优势，进行信息采集。
2、完善评估的信息系统。对于公共决策的评估一个很重要的因素在于信息量的采集。在目前的公共政策运作过程中，由于存在较多的政策重叠、多样化问题，使得公共政策相关信息的收集有一定难度。
信息系统的主要任务是在建立相应的数据资料基础上，比较系统地记录了相关政策问题方面的投入、产出以及外界环境或政策的变动情况，根据信息变动来进行政策方面的调整。
参考文献：
[1] 威廉·N·邓恩.公共政策分析导论[M].中国人民大学出版社，2002.
[2] 刘晓君.廉租住房纵览[M].中国建筑工业出版社，2005.
[3] 张蓉.我国保障性住房现状分析[J].今日南国（理论创新版），2009，（07）.
[4] 高兴武.公共政策评估：体系与过程[J].中国行政管理，2008，（02）.
[5] 马博涛.公共政策评估研究综述[J].改革与开放，2010，（09）.
[6] 李嘉琪.从公共政策视角下看我国保障性住房制度变化[J].中国商界，2010，（11）.
[7] 李晓.国外住房保障制度对我国的启示——以低收入人群为视角[J].金卡工程（经济与法），2009，（01）.
关键词：保障性住房；结果分析；国外经验借鉴；公共政策完善机制
中图分类号：D630 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.03.43 文章编号：1672-3309（2013）03-102-03
一、保障性住房的政策结果分析
威廉·N·邓恩在《公共政策分析导论》中将保障性住房政策归为公共政策中的重要一项。由此，对于住房保障政策的结果分析主要由保障性住房公共政策、保障性住房政策利益相关者以及保障性住房的政策环境三要素构成。
对于保障性住房的结果分析标准主要从以下两个方面着手：
（一）事实标准
保障性住房的事实标准分析主要集中在政策产生的实际可见的效果上。具体体现在以下四个方面：
一是经济标准。在这个标准下主要考虑的是政策资源的使用与分配是否正确，以及如何进行使用和分配。
二是效率标准。这个标准主要涉及技术效率和经济效率两个方面。即是否在投入与产出中达到了最高的效率，或者说该政策的公布是否获得了需要的资源。
三是效果标准。该标准的测量主要是政策的目标实现后对于现实中问题的解决程度。
四是受众标准。这个标准主要针对的是保障性住房的受益人群（即低收入人群），根据低收入人群的需求满足情况作出裁定。
（二）价值标准
价值标准主要是用于无法进行量化的一些指标，通过相对量的指标进行测量。主要体现在以下三个方面：
一是公平性。即保障性住房政策的执行引起的收益、价值在不同的社会群众间的分配是否符合社会的公平取向。
二是充足性。主要体现在保障性住房是针对人群的需求、价值的满足和契合情况，明确了二者价值期望的吻合度。
三是适宜性。主要衡量所需要的政策结果是否能够真正具有价值或值得去做，该结果要考虑到效率和公平的问题处理。
二、我国保障性住房结果分析
我国对于保障性住房政策的预期目标有以下三点：能够平衡我国目前的住房价格；人人都能有房住，人人都买得起房；形成环境优美，配套完善的居住社区。
（一）事实标准分析
一是在经济、效率标准的完成程度下。根据相关的数据显示，2011年的保障性住房快速推进，全国保障房的开工率逐月上升，7月份达到72%，9月达到98%。截至10月底，建设保障性住房1000万套的任务已经提前完成。目前的保障性住房建设和投资将在一定程度上抵消商品房的投资疲软问题。2012年计划新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上。虽然目前保障性住房实施的情况较为良好，但民众的需求是否与保障性住房相匹配仍旧是个问题。就目前的情况来看，许多公共租赁房还存在有政府人员的寻租、贪污等行为存在，保障性住房仍无法在较大范围内普及生活水平较差的人群。
二是效果标准。该标准的测量主要是政策目标实现后对于现实中问题的解决程度。保障性住房虽然解决了一部分低收入人群的住房问题，但由于保障性住房政策实施后常造成住房隔离情况，中低收入人群多居住在城市最外圈，导致居住地与工作地分离情况严重，使得城市整体运行效率下降，增加了生活成本。主要表现在：交通费用的增加，加大了低收入人群的生活成本；交通拥堵增加了时间成本等。
三是受众标准。这个标准主要针对的是保障性住房的受益人群（即低收入人群），根据低收入人群的需求满足情况作出裁定。对于政府而言，大多考虑的是社会的整体经济发展程度，希望通过保障性住房的建设来调整全国的房价水平；具体的执行部门也本着“以人为本”的观念，但是由于管理职权有限，建设资金无法全面到位，整体的保障性住房供需问题仍相对突出。
（二）价值标准分析
价值标准主要是用于无法进行量化的一些指标，通过相对量的指标进行测量。主要体现为公平性、充足性与适宜性。由于社会经济的发展，市场配置住房资源的作用加强，解决住房问题过度依赖市场机制，但“市场失灵”导致许多地方出现房价过高、居民买不起房的情况。政府的保障性住房政策主要面向无法通过市场与保障途径解决住房问题的中低收入家庭。体现出了社会发展中的公平性。
三、由结果分析透视我国目前保障性住房政策的缺陷
（一）保障性住房的资金不足
1、政府的资金投入不足。政府更多的将资金投放在与经济发展相关联的工程，一味追逐商品房建设，而忽视了保障性住房的建设，由此暴露出了保障性住房的财政投入不足、资金匮乏等问题。
2、金融配套措施不及时。我国目前的住房金融政策集中于住房公积金制度住房消费信贷政策。但住房公积金制度的覆盖率较低、资金使用效率不高。我国的房地产开发主要依赖于银行信贷，目前还没有专门开设相应的保障性住房金融政策。
（二）保障房的准入与退出机制不够完善
1、准入机制存在问题。现在的保障性住房认证管理工作难以核查。其一，家庭收入状况审查难度较大。居民的就业方式和收入来源多样化，导致个人信息收集困难，审查难以准确无误。第二，审查、监督机关存在缺陷。由于相应的机关部门人员有限，导致各项工作的分配人员集中，并且难以做到每家每户的深入调查，监督机制出现缺失。
2、退出机制形成较难。就现实的情况来看，目前的保障性住房数量较少，一些居民一旦拥有了住房的使用权，不愿退出。而只要相应的居民购买了保障性住房便终身拥有，福利固化，公平性缺失。 （三）保障性住房的管理制度滞后
1、分配中腐败滋生。一方面，由于保障性住房是一种准公共产品，低收入人群才是最后的受益人。但现实的运作中，保障性住房常被用于权钱交易、暗箱操作等，使得本该获取利益的群体没有得到利益的保护。另一方面，由于地方政府对于保障性住房的积极性不高，导致新建保障性住房位置偏远，交通不便，加大出行成本，违背了初衷。
2、法制不完善，机构不健全。从事保障性住房的机关人员数量较少，在全国有较多市县并未设置专门的保障性住房管理和实施机构。即便存在相应的机构，但由于一人多职，导致保障性住房工作难以正常开展。目前，我国未指定相应的《住房保障法》，地方性法规、规章尚未健全，在制度方面虽然建立了部分制度，但仍需进一步规范与完善。
四、新加坡保障性住房政策评估
（一）新加坡保障性住房政策
1、灵活、弹性的土地供应。新加坡在住房保障政策方面，主要是政府灵活的处理土地供应。定期、及时、准确的评估房屋需求，并以此为依据提供相应的建屋土地、配套的基础设施。通过合理规划，使土地的利用率达到最高。
2、资金保障方面政策。新加坡主要实行“居者有其屋”的财政安排。政府提供各式各样的住房来满足社会不同阶层的居民需要。目前最主要的筹资方式主要为公积金制度、政府的财政拨款、市场供应。新加坡的模式是以政府为主，市场为辅，政府可以通过保障性住房的供给来改变房地产市场中的商品房价格。
3、准入与退出机制。新加坡建立了一套有效的准入与退出机制，该机制的主要作用在于筛选出真正需要保障性住房居住的资助对象。
（二）新加坡保障性住房的结果分析
1、事实标准分析。新加坡目前的保障性住房有108万套，其中人均住房面积在20世纪90年代初就已经达到了21平方米。住房的自有化程度已经达到了80%以上。数据显示，目前，新加坡全国人口的87%居住在了新加坡政府所提供的组屋中。在经济标准上，已经相对达标。
新加坡组屋计划的“高计划性”主要体现在以下三点。一是组屋的统一规划、建造，施工采用的是招投标，由专门的承包商进行建设；二是具备严格的分配制度，对购买者的身份、收入、家庭情况有严格的限制。三是具有严格的退出机制。在这些机制的保障中，提高了建设与住房的效率，并使得中低收入家庭的住房有了保障。
2、价值标准分析。新加坡的祖屋计划的“高福利性主要体现在组屋的覆盖面广，政府的支持力度大。使得中低收入家庭得到了住房保障，保障水平居于世界前列。
五、由国际政策结果分析进一步完善我国保障性住房政策
（一）加快我国保障性住房立法工作
保障性住房政策作为一项重要的国家公共政策，关系着民生发展与社会稳定，而保障性住房的实施需要有立法方面的支持。目前，发达国家的住房保障体系都较为完善，例如美国、新加坡、日本等，都有完备的法律体系做支撑。而我国不仅缺乏全国性的保障性住房法律，基本的《住房保障法》也缺失，导致在具体的操作中，对于相关的政府机构的住房保障缺乏约束力。
（二）调整住房保障收入线，扩大保障性住房覆盖面
现阶段我国的保障性住房供需之间矛盾较大，保障性住房的保障对象为中低收入家庭以及无力购买商品房或租房的人群。而最关键的便是建立科学的保障性住房制度以明确保障对象的范围。这要从两方面进行完善，一是根据不同地区的经济发展情况划分家庭收入水平，并进行指标分类；二是建立严格的审查、信息反馈机制以确保真实性与公开性。
（三）进一步完善资金政策，多渠道筹集资金
其一，可以采用发放国债的方式。国家可在增发的财政债券中安排专项资金来进行保障性住房的资金补贴。
其二，可以通过国家开发银行贷款的方式筹措资金。在建设保障性住房的过程中，可以允许政府一定比例开发商品房，并将该商品房以正常的市场价位进行出售或租赁，由此来偿还银行贷款。
其三，动员民间资本加入。吸收外资或民间资本进入保障性住房领域，并适当的允许民间资本在其中收获定量的回收。
（四）完善保障性住房的准入、退出机制
1、规范保障性住房的准入机制。首先，需要对准入机制相关的政策进行审核，建立明确、详细的信息库，如家庭人口、收入水平等，并实施好相应的登记、审核、公示程序，尤其是公示程序，让民众审查，有异议者可以提出复查。再者，对于申请者资格的详细确认，根据其生活水平来确认保障性住房的种类。
2、完善保障性住房的退出机制。一方面，要完善相应的资格审查，随时进行中低收入阶层资料跟踪，确保其家庭整体状况符合标准；另一方面，政府要积极进行倡导，形成良好的社会风气，让中低收入家庭者在经济改善的情况下退出保障性住房体制，进入商品房市场中去。
（五）完善保障性住房政策的评估体系
1、设立独立的公共政策评估机构。由于我国的公共政策评估仍处于发展阶段，缺乏相应的专门机构以及独立的评估人员。想要实现政策评估的科学性就需要依靠相应的组织机构，其一，根据我国各地方政府的相关政策机构设置，在其内部设置相应的政策评估组织；其二，建立公共政策评估的中介机构，进行专门的人员培养，并借助与社会沟通能力强的优势，进行信息采集。
2、完善评估的信息系统。对于公共决策的评估一个很重要的因素在于信息量的采集。在目前的公共政策运作过程中，由于存在较多的政策重叠、多样化问题，使得公共政策相关信息的收集有一定难度。
信息系统的主要任务是在建立相应的数据资料基础上，比较系统地记录了相关政策问题方面的投入、产出以及外界环境或政策的变动情况，根据信息变动来进行政策方面的调整。
参考文献：
[1] 威廉·N·邓恩.公共政策分析导论[M].中国人民大学出版社，2002.
[2] 刘晓君.廉租住房纵览[M].中国建筑工业出版社，2005.
[3] 张蓉.我国保障性住房现状分析[J].今日南国（理论创新版），2009，（07）.
[4] 高兴武.公共政策评估：体系与过程[J].中国行政管理，2008，（02）.
[5] 马博涛.公共政策评估研究综述[J].改革与开放，2010，（09）.
[6] 李嘉琪.从公共政策视角下看我国保障性住房制度变化[J].中国商界，2010，（11）.
[7] 李晓.国外住房保障制度对我国的启示——以低收入人群为视角[J].金卡工程（经济与法），2009，（01）.